【文章內(nèi)容簡介】 高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點(diǎn)，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn)，市場前景應(yīng)該比較好。 B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家 SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng) 營場地。 C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補(bǔ)。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 6— 8 層，原因?yàn)椋? A、復(fù)合多種高端消費(fèi)業(yè)種、切實(shí)形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的 19 體量支撐，項(xiàng)目 6— 8 層總建筑面積達(dá)到 10615 平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。 B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價值相對較低的高樓層。 （ 3）招商及經(jīng)營模式 A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經(jīng)營和管理；如招商進(jìn)展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實(shí)現(xiàn)整層銷售。 車庫 （ 1）定位依據(jù) A、項(xiàng)目當(dāng)前只有 107 個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考 慮通過其他途徑增設(shè)。 20 B、建議項(xiàng)目裙樓增設(shè)一部分車庫，一方面是由于項(xiàng)目自身需要，另一方面是因?yàn)橹苓呅陆ㄎ飿I(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預(yù)計(jì)有較大的成長空間。 （ 2）樓層設(shè)置建議 A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。 B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。 （ 3）推廣及經(jīng)營模式 銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 寫字樓 （ 1）定位依據(jù) A、較場口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個比較好的商務(wù)口 岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。 B、從項(xiàng)目硬件條件看，一樓層高 米，能夠做出比較大氣的大堂，從 A、 B 棟共有 5 部電梯可以直達(dá) 10 樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。 C、項(xiàng)目裙房商家也需要一些辦公空間，項(xiàng)目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。 21 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 10 樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。 （ 3）推廣模式 建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積 劃分在 80120 平方米之間。 （三）交通組織及其他 凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。 車輛中興路進(jìn)入車庫，取車可以從 A 棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利。 將商場入口 78 軸線入口移至 6— 7 軸線之間，連同 6— 7軸線之間扶梯封閉成一個獨(dú)立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。 高檔餐飲、俱樂部通過 5 部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。 9 樓和 10 樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 靠近 1 軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在 2 噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。 22 商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。 應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強(qiáng)度在 180 大卡 /平方米以上。 （四）租售收益測算 項(xiàng)目裙房各樓層面積指標(biāo) （ 1）負(fù)樓（和平路以下） 樓層 負(fù) 5F 負(fù) 4F 負(fù) 3F 負(fù) 2F 負(fù) 1F 面積 (平方米 ) 4322 4586 4502 4417 4502 （ 2）主樓（和平路以上） 樓層 1F 2F 37F 8F 9F 10F 面積 (平方米 ) 3476 3160 3587 3441 3186 2906 備注： —— 項(xiàng)目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。 —— 后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。 —— 在各定位方案條件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報告中作具體闡述。 —— 租金及售價定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二。 定價依據(jù) 23 （ 1）測算原則 除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。 重慶投資戶能夠接受的回報率大致 為 78%，投資回收期按靜態(tài)計(jì)算約為 13— 15 年，因此我們建議，建筑面積租金在 50元 /平方米以上的賣場按年租金的 13倍定價，建筑面積在 50（含 50）元 /平方米以下的賣場按年租金的 14 倍定價，前者略高。 （ 2）凈菜超市 凈菜超市總面積為 8950 平方米，如果按實(shí)用率 50%、商鋪和攤位使用面積 平方米、可形成商鋪和攤位共1790 個。 參照對象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為 5 萬元 /個，銷售情況非常好，在較段時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率 100%，考慮到本項(xiàng)目的口岸相對較好， 平均售價取 6 萬元 /個計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億。 （ 3）車位 負(fù)三、負(fù)四層共可形成 176 個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為 4400 平方米）。 根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約 24 為 7300 元，按照 14 年收回投資計(jì)算，其合理售價應(yīng)為 11萬元 /個。共可實(shí)現(xiàn)銷售 1936 萬元。與車庫合計(jì) 12676 萬元。 （ 4）醫(yī)藥超市 目前重慶專業(yè)市場商家能夠承受的租金為 25— 55 元 /平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金 40 元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場店租 金為 28 元 /平方米。 由于本項(xiàng)目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場經(jīng)營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金 55 元 /平方米。 （ 5）高檔百貨 根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金 70 元 /平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為 41 元 /平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在 42 元 /平方米）。 （ 6）高檔餐飲、俱樂部 對該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界 C 區(qū)）租金調(diào)查，其 28 樓建筑面積平均月租金約為 45元 /平方米，考慮到其經(jīng)過長時間市場培育 ，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在 40 元 /平方米。 25 （ 7）辦公 目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為 50— 80 元 /平方米（萬豪商務(wù)樓約為 60元 /平方米，大都會約為 90 元/平方米），考慮到本項(xiàng)目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為 45 元 /平方米。 備注： 高檔餐飲、俱樂部也計(jì)劃引進(jìn)一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當(dāng)。 六、定位方案二及租售收益測算 26 （一）主力業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 概念詮釋 本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項(xiàng)目，并將貨品的香港制造背景，作為項(xiàng)目在經(jīng)營中沖擊市場的重要砝碼。 定位依據(jù) （ 1）香港是整個亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領(lǐng)了流行和時尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。 （