【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 坡 RZP 公司與萬(wàn)科、首創(chuàng)置業(yè)等公司的合作也表明國(guó)際資本更加青睞這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，因此只要國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)開(kāi) 發(fā)企業(yè)能較好把握機(jī)會(huì)，就完全可能在這次調(diào)整過(guò)程中鞏固其國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)地位。 3） 需要特別強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于國(guó)內(nèi)所有的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)前最重要的就是統(tǒng)一認(rèn)識(shí)：首先立足于控制風(fēng)險(xiǎn)，然后再謀求今后的發(fā)展。因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì) 90年代的房地產(chǎn)調(diào)控，所以對(duì)行業(yè)調(diào)控帶來(lái)的壓力體會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，事實(shí)上上輪調(diào)控幾乎對(duì)國(guó)內(nèi)所有的開(kāi)發(fā)商都造成了重大的負(fù)面影響。所以我們特別對(duì)那些不知把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏和防范風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)給予特別的警惕，謹(jǐn)防他們不知不覺(jué)中成為“溫水中的青蛙”。 【小節(jié)】 ? 關(guān)于金融市場(chǎng)， 我司 認(rèn)為 國(guó)家近期政策是松貨幣、緊信貸 “松貨幣、緊信貸”的現(xiàn)象仍在持續(xù)， “松貨幣”是指相對(duì)于 GDP 的增長(zhǎng)速度，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)速度偏快；“緊信貸”則是相對(duì)于 GDP 和貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)速度，企業(yè)貸款增長(zhǎng)速度趨慢。 今年第一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)依然在高位運(yùn)行， GDP 增長(zhǎng) %。 而在 2020 年 3 月份，信貸投放新增 萬(wàn)億元，占全年信貸投放目標(biāo)的 50%以上（上述數(shù)據(jù)引自 4 月 18 日《中國(guó)證券報(bào)》 06 版《存款準(zhǔn)備金率上調(diào)預(yù)期增強(qiáng)》一文）。為此，國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議研究如何控制信貸增長(zhǎng)過(guò)快問(wèn)題。 ? 關(guān)于利率調(diào)控， 我司認(rèn)為近階段 調(diào)控房市 的實(shí)際效果 值得探討 市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，雖然 央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率是在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、信貸發(fā)放速度過(guò)快的背景下出臺(tái)的，但 也相信這 是政府對(duì)近段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)出的最強(qiáng)有力的調(diào)控信號(hào)。通過(guò)提高金融機(jī)構(gòu)的貸款基準(zhǔn)利率， 一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本將上升，有利于抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的問(wèn)題；另一方面，購(gòu)房者住房貸款的負(fù)擔(dān)將增加，又有利于降低對(duì)住房的需求。因此，通過(guò)加息，可以從投資需求和消費(fèi)需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而達(dá)到“一石擊二鳥(niǎo)”的目的。 但是， 在中國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，利用利率工具來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，其最終效 果有可能會(huì)大打折扣。首先，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，利用利率調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果似乎并不明顯。許多國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)“泡沫”也隨之膨脹。為此，一些國(guó)家通過(guò)不斷提高利率水平來(lái)為房地產(chǎn)熱降溫。 由此可見(jiàn)，此次央行提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的最后影響，還需要得到市場(chǎng)的實(shí)踐檢驗(yàn)。