【文章內(nèi)容簡介】 有關(guān)部門預(yù)測，南站的建成規(guī)模將是目前南京火車站的 8倍左右，是南京未來客流量最大的交通門戶，年總客流量將超過 1400萬人次，同時(shí)，在鐵路南站旁邊配套建設(shè)長途客運(yùn)站。岔路口將依托南京鐵路南站，建設(shè)市級商貿(mào)副中心。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，岔路口核心圈，現(xiàn)常住人口約 5萬人，隨著房地產(chǎn)開發(fā)迅速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來 5年內(nèi)岔路口地區(qū) 將會有近 10余萬的居住人口。而由岔路口輻射的區(qū)域人口，會不下百萬。同時(shí)鐵路南站所帶來的 1400萬年客流量，更是一個(gè)壯觀的數(shù)字。這些強(qiáng)力的消費(fèi)需求，將支撐岔路口新商圈的形成。 配套設(shè)施： 商業(yè)配套：蘇果平價(jià)店、麥德龍、歐倍德超市、永隆家居、上海華聯(lián) 超市、華誠超市、三九藥店、農(nóng)貿(mào)菜場等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 教育配套：天地實(shí)驗(yàn)幼兒園、華 夏實(shí)驗(yàn)學(xué)校、省水利學(xué)校、空軍氣象學(xué)院、規(guī)劃中的省級實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校 交通情況： 101W、 101W區(qū)間、 102W、 103W、 104W、 106W、南金線 東山板塊：依托老鎮(zhèn)人氣旺 范圍： 以東山鎮(zhèn)為核心，秦淮 新河以東新亭路一線。 板塊分析： 這也是江寧房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域之一，由于緊鄰江寧原有的東山鎮(zhèn)，依托小鎮(zhèn)原有的旺盛人氣，因此從生活的角度而言非常方便。但自然環(huán)境與人文環(huán)境相對較弱，部分樓盤依托外秦淮河，具有一定的景觀優(yōu)勢。隨著江寧東山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的日漸發(fā)展，東山板塊越來越成為一個(gè)適宜人居的成熟片區(qū)。東山板塊的幾個(gè)大盤， 21世紀(jì)假日花園、武夷花園、明月夢蝶園等基本上都已銷售一空，房價(jià)自然也從最初的每平方米 1000多元上升至如今的3800元左右。在江寧樓市整體紅火的背景下，新一輪的價(jià)格抬升戰(zhàn)在東山板塊正在悄然進(jìn)行著。 東山板塊是江寧老城區(qū)，生活配套較為成熟。目前南金線、 101路公交車直達(dá)市區(qū)。在商業(yè)配套方面，蘇果超市、農(nóng)貿(mào)市場較多，竹山電子一條街較為有名。江寧區(qū)人民醫(yī)院、竹山中小學(xué)、江寧中學(xué)、溫州商業(yè)街、中國女人街、金寶大市場等配套齊全，麥當(dāng)勞、肯德基等洋快餐也已落戶東山。值得注意的是，東山板塊商業(yè)地產(chǎn)正在江寧樓市中占據(jù)著越來越重要的位置。畢竟，這里的旺盛人氣是江寧多年積聚而來的，而不只是單純以來新樓盤建設(shè)，而這，正是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)極好基礎(chǔ)。由于該板塊位于江寧片區(qū)交通中心，人口與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施最完備。該板塊的產(chǎn)品類別已經(jīng)開 始出現(xiàn)多樣化的趨勢： 既有景觀房，又有為商業(yè)街經(jīng)營者設(shè)計(jì)的小戶型；小高層的比例較之 以前 有明顯的提高。 