【正文】 2001 年 2002 年 2020 年 （五） 鼓樓區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （億元） 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 周邊個(gè)案調(diào)研 觀園翔龍 該項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)烏龍?zhí)渡呱铰?70 號(hào)，由江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。 項(xiàng)目地址： 烏龍?zhí)渡呱铰?70 號(hào) 項(xiàng)目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓區(qū) 售樓處地址： 烏龍?zhí)渡呱铰?70號(hào) 開發(fā)公司 江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目均價(jià)： 14000元 /M2 建筑類型： 普通公寓、聯(lián)排別墅 裝修情況： 裝修 開盤時(shí)間： 20209 去化率 75% 花香季雨 位于鼓樓區(qū)戴家巷內(nèi)，緊臨丁山香格里拉，居于小桃園風(fēng)光帶沿線，擁 有優(yōu)美的自然環(huán)境和人文環(huán)境，目前市區(qū)內(nèi)罕有多層住宅，總占地約 5200 平方米，建筑面積約為 7000 平方米，包括部分商業(yè)，由三棟多層構(gòu)成，項(xiàng)目精選優(yōu)良戶型設(shè)計(jì)，以 90135/平米方主力戶型，總價(jià)合理。 項(xiàng)目地址： 新門口 16 號(hào) 項(xiàng)目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓 區(qū) 售樓地址： 新門口 16 號(hào) 開發(fā)公司 江蘇五岳置業(yè)投資發(fā)展有限公司 項(xiàng)目均價(jià)： 7800 元 /M2 建筑類型： 小高 層 裝修情況： 未知 開盤時(shí)間： 2020423 去化率 93% 漫 城 漫城是由金冠房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) ,總建筑面積約 5 萬多平方米，小區(qū)共有六棟 18 層的高層住宅，可以入住 370 多戶人家，面積從 110 平方到 140 平方不等，主力戶型以 119120 平方的三房為主。 項(xiàng)目地址： 黑龍江路 2 號(hào) 項(xiàng)目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓區(qū) 售樓處地址： 黑龍江路 2 號(hào) 開發(fā)公司 南京紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目均價(jià)： 7700 元 /M2 建筑類型： 多層 ，小高層 裝修情況： 未知 物業(yè)公司： 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 去化率 55% 開盤時(shí)間： 2020101 入住時(shí)間： 未知 仙霞公寓 仙霞公寓由河海大學(xué)和建江物業(yè)招商發(fā)展有限公司共同開發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目為 3 幢 9 層的小高層。驅(qū)車駛往“丁山桂墅園”沿途一片密林濃蔭，通往住宅區(qū)的戴家巷是條幽靜的小路，曲徑通幽，花木叢生。在當(dāng)?shù)厝诵哪恐写藚^(qū)域聚集了相當(dāng)多“高知”人士，而且城市中心的區(qū)域，視居住在此是身份的象征?？傮w來說，區(qū)域環(huán)境較差、開發(fā)尚未正式啟動(dòng)、市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長的一段時(shí)間。而本案所處的位置是不能與那些同類的，但位于成熟生活區(qū)域旁的樓盤相提并論的，因此本案所面臨的將不僅僅是社區(qū)品質(zhì)的競爭，而是更為可怕的價(jià)格競爭。在當(dāng)?shù)厝诵哪恐写藚^(qū)域聚集了相當(dāng)多“高知”人士，而且因視居住在此地是身份的象征。 第三、 考慮主題概念的可操作性，使其在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的 方方面面。 2） 居民對(duì)環(huán)境的要求為五個(gè)要素為 ： 舒適 ：空氣清新、沒有污染和異味；寧靜沒噪聲；豐富多彩的的綠化；與水親近；具有歷史文化古跡；有適合人們散步娛樂的場所和空間。 二、 本案主題概念的細(xì)化： 親綠空間的創(chuàng)造 真正體現(xiàn)“人與自然和諧共存”的做法是最大限度地使人接觸綠色，并使綠化賦予人們鐘情喜好的文化氛圍及藝術(shù)風(fēng)格，我司建議獨(dú)立別墅采用“開放式獨(dú)立花園”的設(shè)計(jì)，將達(dá)到“外景內(nèi)引，內(nèi)景外透”的效果，同時(shí)將綠化可視率最大化，開闊無盡的自然景色正是目前發(fā)達(dá)國家居住社區(qū)追求的造園藝術(shù)風(fēng)格。 ** 綠色 .高品位往往是媒介和大眾追捧關(guān)注的熱點(diǎn)。） 價(jià)格范圍： 7500 元 /平方米 —— 9000 元 /平方米 （價(jià)格高端和地段價(jià)差是由于臨中心景觀區(qū)、視覺范圍內(nèi)景觀質(zhì)量及房型優(yōu)劣造成。 系統(tǒng)化 提高樓盤價(jià)值 根據(jù)目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的做法，對(duì)智能化小區(qū)相關(guān)各系統(tǒng)的功能及產(chǎn)品進(jìn)行分類，從功能上可以將智能化小區(qū)概括成以下四個(gè)子系統(tǒng)： (1) 信息通訊系統(tǒng)， (2) 安全防范系統(tǒng)， (3) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ， (4) 物業(yè)管理系統(tǒng) ，對(duì)應(yīng)上述四個(gè)功能系統(tǒng)并具體按照設(shè)備系統(tǒng)分類，智能化系統(tǒng)配備十五個(gè)設(shè)備子系統(tǒng)，具體為：電話通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)、寬帶接入網(wǎng)系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共及消防緊急廣播系統(tǒng)、 IC 卡一卡通系統(tǒng) (包括 門禁管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、物業(yè)收費(fèi)及消費(fèi)系統(tǒng) )、公用機(jī)電設(shè)施管理系統(tǒng)、小區(qū)電子公告系統(tǒng)、物業(yè)信息集成管理系統(tǒng)、 IC 卡表具自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)。 居民對(duì)當(dāng)今住宅所具功能的追求： 住宅已不再僅僅只是人類的棲息之所，不再僅是滿足人們居住的場所，它還是供人類心靈避風(fēng)的港灣，不僅是鋼筋與水泥的組合，而且附于它靈魂與生機(jī)的藝術(shù)品。 基于以上狀況，我司為本案塑造綠色生態(tài)社區(qū)概念，倡導(dǎo)一種和諧溫馨的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“綠色、空氣、空間、生活、文化”的更高層面。對(duì)于外地客戶而言，大小面積均會(huì)選擇。 C、 區(qū)域認(rèn)可度 ： 良好。 入市時(shí)機(jī) 從規(guī)劃看，周遍的 舊城改造沒有跟上，小區(qū)大環(huán)境還需要一定的時(shí)間，而本案如在其建設(shè)前期進(jìn)入，則無法對(duì)規(guī)?；顓^(qū)做有效訴求。 產(chǎn)品成功定位（見產(chǎn)品分析建議報(bào)告） 劣勢（ W） 周邊環(huán)境較差 本案所處區(qū)域 雖然前景規(guī)劃十分美好，但那是一個(gè) 510 年的計(jì)劃，就算初具規(guī)模，那也是3 年以后的事了，而在至少三年的時(shí)間里，本案周圍勢必有多個(gè)市政配套設(shè)施及主題小區(qū)在施工，對(duì)本案周邊環(huán)境的影響那更是不言而喻的。別墅園區(qū)的周圍到處洋溢著深厚悠久的歷史人文底蘊(yùn)：西邊明城墻，北邊獅子山公園、靜海寺、小桃園、北洋水師遺址，南臨丁山香格里拉賓館，在西北角是省級(jí)文物保護(hù)地，與小區(qū)緊緊相連。小區(qū) 的四至為：東面是戴家巷小區(qū) 42 號(hào) — 56 號(hào)三棟住宅；南面是歸云堂小區(qū) 5 號(hào)住宅樓一棟及巷口小區(qū)的 05 幢住宅樓一棟；緊臨西面是一條叫歸云堂巷的小路，北面是戴家巷 256 號(hào)的戴家巷小區(qū)居委會(huì)所在地及太平天國將領(lǐng)曾水源的墓（屬于省級(jí)文物）。 項(xiàng)目地址： 嫩江路 99 號(hào) 項(xiàng)目網(wǎng)址： 未知 區(qū)位： 鼓樓區(qū) 售樓處地址： 華納影城二樓 開發(fā)公司 江蘇恒建房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目均價(jià)： 8000 元 /m2 建筑類型： 高 層 裝修情況： 毛坯 物業(yè)公司： 金陵物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)用： 未知 開盤時(shí)間： 2020101 去化率 ： 75% 藍(lán)山國際公寓 該項(xiàng)目占地面積 21350 平方米，總建筑面積 32478 平方米，綠化率達(dá)到 45%，共由 6 棟多層和 2 棟小高層組成。 項(xiàng)目于 2020 年 4 月 23 日推出二期 2 幢小高層房源，價(jià)格約在8000 元 /平方米，二期房源位于小區(qū)西邊位置，比一期房源地理優(yōu)勢明顯，主力戶型有 96 平方米的兩 房，108 平方米的三房二廳一衛(wèi)， 132 平方米的三房兩廳兩衛(wèi)。以 150、