【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 式主要有：房地產(chǎn)商獨(dú)自開發(fā)和政府、房地產(chǎn)商共同開發(fā)方式。 很大部分商業(yè)街在共同開發(fā)方式下開發(fā)的。這種開發(fā)方式是政府 欲規(guī)劃好一處商業(yè)地帶，由政府出地，開發(fā)商出資，開發(fā)商把道路修好，建成商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商便可擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)。再由開發(fā)商組成經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)管理，再向政府繳納相關(guān)稅款費(fèi)用。在這種共同開發(fā)方式下產(chǎn)生了權(quán)責(zé)管理、經(jīng)營定位等一系列問題，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成 了一定的沖擊。 住宅開發(fā)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響分析 濮陽市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)相當(dāng)迅猛。特別是自 2000 年以來，房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也大大帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)必須有住宅項(xiàng)目作為支撐，因?yàn)槿藲馐巧虡I(yè)項(xiàng)目最大保證，因此濮陽市區(qū)的住宅項(xiàng)目都大力 開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，一方面作為配套，另一方面加大贏利。 2020 年濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)情況 房地產(chǎn)開發(fā) 面積（萬平方米） 增長率（ %） 全年房屋施工面積 80% －－其中住宅 (含經(jīng)濟(jì)適用房 ) 80% 全年竣工房屋面積 % －－其中住宅 (含經(jīng)濟(jì)適用房 ) 96% 全年房屋銷售面積 83% －－其中住宅 % 注：來源于濮陽市房管局 全年房地產(chǎn)投資 億元，占全市固定資產(chǎn)總投資的 13%，同比增長 86%。房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫加速 了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，濮陽市區(qū)許多住宅樓盤都有大面積的商業(yè)鋪面，而且規(guī)模不小，一般的開發(fā)方式是在樓盤臨街底層開發(fā)。如景觀城、麗都、建業(yè)等小區(qū)均大力發(fā)展“底 商”，可見房地產(chǎn)投資的高增長，必將帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的新一輪發(fā)展。 三、商業(yè)發(fā)展前景 商業(yè)發(fā)展速度有所減緩。上文業(yè)已分析認(rèn)為濮陽市日前的商業(yè)面積開發(fā)量是較大的，有過熱的苗頭。從房地產(chǎn)投資和居民消費(fèi)投資來看，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)持續(xù)一段的高潮期，但從長遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)的需求量與商鋪的購買力未能跟上開發(fā)速度；商業(yè)項(xiàng)目之間相互競(jìng)爭(zhēng)，在一定程度上造成商鋪的售價(jià)、租金回落。而投資者 將更加理性，因此商業(yè)項(xiàng)目未來的開發(fā)量將有所回落，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)更加規(guī)范與完善。 商業(yè)中心東移。