【正文】 務(wù)周到、配套設(shè)施齊備、風(fēng)格獨特的名牌別墅雖然價高，但銷售率也高，出租更好；相反，設(shè)計一般、建筑密度大、缺乏配套設(shè)施的項目 ，租售情況較差，甚至停售。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計， 2001年上半年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度達(dá)到 12％，住宅市場出現(xiàn)了供求兩旺的局面，別墅市場作為其中的一個子市場，也在沉寂中緩緩復(fù)蘇。 1999 年，一些有競爭力的別墅如，香江花園、京潤水上花園等加入租賃市場，出租別墅數(shù)量增多，由于別墅需求有限，出租市場競爭日益激烈，平均租金也下調(diào)了 15％，在 15 美元／平方米 本地區(qū)的別墅中約 90％為外銷，并且有幾個市場口碑好、入住率高、買房租房檔次高的別墅如：香江花園、龍苑別墅、名都園等。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 25 頁 三、 2001 年北京別墅市場租售情況分析 別墅銷售價格走勢趨于平穩(wěn) 1992 年底北京市 第一個別墅項目 ——麗京花園落成并投入市場，當(dāng)時售價為 2400 美元／平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時居住物業(yè)的天價。 （ 3） 港、澳、臺同胞及外地駐京機構(gòu)是購買外銷別墅的新生力量。 北京別墅客戶群特征 北京市別墅的需求市場包括內(nèi)銷市場和外銷市場兩部分。由于工作與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。別墅的室內(nèi)裝修裝飾也差距較大，除少數(shù)高檔別墅提供精裝修外，其余別墅只提供初裝修甚至是毛坯房。 在此類區(qū)域，精品別墅將成為別墅開發(fā)主流。市區(qū)內(nèi)的東湖別墅、怡龍別墅、御京別墅等，雖名為別墅，但公寓占很大比例，且別墅價格昂貴，多為出租。配套設(shè)施齊全，環(huán)境和設(shè)計檔次較高，京順路和首都機場高速路連接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。由于經(jīng)濟(jì)回升，房地產(chǎn)市場逐步升溫， 2000— 2001 年新開發(fā)別墅項目明顯較往年有所增加。 1998 年僅有幾個項目看好，1999 年竣工項目有限，總體市場處于消化吸收階段。 別墅區(qū)域分布分析 據(jù)統(tǒng)計分析，到 2001 年底為止北京市共有別墅項目約 122 個，總建 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 25 頁 14%15%19%36%16%東部、東南部東北部北部、西北部南部、西南部市區(qū)筑面積約 900 多萬平方米， 3 萬多套別墅單位。 ? 東部及東南部別墅 主要分布在通州區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。隨著四環(huán)沿線大規(guī)模綠化帶的建成， 2002 年將會有大量的 TOWNHOUSE 在該區(qū)域內(nèi)建成銷售。多數(shù)別墅區(qū)外圍環(huán)境較差，而且業(yè)主或客戶直接感受到外圍環(huán)境。這部 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 25 頁 分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。 近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內(nèi)銷需求更是增長迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據(jù)不完全統(tǒng)計約為 80％左右。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 25 頁 （ 2） 外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。 90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場，隨著人們收入的增長，對生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT 產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。 別墅市場平均價格以市區(qū)為中心向外遞減 附表 — 年 北京別墅主要分布區(qū)平均售價 （元 /平方米） 區(qū)域 銷售價格 區(qū)域 銷售價格 亞北 — 昌平 10647 機場路 —順義 13757 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 25 頁 海淀上地 7211 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6900 通州 4720 遠(yuǎn)郊 3328 市區(qū) 24485 大興 — 豐臺 10708 平均銷售價格 9580 ? 2001 年 北京市別墅的平均售價約為人民幣 9580 元／平方米左右 。別墅售價最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米 3300 元左右 。目前，政府也沒有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺，因此，近期內(nèi)投入市場的別墅現(xiàn)房將不會大量增加。經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)與加入 WTO 的臨近，增強了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國內(nèi)人士購買別墅，然后出租以獲得更高的租金回報。 目前，東北部別墅 市場 仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷售時間較長 ， 但銷售情況不佳。一些京內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場的內(nèi)銷需求 量 明顯上升。市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價大多在 1000－3000 美元／平方米 之間，平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價位在 2700 美元／平方米 左右，首都機場附近約為 2000 美元／ 平方米 。 五、 2001 年北京東北部別墅市場配套設(shè)施分析 高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大 。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營方式。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 25 頁 北辰東郊和平項目市場定位建議 建議本案的產(chǎn)品類型為： 多層帶電梯公寓 +四層半躍層式住宅 +TOWNHOUSE