【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 11 頁(yè) 共 65 頁(yè) 己已經(jīng)購(gòu)買的。 我們暫且將意向購(gòu)買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購(gòu)房者稱為郊區(qū)型購(gòu)房者。 同時(shí)，投資型購(gòu)房者傾向于對(duì)中小戶型的選擇。 特點(diǎn)及購(gòu)買權(quán)衡 購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有 所提升。屬于后一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡寧?kù)o的、隱秘的、自然的生活，所以會(huì)將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠(yuǎn)的區(qū)域。 除此之外，對(duì)醫(yī)務(wù)配套、教育文化配套和商業(yè)配套的關(guān)注程度也較高，認(rèn)為以上三項(xiàng)設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例分別為 %、 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 7 頁(yè) 共 65 頁(yè) %和 %。 以上是從居所的居室數(shù)量的增加來(lái)說(shuō)明購(gòu)房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進(jìn)一步說(shuō)明。在勢(shì)態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。 行政法規(guī) 行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。要寫好區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤，而后以這個(gè)樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個(gè)街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。 區(qū)域分析 區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 3 頁(yè) 共 65 頁(yè) 區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是 市場(chǎng)調(diào)查 最吸引人的地方。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素， 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 2 頁(yè) 共 65 頁(yè) 它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 1 頁(yè) 共 65 頁(yè) 析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研 ，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。 第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品。 第四項(xiàng)是了解廣告策略。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況 …… ， 由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。如取消實(shí)物分房制度，對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的影響就是顯而易見(jiàn)的。 總 之，點(diǎn)、面 (線 )、體構(gòu)成了房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)查 基本框架，它的融會(huì)貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行 市場(chǎng)調(diào)查 ，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場(chǎng)專家。調(diào) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 6 頁(yè) 共 65 頁(yè) 查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購(gòu)房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見(jiàn)下表： 置業(yè)目的為方便工作生活的購(gòu)房者大部分為目前的 居住地點(diǎn)距離工作單位比較遠(yuǎn)，乘公共汽車的車程多為 40 分鐘，平均車程約為 44 分鐘，而意向購(gòu)買的居所地點(diǎn)則更加靠近工作地點(diǎn)，乘公共汽車的車程的要求多為 30 分鐘，而平均車程約為 40 分鐘。以上三項(xiàng)配套設(shè)施與人們的生活息息相關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。同時(shí)，也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為 %，位于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和股 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 9 頁(yè) 共 65 頁(yè) 票之后，處于投資理財(cái)方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為 %，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者的比例也占到了 %，僅排在儲(chǔ)蓄之后，上升至投資理財(cái)方式的第二位。人們?cè)谧夥繒r(shí)，除了考慮地段、價(jià)格外，恐怕考慮最多的就是戶型。調(diào)查表明，郊區(qū)型購(gòu)房者主要由兩部分人群組成。這部分人的主要生活內(nèi)容是購(gòu)物、健身、出游和休閑娛樂(lè)，他們很看重生活是質(zhì)量，他們的生活方式是樸素的、簡(jiǎn)單的、溫馨的、寧?kù)o的、自然的，同時(shí)還希望是 穩(wěn)定的，所以他們的投資理財(cái)方式傾向于風(fēng)險(xiǎn)最小的儲(chǔ)蓄。而 “大視野調(diào)查 ”房地產(chǎn)研究部仍 將繼續(xù)致力于跟蹤具有購(gòu)房意向的消費(fèi)者，研究他們的群體特征、住房需求及置業(yè)特點(diǎn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供最及時(shí)、最準(zhǔn)確的市場(chǎng)需求信息。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為 31—45 歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在 5000—8000 元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為 %和 %，而對(duì)其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多的開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度則更低。具體來(lái)看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，詳細(xì)對(duì)比情況見(jiàn)下圖： 同時(shí)，人均建筑面積也有很大的提高。