目前濮陽市的商業(yè)中心集中在聯(lián)華商圈，聯(lián)華商圈集中著市區(qū)的商檔消費(fèi)形態(tài)，但聯(lián)華周邊的商業(yè)格局已落后于城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)散亂，已影響城市商業(yè)形象和整體商業(yè)格局，所以濮陽市將會(huì)發(fā)展新的商業(yè)中心。未來市區(qū)的商業(yè)中心將轉(zhuǎn)到環(huán)中路與黃河路的交匯處，即金橋建材、百姓生活廣場(chǎng)、麗都購物廣場(chǎng)的匯集區(qū)域，將組成新城市商圈。 二、熱點(diǎn)商圈分布情況分析 油田商貿(mào)中心商圈 商貿(mào)中心是油田區(qū)域最為繁華的商業(yè)地帶，商業(yè)氛圍濃郁。是在 區(qū)域生活職工的首選消費(fèi)地帶。 商貿(mào)中心屬臨建性質(zhì)，為迎合油田人口消費(fèi)而建成的商業(yè)配套，由中 原油田負(fù)責(zé)興建和經(jīng)營。由于油田區(qū)域人口眾多，主要包括職工及其家屬，并且油田職工人均收入和消費(fèi)力均較市區(qū)平均水平要高，致使商貿(mào)中心的商業(yè)狀況良好，較市區(qū)其它商業(yè)地帶要繁榮。其主要經(jīng)營業(yè)態(tài)是餐飲、服裝和日用百貨。業(yè)態(tài)的發(fā)展已成規(guī)模，檔次較高，但整體經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混雜，尚未達(dá)到成行成市的商業(yè)局面。 商貿(mào)中心商圈商業(yè)狀況分析表 商圈范圍 大慶路、中原路與任丘路相交處 商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍良好 商業(yè)規(guī)模 規(guī)模龐大，約占 5 萬平方米的 商業(yè)圈 商業(yè)特點(diǎn) 商場(chǎng)與臨街商鋪共同經(jīng)營； 商業(yè)定位不一，業(yè)態(tài)較為混雜； 租金較高 人流量 人流充足，有油田居民作有效支持 人流結(jié)構(gòu) 以 30～ 40 歲的中青年為主流消費(fèi)群體 道路交通條件 有任丘路、大慶路、黃河路、中原路、作為通達(dá)的主干線，公交線路有： 6 路、 10 路、 8 路、 22 路、 18 路等 經(jīng)營特點(diǎn) 商場(chǎng)經(jīng)營與商戶自主經(jīng)營相結(jié)合 銷售價(jià)格 商貿(mào)中心只租不售，因?yàn)閷倥R建性質(zhì)，不具備產(chǎn)權(quán) 租金水平 租金約 50～ 60 元 /M2，租金普遍較高 業(yè)態(tài)分布 餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè) 其次為賓館、手機(jī)通信 主要品牌 名牌服裝、知名電器、手機(jī)品牌、日用百貨品牌 商鋪間隔 開間約 4 米，進(jìn)深約 12 米 商鋪面積 50～ 60M2 優(yōu)勢(shì) 商貿(mào)中心主要依托于中原油田，油田的居住人口是該商圈消費(fèi)一大保證，而目前該商圈聚集多個(gè)住宅小區(qū)、行政事業(yè)單位和中小學(xué)校，并且有中原文化宮、未名廣場(chǎng)、新蕾廣場(chǎng)等多種休閑配套，地段環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越；另外，商貿(mào)中心商圈的餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)已成一定的規(guī)模，在統(tǒng)一經(jīng)營上有一定的優(yōu)勢(shì)。 劣勢(shì) 商業(yè)輻射能力局限于油田區(qū)域，對(duì)市中心的商業(yè)輻射能力有限；同時(shí)該商圈的業(yè)態(tài)經(jīng)營不一，缺乏主力商業(yè)產(chǎn)品，業(yè)態(tài)規(guī)劃不明確 ，整體的商業(yè)凝聚力與產(chǎn)業(yè)輻射力有限。另外，商貿(mào)中心屬臨建性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)狀況不明確，對(duì)經(jīng)營戶是一個(gè)不利因素。 發(fā)展前景 商貿(mào)中心的發(fā)展前景不容樂觀，因?yàn)閷儆谂R建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域的制約，若遇上行政拆遷，商貿(mào)中心的前景就是一大問題。