【文章內(nèi)容簡介】 坡 RZP 公司與萬科、首創(chuàng)置業(yè)等公司的合作也表明國際資本更加青睞這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，因此只要國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)開 發(fā)企業(yè)能較好把握機會，就完全可能在這次調(diào)整過程中鞏固其國內(nèi)的競爭地位。 3） 需要特別強調(diào)的是，對于國內(nèi)所有的開發(fā)商來說，當前最重要的就是統(tǒng)一認識：首先立足于控制風險，然后再謀求今后的發(fā)展。因為目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)并沒有真正經(jīng)歷過上世紀 90年代的房地產(chǎn)調(diào)控，所以對行業(yè)調(diào)控帶來的壓力體會遠遠不夠，事實上上輪調(diào)控幾乎對國內(nèi)所有的開發(fā)商都造成了重大的負面影響。所以我們特別對那些不知把握開發(fā)節(jié)奏和防范風險的企業(yè)給予特別的警惕，謹防他們不知不覺中成為“溫水中的青蛙”。 【小節(jié)】 ? 關(guān)于金融市場， 我司 認為 國家近期政策是松貨幣、緊信貸 “松貨幣、緊信貸”的現(xiàn)象仍在持續(xù)， “松貨幣”是指相對于 GDP 的增長速度，貨幣供應增長速度偏快；“緊信貸”則是相對于 GDP 和貨幣供應的增長速度，企業(yè)貸款增長速度趨慢。 今年第一季度，宏觀經(jīng)濟依然在高位運行， GDP 增長 %。 而在 2020 年 3 月份，信貸投放新增 萬億元，占全年信貸投放目標的 50%以上（上述數(shù)據(jù)引自 4 月 18 日《中國證券報》 06 版《存款準備金率上調(diào)預期增強》一文）。為此，國務院專門召開會議研究如何控制信貸增長過快問題。 ? 關(guān)于利率調(diào)控， 我司認為近階段 調(diào)控房市 的實際效果 值得探討 市場人士普遍認為，雖然 央行上調(diào)貸款基準利率是在經(jīng)濟過熱、信貸發(fā)放速度過快的背景下出臺的，但 也相信這 是政府對近段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱發(fā)出的最強有力的調(diào)控信號。通過提高金融機構(gòu)的貸款基準利率， 一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本將上升，有利于抑制房地產(chǎn)投資過熱的問題；另一方面，購房者住房貸款的負擔將增加，又有利于降低對住房的需求。因此，通過加息，可以從投資需求和消費需求兩方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，從而達到“一石擊二鳥”的目的。 但是， 在中國現(xiàn)有的市場環(huán)境下，利用利率工具來調(diào)控房地產(chǎn)市場，其最終效 果有可能會大打折扣。首先，從國際經(jīng)驗來看，利用利率調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果似乎并不明顯。許多國家的房地產(chǎn)市場在近幾年都出現(xiàn)了快速增長的勢頭，房地產(chǎn)“泡沫”也隨之膨脹。為此，一些國家通過不斷提高利率水平來為房地產(chǎn)熱降溫。 由此可見，此次央行提高貸款利率對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的最后影響，還需要得到市場的實踐檢驗。事實上，利率政策從來就不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的惟一手段，而利率調(diào)控本身也不是降低房價的“救命稻草”。導致房價上漲的原因有很多，比如不合理的土地供應制度、城市化速度加快、投資渠道的狹窄、歷史欠賬太多以及外資不斷涌入等。 因此，抑制房價還需多管齊下，綜合治理。值得注意的是，幾乎就在央行宣布加息的同時，國土資源部會同國家工商總局還聯(lián)合公布了《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》，其中不僅對開發(fā)商閑置土地的行為進行了強制規(guī)定，還明確設限防止開發(fā)商變相囤積土地?？梢灶A計，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控在由調(diào)整利率打出第一拳之后，后面的“組合拳”將接踵而至。 ? 關(guān)于國家政策，我司認為本階段是“ 繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快問題” 國家政策中， 當前突出一點是保護自住，打擊投機。 預測自 2020 年 以來， 2020 年國家所頒布執(zhí)行 的系列政策將更加 嚴厲。 從當前市場中各開發(fā)企業(yè)反饋，其中個別企業(yè)甚至回應“可能未來不做房地產(chǎn)”之 論調(diào)， 充分表明 當前市場之嚴峻， 既是機會亦是挑戰(zhàn)，關(guān)鍵在于開發(fā)企業(yè)如何 審慎應戰(zhàn)。 