【正文】 們的認(rèn)知水平仍然不高。 首先，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。狹義的 市場(chǎng)調(diào)查 是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 5． 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 2． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。（ 3） 配額抽樣__即 市場(chǎng)調(diào)查 人員通過一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。如定期 詢問重點(diǎn)住戶對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何，有什么想法并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。有些購(gòu)買者不愿透露他們 某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。 （ 3） 問題涵蓋面的廣度。 由上海福納市場(chǎng)咨詢有限公 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 30 頁 共 65 頁 司進(jìn)行的針對(duì)上海別墅消費(fèi)的 市場(chǎng)調(diào)研 結(jié)果顯示，上海別墅購(gòu)買者中，上海籍人士占 %，外省市買家占 %，港澳臺(tái)同胞占 %，此三部分人群占據(jù)市場(chǎng)主體 (%)，且比例相對(duì)平均，可說是 “三足鼎立，各有千秋 ”。加上目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不久，市場(chǎng)還不是很成熟，許多法律法規(guī)還有待完善，這些都是客觀制約外籍人士在國(guó)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)的重要因素。 ２６－４５歲成為主體消費(fèi) ２－３人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費(fèi)群體中的主體 主體消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)基本處于２６－４５歲之間，其中３６ －４５歲的消費(fèi)者對(duì)單價(jià)、總價(jià)的預(yù)算和實(shí)際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強(qiáng)的購(gòu)買能力，占消費(fèi)主體的７０％。 廣州：外籍人士 “少買多求 ” 上海：外籍人士 “少買多租 ” 調(diào)查顯示，外籍人士在廣州購(gòu)買別墅者比例甚低 (僅為 %)，但潛在買家中外籍人士所占比重卻有所提高至 %，這說明，雖然目前在廣州購(gòu)買別墅的外籍人士甚少，但未來在廣州購(gòu)買別墅的外籍人士將會(huì)逐步增加。這種情況在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的廣州與上海兩地最為明顯。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。 用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。 市場(chǎng)調(diào)查 人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開座談會(huì)，大家暢所欲言。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話 征求意見。 （ 1） 就便抽樣 __也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場(chǎng)調(diào)查 人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。 4． 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 （ 3） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 1． 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地 產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。 ___現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好 市場(chǎng)調(diào)查 的基礎(chǔ)上進(jìn)行。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。 調(diào)查結(jié)果表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 15 頁 共 65 頁 加，具體數(shù)據(jù)的對(duì)比結(jié)果見下圖： 可見，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢(shì)。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為 5040 元，而 %的購(gòu)房者的家庭月總收入都在 8000 元以下。收入水平較高，家庭平均月收入約為 6292 元，比總體購(gòu)房者的平均月收入高出約 1252元，而且他們現(xiàn)有的居所基本上都是自己購(gòu)買的。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為 6150 元，比所有購(gòu)房者的平均收入高出 1110 元。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu) 美的 園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。所以在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都 集中在 66—95 平米之間。 國(guó)際狀況 國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。 分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和 物業(yè)管理 等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰 ?他們的資質(zhì)如何 ?彼此間是如何合作的 ?…… ，從而評(píng)估樓盤的資信度。 單個(gè)樓盤的 市場(chǎng)調(diào)查 通常包括以下五大項(xiàng)： 第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。其中的銷售狀況是個(gè)果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤，也是整個(gè)市調(diào)工作的全部?jī)?nèi)涵。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市 場(chǎng)，不能忽視政治因素。 調(diào)查表明，自住型購(gòu)房者購(gòu)房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購(gòu)房者所占自住型購(gòu)房者的比例依次為 %、 %和 %，作出其他購(gòu)房目的的回答比例不是很大，均在自住型購(gòu)房者總數(shù)的 10%以下。 房?jī)r(jià)之間的關(guān)系的權(quán)衡 調(diào)查表明，受多 方面因素的影響，購(gòu)房者會(huì)在考慮居住環(huán)境及價(jià)格的基礎(chǔ)上作出一定的選擇，可以從以下幾個(gè)方面來考察： 購(gòu)房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房?jī)r(jià)等方面的權(quán)衡有 %的購(gòu)房者傾向犧牲一定的房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境來購(gòu)置距市中心較近的居所，有 %的購(gòu)房者傾向在保持房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。