漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項目市場調(diào)研報告(doc26)-房市分析-免費閱讀
【正文】 總之，市場調(diào)查的目的是為了充分了解市場、發(fā)現(xiàn)市場、挖掘市場。 （二）規(guī)劃具體建議 （ 1） 延伸景區(qū)范圍，建議與政府協(xié)商將景區(qū)大門與停車場往下移，將本項目融入景區(qū)內(nèi)； （ 2） 結(jié)合周邊旅游景點、朝圣樓、碼頭和漁港統(tǒng)一布局，以充分挖掘項目資源，提升項目商業(yè)氛圍； （ 3） 項目內(nèi)引入停車場設(shè)計，有效截留旅游人流，引導(dǎo)就地消費。 e、 旅游經(jīng)濟，季節(jié)性商圈 （二）周邊城區(qū)生活商圈 a、 老區(qū)街道過于陳舊，規(guī)劃無序 b、現(xiàn)行商鋪大多為民間建筑、單位建筑，商品房開發(fā)項目較少 c、店鋪經(jīng)營大多是海鮮餐飲、電信、醫(yī)藥、小商品等 e、店鋪經(jīng)營層次大多較低，規(guī)模小，主要為小區(qū)生活配套店，品牌店很少 f、街道定位無特色，經(jīng)營品種雜亂 g、處于商業(yè)的初級經(jīng)營狀態(tài)，小成本、微利潤經(jīng)營 （三）碼頭、漁港一帶商圈 a、尚未形成，僅在漁港路口有幾家船只維修店、小吃店等，主要在其它商圈消費 b、據(jù)調(diào)查： （ a）漁港：本地船有 600 只左右，外地船每月大概有 6080 只靠岸，主要來自晉江、廈門、惠安等，?？繒r間跟潮水漲潮、退潮有關(guān)，消費情況主要是船只維修、補給； （ b）、東山港（臺胞碼頭），大概共有 5060 只船，主要是從臺灣來東山運輸水產(chǎn)品，停靠時間也是跟潮水的漲潮、退潮有關(guān)，消費情況主要是人員供給、貨物采購，據(jù)說有專門相關(guān)人員代理完成，其它以娛樂為主，集中在文峰 街一帶。大多 居民從事漁業(yè)，以海為生，有著漁家特有的樸實、熱情、耿直，為人處事心胸寬廣，性格較為開朗，凡事不喜計較，生活過得較為安逸，進取意識不強。 （ 6）碧濤居 位于東山縣銅陵鎮(zhèn)文峰街銅興路，由東山縣正興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)（廈門房地產(chǎn)公司投資），分 2 期開發(fā)，地處臨海，位于開發(fā)新區(qū)內(nèi)。二期預(yù)計在下半年推出，據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，在路口交匯處的店鋪開盤時可能定價在每平方米 70008000元，創(chuàng)造東山店鋪價格之最。 店鋪主力面積 5080 平方米，層高 米，面寬 米，徑深 12 米。本區(qū)規(guī)劃成三片：北側(cè)為萬噸港配套區(qū)，其主要職能為港口、貿(mào)易、工業(yè)倉儲、運輸?shù)?功能；東南是以古城保護區(qū)為龍頭，以海灣風(fēng)景、休閑娛樂為主體的旅游區(qū)； 西南為行政辦公，生活區(qū)。要加大旅游資源整合力度，串點成線，構(gòu)筑海上觀光、島嶼風(fēng)情、對臺文化、休閑渡假、紅色旅游、特色風(fēng)味六個旅游精品，積極打造旅游品牌。因政府投資力度不夠，城市基礎(chǔ)設(shè)施較差。東瀕臺灣海峽，與臺灣隔海相望；西臨詔安；東南是閩南漁場與粵東漁場交匯處；北面以八尺門海堤與云霄接壤；北東向東山灣與漳浦古雷半島為鄰。 東山項目市場調(diào)研報告 營銷部 二 00 六年三月三十一日 目 錄 一、 前言 二、 東山宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 城市國民經(jīng)濟狀況 城市總體發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策形勢 三、 東山房地產(chǎn)市場調(diào)研 近幾年東山房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 在售項目及即將投放項目市場調(diào)研 房地產(chǎn)消費群體調(diào)研 東山當(dāng)?shù)厝讼M特點 未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 四、 項目資源調(diào)研 項目概況 項目 SWOT 分析 項目區(qū)域商業(yè)形態(tài)及目標(biāo)消費群體分析 五、 項目初步市場定位及規(guī)劃建議 六、 項目運作及商業(yè)價格建議 七、 結(jié)論 一 、前言 作為一個外地項目，尤其是處于四線城市，其房地產(chǎn)市場通常是剛剛起步，屬于市場的政策期。距廈門 150 公里，汕頭 135 公里，海上轉(zhuǎn)臺灣高雄 164 海里，南下香港 210 海里，在廈汕高速鐵路開通后交通將為更加便利。居民收入整體不高，一般公務(wù)員月工資 1000 多元，私營企業(yè)員工僅有 600700 元 /月，城鎮(zhèn)居民消費層次較低，娛樂休閑活動極其匱乏。 目前支柱產(chǎn)業(yè)很少，大多是從事漁業(yè)的相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模較小，以個體經(jīng)營為主。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策形勢 （ 1）房地產(chǎn)市場剛處于起步階段，市場尚不規(guī)范，開發(fā)政策較為寬松； （ 2）各項制度不甚健全，操作空間較為彈性； （ 3）隨著市場的不斷成熟，政策逐漸規(guī)范，市場將更加趨于理性。 銷售情況尚可。 （ 3）海峽金州（又名金殿海景大酒店） 位于東山馬鑾灣，由廈門宏都酒店老板投資開發(fā)，分為二期建設(shè)，一期已近完成，主要規(guī)劃為渡假酒店與別墅，項目占地 86460 平方米，總建 45333 平方米。 住宅僅剩 2 套，售價每平方米 12001350元；店鋪銷售一半，規(guī)劃為單層店面，層高 米，面積 50 多平方米，售價每平方米 3500 元，租金 500 元 /月。 （二）消費特點 （ 1）平時消費比較側(cè)重于飲食，據(jù)本地人介紹，每逢節(jié)假日時各餐館生意很好，賓客滿門（主要是集中在文峰路海鮮餐飲一條街）； （ 2）當(dāng)?shù)貖蕵沸蓍e相對較少，層次較低，主要是“卡拉 OK”、足浴、茶座等，本地漁民在休息時大多選擇娛樂放松或相聚在家打麻將； （ 3）對品牌消費意識不強，這與當(dāng)?shù)叵M水平和消費觀念有關(guān)，消費較注重實惠，不太在意包裝（如服裝消費，本地品 牌店就很少，低檔、折扣店很多，以及海鮮大排檔、小酒樓生意甚好）； （ 4）“茶文化”較盛行，茶葉店也是當(dāng)?shù)厝顺ＨハM的場所，據(jù)茶店老板介紹，客戶群體較為固定，主要是當(dāng)?shù)厝饲橄M。 （二）目標(biāo)消費群體分析 目標(biāo)客戶描述 通過我們幾天來的市場調(diào)查和對
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