【正文】 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 20 頁 二、 現(xiàn)代工業(yè)港簡介 （一）園區(qū)概況： 區(qū)位： 成都現(xiàn)代工業(yè)港是成都市確定的重點工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，緊鄰成都國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開放區(qū)西區(qū)和郫縣城區(qū) 。 （二）園區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 ： 北部園 區(qū)規(guī)劃為 中小企業(yè)加工制造區(qū)及特色食品工業(yè)園區(qū)南部園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃為重大產(chǎn)業(yè)化（固定資產(chǎn)投資額在 3000 萬元以上）項目和重要利用外資項目以及印務(wù)包裝、新材料及現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)化項目。 （ 4） 項目投資用地集約化、投入產(chǎn)出比高，單位用地面積稅收產(chǎn)出高，建設(shè)周期短， 正式投運(yùn)達(dá)產(chǎn)快。 （ 1） 項目建設(shè)應(yīng)符合成都現(xiàn)代工業(yè)港的總體規(guī)劃建設(shè)要求。 4） 企業(yè)外墻色彩應(yīng)以銀灰、灰白色為主色調(diào)，局部可采用藍(lán)色等適當(dāng)點綴。 7） 企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)禁使用架空線，所有管線必須下地敷設(shè)。 居家教育 距 成都現(xiàn)代工業(yè)港的 300米以外的是紅光鎮(zhèn)成熟的生活區(qū)，有小型的超市，有農(nóng)行、信用社等，還有新的住宅項目西華陽光和西區(qū)御景。 地有相關(guān)的土地政策： ? 投資額在 500萬以下的工業(yè)項目，征地地價按基本成本價執(zhí)行。 ? 廠房售價在 1600元 \㎡，廠房租金 8元 \㎡ \月， 企業(yè)集中辦公大樓租金 15 元 \㎡ \月，員工集體宿舍租金 8元 \㎡ \月，物管費(fèi) \㎡ \月。 （六） 財政扶持政策 凡新辦生產(chǎn)型企業(yè)，建成投產(chǎn)后第一年入庫稅收達(dá) 100萬人民幣以上的企業(yè)，自企業(yè)工商注冊之日起，兩年內(nèi)，按企業(yè)繳納稅收（含企業(yè)所得稅、增值稅，下同）地方留存額度，全額補(bǔ)貼扶持企業(yè)；第三至五年按 50%的比例補(bǔ)貼扶持企業(yè)。 對出口創(chuàng)匯在 50萬美元（海關(guān)數(shù)）以上的企業(yè)，按照海關(guān)核準(zhǔn)的機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品、本地產(chǎn)品的出口收匯值，每出口一美元分別給予人民 幣 2分、 2 分、 1分的財政獎勵扶持。用地價格按不同區(qū)位的基準(zhǔn)地價執(zhí)行。 凡進(jìn)入集中發(fā)展區(qū)的項目，從實現(xiàn)銷售收入之月起，一至三年內(nèi)由財政按企業(yè)所交納所得稅縣級所得全額的標(biāo)準(zhǔn)獎勵給企業(yè)，后一至三年由財政按企業(yè)所交納所得稅縣級所得 50%的標(biāo)準(zhǔn)獎勵給企業(yè)。 （八） 規(guī)費(fèi)政策 500萬 —— 1000萬元人民幣的企業(yè)，其應(yīng)繳納的行政事 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 20 頁 業(yè)性報建規(guī)費(fèi)由縣財政按 50%比例給予補(bǔ)貼扶持企業(yè)；對投資項目投產(chǎn)當(dāng)年入庫稅收達(dá)到 ，其應(yīng)繳納的行政事業(yè)性報建規(guī)費(fèi)由縣財政全額 給予補(bǔ)貼扶持企業(yè)。 交通： 成都高新區(qū)西區(qū) “ 萬安工業(yè)園 ” 第一期園區(qū) 建設(shè)用地 300余畝，位于成都高新西區(qū)圍城路，緊鄰 213國道、成灌高速，東距成都市中心 6公里，西距 郫 縣 4公里，距成都雙流國際機(jī)場僅需 20分鐘車程。從銷售上來看以上兩個園區(qū)享有的優(yōu)惠政策一致，有多種銷售模式給客戶選擇，可租可售，并可以辦理國土證及產(chǎn)權(quán)證書，可自建也可委托代建。 規(guī)模 ： 成都蛟龍工業(yè)港是中國西部第一家民營工業(yè)高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)香港蛟龍集團(tuán)投資開發(fā)。 