【文章內容簡介】 6 % 合計 470 100% 100% 注： B地塊正在設計中 房型 套數 套數比 面積比 平層 二房 16 % 2% 三房 326 % 63% 四房 30 % 7% 復式 98 % 27% 合計 470 第五章 銷售策略 一期產品簡單說明： 位置：臨街 開盤日期： 總體銷售率：（套數） 60%左右 規(guī)模：共 7棟， 335套，高層、小高層、多層 入伙日期：已入伙 入住率： 5%。辦理入住手續(xù)的為 20% 物業(yè)管理：自管 分析： 第五章 銷售策略 環(huán)境、戶型（三房）、外立面設計較好 片區(qū)印象、區(qū)域配套缺乏 ，周邊環(huán)境差（臨鋼材 市場） 一層會所兼咖啡廳過大，無人氣。 售樓大廳大而空 主人流方向昭示性不夠 合作品牌宣傳增加了品牌的混淆性 多種戶型定位弱化了產品的檔次 分產品銷售走勢分析： 第五章 銷售策略 多層住宅銷售速度快，銷售率高； 三房二廳 120平方米左右 ，銷售速度快、銷售率高； 方正實用戶型銷售速度快； 復式住宅穩(wěn)定銷售，銷售率高； 滯銷產品主要為：小高層、不實用的戶型，高層小戶型。 影響購買和入住的問題： 缺少相關商業(yè)、交通、醫(yī)療配套； 電話、煤氣等基礎配套設施不到位； 片區(qū)形象差 無小學 整改措施： Action1：提高住戶專車的運行次數或盡早引入公交線路； 第五章 銷售策略 Action2：設凈菜超市； Action3：盡快修路，然后馬上引入電話線路、煤氣管道。 Action4：與光華路小學聯姻 Action5：與政府及其他開發(fā)商合作，引入路燈，改善橋下積水； Action6：與知名大醫(yī)院合作，引入醫(yī)療點； Action7：設置洗衣房，咖啡廳加緊營業(yè)快餐。 Action8：在開盤前重新改造售樓處 Action9:在主干道車行入口處設置朝南方向的大廣告牌，提高昭示性。 通過對新地花都地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： A：地塊位于漢口江岸區(qū)旁，區(qū)位屬于漢口城市規(guī)劃建設中的三大住宅新區(qū)之一， 目前正高速發(fā)展建設之中； B：新地花都位于未來黃浦高新技術開發(fā)區(qū)內，周邊人文氣息濃郁，高新產業(yè)發(fā)展迅速，產值和效益俱佳且前景廣闊； C：地塊周邊 3Km半徑內市政配套齊全，距離中南商圈僅 10分鐘直線車程。但近距離之日常生活所需設施較不方便， 第五章 銷售策略 如便利店、凈菜市場、超市等缺乏； D：地塊臨汽車客運站和鋼鐵市場，繁忙的車流將造成一定的噪音污染。在規(guī)劃設計中應考慮在臨路邊地塊設停車場和商務辦公建筑等措施弱化噪音污染，最大化地提升商住和住宅的價值； E：因部分漢口老居民知道此地曾是后湖鄉(xiāng)農田，在規(guī)劃和營銷推廣中應準備有弱 化措施； F：地塊周邊近距離有噪雜的棚屋建筑，降低項目的檔次。 SWOT分析 優(yōu)勢：（ STRENGTH） 規(guī)模：項目規(guī)模大，總建筑面積 108萬平方米 地段：一期臨后湖片區(qū)主干道，昭示性明顯，距市中心車行距離近。 環(huán)境：一期環(huán)境展示到位 戶型：二期戶型設計結構合理，面積適當 第五章 銷售策略 物管：開發(fā)商一期物管較到位，保安、保潔工作受到業(yè)主的普遍好評 發(fā)展?jié)摿Γ汉蠛瑓^(qū)為漢口重點發(fā)展的幾個綜合組團之一，距離市中心直線距離近，升值空間較大。 劣勢：（ WEAKNESS） 配套：區(qū)域內商業(yè)、生活配套缺乏 交通 ：交通條件差， 形象：一期交樓時間長，配套完善承諾未兌現，造成部分業(yè)主不滿，另外也影響了實際入住率。 區(qū)域形象：后湖原來在人們心目中屬于城郊和農村，改變認識還需要一定的過程。 區(qū)域環(huán)境：距建材市場較近 第五章 銷售策略 機會：（ OPPORTUNITY） 后湖市場情況：目前后湖城市規(guī)劃目標和幾個大盤的開發(fā)的影響，逐漸成為市場的熱點，媒體關注度高。 城市規(guī)劃方向：根據總體規(guī)劃，城市空心化的發(fā)展，后湖成為未來漢口最大的居住組團之一。 產業(yè)結構：后湖綜合組團的一大重要功能為高新科技，產業(yè)結構的建立必然會帶來新一批高科技消費群體 。 威脅：（ THREAT） 同區(qū)域競爭：本區(qū)域內 2002年推出大量同檔次或相近檔次的樓盤，必然會加劇區(qū)域內的競爭。 區(qū)域間競爭：東西湖區(qū)、常青片區(qū)推出的大量同檔次樓盤的集中推出會加劇區(qū)域間的競爭，受區(qū)域成熟程度、地鐵、輕軌規(guī)劃的影響加大區(qū)域外的客戶分流。 第五章 銷售策略 核心賣點： 社區(qū)文化內涵；關愛和諧點點關懷的社區(qū)文化 地段好：花橋北片區(qū)，距市中心、武昌、火車站等地極近 環(huán)境好：一期的環(huán)境與二期環(huán)境的提前展示 戶型好：南北通透、設計合理、方正實用 前景好：后湖的發(fā)展?jié)摿? 輔助賣點： 規(guī)模大： 1200畝大盤形象 品牌好：后期 規(guī)劃好：著名大師、深圳的設計理念。 配套好：自身配套完全滿足需要，規(guī)劃中的公園 實利賣點： 折扣促銷、幸運抽獎； 第五