【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城市 2020 年 2020 年 2020 年 三年平均 北京 上海 廣州 深圳 杭州 蘇州 常州 中山 原因分析： 長(zhǎng)期以來(lái)，杭州市國(guó)土資源局一直實(shí)行 “ 非飽和土地供應(yīng) ” 政策。該政策讓市場(chǎng)始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過(guò)限制土地供應(yīng)量，來(lái)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示： 1999 年杭州經(jīng)營(yíng)性土地出讓僅 500 畝，其后 3 年的供應(yīng)量也只是 20203000 畝左右，直到 2020 年，才上升為 4500 畝。 該政策有利之處十分明 顯，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)育。政府方面認(rèn)為： “ 如果沒(méi)有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能保持連續(xù) 7 年的高速增長(zhǎng)。 ” 但不可否認(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動(dòng)下地價(jià)不斷向上攀升，同時(shí)另一方面也在一定程度上帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。 杭州市早在 1997 年下半年就組建了土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌。土地的日趨市場(chǎng)化，使招拍掛成了開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地出讓會(huì)上不知疲倦的競(jìng)爭(zhēng)， “ 天價(jià) ” 、 “ 宇宙價(jià) ” 相繼而出。 另一方面 ， “ 三外 ” 企業(yè)的積極加入，客觀上使?fàn)幹嗟暮蜕性絹?lái)越多。去年下半年就有某集團(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了 4 宗土地，總價(jià)款達(dá)到了 25 億。其中一宗與第二名的報(bào)價(jià)差距竟達(dá) 1 個(gè)億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。 市場(chǎng)上房?jī)r(jià)火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。為此，從 2020 年開(kāi) 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 始國(guó)家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。同時(shí)，杭州市政府也打破了以往 “ 非飽和土地供應(yīng) ” 的慣例，去年一年總共推出了 4500 畝的經(jīng)營(yíng)性用地，其中商品住宅為 3500 畝，供地量幾乎是前 2 年的總和。筆者從杭州市國(guó)土資源局獲悉，今年計(jì) 劃推出量為 6000 畝，以 2020 年平均容積率為 計(jì)算， 2020 年商品房供應(yīng)量約為 1120 萬(wàn)平方米，這將極大的緩解目前市場(chǎng)上商品房的供求矛盾。 五、土地市場(chǎng)展望 2020 年，針對(duì)供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出 3500 畝住宅用地。今年，杭州宣布將再供應(yīng) 4500畝左右的住宅用地。 但此時(shí)，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “ 水庫(kù) ” — 土地儲(chǔ)備中心，卻除了正在征地拆遷的 1000 畝土地外，再無(wú)地可供。 事實(shí)上，杭州的土地資源并不豐富。西邊是西湖，東邊是錢(qián)塘江。杭州市以及新并入的兩個(gè)區(qū) —— 余杭、蕭山的土地資源享受獨(dú)立管 理權(quán)限，再除去一些開(kāi)發(fā)區(qū)的土地，杭州市國(guó)土局手中僅握有 560 平方公里的土地。 這幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒(méi)有了。 1999 年，杭州的土地供應(yīng)主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。 2020 年和 2020 年，工廠開(kāi)始撤離城區(qū)。 2020 年，大專(zhuān)院校從老城區(qū)里遷出來(lái)，如杭州商業(yè)干部學(xué)校、中國(guó)計(jì)量學(xué)院、工程學(xué)院等。 杭州市的兩個(gè)老城區(qū) —— 上城區(qū)和下城區(qū)基本無(wú)地可供，單單依靠杭州市老城區(qū)的土地供應(yīng)，并不足以緩解供需嚴(yán)重不平衡的局面， 要完成 8000 畝土地收購(gòu)任務(wù)，并提供住宅用地凈地 3600 畝的指標(biāo)，勢(shì)必要向 丁橋、下沙、三墩、轉(zhuǎn)塘、九堡和三墩等區(qū)域發(fā)展。據(jù)悉丁橋大型居住區(qū)將征地 5700 畝，還有下沙大型居住區(qū)也將征地 2650 畝等，這樣看來(lái)杭州市日后的供地方向?qū)?huì)集中在城市周邊地區(qū)。 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)投資狀況 2020 年上半年，杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但增速明顯回落。上半年，杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，與去年同比增長(zhǎng) %。商品房施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，比去年同期分別 增長(zhǎng) %和 %；新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng)%和 %。 商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，與去年同比分別下降 %和 %。 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 從上圖可以看出近幾年來(lái)杭州市房地產(chǎn)投資的絕對(duì)值和增 長(zhǎng)率一直很高。過(guò)去三年里房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率為 36%，是同期 GDP 增長(zhǎng)率的 倍。