【正文】 數(shù)據(jù)：給開發(fā)商一個真實空間 選擇購買單價５０００元／平方米 成為消費預算和有能力購買的意向消費群體 研究對象為 “未來２４個月之內(nèi)，具有購買單價在５０００元／平方米以上的消費預算和有能力購買的意向消費群體 ”，選定這一群體主要出于以下的考慮： １．這一部分消費者具有相當?shù)慕?jīng)濟和消費能力，除去滿足其基本的居住要求之外，還具備對房地產(chǎn)品質(zhì)提升的潛在要求和希望，同時也包含了投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，呈現(xiàn)出多樣性和復雜性。 廣州： “薪富一族 ”成為主力 上海：首次購買人士為主 知識經(jīng)濟時代的到來，促使社會財富分配快速重組，一大批高學歷高收入的年輕 “薪富一族 ”迅速崛起，他們對美好生活與理想居住的追求，促使他們成為廣州別墅消費強有力的 “生力軍 ”。在將買家職業(yè)進行劃分后可見， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 31 頁 共 65 頁 上海別墅消費對象中高級管理人士所占比重最大，達 %，其次為專業(yè)技術(shù)人員，占 %，再次為私營企業(yè)主，其占比例為 %，自由職業(yè)者占 %，另有 %為其它特殊買家。 比較上面結(jié)果可見，購買廣州別墅的港澳臺同胞及外籍人士所占比例較少 (僅為 %)，而購買上海別墅的這類消費者所占比例較大 (%)，兩者相比，廣州僅為上海的 1/3。 廣州與上海別墅 市場調(diào)研 比較 20200421 09:53:12 南方網(wǎng)黃博華 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 29 頁 共 65 頁 且看今日誰在購買別墅 ——廣州與上海別墅 市場調(diào)研 比較 南方網(wǎng)訊 美國比華利山奢侈浮 華的星光別墅、瑞士阿爾卑斯山谷中歷史悠久的古堡別墅、或者是香港淺水灣的半山別墅、甚至美國鄉(xiāng)村個性化十足的木屋別墅 …… 這些蘊藏著豐富文化底蘊和經(jīng)濟價值以及個人生活品味的別墅，在眾多發(fā)達國家業(yè)已成為一種身份的象征。此外，極可能由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。 （ 1） 樣本的數(shù)量。 實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。 行為記錄法。這樣被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。 調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 26 頁 共 65 頁 一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面 積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設(shè)計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的有關(guān)政策等。現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消 費者進行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國國情劃定為 27 歲以下和28 歲 35 歲、 36 歲 55 歲、 55 歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為 300 人，在對每個標準分配不同比例后，得出每個類別的樣數(shù)。 4． 非隨機抽樣法 :__ 非隨機抽樣法是指 68． 市場調(diào)查 人員在選取樣本時并不 69． 是隨機選取， 70． 而 71． 是先確定某個標 72． 準， 73． 然后再選取樣本數(shù)。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差， 市場調(diào)查 人員應引起高度重視，特別是當外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。 （ 1） 按調(diào)查對象劃分 1． 全面普查 :__ 全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。 4． 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究 。 2． 房地產(chǎn) 市場營銷 方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 7． 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。 3． 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用情況。 II． 房地產(chǎn)市場需 求影響因素調(diào)查。 （ 8） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。如《房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營管理 條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。最近我國住宅設(shè)計和建造的一項重大改革 新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無錫市完成試點工程，且通過了有關(guān)部門鑒定。廣義的 市場調(diào)查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料 、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 17 頁 共 65 頁 以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。 第 1 節(jié) 房地產(chǎn) 市場調(diào)查 的內(nèi)容 _ 房地產(chǎn) 市場調(diào)查 ，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測驗。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )的比例的上升，表明有一部分購房者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。以購房前后家庭結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生變化的三口之家為例，目前家庭成員的人均建筑面積為 平米，而購房者 的意向居所使家庭成員的人均建筑面積上升到 32 平米。 消費者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對樓盤項目本身的宣傳力度很大， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 14 頁 共 65 頁 而對開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。一 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 13 頁 共 65 頁 方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業(yè) 務，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買力不高。 2020 年冬季房地產(chǎn) 市場調(diào)研 表明購房者日趨年輕 2020 年 01 月 22 日 17:23 新浪房產(chǎn) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 12 頁 共 65 頁 北京大視野社會經(jīng)濟調(diào)查有限公司 .房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢部 冬季是房地產(chǎn)市場的樓市盤點階段，在此期 間進行房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，一方面可以總結(jié)過去一年房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，另一方面可以準確地揣摩房地產(chǎn)市場的特點，把握開發(fā)商的供應特點和購房者的需求特點，并能夠預測今后一段時間房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢。 享受型購房者與其他購房者相比，他們更加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高。 一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在 2020—5000 元占一半左右的比例，而 5001—8000 元的比例約為 30%。從意向的投資情況來看，大約 85%的投資型購房者會對一居室或兩居室進行投資。同時，意向進行房地產(chǎn)投資者占 %的比例與業(yè)已進行房地產(chǎn)投資者占 %的比例之間存在一定的差距，這又說明可能存在相當一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟條件的限制使得他們又無法涉足該領(lǐng)域，但是可以預見今后隨著個人 經(jīng)濟實力的加強，一部分人會將投資理財方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。 購房者在園林設(shè)計、自然景觀和房價方面的權(quán)衡 購房者傾向于在提高房價的同時選擇優(yōu) 美的 園林設(shè)計的比例為 %，傾向于在提高房價的同時選擇優(yōu) 美的 自然景觀的比例為 %。 但是，對其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂配套、商務配套等的關(guān)注程度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購房者所占的比例均在 25%以下。 而置業(yè)目的為滿足基本住房需求的購房者，其房屋來源 60%以上為單位租用房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購買居所。（曹春堯） 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 5 頁 共 65 頁 2020 年冬季房地產(chǎn) 市場調(diào)研 表明購房者日趨年輕 2020 年 01 月 22 日 17:52 新浪房產(chǎn) 北京大視野社會經(jīng)濟調(diào)查有限公司 .房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢部 三 .購房者置業(yè)特點與趨勢 從購房者買房的動機來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。 三、體 ——宏觀環(huán)境 對點、線、面的把握是 市場調(diào)查 的主體，但不是全部，只有對體 (宏觀環(huán)境 )的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的 市場調(diào)查 作得更活更深入。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀， 總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進度 …… 等等。由于土地和房屋的 “不動性 ”，房地產(chǎn) 市場調(diào)查 也烙有很深的地域特征。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰 ?它的進出道路如何 ?是否臨街 …… 等等。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價格組合的三個方面。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū) 域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。 區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡 市場調(diào)查 基礎(chǔ)之上的。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄 …… 等各種因素，如 1997 年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。居所格局為一居室的購房者中， 93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購房者中，約 45%的意向居所為兩居室，同時約 53%的意向局所為三居室；居所為平房的購房者中，約 95%的意向居所為二居室或三居室。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項目時，仍要精心選擇地理位置。除此之外，還有相當一部分消費者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 8 頁 共 65 頁 不將居