【正文】 112 ㎡小躍層和小戶型銷售較好。 夾層戶型銷售約在 70%左右。 約8000㎡ A組團(tuán)：書店、酒吧 B 組團(tuán)：服裝、飾品 C 組團(tuán)：服飾、餐廳 D 組團(tuán)：小吃店、專賣店 A組團(tuán)： 40000—— 45000 B 組團(tuán)： 35000—— 40000 C 組團(tuán)： 33000—— 38000 D 組團(tuán)： 35000—— 40000 75% 未營業(yè) 無 銀太百貨 渝中區(qū)較場口民權(quán)路 約24000㎡ 約 4000 ㎡ 百貨 41 元 /㎡ /月 100% 230 成都人民商場 解放碑臨江門（世貿(mào)中心） 42000㎡ 4200 ㎡ 未經(jīng)營 43— 69 元 /㎡ /月 20 年租期 未營業(yè) 360 美國兒童樂園 解放碑大都會 約 600㎡ 約 300 ㎡ 1F：獎品區(qū)、游藝區(qū) 2F：游藝區(qū)、鬼屋 40 元 /㎡ /月 得意世界 渝中區(qū)較場口民權(quán)路 56200 ㎡ 1000 ㎡ ~2400 A區(qū)：餐飲 B 區(qū)： 建材、裝飾 C 區(qū)： KTV、餐飲 A 區(qū)： 190 元 /㎡ /月 B 區(qū)： 1F： 40— 130 元 /㎡ /月 1F~5F： 110— 150 元 /㎡ /月 C 區(qū)： 1F： 190 元 /㎡ /月 2F~8F： 50 元 /㎡ /月 A 區(qū)：100% B 區(qū)： 80% C 區(qū)： 100% 約 320 35 解放碑住宅市場調(diào)查 項目名稱 項目簡況 商場簡況 項目戶型配比（套內(nèi)） 銷售均價（套內(nèi)） 銷售率 美力 景觀環(huán)線： 由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀大道． 城市之冠－民生之冠： 由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點(diǎn)發(fā)展為商務(wù)區(qū)。 樓層設(shè)置 27 建議設(shè)置于 1— 5 層，原因?yàn)椋? （ 1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場上獲得較高的知名度。 參照對象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為 5 萬元 /個，銷售情況非常好，在較段時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率 100%，考慮到本項目的口岸相對較好， 平均售價取 6 萬元 /個計算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億。 （ 3）推廣模式 建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積 劃分在 80120 平方米之間。 B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。 樓層設(shè)置： 比較合理的樓層選擇是裙房 15 層。 和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢不突出 解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，并且經(jīng)營水平也是重慶各個主城區(qū)中最高的，競爭非常激烈。 三、項目綜合評價 （一）區(qū)位及口岸 區(qū)位 （ 1）優(yōu)勢 如前所述，較場口按規(guī)劃改造完成后將成為一個新 11 的商業(yè)中心，并且 規(guī)劃起點(diǎn)比較高， 功能非常豐富，極具特色。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區(qū)域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。 整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在 20— 80元 /平 5 米月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。 總量出現(xiàn)飽和的態(tài)勢 首先我們以百貨為例。 （ 2）劣勢 但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場上，競爭比較激烈。 較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時間。 (1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家 SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng) 營場地。 （三）交通組織及其他 凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。 （ 3）車位 負(fù)三、負(fù)四層共可形成 176 個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為 4400 平方米）。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體 量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。 城市陽臺： 十八梯區(qū)域，打造為渝中半島城市觀景臺。 COM 總共 34 層，地下 1層，地上 33 層，其中商場 1 至 — 5 層，住宅 6— 33 層。 ?？挖A洲 3 棟 52 層超高層，總建筑面積 25 萬㎡。 環(huán)島名都 總計 30 層，住宅 22 層，計 176 套，單層 8戶， 4 部電梯 8 層商場 兩室（建面）： 135 ㎡、 144㎡； 44 套。 套內(nèi) 6000 元 /㎡ 45%已售。其中夾層的價格加600 元 /㎡。銀座 （一期） 解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。 附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案 30 一、規(guī)劃要點(diǎn) 十字金街： 由民權(quán)路 — 解放碑步行街 — 中華路組成，打造 地上地下立體式商業(yè)街。 （ 4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區(qū)域形象也有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對商家經(jīng)營中的稅收優(yōu)惠，招商活動也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強(qiáng)商家的信心。 （ 2）凈菜超市 凈菜超市總面積為 8950 平方米，如果按實(shí)用率 50%、商鋪和攤位使用面積 平方米、可形成商鋪和攤位共1790 個。 21 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 10 樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點(diǎn)，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn)，市場前景應(yīng)該比較好。 （ 6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時間問題，包括香港 新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。 項目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用。 （ 3）三級商圈 在二級商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比 較有代表性的是七星崗和較場口區(qū)域。月之間。 結(jié)合重慶未來 5 年發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為無論是大型商 業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。 渝中區(qū)全區(qū)人口在 70萬人左右，到 2000 年底大型百貨 8 已接近 15家，營業(yè)面積超過 20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。 （ 3）小結(jié) 雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。同時區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對于 合景、國貿(mào)中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的 14 城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。 (2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。 C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補(bǔ)。 車輛中興路進(jìn)入車庫，取車可以從 A 棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利。 根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約 24 為 7300 元，按照 14 年收回投資計算，其合理售價應(yīng)為 11萬元 /個。 （ 2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為 1— 5 樓比較合理。 二、較場口城市空間格局： 較場口城市空間結(jié)構(gòu)由景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)三大部分形成． 景觀