漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告(doc26)-房市分析(編輯修改稿)
2024-09-18 10:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 平方米 3500元，二層售價(jià)每平方米 1250 元。 （ 6）碧濤居 位于東山縣銅陵鎮(zhèn)文峰街銅興路，由東山縣正興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)（廈門房地產(chǎn)公司投資），分 2 期開發(fā)，地處臨海，位于開發(fā)新區(qū)內(nèi)。 住宅僅剩 2 套，售價(jià)每平方米 12001350元；店鋪銷售一半，規(guī)劃為單層店面，層高 米，面積 50 多平方米，售價(jià)每平方米 3500 元，租金 500 元 /月。 即將投放市場項(xiàng)目 據(jù)東山規(guī)劃辦主任介紹，東山近幾年新開發(fā)的項(xiàng)目有： （ 1） 西埔鎮(zhèn) a、位于縣府路由中信公司開發(fā)的縣政府大樓與商品房項(xiàng)目，占地 50 多畝，土地價(jià)每畝 100 多萬； b、位于新城路由一家廈門開發(fā)商投資的占地 10 多畝，土地價(jià) 每畝高達(dá) 120 萬； c、位于新城路與西前路交匯處的宏益商城 2 期商業(yè)項(xiàng)目 （ 2）銅陵鎮(zhèn) a、位于團(tuán)結(jié)路，項(xiàng)目占地 5 畝多，規(guī)劃為單棟建筑； b、位于秀東賓館后面，項(xiàng)目占地 4 畝多； c、即將掛牌出讓的位于石齋中學(xué)旁的 2 塊項(xiàng)目，共占地 47 畝。 以上項(xiàng)目合計(jì)占地 130 多畝，加上我們自身項(xiàng)目 113 畝，按目前東山規(guī)劃容積率 ，共有可售面積 50多萬平方米。 房地產(chǎn)消費(fèi)群體調(diào)研 為了更直接地了解目標(biāo)客戶群體對(duì)本項(xiàng)目的反應(yīng)與接受程度，我們針對(duì)項(xiàng)目周邊經(jīng)營店鋪（如團(tuán)結(jié)路、東亭路、水產(chǎn)路等）和西埔鎮(zhèn)主要街道及一些目標(biāo)客戶、房產(chǎn)專業(yè)人士進(jìn)行了上門問卷調(diào)查和產(chǎn)品虛擬提問的方式，從一方面真實(shí)了解消費(fèi)群體的需求特點(diǎn)，另一方面了解消費(fèi)群體對(duì)本項(xiàng)目的接受程度與購買意向，目的是通過市場需求確定本項(xiàng)目市場定位與前期規(guī)劃。最后，通過市場的實(shí)地調(diào)查和數(shù)據(jù)統(tǒng) 計(jì)分析，得出了以下結(jié)論： （ 1）調(diào)查對(duì)象 大多為店鋪經(jīng)營者、目標(biāo)客戶群體和房地產(chǎn)專業(yè)人士 （ 2）調(diào)查區(qū)域 銅陵鎮(zhèn)、西埔鎮(zhèn)各主要街道 （ 3）調(diào)查對(duì)象年齡 以 3050 歲居多 （ 4）調(diào)查對(duì)象所處區(qū)域 多為東山本地人 （ 5）調(diào)查店鋪經(jīng)營范圍 水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐館、小商品、五金建材、小超市等 （ 6）購鋪意向 暫未確定、待產(chǎn)品出來再說的占 50%；有一定購買意向的占 20%；有承租意向的占 30%。 （ 7）購買動(dòng)機(jī) 以自用為主，出租或投資為輔 （ 8）現(xiàn)行店面多為自建 （ 9）購鋪偏好 以人氣和環(huán)境 為主 （ 10）購鋪首先因素 價(jià)格與地段 （ 11）商業(yè)建筑風(fēng)格要求 以海濱風(fēng)格要求為多，中國古典風(fēng)格為輔 （ 12）商鋪配套要求 均要求配獨(dú)立衛(wèi)生間，小部分要求配有電話線、有線電視 （ 13）購買商鋪類型 主要是 12 層聯(lián)體，或單層挑高可做成隔層 （ 14）購買商鋪經(jīng)營范圍 以水產(chǎn)品批發(fā)和海鮮餐館為主 （ 15）購買商鋪面積 大多要求單層 4060 平方米，餐飲大多要求 100 平方米以上 （ 16）購買時(shí)機(jī) 以現(xiàn)鋪或準(zhǔn)現(xiàn)鋪居多 （ 17）商鋪價(jià)格定位 單層每平方米在 35004000 元為宜 （ 