北辰東郊和平房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 25 頁(yè) 第三部分 北辰東郊和平項(xiàng)目 市場(chǎng)定位建議 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 優(yōu)勢(shì)分析 ? 劣勢(shì)分析 北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 前言 北京市別墅市場(chǎng)以麗京花園的高價(jià)熱銷為標(biāo)志開始于1992 年， 1993 年剛剛興起的別墅市場(chǎng)就受到了公寓等物業(yè)的沖擊，加之立項(xiàng)建設(shè)的別墅項(xiàng)目過多，造成市場(chǎng)不太景氣。潛在供應(yīng)量約有 40 萬(wàn)平方米 （不包括京華學(xué)者之家、圣得花園等具體建筑指標(biāo)尚未明確的后期供應(yīng)量），包括爛尾別墅項(xiàng)目有 7 個(gè) 和未正式推出的島上別墅。 ? 北部別墅 主要分布在亞北京湯公路沿線，由于亞北居住項(xiàng)目高密度聚集，交通條件受到一定限制，地勢(shì)平坦，但高檔配套設(shè)施較為缺乏，多數(shù)為經(jīng)濟(jì)型的內(nèi)銷別墅，環(huán)境質(zhì)量和別墅個(gè)性設(shè)計(jì)無(wú)明顯特色。 2000 年年底以前，多數(shù)人提起別墅還因其“天價(jià)”望而卻步， 2001 年就有較多購(gòu)房者選好了“物美價(jià)廉”的經(jīng)濟(jì)型別墅。 別墅區(qū)環(huán)境體系分析 別墅區(qū)的環(huán)境包括：別墅區(qū)外圍環(huán)境、區(qū)內(nèi)園林環(huán)境以及別墅室內(nèi)裝修裝飾環(huán)境。幾年前還只能是高收入階層享受的豪宅，通過 99年以后的發(fā)展，現(xiàn)今已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。 ? 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時(shí)多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。北京市別墅市 場(chǎng)需求呈以下特征： （ 1） 外資公司購(gòu)買別墅占有外銷別墅的較大比例，而且隨著中國(guó)加入 WTO的臨近，國(guó)外駐京公司購(gòu)買別墅有上升趨勢(shì)。健翔山莊全部住戶 均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國(guó)際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。 199 2000 年，由于少有新建別墅投入市場(chǎng)，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 形勢(shì) 不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價(jià)格依然有小幅下滑，別墅交易市場(chǎng)保持平淡。價(jià)位最低的是人民幣 2000－ 3000 元／平方米 的低檔 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) 別墅（有些為非法開發(fā)項(xiàng)目），分布在頤和園地區(qū)。 四、 2002 年北京別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 北京市別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過程，新世紀(jì)的別墅市場(chǎng)將出現(xiàn)以下趨勢(shì)和特征 ： 短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限 由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模， 1995 年以后尚無(wú)新的別墅立項(xiàng)。北京市放寬對(duì)購(gòu)買別墅的貸款，為別墅市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣支持。 可以預(yù)見的是： 2002 年的別墅銷 售市場(chǎng)，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)占據(jù)北京別墅總體供應(yīng)量的 60%以上的分額。 別墅內(nèi)銷需求迅速發(fā)展早期別墅國(guó)內(nèi)買家數(shù)量非常有限。 別墅銷售率與項(xiàng)目所在區(qū)位有明顯關(guān)系，項(xiàng)目區(qū)位不同，與市區(qū)的距離、配套設(shè)施、環(huán)境條件等都有很大差異，從而影響到別墅的銷售。 別墅 租金也因其品質(zhì)的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經(jīng)營(yíng)方式，首都機(jī)場(chǎng)附近地區(qū)別墅月平均租金在 13－ 27美元／平方米之間 ，香江花園月平均租金最高為 27 美元／平方米，麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為 13 美元／平方米。 六、 2001 年 北京東北部別墅精裝修市場(chǎng)分析 精裝修別墅是市場(chǎng)的主流 。 第三部分 北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 [優(yōu)勢(shì)分析 ]： 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 25 頁(yè) ? 項(xiàng)目距機(jī)場(chǎng)高速北皋橋出口約 100 米，距四元橋約 6 公里，距三元橋約 8 公里； ? 與使館區(qū)、燕莎商圈和 CBD 核心商務(wù)區(qū)之間交通聯(lián)系便利， 快捷； ? 區(qū)域內(nèi) 已形成高檔外銷別墅聚集區(qū)，具備吸引客戶購(gòu)買的心理優(yōu)勢(shì) ； ? 項(xiàng)目緊鄰城市輕軌北皋橋站，為出行提供了較為便捷的方式； ? 自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越 ； ? 現(xiàn)有客戶層次較高，集中于外籍、港澳臺(tái)群體 。 單體別墅建議在本案中數(shù)量不應(yīng)超過 5%，以 300 平方米為主力戶型 ，銷售單價(jià)在 $2000/平方米 左右，總價(jià)款控制在 500 萬(wàn)元左右 。其建筑風(fēng)格應(yīng)超過萬(wàn)科青青家園的外立面設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)一種時(shí)尚、前衛(wèi)的人性化居住理念。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量不大，但是品質(zhì)和環(huán)境一般的別墅供應(yīng)量可觀，租售情況仍不十分樂觀 。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 25 頁(yè) 場(chǎng)、游泳池等設(shè)施，而中低檔別墅這類設(shè)施則比較缺乏。首都機(jī)場(chǎng)附近的 8個(gè)別墅項(xiàng)目，售價(jià)最高的香江花園開價(jià) 3300美元／平方米，而麗京花園 1992 年開發(fā)的比較老舊的別墅售價(jià)僅為 1000 美元／平方米。 在 2002 年別墅銷售中， 區(qū)位仍然是影響別墅銷售的首要因素 ， 北京市東北部地區(qū)未售出別墅數(shù)量較多，約為 1500 套。外銷別墅雖然價(jià)格不菲，但是它以幽雅的環(huán)境和高貴的品質(zhì)吸引著眾多的買 家 和租戶，其客戶包括駐華使館人員、國(guó)際知名大公司、海外華僑、港澳臺(tái)同胞。隨著別墅市場(chǎng)的發(fā)展，這一趨勢(shì)將更加明顯。中國(guó)加入WTO。月左右 。 ? 別墅售價(jià)超過人民幣 10000／平方米 的還有亞北至昌平、大興、豐臺(tái)地區(qū)。 1995 年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅 1 萬(wàn)余套，價(jià)格仍居高不下，但平均售出率只有 35％。隨著香港、澳門的回歸，來京經(jīng)商的港、澳、臺(tái)同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目標(biāo)。外銷市場(chǎng)的需求對(duì)象包括：外國(guó)使館工作人員、駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)高級(jí)管理人員和海外華人、 港、澳、臺(tái)同胞。 ? 財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)富商，由于在北京的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長(zhǎng)時(shí)間滯留京城，形成對(duì)京城別墅較為穩(wěn)定的需求。別墅在居住物業(yè)中具有最高價(jià)值形態(tài)的特點(diǎn)，這樣就要求開發(fā)商為客戶提供菜單式精裝修住宅，客戶的文化品位和個(gè)性愛好可以通過內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)得到充分體現(xiàn)。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新盤別墅有位于懷柔縣的龍山新新小鎮(zhèn)。 別墅產(chǎn)
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