【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 11 頁 共 65 頁 己已經(jīng)購買的。 我們暫且將意向購買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者。 同時，投資型購房者傾向于對中小戶型的選擇。 特點及購買權衡 購房者的投資意識已經(jīng)有 所提升。屬于后一種情況的購房者，他們大多數(shù)喜歡寧靜的、隱秘的、自然的生活，所以會將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠的區(qū)域。 除此之外，對醫(yī)務配套、教育文化配套和商業(yè)配套的關注程度也較高，認為以上三項設施是居住區(qū)域重要配套設施的購房者所占的比例分別為 %、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 7 頁 共 65 頁 %和 %。 以上是從居所的居室數(shù)量的增加來說明購房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進一步說明。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。 行政法規(guī) 行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內容。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調查仔細。 區(qū)域分析 區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 3 頁 共 65 頁 區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。剖析價格組合并了解其運用策略是 市場調查 最吸引人的地方。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 2 頁 共 65 頁 它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 1 頁 共 65 頁 析房地產(chǎn)市場調研 房地產(chǎn) 市場調研 ，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。 第二項是分析產(chǎn)品。 第四項是了解廣告策略。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況 …… ， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。 總 之，點、面 (線 )、體構成了房地產(chǎn) 市場調查 基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行 市場調查 ，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。調 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 6 頁 共 65 頁 查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見下表： 置業(yè)目的為方便工作生活的購房者大部分為目前的 居住地點距離工作單位比較遠，乘公共汽車的車程多為 40 分鐘，平均車程約為 44 分鐘，而意向購買的居所地點則更加靠近工作地點，乘公共汽車的車程的要求多為 30 分鐘，而平均車程約為 40 分鐘。以上三項配套設施與人們的生活息息相關，購房者對此關注程度較高，可以看出，人們對生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。同時，也有相當一部分購房者經(jīng)濟實力有限，選擇距離城區(qū)很遠的居所則更看重的是它的價格優(yōu)勢。從調查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進行房地產(chǎn)投資的購房者的比例為 %，位于儲蓄、保險和股 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 9 頁 共 65 頁 票之后，處于投資理財方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購房者的比例為 %，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財方式的購房者的比例也占到了 %，僅排在儲蓄之后，上升至投資理財方式的第二位。人們在租房時，除了考慮地段、價格外，恐怕考慮最多的就是戶型。調查表明，郊區(qū)型購房者主要由兩部分人群組成。這部分人的主要生活內容是購物、健身、出游和休閑娛樂，他們很看重生活是質量，他們的生活方式是樸素的、簡單的、溫馨的、寧靜的、自然的，同時還希望是 穩(wěn)定的，所以他們的投資理財方式傾向于風險最小的儲蓄。而 “大視野調查 ”房地產(chǎn)研究部仍 將繼續(xù)致力于跟蹤具有購房意向的消費者，研究他們的群體特征、住房需求及置業(yè)特點，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供最及時、最準確的市場需求信息。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為 31—45 歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在 5000—8000 元之間，在單位中的職務多為中層管理者或主管級別。購房者認知度最高的兩個開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為 %和 %，而對其他開發(fā)項目不多的開發(fā)商的認知度則更低。具體來看，較大套內建筑面積的比例有所上升，較小套內建筑面積的比例有所下降，詳細對比情況見下圖： 同時，人均建筑面積也有很大的提高。就整個市區(qū)來看，購房者目前居所位于四環(huán)內的比例為 %，而意向居所位于四環(huán)內的比例下降至 %，同時目前居所位于四環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )的比例為 %， 而意向居所位于四環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )的比例則上升為 %。實踐證明，在十分復雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的 市場調查 ，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內家具、裝修的和諧一體化等。 （ 2） 有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 （ 7） 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況。 （ 1） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調查 I． 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。 2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、 售后服務 的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 6． 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。 （ 5） 房地產(chǎn)營銷渠道調查 1． 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調整情況。 3． 對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。下面簡要分析每一種調查方法特征。如調查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質相同，然后將每個群體進行隨機抽 樣，這樣每個群體內部存在性質不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質相同的樣本構成的。例如某房地產(chǎn)公司需要調查消費者購買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費者購房的欲望，以便使企業(yè)把握機遇，做好投資的準備。 二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。 答卷法。 觀察法 這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。例如，要比較在不同報刊雜志 上刊登廣告的效果較好。 實驗法。但是由于人力、物力的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 28 頁 共 65 頁 限制，還有調查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規(guī)模。 如果調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查的本意；反之，如果盡量加調查的內容，問卷太長， 會使得調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。 為了使 市場調查 工作順利進行，保證其質量，在進行 市場調查 時，應按一定程序來進行。其余 %的買家則為外籍人士。 上海近期別墅消費同樣也存在白領買家比例上升的現(xiàn)象，不過其主要表現(xiàn)在一些中低價位的單位中， 200 萬元以上的獨立單位相對較少。此外，外籍 人士本身經(jīng)濟實力也有差異，并非個個都是可以買得起國內別墅的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 32 頁 共 65 頁 “富豪闊佬 ”。一直縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中的，有幾個百思不得其解的疑問：在房地產(chǎn)投資上，消費者究竟是如何做出購買決策的？到底哪些因素起 著決定性的、實質的影響？哪些因素僅僅是表層和直觀的現(xiàn)象？ 北京大視野社會經(jīng)濟調查有限公司在今年房交會上進行了抽樣調查，力圖通過對消費者的家庭結構變遷、經(jīng)濟變化、事業(yè)發(fā)展等各個階段的關聯(lián)分析，有效地揭示出置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間的內在邏輯與因果關系，供從業(yè)者借鑒和參考。 ２．單價在５０００元／平方米以上的樓盤是目前市場供應的主要類型，市場競爭異常激烈，從所需的置業(yè)投資額度來看，開發(fā)商應該創(chuàng)造出一定的獨特性，從而滿足消費者的個性化的群體需求。調查顯示，無論是業(yè)主還是潛在買家，其文化程度以 “本科 ”(業(yè)主占 40%，潛在買家占%)和大專 (占 32%與 %)為主，而年齡層次則以 “26～ 35 歲 ”(分別占 50%與 %)和 “36～ 45 歲 ”(分別占 %與 %)所占比重最大，證示著廣州別墅買家呈現(xiàn)出知識化與年輕化趨向。據(jù)了解，上海調查結果中私營企業(yè)主所占比例偏低，主要是因為相當部分私營企業(yè)主或主要合伙人表現(xiàn)較為低調，不喜張揚，出于身份及社交范圍等多方面考慮，在調查中將自己歸入企業(yè) 中高層管理人員一類，導致私營企業(yè)主所占比重較實際情況偏低，而中高層管理人員中則存在有一定比例的 “老板 ”階層。由于上海別墅銷量遠遠大于廣州，說明購買別墅的港澳臺同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。 在中國房地產(chǎn)市場，隨著經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，民眾生活水平的提高，原專屬于社會頂層位于 “金字塔頂峰 ”的別墅已開始掀起神秘的面紗 “走向 ”尋常百姓家庭。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學上 的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。例如調查廣告效果時，可選定一消費者作為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。 在取得被調查同意之后。 觀察法有三種形式。 談話法。 第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。 三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。詳