二、臺州市經(jīng)濟、房地產(chǎn)情況簡析 （一） 2020 年臺州市經(jīng)濟情況 2020年臺州 GDP達 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16113元，在 浙江 省居第二位，其中市區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，市區(qū)人均生產(chǎn)總值達到 30647 元。綜合競爭力在全國 200個大中城市中名列第 38 位。此外，臺州市區(qū)人均居住面積達到 49 平方米，居全 省首位， 100 人中擁有轎車 輛，為長三角 16 個城市之最。 （二）居民收入概況 據(jù)長江三角洲十六個城市最新統(tǒng)計調(diào)查交換資料表明： 2020 年長三角十六個城市居民人均可支配收入排序依次為：上海市（ 18645元）、臺州市（ 18313）、寧波市（ 17408 元）、紹興市（ 17319 元）、杭州市（ 16601 元）、蘇州市（ 16276 元）、無錫市（ 16005 元）、湖州市（ 15561 元）、嘉興市（ 15555 元）舟山市（ 15524 元）、南京市（ 14997元）、常州市（ 14589 元）、鎮(zhèn)江市（ 12394 元）、南通市（ 12384 元）、揚州市（ 11379 元）、泰州（ 11122 元）。 （三）人口概況 2020 年末 臺州市 總?cè)丝? 萬人，其中男性人口 萬人，女性人口 萬人，分別占總?cè)丝?%和 %。全年共出生 萬人，死亡 萬人，人口出生率和死亡率分別為 ?和 ?，人口自然增長率為 ??？?cè)丝谥惺袇^(qū)人口 萬人。 （四） 居住概況 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米。 （五） 2020 年臺州市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 最近 7 年臺州市房地產(chǎn)開發(fā)總量統(tǒng)計 1999 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 132252 萬 。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 718507。 商品房銷售面積 ㎡： 562512。 商品房空置面積 ㎡： 212700。 2000 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 222327 萬 。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 1761515。 商品房銷售面積 ㎡： 1013040。 商品房空置面積 ㎡： 128923。 2001 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 320204 萬 。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 1173869。 商品房銷售面積 ㎡： 1315734。 商品房空置面積 ㎡： 101760。 2002 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 467635 萬。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 2740893。 商品房銷售面積 ㎡： 1137225。 商品房空置面積 ㎡： 37618。 2020 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 564954 萬。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 3861009。 商品房銷售面積 ㎡： 1622413。 商品房空置面積 ㎡： (欠缺 )。 2020 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 873158 萬。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 4790262 商品房銷售面積 ㎡： 1699555。 商品房空置面積 ㎡： 30578。 2020 年 11 月統(tǒng)計（缺 12 月份 ， 2020 年累計到 11月 ）： 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 1015536 萬。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 4736638。 商品房建設投資額： 698308 萬 。 商品房建筑施工面積： 11364956 ㎡ （ 其中住宅 8633478 ㎡ ） 商品房建筑竣工面積： 1664934 ㎡ （ 其中住宅 1219949 ㎡ ） 商品房銷售額： 412430 萬 。 商品房銷售面積 ㎡： 1141049 ㎡ 。 商品房空置面積 ㎡： 52306 ㎡ 。 以上合計： 99 年 —— 2020 年 11 月 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 3595936萬元 ； 商品房銷售面積 ： 8491528 ㎡ ； 年平均銷售 面積：1213075 ㎡。 預計 2020 年以后臺州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 根據(jù) 2020年臺州第四屆房交會的樓盤信息統(tǒng)計， 預計 在今后兩年有不少于 210 萬㎡已知住宅項目上市，尚不包括太陽城（約50 萬㎡）、經(jīng)濟適用房、臺電小區(qū)（約 40 萬㎡）等一些項目。