事實(shí)上，利率政策從來(lái)就不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的惟一手段，而利率調(diào)控本身也不是降低房?jī)r(jià)的“救命稻草”。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因有很多，比如不合理的土地供應(yīng)制度、城市化速度加快、投資渠道的狹窄、歷史欠賬太多以及外資不斷涌入等。 因此，抑制房?jī)r(jià)還需多管齊下，綜合治理。值得注意的是，幾乎就在央行宣布加息的同時(shí)，國(guó)土資源部會(huì)同國(guó)家工商總局還聯(lián)合公布了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，其中不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地的行為進(jìn)行了強(qiáng)制規(guī)定，還明確設(shè)限防止開(kāi)發(fā)商變相囤積土地?？梢灶A(yù)計(jì)，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控在由調(diào)整利率打出第一拳之后，后面的“組合拳”將接踵而至。 ? 關(guān)于國(guó)家政策，我司認(rèn)為本階段是“ 繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題” 國(guó)家政策中， 當(dāng)前突出一點(diǎn)是保護(hù)自住，打擊投機(jī)。 預(yù)測(cè)自 2020 年 以來(lái)， 2020 年國(guó)家所頒布執(zhí)行 的系列政策將更加 嚴(yán)厲。 從當(dāng)前市場(chǎng)中各開(kāi)發(fā)企業(yè)反饋，其中個(gè)別企業(yè)甚至回應(yīng)“可能未來(lái)不做房地產(chǎn)”之 論調(diào)， 充分表明 當(dāng)前市場(chǎng)之嚴(yán)峻， 既是機(jī)會(huì)亦是挑戰(zhàn)，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)企業(yè)如何 審慎應(yīng)戰(zhàn)。 二、臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)情況簡(jiǎn)析 （一） 2020 年臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)情況 2020年臺(tái)州 GDP達(dá) ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16113元，在 浙江 省居第二位，其中市區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，市區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 30647 元。綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó) 200個(gè)大中城市中名列第 38 位。此外，臺(tái)州市區(qū)人均居住面積達(dá)到 49 平方米，居全 省首位， 100 人中擁有轎車(chē) 輛，為長(zhǎng)三角 16 個(gè)城市之最。 （二）居民收入概況 據(jù)長(zhǎng)江三角洲十六個(gè)城市最新統(tǒng)計(jì)調(diào)查交換資料表明： 2020 年長(zhǎng)三角十六個(gè)城市居民人均可支配收入排序依次為：上海市（ 18645元）、臺(tái)州市（ 18313）、寧波市（ 17408 元）、紹興市（ 17319 元）、杭州市（ 16601 元）、蘇州市（ 16276 元）、無(wú)錫市（ 16005 元）、湖州市（ 15561 元）、嘉興市（ 15555 元）舟山市（ 15524 元）、南京市（ 14997元）、常州市（ 14589 元）、鎮(zhèn)江市（ 12394 元）、南通市（ 12384 元）、揚(yáng)州市（ 11379 元）、泰州（ 11122 元）。 （三）人口概況 2020 年末 臺(tái)州市 總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中男性人口 萬(wàn)人，女性人口 萬(wàn)人，分別占總?cè)丝?%和 %。全年共出生 萬(wàn)人，死亡 萬(wàn)人，人口出生率和死亡率分別為 ?和 ?，人口自然增長(zhǎng)率為 ??？?cè)丝谥惺袇^(qū)人口 萬(wàn)人。 （四） 居住概況 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米。 （五） 2020 年臺(tái)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 最近 7 年臺(tái)州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量統(tǒng)計(jì) 1999 年：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 132252 萬(wàn) 。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn) )： 718507。 商品房銷(xiāo)售面積 ㎡： 562512。 商品房空置面積 ㎡： 212700。 2000 年：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 222327 萬(wàn) 。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn) )： 1761515。 