就整個(gè)市區(qū)來(lái)看，購(gòu)房者目前居所位于四環(huán)內(nèi)的比例為 %，而意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例下降至 %，同時(shí)目前居所位于四環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )的比例為 %， 而意向居所位于四環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )的比例則上升為 %。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，只有通過(guò)認(rèn)真細(xì)致、有效的 市場(chǎng)調(diào)查 ，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。 （ 2） 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。 （ 7） 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 I． 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。 2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、 售后服務(wù) 的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 6． 開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 （ 5） 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查 1． 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 3． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽 樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。例如某房地產(chǎn)公司需要調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購(gòu)房的欲望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的準(zhǔn)備。 二是按照所需收集的信息，寫出一連串問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類型。再次，問(wèn)題中不要使用專門術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。 答卷法。 觀察法 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志 上刊登廣告的效果較好。 實(shí)驗(yàn)法。但是由于人力、物力的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 28 頁(yè) 共 65 頁(yè) 限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)， 會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。 為了使 市場(chǎng)調(diào)查 工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行 市場(chǎng)調(diào)查 時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。其余 %的買家則為外籍人士。 上海近期別墅消費(fèi)同樣也存在白領(lǐng)買家比例上升的現(xiàn)象，不過(guò)其主要表現(xiàn)在一些中低價(jià)位的單位中， 200 萬(wàn)元以上的獨(dú)立單位相對(duì)較少。此外，外籍 人士本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有差異，并非個(gè)個(gè)都是可以買得起國(guó)內(nèi)別墅的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 32 頁(yè) 共 65 頁(yè) “富豪闊佬 ”。一直縈繞在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭腦中的，有幾個(gè)百思不得其解的疑問(wèn)：在房地產(chǎn)投資上，消費(fèi)者究竟是如何做出購(gòu)買決策的？到底哪些因素起 著決定性的、實(shí)質(zhì)的影響？哪些因素僅僅是表層和直觀的現(xiàn)象？ 北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司在今年房交會(huì)上進(jìn)行了抽樣調(diào)查，力圖通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟(jì)變化、事業(yè)發(fā)展等各個(gè)階段的關(guān)聯(lián)分析，有效地揭示出置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間的內(nèi)在邏輯與因果關(guān)系，供從業(yè)者借鑒和參考。 ２．單價(jià)在５０００元／平方米以上的樓盤是目前市場(chǎng)供應(yīng)的主要類型，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，從所需的置業(yè)投資額度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該創(chuàng)造出一定的獨(dú)特性，從而滿足消費(fèi)者的個(gè)性化的群體需求。調(diào)查顯示，無(wú)論是業(yè)主還是潛在買家，其文化程度以 “本科 ”(業(yè)主占 40%，潛在買家占%)和大專 (占 32%與 %)為主，而年齡層次則以 “26～ 35 歲 ”(分別占 50%與 %)和 “36～ 45 歲 ”(分別占 %與 %)所占比重最大，證示著廣州別墅買家呈現(xiàn)出知識(shí)化與年輕化趨向。據(jù)了解，上海調(diào)查結(jié)果中私營(yíng)企業(yè)主所占比例偏低，主要是因?yàn)橄喈?dāng)部分私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)，出于身份及社交范圍等多方面考慮，在調(diào)查中將自己歸入企業(yè) 中高層管理人員一類，導(dǎo)致私營(yíng)企業(yè)主所占比重較實(shí)際情況偏低，而中高層管理人員中則存在有一定比例的 “老板 ”階層。由于上海別墅銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于廣州，說(shuō)明購(gòu)買別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。 在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，民眾生活水平的提高，原專屬于社會(huì)頂層位于 “金字塔頂峰 ”的別墅已開(kāi)始掀起神秘的面紗 “走向 ”尋常百姓家庭。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。 一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上 的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。 在取得被調(diào)查同意之后。 觀察法有三種形式。 談話法。 第四，問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。 三是按照問(wèn)題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢問(wèn)問(wèn)題的次序。詳