目前油田的行政地位與市區(qū)并行，但隨著城市的發(fā)展，油田將與城市融合，而且統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營是未來城區(qū)發(fā)展的方向。而且受到麗都、百姓生活廣場(chǎng)新商圈的威脅，發(fā)展前景不太樂觀。 聯(lián)華廣場(chǎng)商圈 聯(lián)華商圈是目前濮陽市核心商圈，依托其地段優(yōu)勢(shì)與位于城市的中軸線的區(qū)位，整體商業(yè)環(huán)境非常好，商業(yè) 的輻射力較其它商圈要大，而且聯(lián)華商圈的規(guī)劃定位為中高檔的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)狀況非常繁華。 聯(lián)華廣場(chǎng)商圈商業(yè)狀況分析表 商圈范圍 京開大道與勝利路的交匯處 商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍非常好， 商業(yè)規(guī)模 規(guī)模相當(dāng)龐大，約占 7 萬平方米的商業(yè)圈 商業(yè)特點(diǎn) 體現(xiàn)高檔、時(shí)尚，業(yè)態(tài)經(jīng)營體現(xiàn)時(shí)代潮流 商業(yè)定位較統(tǒng)一，但周邊商業(yè)態(tài)較為混雜 售價(jià)、租金相當(dāng)高 人流量 十分充足，人氣流動(dòng)非?？? 人流結(jié)構(gòu) 以年輕一代為主流消費(fèi)群體 道路交通條件 有京開大道和勝利路作為通達(dá)的主干線，另有三大汽車站，公交線路主要是： 3 路、 10 路、 16 路 、 19 路、 22 路等等 經(jīng)營特點(diǎn) 商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營的經(jīng)營方式 銷售價(jià)格 售價(jià)高昂，達(dá) 4000 元 /M2 以上 租金水平 租金約 60～ 70 元 /M2，租金普遍較高 業(yè)態(tài)分布 服裝、皮具、珠寶、化妝品、日用百貨、書店 主要品牌 名牌服裝、皮具、知名珠寶、化妝品牌、日用百貨品牌 商鋪間隔 開間約 米，進(jìn)深約 10 米 商鋪面積 40～ 50M2 優(yōu)勢(shì) 憑借市區(qū)的核心地段，以確立目前的商業(yè)中心地位；另有交通優(yōu)勢(shì)，周邊擁有市汽車站、飛龍汽車站、信達(dá)汽車站三大汽車站，并有多條公交線路，使該區(qū)域的人氣迅速流動(dòng)；其次該區(qū)域周邊小區(qū)林立 ，居民家屬區(qū)眾多，構(gòu)成商圈的強(qiáng)大消費(fèi)力；華聯(lián)商圈已深入民心，有相當(dāng)大的知名度和品牌優(yōu)勢(shì)；再次，聯(lián)華商圈的擁有金融配套、行政配套、通信娛樂等配套設(shè)施，加上本身經(jīng)營統(tǒng)一，致使聯(lián)華商圈的商業(yè)經(jīng)營暢旺。 劣勢(shì) 聯(lián)華商圈在成為城市的核心商圈的同時(shí)，由于規(guī)劃上的不合理使聯(lián)華商圈的發(fā)展受到一定程度的限制。在規(guī)劃上，聯(lián)華商圈的周邊有多個(gè)長途汽車站，雖可以加大人流量，但造成交通上的混亂，影響整體的商業(yè)形象。在京開大道和勝利路的十字交叉商圈中，有聯(lián)華廣場(chǎng)、鵬程商廈、百姓鞋業(yè)、聯(lián)通大世界等經(jīng)營業(yè)態(tài)，還有金宇市場(chǎng)等多個(gè)雜貨市場(chǎng)、肉 菜市場(chǎng)，再有三個(gè)長途汽車站，規(guī)劃上比較混亂，這樣使商業(yè)圈的整體形象與商業(yè)格局受到損壞。 商業(yè)圈的周邊區(qū)域，已發(fā)展到一定的程度，可以說是一個(gè)“較老的城區(qū)”，對(duì)商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響。 發(fā)展前景 聯(lián)華商業(yè)圈的商業(yè)中心地位會(huì)有被百姓生活廣場(chǎng)、麗都購物廣場(chǎng)組成的新商圈所取代的危機(jī)，聯(lián)華商業(yè)圈周邊城區(qū)已略顯疲態(tài)，跟不上城 市的發(fā)展的步伐，商業(yè)中心很可能會(huì)東移。 