【正文】 F— 4F 綜合性商業(yè)用房 5— 8F 寫字間 9F— 24F 住宅 項目 SWOT 分析 項目占據(jù)忠縣最優(yōu)越地段，堪稱忠縣的“解放碑” ? 項目人流量最大，人氣、商氣較旺 ? 項目的規(guī)劃設計先進，有領導潮流之勢 ? 項目的配套設施及檔次高于其它項目 ? 忠縣日前規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè) ? 開發(fā)商實力 雄厚，是投資信心的保障 中國最大管理資源中心 W（劣勢） O（機會）： T（威脅）： ? 未來的城市規(guī)劃，奠定了其不可動搖的商業(yè)核心地位 項目受外在環(huán)境影響較大，整體環(huán)境較差 目前街道較窄，周邊環(huán)境較差 忠縣當前缺乏大型廠礦工業(yè)單位支撐，經(jīng)濟實力不強，消費水平有限 消費者對各種概念的認識不足，市場認知度較低 流動人口較少，商業(yè)氛圍不旺 ? 商圈尚無核心出現(xiàn) ? 中高檔市場空缺，而中高檔消費群有潛力可挖 ? 舊城改造的第一個項目，忠縣標志性工程 ? 政府及相關部門的重視與支持 ? 縣城市民投資意愿較強 ? 項目受當前競爭性物業(yè)的壓力較小 ? 國際商業(yè)潮流及先進的經(jīng)營管理模式 的引入 舊城改造項目陸續(xù)上馬，尤其是對面中心廣場的改造工程，將對本項目造成極大的影響 縣城市民的傳統(tǒng)消費觀念的根深蒂固，引導與 中國最大管理資源中心 改變需要時間 縣城內集資樓盤較大，分流了眾多的有效的目標客戶群體 消費者分析 投資者分析 低租價，低售價，習慣街鋪消費水平，租金承受力不足 投資偏好，對街鋪有購置偏向 購鋪愿意集中在首層，二、三層購買需要引導 自主經(jīng)營為主 %，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理需有效引導 投資街鋪有一定的盲目性 投資愿意強烈（ %），投資潛力不可低估 自營者分析 低租價，低售價， 習慣街鋪消費水平，租金承受力不足 就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主 有經(jīng)商經(jīng)驗，希望擴大生意 有經(jīng)商經(jīng)驗，希望改善經(jīng)營環(huán)境 投資商業(yè)角度有明確目標 經(jīng)營者（租賃者）分析 地段好的旺鋪，愿意承受高租金 中國最大管理資源中心 出租市場一般生命周期較短 商鋪面積以小面積為主， 10— 30m2 為市場消費的理想面積，大多數(shù)實力不強，抗風險能力較低 項目目標客戶群定位 行政、企事業(yè)單位人員 經(jīng)濟能力：有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，額外收入較多，經(jīng)濟承受能力較強 文化背景：一般具有較高的文化層次，理性判斷能力較強 購買動機：改善當前居住環(huán)境，適應家庭居住需求，提 升居住檔次與品質 投資商鋪，以錢生錢，合理化的理財 經(jīng)商人士 經(jīng)濟能力：收入雖然不穩(wěn)定，但經(jīng)濟承受實力較強 文化背景：文化層次普遍較低，但投資經(jīng)營欲望強烈，對于經(jīng)商環(huán)境有自身的理解與判斷 購買動機：改善居住環(huán)境，適應家庭居住需求 投資商鋪，一以經(jīng)營為目的，二以賺錢為目的 舊城改造的遷移居民 經(jīng)濟能力：有政府的補償或用地單位的補償 中國最大管理資源中心 文化背景：層次參差不齊 購買動機：滿足居住需求 改變理財方式，以賺錢為目的 縣城周邊的城鎮(zhèn)居民 經(jīng)濟能力：有不菲的儲蓄 文化背景：層次參差不齊，理性判斷力不強 購買動機： 實現(xiàn)由城鎮(zhèn)向城市居住的改變，改變自身身份與地位 投資購買商鋪，一以經(jīng)營為目的，二以賺錢為目的 外出勞務輸出人員 經(jīng)濟能力：收入較高，積蓄較多，購買力強 文化背景：層次參差不齊，見識較廣，有較強的理解力 購買動機：實現(xiàn)居住的改變，回鄉(xiāng)投資置業(yè) 投資商鋪，以錢生錢 項目市場定位 中國最大管理資源中心 命名：三峽風 定價策略 總體策略：低開高走，順利啟動，先聚人氣，靈活調價，逐步提升，加大利潤 定價原則：對比競爭性物業(yè)，結合樓層差價、朝向差價，采用以下定價原則： A、價格預期原則 B、靈活性原則 C、增值性原則 D、可行性原則 E、般配性原則 中國最大管理資源中心 F、更大化利潤原則 商鋪定價 法則： 負一層與一層售價相差 2— 3 倍 1—— 2 層相差 2— 5 倍 2—— 3 層相差 倍 定價（附后） 項目營銷建議 住宅 控制住宅單套面積，功能布置的合理化調配， 達到控制總價的目的，一部分適應市場主力消費群體，另一部 分訴求忠縣高消費群體。時代購物廣場 二、 推廣定位： 集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體 的“一站式”綜合型購物中心 三、 推廣語： 時尚潮流盡在其中 中國最大管理資源中心 四、 推廣主題 三個第一、引領潮流 A、忠縣第一個集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的“一站式”綜合型購物中心 B、忠縣第一個標志性的高層景觀電梯公寓 C、忠縣第一座景觀休閑商業(yè)步行街 八大信心、投資保障 A、地段旺 B、回報穩(wěn)、 C、商機濃 D、升值快 E、統(tǒng)一經(jīng)營 F、品牌商家大聚會 G、規(guī)劃好 H、實力強 五、 訴求方向 階段 核心 理念訴求 形象篇 獨一無二的地段和市場定位吸引投資客戶 忠縣的“大都會” 忠縣首座集餐飲、娛樂、休閑、 購物為一體的“一站式