北辰東郊和平房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告房市分析(完整版)
【正文】 務(wù)周到、配套設(shè)施齊備、風(fēng)格獨(dú)特的名牌別墅雖然價(jià)高，但銷售率也高，出租更好；相反，設(shè)計(jì)一般、建筑密度大、缺乏配套設(shè)施的項(xiàng)目 ，租售情況較差，甚至停售。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 2001年上半年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度達(dá)到 12％，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了供求兩旺的局面，別墅市場(chǎng)作為其中的一個(gè)子市場(chǎng)，也在沉寂中緩緩復(fù)蘇。 1999 年，一些有競(jìng)爭(zhēng)力的別墅如，香江花園、京潤(rùn)水上花園等加入租賃市場(chǎng)，出租別墅數(shù)量增多，由于別墅需求有限，出租市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，平均租金也下調(diào)了 15％，在 15 美元／平方米 本地區(qū)的別墅中約 90％為外銷，并且有幾個(gè)市場(chǎng)口碑好、入住率高、買房租房檔次高的別墅如：香江花園、龍?jiān)穭e墅、名都園等。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 25 頁(yè) 三、 2001 年北京別墅市場(chǎng)租售情況分析 別墅銷售價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn) 1992 年底北京市 第一個(gè)別墅項(xiàng)目 ——麗京花園落成并投入市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為 2400 美元／平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)居住物業(yè)的天價(jià)。 （ 3） 港、澳、臺(tái)同胞及外地駐京機(jī)構(gòu)是購(gòu)買外銷別墅的新生力量。 北京別墅客戶群特征 北京市別墅的需求市場(chǎng)包括內(nèi)銷市場(chǎng)和外銷市場(chǎng)兩部分。由于工作與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。別墅的室內(nèi)裝修裝飾也差距較大，除少數(shù)高檔別墅提供精裝修外，其余別墅只提供初裝修甚至是毛坯房。 在此類區(qū)域，精品別墅將成為別墅開發(fā)主流。市區(qū)內(nèi)的東湖別墅、怡龍別墅、御京別墅等，雖名為別墅，但公寓占很大比例，且別墅價(jià)格昂貴，多為出租。配套設(shè)施齊全，環(huán)境和設(shè)計(jì)檔次較高，京順路和首都機(jī)場(chǎng)高速路連接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。由于經(jīng)濟(jì)回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫， 2000— 2001 年新開發(fā)別墅項(xiàng)目明顯較往年有所增加。 1998 年僅有幾個(gè)項(xiàng)目看好，1999 年竣工項(xiàng)目有限，總體市場(chǎng)處于消化吸收階段。 別墅區(qū)域分布分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，到 2001 年底為止北京市共有別墅項(xiàng)目約 122 個(gè)，總建 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 25 頁(yè) 14%15%19%36%16%東部、東南部東北部北部、西北部南部、西南部市區(qū)筑面積約 900 多萬(wàn)平方米， 3 萬(wàn)多套別墅單位。 ? 東部及東南部別墅 主要分布在通州區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。隨著四環(huán)沿線大規(guī)模綠化帶的建成， 2002 年將會(huì)有大量的 TOWNHOUSE 在該區(qū)域內(nèi)建成銷售。多數(shù)別墅區(qū)外圍環(huán)境較差，而且業(yè)主或客戶直接感受到外圍環(huán)境。這部 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 25 頁(yè) 分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。 近幾年來(lái)，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內(nèi)銷需求更是增長(zhǎng)迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)約為 80％左右。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) （ 2） 外國(guó)使館人員也是外銷別墅的重要買家。 90年代初期別墅并沒(méi)有內(nèi)銷市場(chǎng)，隨著人們收入的增長(zhǎng)，對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT 產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。 別墅市場(chǎng)平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減 附表 — 年 北京別墅主要分布區(qū)平均售價(jià) （元 /平方米） 區(qū)域 銷售價(jià)格 區(qū)域 銷售價(jià)格 亞北 — 昌平 10647 機(jī)場(chǎng)路 —順義 13757 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 25 頁(yè) 海淀上地 7211 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6900 通州 4720 遠(yuǎn)郊 3328 市區(qū) 24485 大興 — 豐臺(tái) 10708 平均銷售價(jià)格 9580 ? 2001 年 北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣 9580 元／平方米左右 。別墅售價(jià)最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米 3300 元左右 。目前，政府也沒(méi)有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺(tái)，因此，近期內(nèi)投入市場(chǎng)的別墅現(xiàn)房將不會(huì)大量增加。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)與加入 WTO 的臨近，增強(qiáng)了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國(guó)內(nèi)人士購(gòu)買別墅，然后出租以獲得更高的租金回報(bào)。 目前，東北部別墅 市場(chǎng) 仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷售時(shí)間較長(zhǎng) ， 但銷售情況不佳。一些京內(nèi)人士購(gòu)買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤(rùn)水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場(chǎng)的內(nèi)銷需求 量 明顯上升。市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價(jià)大多在 1000－3000 美元／平方米 之間，平均售價(jià)以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價(jià)位在 2700 美元／平方米 左右，首都機(jī)場(chǎng)附近約為 2000 美元／ 平方米 。 五、 2001 年北京東北部別墅市場(chǎng)配套設(shè)施分析 高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場(chǎng)需求較大 。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營(yíng)方式。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 25 頁(yè) 北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 建議本案的產(chǎn)品類型為： 多層帶電梯公寓 +四層半躍層式住宅 +TOWNHOUSE
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