配套設(shè)施 ： 教育配套：科學(xué)園小學(xué)、江寧中學(xué)（重點(diǎn)中學(xué)）、竹山中小學(xué) 商業(yè)配套：蘇果超市、農(nóng)貿(mào)市場、竹山電子一條街、溫州商業(yè)街、中國女人街、金寶大市場、麥當(dāng)勞、肯德基 交通情況： 101路、 103路、南金線 科學(xué)園板塊：后起之秀令人側(cè)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 范圍： 天元路、科學(xué)園、大學(xué)城板塊是指以天元路為軸心，北至天元西路及新亭路，南至二環(huán)路的狹長板塊。 板塊分析： 這是一個(gè)全新的板塊，隨著南京城內(nèi)眾多高校向江寧大學(xué)城遷移，附近的樓盤 也開始逐漸集聚起來?？梢哉f，該板塊更大程度上是依托于大學(xué)城的發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的。僅僅兩年多的時(shí)間，大學(xué)城板塊就已經(jīng)開始規(guī)模初現(xiàn)。在城內(nèi)大學(xué)遷入的影響下，該板塊的人文環(huán)境得到很大的提升。同時(shí)，大學(xué)城的出現(xiàn)也讓人們完全有理由對未來這里交通狀況的改善充滿信心。事實(shí)上，該板塊的武夷綠洲， 21世紀(jì)現(xiàn)代城、萊茵東郡以及市政天元城等都開始日漸受到購房者的青睞，其價(jià)格更是從以前的每平方米 2000元出頭攀升至了如今的 3500元上下，價(jià)格漲幅之快著實(shí)令人側(cè)目。 科學(xué)園板塊最大的優(yōu)勢在于靠近大學(xué)城，而且地鐵南延線終點(diǎn)站就在該板 塊。在這種有利的前提下，該板塊的各家開發(fā)商紛紛推出了戶型小、價(jià)格也不算高的樓盤 ， 這些樓盤銷售情況很好?？茖W(xué)園板塊近期樓盤的供應(yīng)比較集中，且中等以上規(guī)模的項(xiàng)目較多，供應(yīng)的品種也較為齊全。在該板塊中，具有代表性的項(xiàng)目有市政天元城、萊茵東郡等。由于市政配套支撐還未到位，且距離地鐵通行仍有較遠(yuǎn)的時(shí)間，該板塊住宅價(jià)格基本在江寧片區(qū)平均水平。 配套設(shè)施 ： 教育配套：科學(xué)園小學(xué)、江寧中學(xué)（重點(diǎn)中學(xué)） 、 江寧竹山中學(xué)、金寶寶幼兒園 商業(yè)配套：蘇果超市、人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、東山賓館、 21世紀(jì) .銅鑼灣廣場 交通情況：南金線、時(shí)雨 線 百家湖板塊：開發(fā)最早的 “名門望族 ” 范圍： 湖濱路以南、天元路以北、百家湖周圍。 板塊分析： 百家湖板塊當(dāng)算是江寧樓市最早發(fā)展的一個(gè)區(qū)域。鳳凰臺的落成、湖濱金陵飯店的正式營業(yè)、大型 Citymall 商業(yè)中心鳳凰港的即將啟航 ?? 種種跡象都表明江寧區(qū)政府完全是按照 “ 江寧地區(qū)名片 ” 的定位來打造一個(gè)全新的百家湖的。由于發(fā)展較早，如今該地區(qū)可謂樓盤林立，目前開發(fā)已經(jīng)過 多 半，商品房的價(jià)格也一路攀升，經(jīng)過幾年的超速發(fā)展，百家湖板塊配套已經(jīng)相當(dāng)成熟。勝太路兩側(cè)，飯店、銀行、超市、醫(yī)院應(yīng)有盡有， 102路公交車直達(dá)該區(qū)域，應(yīng)該 說，這樣的片區(qū)已經(jīng)較為成熟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從規(guī)劃角度看，百家湖板塊在江寧樓市整個(gè)片區(qū)中，處于中心樞紐位置，能起到江寧中心集聚以及對外輻射聯(lián)動(dòng)各板塊的作用。但由于該板塊啟動(dòng)較早，再加上原規(guī)劃中工業(yè)用地與居民用地混雜，導(dǎo)致百家湖板塊中樓盤的居住氛圍受到影響。 江寧首家大型百貨商場同曦假日百貨也處于該板塊，為周邊居民購物提供了極大便利。百家湖的配套相當(dāng)成熟，自然風(fēng)景、人文環(huán)境相對于其他板塊而言，應(yīng)屬中上等，性價(jià)比較高，適合工薪階層作為第一居所。