投資型購(gòu)房者與總體購(gòu)房者對(duì)交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購(gòu)房者的比例高達(dá) %，而總體購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為 %，對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注 ，從某種程度上來講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。他們認(rèn)為自己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財(cái)，他們認(rèn)為有必要進(jìn)行一定的積蓄，所以儲(chǔ)蓄是他們最重要的投資理財(cái)方式。此次調(diào)研從北京市總體購(gòu)房者的角度出發(fā)，對(duì)購(gòu)房者的基本狀況、住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)以及置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的研究，并從不同角度界定了幾個(gè)重要的購(gòu)房群體。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。與目前居所相比，位于郊區(qū)縣的意向居所的比例有所上升，這表明有更多的購(gòu)房者在選擇居住區(qū)域時(shí)傾向于對(duì)郊區(qū)縣的選擇。通過 市場(chǎng)調(diào)查 ，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 19 頁 共 65 頁 礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。 3． 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 7． 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量， 本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 3． 隨機(jī)抽樣 :__ 隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。 （ 1） 設(shè)計(jì)調(diào)查表 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。有時(shí)直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。 派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。例如研究廣告對(duì)銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完 全是廣告原影響造成的。 （ 4） 調(diào)查的深度。 廣州：中產(chǎn)階級(jí) “中堅(jiān)力量 ” 上海：管理高層 “一支獨(dú)秀 ” 廣州別墅消費(fèi)對(duì)象，無論是業(yè)主還是潛在買家，年總收入在 20 萬以下與 21～ 40 萬的家庭所占比例最高，分別為 %與 %，其次是年收入在 41～ 60 萬的家庭，其所占比例為%。調(diào)研結(jié)果顯示，目前上海別墅買家， 9 個(gè)中有 8 個(gè)都是初次購(gòu)房居住 (占 %)。 編輯：歐陽星 抽樣調(diào)查：破譯開發(fā)商欲解之謎 (2020 年 11 月 7 日 09:00:32) 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形態(tài)帶來的消費(fèi)形態(tài)的變動(dòng)，開始注重消費(fèi)趨勢(shì)、特點(diǎn)變化 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 33 頁 共 65 頁 的研究。廣州別墅消費(fèi)對(duì)象這一調(diào)查結(jié)果證明，中產(chǎn)階級(jí)逐漸成為廣州別墅消費(fèi)的中堅(jiān)力量。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號(hào)法、觀察法所不能提供的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。 實(shí)際痕跡測(cè)量法。 訪問法的形式。 設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟： 一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā) 生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。 市場(chǎng)調(diào)研 在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用 (序 2) 第 2 節(jié) 調(diào)查方法與條件 調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查 有許多方法，企業(yè) 市場(chǎng)調(diào)查 人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。 5． 各種 公關(guān)活動(dòng) 對(duì)租售績(jī)效的影響。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。 （ 5） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)馬斯洛的 需要層次論的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對(duì)住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對(duì)住房又提出了一些功 能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷信 息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。 購(gòu)房者的意向購(gòu)買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。 “大視野調(diào)查 ”對(duì)這一群體進(jìn)行了深入調(diào)查，從消費(fèi)者需求的角度，發(fā)掘出房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)并預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。 另外一部分郊區(qū)購(gòu)房者是中老年人，他們中的多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功，并且收入水平比較高。調(diào)查結(jié)果表明，目前的投資型購(gòu)房者比較熱衷的地段集中在東、北二環(huán)至五環(huán)之間的地段，尤其是交通相對(duì)優(yōu)越的輕軌、高速公路、環(huán)線沿線地區(qū)。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費(fèi)者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 8 頁 共 65 頁 不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近。居所格局為一居室的購(gòu)房者中， 93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購(gòu)房者中，約 45%的意向居所為兩居室，同時(shí)約 53%的意向局所為三居室；居所為平房的購(gòu)房者中，約 95%的意向居所為二居室或三居室。它包括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)