【正文】 墅市場的內銷需求 量 明顯上升。 在 2002 年別墅銷售中， 區(qū)位仍然是影響別墅銷售的首要因素 ， 北京市東北部地區(qū)未售出別墅數量較多，約為 1500 套。市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價大多在 1000－3000 美元／平方米 之間，平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價位在 2700 美元／平方米 左右，首都機場附近約為 2000 美元／ 平方米 。首都機場附近的 8個別墅項目，售價最高的香江花園開價 3300美元／平方米，而麗京花園 1992 年開發(fā)的比較老舊的別墅售價僅為 1000 美元／平方米。 五、 2001 年北京東北部別墅市場配套設施分析 高檔配套設施齊全的別墅市場需求較大 。目前大部分高檔別墅都具有網球 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 25 頁 場、游泳池等設施，而中低檔別墅這類設施則比較缺乏。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數滯銷別墅開始采用這一經營方式。東北部高檔精品現房別墅將近售完，短期內別墅市場供應數量不大，但是品質和環(huán)境一般的別墅供應量可觀，租售情況仍不十分樂觀 。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 25 頁 北辰東郊和平項目市場定位建議 建議本案的產品類型為： 多層帶電梯公寓 +四層半躍層式住宅 +TOWNHOUSE 聯排別墅 +單體別墅。其建筑風格應超過萬科青青家園的外立面設計，戶型設計上應體現一種時尚、前衛(wèi)的人性化居住理念。 。 單體別墅建議在本案中數量不應超過 5%，以 300 平方米為主力戶型 ，銷售單價在 $2000/平方米 左右，總價款控制在 500 萬元左右 。 TOWNHOUSE 聯排別墅建議以 220— 300 平方米為主力戶型 ，銷售單價在 10000 元 /平方米 ，總價款控制在 300 萬元左右 ，其應建在湖邊或項目的中心區(qū)域 內，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領地之內，向客戶渲染一種另類、休閑的生活氛圍；與此同時，本案充分利用水景資源營造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質。 第三部分 北辰東郊和平項目市場定位建議 本案優(yōu)劣勢分析 [優(yōu)勢分析 ]： 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁 ? 項目距機場高速北皋橋出口約 100 米，距四元橋約 6 公里，距三元橋約 8 公里； ? 與使館區(qū)、燕莎商圈和 CBD 核心商務區(qū)之間交通聯系便利， 快捷； ? 區(qū)域內 已形成高檔外銷別墅聚集區(qū)，具備吸引客戶購買的心理優(yōu)勢 ； ? 項目緊鄰城市輕軌北皋橋站，為出行提供了較為便捷的方式； ? 自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越 ； ? 現有客戶層次較高，集中于外籍、港澳臺群體 。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國內高收入管理人員 以及高新產業(yè)的 “知 ”本家們把京城 “CBD”（中央商務區(qū)）作為辦公地點，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。 六、 2001 年 北京東北部別墅精裝修市場分析 精裝修別墅是市場的主流 。具有高爾夫球練習場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經很高，買家和租客仍然絡繹不絕。 別墅 租金也因其品質的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經營方式，首都機場附近地區(qū)別墅月平均租金在 13－ 27美元／平方米之間 ，香江花園月平均租金最高為 27 美元／平方米，麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為 13 美元／平方米。同一區(qū)域別墅的個別條件對別墅價格有重大影響。 別墅銷售率與項目所在區(qū)位有明顯關系，項目區(qū)位不同，與市區(qū)的距離、配套設施、環(huán)境條件等都有很大差異，從而影響到別墅的銷售。通往首都機場，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務使館區(qū)，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。 別墅內銷需求迅速發(fā)展早期別墅國內買家數量非常有限?？?體 來看，東北部別墅處于 買方市場的階段，但是熱銷項目也說明市場需求在不斷增長，特別是環(huán)境良好的高品質別墅市場前景樂觀。 可以預見的是： 2002 年的別墅銷 售市場，聯排別墅等經濟型別墅將會占據北京別墅總體供應量的 60%以上的分額。 隨著收入水平的提高， 在 2002 年中，崇尚享受生活的 人們 將會 追求一種 全 新的生活方式，即 5 天住城里， 2 天周末住郊區(qū)，將有越來越多的人在城市郊區(qū)購買高品質的別墅。北京市放寬對購買別墅的貸款，為別墅市場提供了強大的貨幣支持。別墅需求增長的原因有：宏觀經濟形勢的好轉。 四、 2002 年北京別墅市場發(fā)展趨勢分析 北京市別墅市場經歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過程，新世紀的別墅市場將出現以下趨勢和特征 ： 短期內別墅供應量有限 由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模， 1995 年以后尚無新的別墅立項。開發(fā)商被迫改變經營策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會所等出租。價位最低的是人民幣 2000－ 3000 元／平方米 的低檔 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 25 頁 別墅（有些為非法開發(fā)項目），分布在頤和園地區(qū)。 ? 除市區(qū)外，位于機場路順義地區(qū)的別墅售價最高，均價在 1600美元／平方米 ，約為人民幣 13757 元／平方米 。 199 2000 年，由于少有新建別墅投入市場，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到宏觀經濟環(huán)境 形勢 不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價格依然有小幅下滑，別墅交易市場保持平淡。隨著經濟形勢的轉好，加入 WTO 日益臨近，住房按揭貸款的實施，第二類買主呈明顯上升趨勢。健翔山莊全部