百家湖板塊的自然風(fēng)景條件比較突出，目前周邊樓盤以較大規(guī)模的普通住宅為主。目前，該片 區(qū)有部分高檔別墅的市場消化速度較低，且土地資源基本沒有新增供給，整個(gè)板塊目前主要在消化各項(xiàng)目分期推出的房源。與整個(gè)江寧片區(qū)樓盤消化平均速度相比，百家湖板塊樓盤的月平均消化速度還是較高的，其中文化名園、 21世紀(jì)現(xiàn)代城、同曦藝術(shù)家園等稍高于其他各樓盤。 配套設(shè)施： 商業(yè)配套：蘇果超市、上海華聯(lián)超市、百家湖超市、百家湖商貿(mào)、 CityMall—— 鳳凰港購物中心等 教育配套：百家湖中小學(xué)、秦淮中學(xué)、江寧高級中學(xué)、南師附中、英華國際雙語學(xué)校 交通情況： 102路、時(shí)雨線、江寧 2路、 10 路 將軍路 板塊：迅速崛起的樓市 “ 新貴 ” 范圍： 以將軍山為景觀核心，北至秦淮新河，南至誠信大道沿將軍山南北走向的將軍路與機(jī)場高速一線。 板塊分析： 這里是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，可算是江寧樓市的 “ 新貴 ” 。江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里，毫無疑問，南京別墅最為集中區(qū)域的稱號，成就了將軍路板塊高尚住宅區(qū)的基本特點(diǎn)。自將軍北路的運(yùn)盛美之國開始，瑪斯蘭德、翠屏國際、香山美墅、翠屏清華、瑞景文華、山水華門愛濤漪水園、復(fù)地朗香等別墅大盤幾乎都坐擁翠屏山沿線的自然山水資源，享受著 “ 先聲奪人 ” 的優(yōu)勢。在這個(gè)天然的別墅社區(qū)板塊里，公寓類型的翠屏清華值得關(guān) 注，與周邊別墅享有同樣 的自然資源，但卻以公寓的價(jià)格出售，這是該樓盤最大的特點(diǎn)，也是 東大科技園地塊以及將軍路沿線其他公寓樓盤值得期待的理由。 較之整個(gè)江寧片區(qū)的平均銷售速度，該板塊樓盤的月平均消化速度處于較高水準(zhǔn)，其中山水華門、香山美墅、瑪斯蘭德、運(yùn)盛美之國等稍高于其他各樓盤。從近期將軍路板塊樓盤消化能力分析，由于自然風(fēng)光的不可復(fù)制性和未來板塊的新增加會有 “ 斷檔期 ” ，該板塊消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 化能力將繼續(xù)處于整個(gè)片區(qū)的較高水平作為南京最大別墅群的 將軍路 板塊，北以秦淮新河為依，南擁牛首山河為罩，前后曲水環(huán)繞，三山連綿為靠，以三條 快速通道與主城區(qū)相連。憑借韓府山、翠屏山、將軍山三座原生態(tài)森林山體，以及點(diǎn)綴在三山之間的三座水庫及相當(dāng)數(shù)量的湖泊、溪流，造就了一批知名別墅項(xiàng)目，諸如山水華門、瑞景文華、翠屏國際城、瑪斯蘭德、運(yùn)盛美之國等，其總面積約 150萬平方米。 從整個(gè)市場格局來看， 將軍路 板塊不僅以別墅物業(yè)來引領(lǐng)南京市場，更會因其項(xiàng)目集聚、山水美色、便捷交通、板塊優(yōu)勢成為南京當(dāng)前及以后最美的高尚居住區(qū)之一。 配套設(shè)施： 商業(yè)配套：江南文樞院沿街商業(yè)區(qū)（蘇果超市、暢心江南飯店、工商銀行）、翠屏鄰里中心、湖濱金陵飯店、水秀苑大酒店、翠屏山賓館、 鳳凰 CITYMALL。易初蓮花倉儲超市、蘇源超市、中國郵政、農(nóng)貿(mào)市場、超大滬海蔬果、中國移動(dòng)、華聯(lián)超市、聯(lián)華超市、奇 紅大藥房、中國銀行、中國光大銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行 教育配套：河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院、英華國際學(xué)校、翠屏山小學(xué)、百家湖中學(xué) 交通狀況： 105路、時(shí)雨線、雨浙線 麒麟板塊：異軍突起的新勢力 范圍： 沿麒麟門、湯山一線 板塊分析： 位于南京東郊的麒麟和湯山，近年來樓市發(fā)展勢頭迅猛。