【正文】 F— 4F 綜合性商業(yè)用房 5— 8F 寫字間 9F— 24F 住宅 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目占據(jù)忠縣最優(yōu)越地段，堪稱忠縣的“解放碑” ? 項(xiàng)目人流量最大，人氣、商氣較旺 ? 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，有領(lǐng)導(dǎo)潮流之勢(shì) ? 項(xiàng)目的配套設(shè)施及檔次高于其它項(xiàng)目 ? 忠縣日前規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè) ? 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 雄厚，是投資信心的保障 中國(guó)最大管理資源中心 W（劣勢(shì)） O（機(jī)會(huì)）： T（威脅）： ? 未來(lái)的城市規(guī)劃，奠定了其不可動(dòng)搖的商業(yè)核心地位 項(xiàng)目受外在環(huán)境影響較大，整體環(huán)境較差 目前街道較窄，周邊環(huán)境較差 忠縣當(dāng)前缺乏大型廠礦工業(yè)單位支撐，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，消費(fèi)水平有限 消費(fèi)者對(duì)各種概念的認(rèn)識(shí)不足，市場(chǎng)認(rèn)知度較低 流動(dòng)人口較少，商業(yè)氛圍不旺 ? 商圈尚無(wú)核心出現(xiàn) ? 中高檔市場(chǎng)空缺，而中高檔消費(fèi)群有潛力可挖 ? 舊城改造的第一個(gè)項(xiàng)目，忠縣標(biāo)志性工程 ? 政府及相關(guān)部門的重視與支持 ? 縣城市民投資意愿較強(qiáng) ? 項(xiàng)目受當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的壓力較小 ? 國(guó)際商業(yè)潮流及先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式 的引入 舊城改造項(xiàng)目陸續(xù)上馬，尤其是對(duì)面中心廣場(chǎng)的改造工程，將對(duì)本項(xiàng)目造成極大的影響 縣城市民的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的根深蒂固，引導(dǎo)與 中國(guó)最大管理資源中心 改變需要時(shí)間 縣城內(nèi)集資樓盤較大，分流了眾多的有效的目標(biāo)客戶群體 消費(fèi)者分析 投資者分析 低租價(jià)，低售價(jià)，習(xí)慣街鋪消費(fèi)水平，租金承受力不足 投資偏好，對(duì)街鋪有購(gòu)置偏向 購(gòu)鋪愿意集中在首層，二、三層購(gòu)買需要引導(dǎo) 自主經(jīng)營(yíng)為主 %，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理需有效引導(dǎo) 投資街鋪有一定的盲目性 投資愿意強(qiáng)烈（ %），投資潛力不可低估 自營(yíng)者分析 低租價(jià)，低售價(jià)， 習(xí)慣街鋪消費(fèi)水平，租金承受力不足 就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主 有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，希望擴(kuò)大生意 有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，希望改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境 投資商業(yè)角度有明確目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)者（租賃者）分析 地段好的旺鋪，愿意承受高租金 中國(guó)最大管理資源中心 出租市場(chǎng)一般生命周期較短 商鋪面積以小面積為主， 10— 30m2 為市場(chǎng)消費(fèi)的理想面積，大多數(shù)實(shí)力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 行政、企事業(yè)單位人員 經(jīng)濟(jì)能力：有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，額外收入較多，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng) 文化背景：一般具有較高的文化層次，理性判斷能力較強(qiáng) 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善當(dāng)前居住環(huán)境，適應(yīng)家庭居住需求，提 升居住檔次與品質(zhì) 投資商鋪，以錢生錢，合理化的理財(cái) 經(jīng)商人士 經(jīng)濟(jì)能力：收入雖然不穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)承受實(shí)力較強(qiáng) 文化背景：文化層次普遍較低，但投資經(jīng)營(yíng)欲望強(qiáng)烈，對(duì)于經(jīng)商環(huán)境有自身的理解與判斷 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境，適應(yīng)家庭居住需求 投資商鋪，一以經(jīng)營(yíng)為目的，二以賺錢為目的 舊城改造的遷移居民 經(jīng)濟(jì)能力：有政府的補(bǔ)償或用地單位的補(bǔ)償 中國(guó)最大管理資源中心 文化背景：層次參差不齊 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：滿足居住需求 改變理財(cái)方式，以賺錢為目的 縣城周邊的城鎮(zhèn)居民 經(jīng)濟(jì)能力：有不菲的儲(chǔ)蓄 文化背景：層次參差不齊，理性判斷力不強(qiáng) 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 實(shí)現(xiàn)由城鎮(zhèn)向城市居住的改變，改變自身身份與地位 投資購(gòu)買商鋪，一以經(jīng)營(yíng)為目的，二以賺錢為目的 外出勞務(wù)輸出人員 經(jīng)濟(jì)能力：收入較高，積蓄較多，購(gòu)買力強(qiáng) 文化背景：層次參差不齊，見(jiàn)識(shí)較廣，有較強(qiáng)的理解力 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：實(shí)現(xiàn)居住的改變，回鄉(xiāng)投資置業(yè) 投資商鋪，以錢生錢 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 中國(guó)最大管理資源中心 命名：三峽風(fēng) 定價(jià)策略 總體策略：低開(kāi)高走，順利啟動(dòng)，先聚人氣，靈活調(diào)價(jià)，逐步提升，加大利潤(rùn) 定價(jià)原則：對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)，結(jié)合樓層差價(jià)、朝向差價(jià)，采用以下定價(jià)原則： A、價(jià)格預(yù)期原則 B、靈活性原則 C、增值性原則 D、可行性原則 E、般配性原則 中國(guó)最大管理資源中心 F、更大化利潤(rùn)原則 商鋪定價(jià) 法則： 負(fù)一層與一層售價(jià)相差 2— 3 倍 1—— 2 層相差 2— 5 倍 2—— 3 層相差 倍 定價(jià)（附后） 項(xiàng)目營(yíng)銷建議 住宅 控制住宅單套面積，功能布置的合理化調(diào)配， 達(dá)到控制總價(jià)的目的，一部分適應(yīng)市場(chǎng)主力消費(fèi)群體，另一部 分訴求忠縣高消費(fèi)群體。時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng) 二、 推廣定位： 集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體 的“一站式”綜合型購(gòu)物中心 三、 推廣語(yǔ)： 時(shí)尚潮流盡在其中 中國(guó)最大管理資源中心 四、 推廣主題 三個(gè)第一、引領(lǐng)潮流 A、忠縣第一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的“一站式”綜合型購(gòu)物中心 B、忠縣第一個(gè)標(biāo)志性的高層景觀電梯公寓 C、忠縣第一座景觀休閑商業(yè)步行街 八大信心、投資保障 A、地段旺 B、回報(bào)穩(wěn)、 C、商機(jī)濃 D、升值快 E、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) F、品牌商家大聚會(huì) G、規(guī)劃好 H、實(shí)力強(qiáng) 五、 訴求方向 階段 核心 理念訴求 形象篇 獨(dú)一無(wú)二的地段和市場(chǎng)定位吸引投資客戶 忠縣的“大都會(huì)” 忠縣首座集餐飲、娛樂(lè)、休閑、 購(gòu)物為一體的“一站式