商品房銷(xiāo)售面積 ㎡： 1013040。 商品房空置面積 ㎡： 128923。 2001 年：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 320204 萬(wàn) 。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn) )： 1173869。 商品房銷(xiāo)售面積 ㎡： 1315734。 商品房空置面積 ㎡： 101760。 2002 年：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 467635 萬(wàn)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn) )： 2740893。 商品房銷(xiāo)售面積 ㎡： 1137225。 商品房空置面積 ㎡： 37618。 2020 年：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 564954 萬(wàn)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn) )： 3861009。 商品房銷(xiāo)售面積 ㎡： 1622413。 商品房空置面積 ㎡： (欠缺 )。 2020 年：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 873158 萬(wàn)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn) )： 4790262 商品房銷(xiāo)售面積 ㎡： 1699555。 商品房空置面積 ㎡： 30578。 2020 年 11 月統(tǒng)計(jì)（缺 12 月份 ， 2020 年累計(jì)到 11月 ）： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 1015536 萬(wàn)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn) )： 4736638。 商品房建設(shè)投資額： 698308 萬(wàn) 。 商品房建筑施工面積： 11364956 ㎡ （ 其中住宅 8633478 ㎡ ） 商品房建筑竣工面積： 1664934 ㎡ （ 其中住宅 1219949 ㎡ ） 商品房銷(xiāo)售額： 412430 萬(wàn) 。 商品房銷(xiāo)售面積 ㎡： 1141049 ㎡ 。 商品房空置面積 ㎡： 52306 ㎡ 。 以上合計(jì)： 99 年 —— 2020 年 11 月 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ： 3595936萬(wàn)元 ； 商品房銷(xiāo)售面積 ： 8491528 ㎡ ； 年平均銷(xiāo)售 面積：1213075 ㎡。 預(yù)計(jì) 2020 年以后臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù) 2020年臺(tái)州第四屆房交會(huì)的樓盤(pán)信息統(tǒng)計(jì)， 預(yù)計(jì) 在今后兩年有不少于 210 萬(wàn)㎡已知住宅項(xiàng)目上市，尚不包括太陽(yáng)城（約50 萬(wàn)㎡）、經(jīng)濟(jì)適用房、臺(tái)電小區(qū)（約 40 萬(wàn)㎡）等一些項(xiàng)目。預(yù)計(jì)總量大約： 350 萬(wàn)㎡（不含路橋立改套工程），按每套平均 120平方計(jì)，會(huì)有不少于 萬(wàn)套上市。 【需求】 城市化進(jìn)程順利，市場(chǎng)需求，按城市人口年增長(zhǎng) %，城市舊房每年改造 1%計(jì)（臺(tái)州新城市拆遷較少），預(yù)計(jì)每年這部分房地產(chǎn)需求量： *%* + **1%= 萬(wàn)㎡ 佐證： 99 年 —— 2020 年 11 月期間，臺(tái)州全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 ：8491528 ㎡，年平均銷(xiāo)售面積： 1213075 ㎡（包括商用房，含周邊地市臨海、溫嶺等。實(shí)際臺(tái)州市區(qū)應(yīng)更小，估計(jì)住宅在 90萬(wàn)左右） ? 供求比例： 由供應(yīng)和需求比： 350/2 ： = （實(shí)際應(yīng)高于此數(shù)） ? 樓盤(pán)現(xiàn)狀分析： 最近 2年臺(tái)州市區(qū)供應(yīng)量極大，供遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，接近 2：1的比例，銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢。 市場(chǎng)畸形，椒江區(qū)供應(yīng)量極大，路橋明年的供給量也不少，尤其 是 100萬(wàn)㎡立改套，黃巖供應(yīng)量較少市場(chǎng)空間尚有。 ? 現(xiàn)在的樓盤(pán)難于引導(dǎo)消費(fèi)，主要存在的問(wèn)題： ? 定價(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)偏離了客戶(hù)的心理價(jià)位，透支了短期的升值空間； ?和市場(chǎng)需求脫鉤，戶(hù)型（面積和結(jié)構(gòu)）不合理； ? 品質(zhì)缺少創(chuàng)新，幾乎沒(méi)有創(chuàng)新、甚至有些還倒退，像香格里拉的到“品”字結(jié)構(gòu)。 ? 對(duì)策分析： 樓盤(pán)能否在這一輪競(jìng)爭(zhēng)淘汰中成功，關(guān)鍵是如何引導(dǎo)市場(chǎng)需 求，具體要從以下三方面著手： ? 