【正文】 批等政策影響，別墅新開工面積大幅下降， 6月末， 別墅新開工面積為 ，比上年下降 %，減少了 萬平方米。受竣工面積大 幅增長的影響，現(xiàn)房銷售也呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢。去年較大的項(xiàng)目（如 縉麓 雅園 、 縉麓 商都、盛世家園等）在今年上半年都陸續(xù)接近 尾聲或報竣工 ，今年新開工項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，沒有一個計(jì)劃總投資上億元的項(xiàng)目，大項(xiàng) 目拉動和支撐作用日趨減弱。 （ 2）商品房空置面積居高不下 6月末，北碚區(qū)共有商品房空置面積 ，同比增加 ，增長 %，比年初增加了 ，呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢，其中空置一年以上商品房為 ，同比增長 %。 接下來 就是 北碚的 旅游業(yè)， 作為第一支柱產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)在北碚是 極為 豐富的，在現(xiàn)有旅游業(yè)的基礎(chǔ)上，北碚區(qū)政府還在打造 新的 旅游 項(xiàng)目 ，比如室內(nèi)溫泉城， 不僅政府在大力開發(fā)旅游項(xiàng)目，各大 公司也在積極為推動旅游行業(yè)的發(fā)展也在做很大的努力。 近年來， 區(qū)域外的消費(fèi)群體到北碚看房的 越來越 多，現(xiàn)在交通問題 已經(jīng)得到解決 ，這個量 將會逐年遞增 。小戶型有一定市場，但整個區(qū)域還處于解決置業(yè)的問題，可供投資的物業(yè)也不多。在推廣 方面，將客戶群體向外延伸至沙坪壩區(qū)，吸引區(qū)外的消費(fèi)者來此購買。聯(lián)排別墅的戶型面積較大，最小面積 ㎡（三室兩廳三衛(wèi)），最大面積 ㎡（四室四廳四衛(wèi)）， 單價較高，總價也在 80— 90萬左右，目標(biāo)客戶群主要針對區(qū)內(nèi)高收入人士。每戶配有 10㎡左右的獨(dú)立書房 戶型分析 一室一廳 ㎡、 ；二室一廳 ㎡、 ㎡、 ㎡；三室兩廳 ㎡、㎡、 ㎡；四室三廳 ㎡ 自身配套 18000㎡城市公園、游泳池、網(wǎng)球場、兒童游樂園、幼兒園、 2000㎡會所 銷售價格 起價： 1810元 /㎡；均價： 2000元 /㎡；最高價： 2400元 /㎡中庭均價： 2100元 /㎡；五通費(fèi)4200元 點(diǎn)評 ： 該項(xiàng)目由上市公司華立地產(chǎn)傾力打造，享有較高的品牌知名度。一組團(tuán)以準(zhǔn)現(xiàn)房的形式銷售，銷售率較好。 點(diǎn)評： 該項(xiàng)目是本區(qū)域內(nèi)較早出現(xiàn)小區(qū)住宅，品質(zhì)感較強(qiáng)，小區(qū)配套設(shè)施齊全，在區(qū)域內(nèi)有較大影響，首次將市民關(guān)注的目光吸引到該區(qū)域，是本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的先行者，為今后區(qū)域發(fā)展奠定了一定良好基礎(chǔ)。 項(xiàng)目五 名稱 海宇從連開八盤的獅子大開口到目前僅兩、三盤的同時啟動的舉措也給本地市民造成了心理落差。但在不久之后，交通、政府的遷移將會帶來更多的人氣與商機(jī)。 電力局集資房： 于 2020年 5月修建，內(nèi)部認(rèn)購 1200元 /㎡，對外銷售約 1600元 /㎡。 原西師集資房： 據(jù)了解，斑竹村項(xiàng)目在 2年前已開始籌備，單價： 1258元 /㎡，目前還未開建。 ? 大多為單體樓，框架結(jié)構(gòu)，體量較小，以樓上居家，樓下辦公為主。不能有效地刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，沒有帶動大宗消費(fèi)。 （ 3）地塊周邊環(huán)境分析總結(jié) ? 地塊現(xiàn)有交通方便，但目前，可直達(dá)本地塊公交線路較少； ? 項(xiàng)目周邊配套較為缺乏； ? 項(xiàng)目周邊有豐富的自然資 源； ? 項(xiàng)目地處北碚新城區(qū)城北板塊，屬城市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域； ? 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費(fèi)力； ? 本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機(jī)會，挖掘本案特色。 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 29 頁 （ 4）威脅 ? 背靠一處工業(yè)廠房，噪聲污染、空氣污染嚴(yán)重； ? 工業(yè)污染大，造成周邊居民怨聲載道，口啤較差； ? 縉云大道沿途高檔樓盤較多，區(qū)域供應(yīng)量大，競爭激烈。但從目前項(xiàng)目所處的位置來看，周邊生活配套還極不完善，必須依靠所處大環(huán) 境將項(xiàng)目的檔次進(jìn)行一定的提升。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。