房地產(chǎn)年投資增幅從 2020 年開(kāi)始回落，今年上半年的增幅雖然達(dá)到 %，但隨著宏觀調(diào)控影響的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年增幅將開(kāi)始放慢。 二、 房地產(chǎn)供應(yīng)分析 房地產(chǎn)供應(yīng)總量 杭州市樓市一級(jí)市場(chǎng)的典型特征是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。根據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)許多樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，即被訂購(gòu)一空，并且出現(xiàn)多人輪候一套房子的現(xiàn)象。如下圖所示， 2020 年上半年擬開(kāi)盤(pán)的部分樓盤(pán)，除 “ 浪漫和山 ” 以外，其他樓盤(pán)的求供比均達(dá)到 3:1 以上，其中有三個(gè)求供比竟達(dá) 到 5:1 以上。旺盛的市場(chǎng)需求與相對(duì)不足的供給量呈現(xiàn)出鮮明的對(duì)比，賣(mài)方市場(chǎng)特征相當(dāng)?shù)拿黠@。 樓盤(pán)名 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 可預(yù)售套數(shù) 求購(gòu)人數(shù) 求購(gòu) :可供 水印康庭 360 1800 5:1 錢(qián)塘 沁園 200 1000 5:1 彩虹城 800 多套 2500 3:1 文景苑 446 2400 :1 采荷人家二期 582 2020 多 :1 浪漫和山 700 1000 多 :1 房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征 目前杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出：低價(jià) 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例過(guò)低的現(xiàn)象。根據(jù)杭州市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，至 2020 年年底，杭州住宅市場(chǎng)上中高檔住宅樓盤(pán)在住宅供給總量中的比重達(dá)到 %，其中，高價(jià)商品房有 10%待銷(xiāo)售，處于供略大于求的狀態(tài)，面向低收入家庭的低檔住宅僅占 %，且基本沒(méi)有房源。另外，經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，準(zhǔn)購(gòu) — 搖號(hào)比例高達(dá) 8:1。另?yè)?jù)杭州市 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 房產(chǎn)局對(duì) 2020 年 預(yù)售備案的 12964 套住房成交統(tǒng)計(jì)，單價(jià)在 6000 元 /平方米以上的住宅比重達(dá) %。 價(jià)格 市區(qū)預(yù)售房 市區(qū)期房專(zhuān)現(xiàn)房 （元 /平方米） （套） 比重 （套） 比重 3000 903 4736 3000— 4500 3443 8186 4500— 6000 3904 2865 6000 4714 798 合計(jì) 12964 100 16585 100 三、商品房銷(xiāo)售分析 銷(xiāo)售情況 2020 上半年杭州市除了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，與去年同比分別下降 %和 %。 供銷(xiāo)平衡度 杭州市國(guó)土資源局早在 90 年代初便推行土地出讓的市場(chǎng)化。經(jīng)過(guò) 10 多年的發(fā)展和消化，目前杭州市土地市場(chǎng)化很高，除經(jīng)濟(jì)適用房和很少量的公益、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，絕大多數(shù)的商品房都是通過(guò)招拍掛的形式出讓出去的。 20 20 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 2020 年商品住宅土地供應(yīng)量分別為 1800 畝、 2300 畝 ， 3500 畝， 2020 年預(yù)計(jì)為4500 畝。按照商品住宅開(kāi)發(fā)周期一般為 24 年的前提，可以推斷未來(lái) 4 年杭州市商品住宅用地的總供應(yīng)約為 12100 畝左右。以容積率為 計(jì)算，即 1600 萬(wàn)方左右，平均每年為 400 萬(wàn)方。 近 23 年杭州市房地產(chǎn)供求比例還是維持供略小于求的態(tài)勢(shì)，排除重大的政策調(diào)整外，按照目前住宅用地和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和和高容積率趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，這種供小于求的局面將逐漸改觀，從而慢慢步入買(mǎi)方市場(chǎng)。 空置率與空關(guān)率 根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局提供資料， 2020 年市區(qū)商品房空置面積僅為 萬(wàn)平方米，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于賣(mài)方市場(chǎng)，該段時(shí)期的商品房空置率接近 0%的水平。 與增量市場(chǎng)低空置率形成鮮明對(duì)比的是存量房市場(chǎng)空關(guān)率較高。 2020 年 11月，根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)杭州市區(qū) 24 個(gè)樓盤(pán)的調(diào)查表明，在全部11841 套住宅中，空關(guān)房 1626 套，空關(guān)率為 %。 交付年限 1998 年前 1999 到 2020 2020 到 2020 2020 合計(jì) 樓盤(pán)數(shù) 6 9 6 3 24 空關(guān)率 % 四、市場(chǎng)需求分析 人均居住面積 杭州市居民人均居住面積從 2020 年的 平方米上升到 2020 年的 平方米，增長(zhǎng)了 %?？梢哉f(shuō)居住條件有了很大的改觀。但相比全國(guó)同期水平 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 卻要低 7 個(gè)百分比，比小康水準(zhǔn)要低 13 個(gè)百分比。