商業(yè)圈的商業(yè)輻射力 商貿(mào)中心商圈影響范圍是整個(gè)油田區(qū)域，這是此商圈的核心輻射范圍；而項(xiàng)目又位于大慶路，在連通城市中心就有黃河路、任丘路、中原路 三條大道，商業(yè)輻射力可影響到市中心；聯(lián)華是目前市區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)輻射力是最大的，由于其品牌、規(guī)模、檔次已形成，輻射范圍可遍及市區(qū)。 兩大商業(yè)圈對(duì)本項(xiàng)目的影響 油田商貿(mào)中心離天街項(xiàng)目只有一里之隔，商貿(mào)中心的規(guī)模、商業(yè)環(huán)境已成氣候，特別是餐飲業(yè)、服裝、百貨業(yè)規(guī)模相當(dāng)大，對(duì)天街項(xiàng)目有一定的影響。但天街項(xiàng)目有自身的文化特色，可減少相互之間的競(jìng)爭(zhēng)。 聯(lián)華商圈位于市中心，商業(yè)輻射力非常大，相互間會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)。但其對(duì)東部區(qū)域，特別是油田區(qū)域的消費(fèi)者影響稍弱，再加上天街的特色定位，可錯(cuò)開經(jīng)營定位。 對(duì)比分析 商 圈名稱 主要業(yè)態(tài) 商業(yè)氛圍 租金價(jià)格 商業(yè)價(jià)值 發(fā)展趨勢(shì) 油田商貿(mào)中心商圈 餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè) 、其次為賓館、手機(jī)通信 商業(yè)氛圍濃厚，人流充足。 租金約 50～ 60 元 /M2，租金普遍較高 是油田區(qū)域的商業(yè)核心區(qū) 商貿(mào)中心的發(fā)展前景不容樂觀，因?yàn)閷儆谂R建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域的制約 聯(lián)華廣場(chǎng)商圈 服裝、皮具、珠寶、化妝品、日用百貨、書店 城區(qū)的商業(yè)中心，人流暢旺 租金約 60～ 70 元 /M2，租金普遍較高 城市的中心地位，擁有巨大商業(yè)價(jià)值 聯(lián)華商業(yè)圈的商業(yè)中心地位將會(huì)被百姓生活廣場(chǎng)、麗都商圈組成的新商圈所取代 三、城市未來新商圈分析 由于商業(yè)中心將會(huì)東移，百姓生活廣場(chǎng)和麗都商業(yè)圈將組成新的城市中心商圈，該商圈離本項(xiàng)目較近，是本項(xiàng)目的重點(diǎn)研究對(duì)象。我司對(duì)其作重點(diǎn)調(diào)研分析。 項(xiàng)目區(qū)位 此商業(yè)圈位于黃河路、環(huán)中路與任丘路的圍合處。與宏升建筑陶瓷市場(chǎng)、金橋家具市場(chǎng)組成城市新商圈 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境相當(dāng)理想，周邊有多個(gè)大型生活小區(qū)：麗都時(shí)代廣場(chǎng)、建業(yè)城市花園、景觀城。而且對(duì)面有一大型的主題公園、文化廣場(chǎng)、周邊有多個(gè)大型的裝飾市場(chǎng)和建材市和行政商務(wù)單位、金融配套。 開發(fā)狀況 百姓生活廣場(chǎng)一帶已開發(fā)完好，正在招商；麗都時(shí)代 商業(yè)街尚在開發(fā)當(dāng)中；環(huán)中路的麗都購物廣場(chǎng)處于改建中，擴(kuò)建后達(dá) 3 萬 平方米，此地塊已相當(dāng)成熟 開發(fā)規(guī)模 百姓生活廣場(chǎng)總建筑面積達(dá) 萬平方米 ,而麗都時(shí)代商業(yè)街的開發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大 , 麗都購物廣場(chǎng)擴(kuò)建后達(dá) 3 萬平方米 交通條件 交通便利 ,有黃河路作為通達(dá)的主干道 ,還有長慶路、任丘路、環(huán)中路，交通區(qū)位良好 業(yè)態(tài)規(guī)劃 此商圈將集休閑購物、大型超市、生活?yuàn)蕵酚谝惑w。