18）承受租金 每平方米 20 元 /月左右 （ 19）對(duì)住宅購買要求 大部份不考慮（主要是太靠近海邊不適宜居住） （ 20）對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 多數(shù)人不太了解，意識(shí)不夠 提出問題點(diǎn)： （ 1） 強(qiáng)烈要求商業(yè)街內(nèi)規(guī)劃停車場，否則，難以吸引旅游人流（這一點(diǎn)在現(xiàn)停車場對(duì)面的店鋪經(jīng)營者深有體會(huì)，生意好壞跟停車遠(yuǎn)近有很大關(guān)系）； （ 2） 如何解決淡季經(jīng)營的問題； （ 3） 目前生意不好，如何保障投資前景； （ 4） 旅游景區(qū)經(jīng)營品種局限，按目前人流現(xiàn)狀，太多店鋪不適宜在此經(jīng)營。 東山當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)特點(diǎn) （一）東山人的性格特點(diǎn) 東山地處沿海，本地人信仰“關(guān)帝”，具有“忠、義”為先的優(yōu)良傳統(tǒng)。大多 居民從事漁業(yè)，以海為生，有著漁家特有的樸實(shí)、熱情、耿直，為人處事心胸寬廣，性格較為開朗，凡事不喜計(jì)較，生活過得較為安逸，進(jìn)取意識(shí)不強(qiáng)。 （二）消費(fèi)特點(diǎn) （ 1）平時(shí)消費(fèi)比較側(cè)重于飲食，據(jù)本地人介紹，每逢節(jié)假日時(shí)各餐館生意很好，賓客滿門（主要是集中在文峰路海鮮餐飲一條街）； （ 2）當(dāng)?shù)貖蕵沸蓍e相對(duì)較少，層次較低，主要是“卡拉 OK”、足浴、茶座等，本地漁民在休息時(shí)大多選擇娛樂放松或相聚在家打麻將； （ 3）對(duì)品牌消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，這與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和消費(fèi)觀念有關(guān)，消費(fèi)較注重實(shí)惠，不太在意包裝（如服裝消費(fèi)，本地品 牌店就很少，低檔、折扣店很多，以及海鮮大排檔、小酒樓生意甚好）； （ 4）“茶文化”較盛行，茶葉店也是當(dāng)?shù)厝顺ＨハM(fèi)的場所，據(jù)茶店老板介紹，客戶群體較為固定，主要是當(dāng)?shù)厝饲橄M(fèi)。 未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 （ 1）東山房地產(chǎn)市場將迎來一個(gè)發(fā)展時(shí)期，這與當(dāng)?shù)卣吆徒?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有著緊密的聯(lián)系； （ 2）市場將逐步走向規(guī)范，消費(fèi)者更為理性，競爭也將變得愈來愈激烈； （ 3）房價(jià)有較大的上升潛力，尤其是商鋪，關(guān)鍵是如何挖掘商業(yè)價(jià)值潛力； （ 4）東山作為一個(gè)旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，旅游 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景很大； （ 5）臺(tái)海關(guān)系的不明朗，三通遲遲難以實(shí)現(xiàn)，將始終影響著東山城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展； （ 6）隨著城市人居生活水平的提高，當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念也會(huì)不斷改變，追求更高層次的居住與消費(fèi)需求必然是一種趨勢。 四、項(xiàng)目資源調(diào)研 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目地處東山縣銅陵鎮(zhèn)濱海路，位于東山名勝建筑朝圣樓與著名風(fēng)景區(qū)風(fēng)動(dòng)石景點(diǎn)之間，西、北二面臨海，海景資源十分廣闊，又有東門嶼、對(duì)面嶼環(huán)繞其間，旅游休閑商業(yè)氛圍極其濃烈，不遠(yuǎn)處又有石油碼頭、
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