滿(mǎn)足市場(chǎng)最迫切的需求；（抓住最基本的需求，增加項(xiàng)目的 人氣） 。 ? 定價(jià)合理，預(yù)留投資升值空間 （增加項(xiàng)目的抗跌性，吸引投 資客） 。 ? 提高 樓盤(pán)的品質(zhì)，增大創(chuàng)新。（增加賣(mài)點(diǎn)，提高附加值，吸引二次或多次置業(yè)客戶(hù)的自?。?。 小 結(jié) 臺(tái)州在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后，真實(shí)的居住需求也一定會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)的。但對(duì)于臺(tái)州的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要贏得購(gòu)房者的心，必須讓產(chǎn)品的價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)真正符合居住者的需求 。 臺(tái)州有個(gè)奇怪現(xiàn)象，椒江作為整個(gè)臺(tái)州地區(qū)中心城區(qū)，對(duì)其他一些縣市的輻 射效應(yīng)低，中心集聚效應(yīng)低進(jìn)而導(dǎo)致了主城區(qū)的房屋空置率高、房?jī)r(jià)反而低于周邊的一些區(qū)域如路橋、黃巖等。就現(xiàn)階段的臺(tái)州樓市來(lái)說(shuō)，要想促進(jìn)樓市的穩(wěn)步增長(zhǎng)，政府的政策應(yīng)該也是多元化的，除了一些直接扶持房產(chǎn)的財(cái)稅或開(kāi)發(fā)政策外，也必須加大對(duì)教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，必須花大代價(jià)改善生態(tài)居住環(huán)境、就業(yè)環(huán)境等各項(xiàng)外部因素，才能筑巢引鳳，使房產(chǎn)市場(chǎng)真正繁榮起來(lái)。 臺(tái)州每年都有各種各樣的房展會(huì)，但展覽水平的參差不齊，展臺(tái)布置的簡(jiǎn)陋，促銷(xiāo)手段的單調(diào)都讓人大失所望。也許很多開(kāi)發(fā)商都還停留在原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)的心態(tài)，或者對(duì)全程營(yíng)銷(xiāo) 的重要性、迫切性都還體味不足， 目前達(dá)成共識(shí)的是 “ 酒香不怕巷子深 ” 的時(shí)代早已過(guò)去， 縱觀 杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的今天 ，即可預(yù)測(cè) 就是臺(tái)州的明天，不贏在起跑線(xiàn)上，就注定著全程都要落后了 。 三 、臺(tái)州市三區(qū) （椒江、黃巖、路橋） 代表樓盤(pán)個(gè)案分析 （一）椒江區(qū) 樓盤(pán)名稱(chēng) 萬(wàn)家華庭 開(kāi) 發(fā) 商 浙江萬(wàn)家房產(chǎn) (溫州 ) 建筑設(shè)計(jì) 浙江實(shí)事建筑 (溫嶺 ) 售樓熱線(xiàn) 05768699888 樓盤(pán)地址 市府北面 ,白云山路西側(cè) ,香格里拉南面 建筑面積 總占地面積為 33867 平方米 ( 畝 )，總建筑面積 89747 平方米，容積率 ，綠化率 40%，建筑密度 %，期 房 2020 年交房 建筑類(lèi)型 22 層共 9幢及小體量商業(yè)配套，總戶(hù)數(shù) 542 戶(hù) 戶(hù) 型 以三室二廳為主，主力面積 136170，得房率約 80% 車(chē)位 車(chē)位配比 593 輛 ,地下 513 個(gè) ,地上 80個(gè) 價(jià) 格 均價(jià)約 6000 元 /平方米左右，普遍層差價(jià) 60～ 100 元 /平方米（首層和第二層層差為 280 元左右，例如 3 號(hào)樓第 10 層價(jià)格為 6028元 /㎡，第 20層價(jià)格為 6868 元 /㎡）；地下車(chē)位價(jià)格 萬(wàn)元 /個(gè)，地面車(chē)位租賃 萬(wàn)元 /20 年 宣傳重點(diǎn) 臺(tái)州地標(biāo)府邸 備注 室外主要配套有自行車(chē)位、汽車(chē)位、 環(huán)藝等， 2020 年 3月 13日開(kāi)盤(pán)，首批開(kāi)出朝北的 1 號(hào)樓和 3 號(hào)樓， 現(xiàn)銷(xiāo)售率約 30%， 由中國(guó)銀行提供三成最長(zhǎng) 30年按揭，現(xiàn)工程進(jìn)度 未出地面，現(xiàn) 地下室（ 地下室圍護(hù)工程已完成，地下室開(kāi)始大面積土方開(kāi)挖，完成。目前一區(qū)的 3 樓正在底板施工，二區(qū)的 9 樓局部墊層施工及鑿樁頭，樁基正在質(zhì)量檢測(cè)中，三區(qū)的 4 樓開(kāi)始土方開(kāi)挖） 樓盤(pán)名稱(chēng) 臺(tái)州香格里拉花園 開(kāi) 發(fā) 商 中國(guó)鑫泰投資有限公司 建筑設(shè)計(jì) 北京中聯(lián)環(huán)建筑設(shè)計(jì)院、浙江中聯(lián)環(huán)建筑建文設(shè)計(jì)公司 景觀設(shè)計(jì) 浙江博思景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公 司 展示中心 臺(tái)州市廣場(chǎng)南路 168 號(hào)鑫泰廣場(chǎng) 1 樓 售樓熱線(xiàn) 05768888888 樓盤(pán)地址 市府、市民廣場(chǎng)北面 ,白云山路南側(cè) 建筑面積 總占地面積為 畝 ( 52267 ㎡ )，總建筑面積 182707 ㎡，其中住宅 138507 ㎡，商業(yè)公建 8000 ㎡，車(chē)庫(kù) 3920