業(yè)態(tài)以日用百貨、服裝鞋類、家居用品、美容化妝、餐飲美食為主 商鋪布局 以大型的商業(yè)城、商業(yè)街為主，布局以品牌店和賣場(chǎng)為主 售價(jià) 目前任丘路麗都金色時(shí)代 3800～ 4000 元 /M2；建業(yè)城市花園的在 2700 元 /M2 左右；景觀城 2700～ 3600 元 /M2；預(yù)期新商圈形成后，售價(jià)會(huì)高出這一范圍 租金 麗都 25元 /M2,。建業(yè) 20元 /M2。景觀城 30 元 /M2；新商圈形成后，租金會(huì)相對(duì)提高 新商圈優(yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì)： 新商圈的商業(yè)潛力巨大，周邊的人居環(huán)境相當(dāng)好，區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展不斷成熟；城市區(qū)位、交通條件優(yōu)越；此商業(yè)圈位于濮陽市區(qū)與中原油田二者的交匯點(diǎn)，商業(yè)輻射能迅速達(dá)到油田區(qū)域與濮陽市區(qū)。 劣勢(shì)： 此區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目較多，經(jīng)營業(yè)態(tài)方面有太多雷同之處，競(jìng)爭(zhēng)較為激 烈；目前此區(qū)域 的麗都金色時(shí)代和景觀城二期尚在出售中，此區(qū)域的商業(yè)熱度跟兩個(gè)住宅樓盤的銷售狀況有很大關(guān)系；另外此區(qū)域還受到來自油田商貿(mào)中心的直接競(jìng)爭(zhēng)。 對(duì)天街項(xiàng)目的影響： 此區(qū)域的發(fā)展在一定程度上與天街項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，但天街項(xiàng)目有獨(dú)特的商業(yè)特色，商業(yè)經(jīng)營與此商圈有所不同，所以正面競(jìng)爭(zhēng)不大，競(jìng)爭(zhēng)主要來自于對(duì)投資者與客源的競(jìng)爭(zhēng)。另外此商圈發(fā)展了，會(huì)相應(yīng)帶旺黃河路與任丘路的商業(yè)環(huán)境，吸引更多客源，對(duì)天街具有一定的好處。 四、可類比項(xiàng)目重點(diǎn)分析 在本次調(diào)查過程中，我們根據(jù)濮陽商業(yè)發(fā)展情況及目前市場(chǎng)的經(jīng)營和銷售狀況，分為在營項(xiàng)目 和在售項(xiàng)目，并選取典型的和對(duì)本項(xiàng)目有借鑒意義的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析。 在營項(xiàng)目 u 巴黎街 巴黎街位于金堤路段，是一條由政府與發(fā)展商共同規(guī)劃的商業(yè)街。商業(yè)建筑規(guī)劃具有歐洲巴黎特色。街長約 1000 米，主要經(jīng)營餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)，但該項(xiàng)目人氣明顯不足，經(jīng)營管理又不能發(fā)揮出效應(yīng)。致使項(xiàng)目的商業(yè)氛圍不濃。 巴黎街商業(yè)狀況分析表： 商業(yè)范圍 位于金題路段，南連黃河路 人流量 人流不足，商業(yè)氛圍較淡 人流結(jié)構(gòu) 小區(qū)居民居多 商業(yè)特點(diǎn) 人氣、商氣不足 經(jīng)營狀況較差，商業(yè)周邊可支持的居住人口有限 租 金、售價(jià)較低，有多間商鋪已停業(yè)。 商業(yè)規(guī)模 規(guī)模大，建筑面積約 4 萬平方米 街區(qū)特點(diǎn) 巴黎是兩側(cè)大部分是兩層式的建筑，部分三層，仿照歐洲巴黎建筑風(fēng)格 交通條件 現(xiàn)時(shí)巴黎街的地處城市較偏位置，但黃河路在此段已通，再加上中原路、金題路交通區(qū)位良好。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè) 銷售價(jià)格 一、二層均價(jià) 2500 元 /M2，首層 2700～ 3500 元 /M2 租金水平 （一、二）兩層均價(jià) 560～ 950 元 /月，均價(jià) 700 元 /月平均租金不足 10 元 /M2 店鋪數(shù)量 全街約有 260 家商鋪 商鋪間隔 開間約 米 ，進(jìn)深