目前杭州市居民的居住環(huán)境還是非常緊張，如果要達(dá)到比較舒適的小康水平，大概還需要 5000 萬(wàn)平方米左右的住房。 A：全國(guó)平均居住面積； B：小康水平居住面積 現(xiàn)狀及滿意程度 1）、私有化率 調(diào)查結(jié)果顯示，目前杭州居民住房私有化率已達(dá) 78． 2％，其中居民購(gòu)買(mǎi)的房改房和商品房分別占37． 3％和 32． 8％；租住私房者占 12． 4％；租住公房者占 8． 5％；租住廉租房者占 0． 8％。 目前杭州 市已有 45． 1％的家庭曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)商品房，從已購(gòu)房居民家庭的購(gòu)房進(jìn)程看，居民購(gòu)房呈逐年上升趨勢(shì)。隨著購(gòu)房家庭比例的增加，居民住房產(chǎn)權(quán)中公有住房比例下降，私有住房比例上升。 2）、戶型及房屋結(jié)構(gòu) 住房面積、住宅戶型是衡量居民居住水平的重要指標(biāo)。住房面積大小、戶型是否配套，直接關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞。調(diào)查表明， 2020 年杭州市居民家庭住房面積多數(shù)在 50— 90 平方米之間，占 55． 2％，具體詳見(jiàn)下表： 面積（㎡） 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150 以上 百 分比 % % % % % % % 目前杭州市居民住房成套率已達(dá) 97． 9％。其中以兩室一廳的家庭所占比重最多，達(dá) 38． 4％；其次為三室一廳，所占比重為 22． 9％；二室二廳 11． 4％；一室一廳 9． 9％；三室二廳 8． 9％；四室一廳 5． 8％，非成套住宅 2． 1％，其他 0． 6％。 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 從住宅建成年份來(lái)看，目前杭州市居民的住宅半數(shù)建于 20 世紀(jì) 90 年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于 1990 年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子。 從擁有住宅 數(shù)目來(lái)看，被調(diào)查者中大多數(shù)人（ 58． 2％）有 1 處住宅，擁有 2 處以上住宅的 17． 2％，擁有 3 處或 3 處以上住宅的僅有 1． 6％和 1． 0％，尚有 22． 0％還沒(méi)有住房。 從上述對(duì)住房面積、戶型、建成年份、擁有住宅數(shù)的分析來(lái)看，杭州居民居住狀況已有較大改善。近八成的居民已擁有住宅，但仍存在不少不滿意之處，如住宅面積偏小，戶型結(jié)構(gòu)不合理，居住環(huán)境不理想等。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當(dāng)前杭州居民家庭的迫切需要。被調(diào)查者中有 41． 5％打算另購(gòu)更好的房子， 24． 8％打算換購(gòu)更好的房子， 18． 4％則希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用 房來(lái)改善目前的住房狀況。 尤其是對(duì)現(xiàn)在住房不滿意的被調(diào)查者，購(gòu)買(mǎi)意愿非常強(qiáng)烈。其中 23． 7％打算換購(gòu)更好的房子， 36． 3％打算另購(gòu)更好的房子， 23． 7％計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。 對(duì)被調(diào)查者的住房打算和其家庭收入進(jìn)行分析，結(jié)果表明：打算換購(gòu)或另購(gòu)更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在 10 萬(wàn)元以下的家庭，占 80％以上?？梢?jiàn)今后購(gòu)房的主體為家庭年收入在 10萬(wàn)以下的中低收入階層。 3）、滿意程度 從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，被調(diào)查者中有 52． 4％對(duì)目前住房是比較滿意的， 34． 6％對(duì)目前住房有些不滿意，13． 0％非常不滿意。 對(duì)居住現(xiàn)狀不滿意的方面包括：建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)氛圍和檔次、物業(yè)管理、生活服務(wù)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、交通區(qū)位等等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，其中最不滿意的 5 個(gè)原因依次為：建筑面積小，占55． 6％；戶型結(jié)構(gòu)差，占 48． 0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占 26． 1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占 24． 3％和 22． 6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占 22． 9％。而交通條件差、距市中心商業(yè)區(qū)太遠(yuǎn)等原因，則排在最后面，所占比例較小。 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 由此可見(jiàn)，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來(lái)越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時(shí)對(duì)物業(yè)周?chē)h(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。而隨著杭州城市交通系統(tǒng)的完善，交通問(wèn)題已非是影響居民居住的主要因素。 五、房?jī)r(jià)收入比 2020 年末杭州市與蘇州市房?jī)r(jià)收入比對(duì)比狀況： 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 蘇州市區(qū) 杭州市區(qū) 人均可支配收入 元 12362 12898 家庭平均人口數(shù) 人 戶均收入 元 35108 42563 人均面積 平方米 商品房上市主力戶型（中值） 平方米 110 110 商品房平均價(jià)格 元／平方米 3144 5841 平均總房?jī)r(jià) 元 345840 642510 房?jī)r(jià)收入比 —— 評(píng)述：在長(zhǎng)三角的 16 個(gè)