重慶市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 8 套； 套內(nèi) 5000 元 /㎡ 正臨江約 5500 元 /㎡，背江約 4500元/㎡ 正對(duì)江部分銷(xiāo)售相對(duì)較好，小戶型低樓層部分銷(xiāo)售相對(duì)較好。 8 層商場(chǎng)，正在招商。 37 附件三： 解放碑樓盤(pán) 樓盤(pán) 性質(zhì) 地址 占地（ m2） 總建面 戶型 開(kāi)盤(pán) 車(chē)位 價(jià)格 南國(guó)麗景 商住樓 滄白路 68 號(hào) 4030 萬(wàn) (住宅30153,商業(yè)16980) 128138 平米 ,主力 140 平米三室兩廳 2002 200 建面均價(jià)4000 東和灣 小區(qū) 靠家樂(lè)福 /千斯門(mén) 9 萬(wàn)方 主力戶型 120 ㎡ /全部見(jiàn)江景 /最小的 80 ㎡ 2020 上半年 均價(jià) 2300 ?？湾? 商住公寓 朝天門(mén)長(zhǎng)濱路 14000 25 萬(wàn)方 A 棟以 110 套內(nèi)為主力，一室一廳到五室兩廳 2020 年 4 月推出 近 800 套面均價(jià)4500 恒通云鼎 商務(wù)公寓 民權(quán)路 51 號(hào) 萬(wàn) /43 層 平米不等，六種戶型 350 套面起價(jià)5200 38 帝都廣場(chǎng) *東方曼哈頓 商務(wù)公寓 五一路 8 號(hào) 8638 平米 137983 平米 , 等五種 2020 年 5 月交房 均價(jià) 5200 大同方 城市公寓 大同路 38 號(hào) 畝 44694(住宅25000,商業(yè)17000) 51 到 160 平米多種戶型， 2020 年 5 月交房 70 3100 起價(jià)，均價(jià)3600， 雅地天際 小戶型公寓 八一路 /中華路交匯處 1120 平米 23056 平米 (住宅 1800,商業(yè)4200) , 276 套 2002 年 11 月 24 日開(kāi)盤(pán) 1500㎡ 8250 元起均價(jià) 8800, 銀街俊景 酒店式公寓 新華路 160號(hào) 10 余萬(wàn)方商業(yè) 住宅 萬(wàn)/寫(xiě)字間 萬(wàn) 萬(wàn) ㎡一室一廳，兩室兩廳 , 月 ,2020 年 4月交房 280 4100起 ,4500 均價(jià) 39 時(shí)代豪苑 商住樓 解放碑中心 9700 平米 15 萬(wàn)方 76130 平米的平層 ,200250的豪華層 開(kāi)盤(pán) 10 天售完 ,D 棟 月推出 200 左右 4600 起 ,均價(jià) 6300, 林華 *環(huán)島名都 商住樓 八一路（大都會(huì)旁） 3300 55000 裙樓 11 層（商場(chǎng) 3 層，寫(xiě)字間 5層，車(chē)庫(kù) 3 層）塔樓 23 層，躍層 4 層，公 16 套，住宅 19 層共152 套。 建面 4500 元 /㎡； 朝江： 5000元 /㎡，背江約 4000元 /㎡。 瑞奇大廈 總計(jì) 36 層，住宅約 28 層，約 萬(wàn)㎡，單層 16 戶， 3 部電梯，合計(jì)住宅 448 套。一期推出 1 棟，約 480 戶。 一室：套內(nèi) 49㎡， 168 套。 商場(chǎng) 6 層，配護(hù)梯， 1— 1 層單層面積 1900㎡， 2— 4 層單層面積2320 ㎡， 5 層單層面積1165 ㎡。 全線建成后可達(dá)到高峰運(yùn)送 3 萬(wàn)人次 /小時(shí) 的客運(yùn)能力，初期年客運(yùn)量 億人次，遠(yuǎn)期年客運(yùn)量 3 億人次 。 商業(yè)區(qū)： 由得意地塊和好吃街二期組成。 29 但按照本方案，在推廣過(guò)程中將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 我們建議先分零招商，其后銷(xiāo)售，由大廈物管進(jìn)行統(tǒng)一管理。 六、定位方案二及租售收益測(cè)算 26 （一）主力業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 概念詮釋 本文所說(shuō)的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項(xiàng)目，并將貨品的香港制造背景，作為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)中沖擊市場(chǎng)的重要砝碼。共可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 1936 萬(wàn)元。 —— 在各定位方案條件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報(bào)告中作具體闡述。 將商場(chǎng)入口 78 軸線入口移至 6— 7 軸線之間，連同 6— 7軸線之間扶梯封閉成一個(gè)獨(dú)立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。 （ 3）推廣及經(jīng)營(yíng)模式 銷(xiāo)售車(chē)位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 6— 8 層，原因?yàn)椋? A、復(fù)合多種高端消費(fèi)業(yè)種、切實(shí)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)需要較大的 19 體量支撐，項(xiàng)目 6— 8 層總建筑面積達(dá)到 10615 平方米，在重慶市場(chǎng)上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 C、醫(yī)藥超市及其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍對(duì)負(fù)樓沒(méi)有太大的抗性。 (3)建筑面積 萬(wàn)平方米左右是比較適當(dāng)?shù)囊?guī)模。 （ 3）從本項(xiàng)目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為 3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項(xiàng)目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場(chǎng)口步行街區(qū)域相比成熟度相對(duì)略次，在先天上處于劣勢(shì)。 所以我們認(rèn)為，項(xiàng)目指望市場(chǎng)的自然消化是不現(xiàn)實(shí)的，要成功的盤(pán)活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。 （三）項(xiàng)目硬件設(shè)施 裙房扶梯位置比較合理。 口岸 憑借本項(xiàng)目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類(lèi)業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營(yíng)需要，但是項(xiàng)目相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè) 物業(yè)來(lái)說(shuō)，自然人流始終是一個(gè)劣勢(shì)，口岸條件不具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊力。 按照較場(chǎng)口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計(jì)大賣(mài)場(chǎng)和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于 30 萬(wàn)平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個(gè)普通主城區(qū)的核心商圈， 10 相對(duì)于目前的商業(yè)氛圍來(lái)說(shuō)，上升的空間非常大。 附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對(duì)應(yīng)關(guān)系 指標(biāo) 人口數(shù) 百貨公司數(shù)量 （個(gè)） 單個(gè)百貨公司規(guī)模 （ m2） 總營(yíng)業(yè)面積 （ m2） 20 萬(wàn)以下 12 800010000 1500020000 2050 萬(wàn) 23 1000015000 2500035000 50100 萬(wàn) 35 1500035000 40000100000 100 萬(wàn)以上 不超過(guò) 10 個(gè) 1500030000 不超過(guò) 300000 考慮解放碑商圈對(duì)重慶其他主城區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。 附： 2020 年五大商圈比較表 商圈 日人流量（萬(wàn)人） 年購(gòu)買(mǎi)力 （億元） 商業(yè)供應(yīng)量 （萬(wàn)平米） 單位面積實(shí)際額 （元 /平米） 飽和度 解放碑 30 45 42000 接近飽 和 沙坪壩 24 25 30000 未達(dá)飽 和 南坪 20 20 25000 遠(yuǎn)未飽 和 楊家坪 28 22 30000 遠(yuǎn)未飽 和 觀音橋 14 25 35000 未達(dá)飽 和 7 （二）渝中 區(qū)商圈特征分析 渝中區(qū)商圈格局概述 從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個(gè)層次，各自的范圍及特征分別為： （ 1）一級(jí)商圈 主要為目前的步行街范圍。 （ 5）銷(xiāo)售價(jià)格： 各大商圈的商鋪售價(jià)在 210萬(wàn) /平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價(jià)集中在 萬(wàn)元這一區(qū)間。 （ 2）商圈飽和度： 根據(jù)各大商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶量、平均購(gòu)買(mǎi)力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計(jì)算得出，各大商圈商業(yè)物業(yè)每平米年?duì)I業(yè)額普遍在 ，離理想經(jīng)營(yíng)值尚有 萬(wàn)元的距離，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在 150200 元 /平米 所以近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，證明商家也普遍對(duì)重 6 慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括超市、個(gè)體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，特點(diǎn)是目標(biāo)消費(fèi)群比較大眾化，對(duì)步行街的人氣有非常強(qiáng)的依賴(lài)性。 —— 部分商家運(yùn)作較為困難，人氣不旺，營(yíng)業(yè)額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目位于十八樓民俗風(fēng)貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場(chǎng)口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風(fēng)貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點(diǎn)，兩者能夠切實(shí)提高項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值，并帶來(lái)更多的人氣和商機(jī)。尤其是
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