庭院的設(shè)計(jì)能有機(jī)結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢。作為住宅形式的一種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢想。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚(yáng)的設(shè)計(jì)，來表達(dá)該樓盤的一種生活夢想?；▓@與幾棟小高層住宅圍合而成一個組團(tuán)，經(jīng)過建筑設(shè)計(jì)成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀，多層次的空間 體系形成一個文明庭院，實(shí)現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實(shí)間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。但考慮到項(xiàng)目容積率較高（ ），建議項(xiàng)目的建筑形態(tài)主要以 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12棟 30層的高層。 ? 建筑面積在 100120平方米的小三房單位。 ? 戶型配比：見下表 戶型 建筑面積范圍（平米） 套內(nèi)面積范圍（平米） 客廳面積（米） 套數(shù)比例 兩室兩廳一衛(wèi) ≤ 85 7080 ≥ 55% 小三室兩廳雙衛(wèi) 100120 90100 ≥ 40% 大三室兩廳雙衛(wèi) 130以內(nèi) 110120 ≥ 5% 戶型空間類型建議 根據(jù)目前市場對各戶型的接受程度，和本項(xiàng)目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。既是擴(kuò)展使用面積，又是生活個性，生活品位和生活樂趣的體現(xiàn)之處； ? 做一 10 平方米左右的內(nèi)陽臺，形成空中庭院，購房者也可根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)變化，對室內(nèi)房間進(jìn)行有效增減改造； ? 將普通的外 陽臺升級為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩的空間。直接對外采光通風(fēng)，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。 ? 在入戶處設(shè)置玄關(guān)，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實(shí)際使用中大大便利主人生活，玄關(guān)的氛圍營造，更提高了主人的生活質(zhì)量 （ 6）形象建議 ? 傳統(tǒng)建筑的復(fù)興 ? 項(xiàng)目鮮明的建筑特色，對中國傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項(xiàng)目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本項(xiàng)目給人最有吸引力的形象。其主要特征分別如下。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。 分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他 經(jīng)營內(nèi)容不限。增加園林景觀中的“灰色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂，沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。 ? 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護(hù)欄、停車場出入口、設(shè)備機(jī)房及其它重要區(qū)域安裝攝像機(jī)，對社區(qū)的重要區(qū)域進(jìn)行全方位的監(jiān)視。 （ 5）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 29 頁 代收發(fā)信件、代訂書報、上門維修、代繳費(fèi)、保潔服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)送餐服務(wù)、超市送貨上門服務(wù)等。 ? 智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。將具有“文化內(nèi)涵”、“休閑”和極富“情趣性”的景觀小品穿插到社區(qū)環(huán)境中。 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 29 頁 ? 景觀中重點(diǎn)考慮“老人和兒童的特殊需求”。 6．休閑場所配套建議 （ 1）配置原則 增加社區(qū)游樂設(shè)施水平，降低空置率 （ 2）環(huán)境景觀、配套設(shè)施建議 ? 在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵人們“參與”、“娛樂”、“進(jìn)入”的功能。 