湯山歷史文化悠久，湯泉湖自然風(fēng)光優(yōu)美，這里擁有南京獨(dú)一無二的溫泉資源。早期湯山的樓市開發(fā)集中在別墅項(xiàng)目上，較為有名的項(xiàng)目有養(yǎng)龍山莊、龍珠山莊、碧水華庭。這些項(xiàng)目和后來的東湖麗島，都是沿湯泉湖環(huán)水而建，居住密度低，空氣質(zhì)量較好，極適宜休閑度假居住，加之有世界之最的陽山碑材和古猿人洞的襯托，更體現(xiàn)了古今文化 的交融。東郊麒麟的房產(chǎn)開發(fā)具有與主城區(qū)較近的地理優(yōu)勢，以 銀河灣 、 華匯康城等 為代表的一批項(xiàng)目注重樓盤的品質(zhì)以及配套設(shè)施的建設(shè)，麒麟板塊也將成為大盤匯聚、高尚住宅 林立的又一成熟板塊。 與主城之間距離的遙遠(yuǎn)使得麒麟板塊常被追求生活便利的購房者遺忘。但隨著白水橋道路的改善和地鐵二號線的建設(shè)，將使 “ 新東郊 ” 變成了真正意義上的城東，居民的出行將大為改善。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)顯示，近段時(shí)間以來麒麟板塊的樓盤東郊小鎮(zhèn)、銀河灣多次排在銷售排行榜的前 列 ，東郊小鎮(zhèn)更是在開盤當(dāng)日就實(shí)現(xiàn)銷售 200套以上，創(chuàng)造了新政以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 來銷售的奇跡。地鐵二號線已成為影響購房者買房的重要因素。地鐵二號線馬群站點(diǎn)的設(shè)置已經(jīng)成為麒麟樓盤價(jià)格上漲的支撐點(diǎn)之一。麒麟板塊樓盤的特點(diǎn)各不相同，銀河灣項(xiàng)目高貴典雅，將智能 、節(jié)能的科學(xué)技術(shù)融為一體。華匯康城是以坡地山體住宅舒適的低密度和良好的樓間距而頗受購房者的青睞，中南 麒麟錦城依麟趾湖而居，以優(yōu)越性價(jià)比很多年輕朋友的追捧；東郊小鎮(zhèn)的精裝修策略，更是得到了廣大消費(fèi)者的認(rèn)可和肯定。麒麟板塊的樓盤價(jià)格之低可以說是南京房價(jià)的第二盆地，具有一定的誘惑力。 配套設(shè)施： 商業(yè)配套： 蘇果超市、農(nóng)貿(mào)市場 、 農(nóng)業(yè)銀行 、 麒麟鎮(zhèn)醫(yī)院 、 麒麟鎮(zhèn)菜市場 等 教育配套： 麒麟鎮(zhèn)小學(xué) 、 麒麟鎮(zhèn)中學(xué) 、 幼兒園 等 交通配套： 55路、 109路、 314路、游 5路、南湯線、太作線 二、各板塊典型個(gè)案分析 項(xiàng)目 地理位置： 江寧區(qū)岔路口金盛路 988號 開發(fā)公司：南京明月建設(shè)集團(tuán)有限公司 營銷顧問：深圳天則 物業(yè)公司：南京明月物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計(jì)：江蘇省建筑園林設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì)：澳洲貝爾曼設(shè)計(jì)事務(wù)所 視覺設(shè)計(jì)：潤景策劃 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 345000平方米，建筑面積 356000平方米 項(xiàng)目類型：住宅、別墅 物業(yè)形態(tài)：小高層、多層、連排別墅 主力戶型： 125平米三室兩廳、 87 平米兩房兩廳 銷售均價(jià)： 3673元 /平方米，目前銷售均價(jià) 4764元 /平米 綜合點(diǎn)評： 該項(xiàng)目位于江寧區(qū)岔路口 ， 北與秦淮區(qū)僅一 路之隔，西鄰華夏實(shí)驗(yàn)學(xué)校，省水利學(xué)校，南鄰規(guī)劃中的省級實(shí)驗(yàn)小學(xué)。 整個(gè)項(xiàng)目 占地面積 。建筑面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)