預計總量大約： 350 萬㎡（不含路橋立改套工程），按每套平均 120平方計，會有不少于 萬套上市。 【需求】 城市化進程順利，市場需求，按城市人口年增長 %，城市舊房每年改造 1%計（臺州新城市拆遷較少），預計每年這部分房地產(chǎn)需求量： *%* + **1%= 萬㎡ 佐證： 99 年 —— 2020 年 11 月期間，臺州全區(qū)商品房銷售面積 ：8491528 ㎡，年平均銷售面積： 1213075 ㎡（包括商用房，含周邊地市臨海、溫嶺等。實際臺州市區(qū)應更小，估計住宅在 90萬左右） ? 供求比例： 由供應和需求比： 350/2 ： = （實際應高于此數(shù)） ? 樓盤現(xiàn)狀分析： 最近 2年臺州市區(qū)供應量極大，供遠大于實際需求，接近 2：1的比例，銷售進度緩慢。 市場畸形，椒江區(qū)供應量極大，路橋明年的供給量也不少，尤其 是 100萬㎡立改套，黃巖供應量較少市場空間尚有。 ? 現(xiàn)在的樓盤難于引導消費，主要存在的問題： ? 定價過高，遠偏離了客戶的心理價位，透支了短期的升值空間； ?和市場需求脫鉤，戶型（面積和結(jié)構(gòu)）不合理； ? 品質(zhì)缺少創(chuàng)新，幾乎沒有創(chuàng)新、甚至有些還倒退，像香格里拉的到“品”字結(jié)構(gòu)。 ? 對策分析： 樓盤能否在這一輪競爭淘汰中成功，關(guān)鍵是如何引導市場需 求，具體要從以下三方面著手： ? 滿足市場最迫切的需求；（抓住最基本的需求，增加項目的 人氣） 。 ? 定價合理，預留投資升值空間 （增加項目的抗跌性，吸引投 資客） 。 ? 提高 樓盤的品質(zhì)，增大創(chuàng)新。（增加賣點，提高附加值，吸引二次或多次置業(yè)客戶的自住） 。 小 結(jié) 臺州在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后，真實的居住需求也一定會顯現(xiàn)出來的。但對于臺州的開發(fā)商來說，要贏得購房者的心，必須讓產(chǎn)品的價格、品質(zhì)、服務真正符合居住者的需求 。 臺州有個奇怪現(xiàn)象，椒江作為整個臺州地區(qū)中心城區(qū)，對其他一些縣市的輻 射效應低，中心集聚效應低進而導致了主城區(qū)的房屋空置率高、房價反而低于周邊的一些區(qū)域如路橋、黃巖等。就現(xiàn)階段的臺州樓市來說，要想促進樓市的穩(wěn)步增長，政府的政策應該也是多元化的，除了一些直接扶持房產(chǎn)的財稅或開發(fā)政策外，也必須加大對教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設施的投入，必須花大代價改善生態(tài)居住環(huán)境、就業(yè)環(huán)境等各項外部因素，才能筑巢引鳳，使房產(chǎn)市場真正繁榮起來。 臺州每年都有各種各樣的房展會，但展覽水平的參差不齊，展臺布置的簡陋，促銷手段的單調(diào)都讓人大失所望。也許很多開發(fā)商都還停留在原來的賣方市場的心態(tài)，或者對全程營銷 的重要性、迫切性都還體味不足， 目前達成共識的是 “ 酒香不怕巷子深 ” 的時代早已過去， 縱觀 杭州房產(chǎn)市場的今天 ，即可預測 就是臺州的明天，不贏在起跑線上，就注定著全程都要落后了 。 三 、臺州市三區(qū) （椒江、黃巖、路橋） 代表樓盤個案分析 （一）椒江區(qū) 樓盤名稱 萬家華庭 開 發(fā) 商 浙江萬家房產(chǎn) (溫州 ) 建筑設計 浙江實事建筑 (溫嶺 ) 售樓熱線 05768699888 樓盤地址 市府北面 ,白云山路西側(cè) ,香格里拉南面 建筑面積 總占地面積為 33867 平方米 ( 畝 )，總建筑面積 89747 平方米，容積率 ，綠化率 40%，建筑密度 %，期 房 2020 年交房 建筑類型 22 層共 9幢及小體量商業(yè)配套，總戶數(shù) 542 戶 戶 型 以三室二廳為主，主力面積 136170，得房率約 80% 車位 車位配比 593 輛 ,地下 513 個 ,地上 80個 價 格 均價約 6000 元 /平方米左右，普遍層差價 60～ 100 元 /平方米（首層和第二層層差為 280 元左右，例如 3 號樓第 10 層價格為 6028元 /㎡，第 20層價格為 6868 元 /㎡）；地下車位價格 萬元 /個，地面車位租賃 萬元 /20 年 宣傳重點 臺州地標府邸 備注 室外主要配套有自行車位、汽車位、 環(huán)藝等， 2020 年 3月 13日開盤，首批開出朝北的 1 號樓和 3 號樓， 現(xiàn)銷售率約 30%， 由中國銀行提供三成最長 30年按揭，現(xiàn)工程進度 未出地面，現(xiàn) 地下室（ 地下室圍護工程已完成，地下室開始大面積土方開挖，完成。目前一區(qū)的 3 樓正在底板施工，二區(qū)的 9 樓局部墊層施工及鑿樁頭，樁基正在質(zhì)量檢測中，三區(qū)的 4 樓開始土方開挖） 樓盤名稱 臺州香格里拉花園 開 發(fā) 商 中國鑫泰投資有限公司 建筑設計 北京中聯(lián)環(huán)建筑設計院、浙江中聯(lián)環(huán)建筑建文設計公司 景觀設計 浙江博思景觀規(guī)劃設計有限公 司 展示中心 臺州市廣場南路 168 號鑫泰廣場 1 樓 售樓熱線 05768888888 樓盤地址 市府、市民廣場北面 ,白云山路南側(cè) 建筑面積 總占地面積為 畝 ( 52267 ㎡ )，總建筑面積 182707 ㎡，其中住宅 138507 ㎡，商業(yè)公建 8000 ㎡，車庫 3920