確定經(jīng)營內(nèi)容，采用定向招商的方式，依靠社區(qū)規(guī)模吸引客戶。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點(diǎn)心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。因此如何充 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 29 頁 分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。以超越物質(zhì)的層面，滿足人們精神深處的需要。 ? 針對重慶特定的氣候特點(diǎn)，起居廳和餐廳成直線型穿堂風(fēng)設(shè)計(jì)，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室內(nèi)氣溫，在不需要一定要開空調(diào)的日子里能讓室內(nèi)有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費(fèi)用，又提高使用的舒適性。 ? 在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉(zhuǎn)角飄窗升級為 270度圓弧形落地觀景窗，提升主人的 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 29 頁 居住舒適度。 戶型特色建議 ? 在頂樓住宅設(shè)置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸，無私家花園之名有私家花園之實(shí)。 ? 少量建筑面積在 130平米以內(nèi)的大三房 單位。而且可在各個庭院內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。 ? 整個小區(qū)采用組團(tuán)開發(fā)模式，由圍合式庭院組成。這種庭院式設(shè)計(jì)表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因?yàn)槿狈贤臻g而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計(jì)。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式小高層庭院為本項(xiàng)目的主題概念，以表現(xiàn)本項(xiàng)目和主要的業(yè)主 —— 教師及公務(wù)員的文化和思想內(nèi)涵。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計(jì)引領(lǐng)。當(dāng)高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。 （ 2）劣勢、威脅策 略：弱化劣勢，規(guī)避威脅 ? 通過對本案未來交通的便捷性作有針對性的推廣，來弱化目前公交線路較少的不利影響； ? 通過新聞媒介和積極向政府呼吁，關(guān)閉并搬遷項(xiàng)目旁的工業(yè)廠房； ? 通過項(xiàng)目自身的配套，部分彌補(bǔ)周邊配套的不足； ? 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來彌補(bǔ)開發(fā)商對景觀樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足； ? 密切關(guān)注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機(jī)。 （ 2）劣勢 ? 地塊與周邊配套相距較遠(yuǎn)，而且在短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套； ? 雖緊臨縉云大道交通便利，但公交線路少。 1．本地塊環(huán)境分析 （ 1）地形地貌概況 ? 本案地處北碚區(qū)縉云大道，屬北碚城北新區(qū)組團(tuán)； ? 地塊有一定的高差； ? 地塊形狀呈規(guī)則的方形； ? 地塊緊鄰縉云山景觀沿線，周邊景觀資源豐富。 ? 對外差價約為 200— 400元 /㎡不等?，F(xiàn)已經(jīng)動工開始修建 燃?xì)夤炯Y房： 項(xiàng)目項(xiàng)目位于城北派出所對面；占地面積： 9572㎡；建筑面積： ㎡；容積率： ；框剪結(jié)構(gòu)；層高 18+1；功能：辦公及住家；工程進(jìn)度：已修至18層。翠閣： 本項(xiàng)目由麥田機(jī)電有限公司開發(fā)，項(xiàng)目由 5層住宅和 2層商業(yè)構(gòu)成，商業(yè)為框架結(jié)構(gòu) ，住宅為磚混結(jié)構(gòu)，面積從（建面 79— 136㎡）六種戶型，對外均價： 1500 元 /㎡ .。 6．北碚區(qū)集資房 目前北碚區(qū)集資房大致如下： 據(jù)調(diào)查目前北碚區(qū)建有集資房的單位：區(qū)政府、原西師、電力局、廣播電視電臺、商委、燃?xì)夤镜缺姸鄦挝?。主力戶型三室兩廳（ 100— 120）為主，其目標(biāo)客戶群大多為二次置業(yè)者，目前周邊配套的尚不成熟，會給目標(biāo)客戶群帶