基礎(chǔ)設(shè)施： 港內(nèi)自建有自來水廠一座，自來水管道，支水管網(wǎng)密布全港；港內(nèi)供電由供電局專線提供、通過自建的多座變電站和分布全港的地下電纜網(wǎng)將電力輸送到各廠區(qū)，為入港企業(yè)提供安全，穩(wěn)定的供電網(wǎng)；日供氣達(dá) 240萬立方米的天然氣管網(wǎng)橫貫工業(yè)港，港內(nèi)程控電話裝機(jī)5000余門，計劃通過鋪設(shè)光纜逐步實施訊合一的網(wǎng)絡(luò)體系，通過自建的污 水處理廠和密布全港的地下排污網(wǎng)，整體解決全港的污水處理和排放，在公共區(qū)域設(shè)立公廁、垃圾箱、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共汽車站、醫(yī)院、學(xué)校、賓館、商場、將更大方便工業(yè)港的生產(chǎn)與生活。在公共區(qū)域根據(jù)規(guī)劃建成公共汽車站，垃圾回收處理站，蛟龍醫(yī)院，學(xué)校，商場，超市。 工業(yè)港保證企業(yè)水電供應(yīng)，工業(yè)港的供電由成都市政府特批開通的專線供電，保證企業(yè)用電，電力按照工廠建筑面積每 1000平方米配送 40千瓦動力電，以此類推。 ? 工廠內(nèi)廠房的標(biāo)準(zhǔn)高度為 5米，企業(yè)有特別要求需要增加高度的按廠房總面積每增高 1米支付 30/m2的增高附加工程費(fèi)計算，乙方不使用該工廠時，該費(fèi)用不退還企業(yè)。 ? 工廠區(qū)域內(nèi)道路、綠化按建筑面積的 33%進(jìn)行配置，超出該規(guī)劃的空地企業(yè)按每月2元 /M2支付空地使用費(fèi)或按 8萬元 /畝價格的價格一次性付清配套費(fèi)。需超過該配置標(biāo)準(zhǔn)的每增加 1千瓦收取企業(yè) 500元配電設(shè)施費(fèi)，以此累加，工業(yè)港負(fù)責(zé)企業(yè)辦公用電，生活用水接到各使用點，廠房內(nèi)動力用電及照明由企業(yè)自己負(fù)責(zé)，在工廠外公共綠化帶分電箱處接線，廠房 內(nèi)用水由企業(yè)自己負(fù)責(zé)布置。辦證費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 20 頁 ? 工廠土地使用時間為伍拾年，土地使用費(fèi)為每畝每年 2020元，每年付一次使用費(fèi)，每三年遞增一次，遞增率為每畝每次 300元，但每畝每年最高不得超過 4000元。 ? 工業(yè)港保證企業(yè)水電供應(yīng)，工業(yè)港的供電由成都市政府特批開通的專線供電，保證企業(yè)用電，電力企業(yè)按照 500元 /千瓦向甲方支付配電設(shè)施費(fèi)，以此類推。交通方面，由于目前還沒有從成都市市區(qū)到達(dá)工業(yè)港的公交線路但工業(yè)港內(nèi)設(shè)有免費(fèi)的大巴接送員工到雙流及成都市區(qū)，我們選擇了自駕車，從成都市區(qū)到工業(yè)港 30 公里左右，途經(jīng)紅牌樓、簇橋都屬混合車道，沒有限速器，紅燈口極少，人車混雜，有一定的交通隱患。從土地性質(zhì)上來說工業(yè)港的整個用地都屬租用性質(zhì)，由于該項目沒有土地指標(biāo)，屬香港蛟龍集團(tuán)租用政府土地的性質(zhì)，因此入駐的企業(yè)不能購買，一旦土地被政府收回，企業(yè)隨時有被搬遷的可能。 規(guī)模： 占地 1000 畝分五期開發(fā)，目前已完成第一、二期的開發(fā)和出租，正在修建的第三期也出租了一部分，現(xiàn)在工業(yè)城內(nèi)已有 30 多家企業(yè)入駐投產(chǎn)， 主營： 機(jī)械加工、汽車配件。 （二）園區(qū)規(guī)劃： 園 區(qū)分 A、 B 兩區(qū)開發(fā)，預(yù)計 5 年內(nèi)完成整體開發(fā)。入駐的知名企業(yè)有雅士集團(tuán)、匯源果汁、捷安特等。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 20 頁 六、成都工業(yè)地產(chǎn) 的現(xiàn)狀及前景： 成都作為西部最發(fā)達(dá)的城市，其對中高檔辦公物業(yè)有巨大的需求， 而 工業(yè)園區(qū)的價格比起自身買地建廠 也 要便宜得多 ，因此， 從 03年以來，成都商務(wù)物業(yè)就開始進(jìn)入了快速發(fā)展時期。此外。 成都市工業(yè)地產(chǎn)在售項目環(huán)域情況0%13%87%一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外 由于工業(yè)地產(chǎn)項目的特殊性，以及對大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)的依賴性，在 8個具備可比性的工業(yè)地產(chǎn)項目中， 87%的地理位置處于三環(huán)以外，在此之中，項目均屬于是新建或剛建成項目。 （ 2） 低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，有關(guān)人員將被依法追究法律責(zé)任。為了保障糧食安全，國家實行了 “ 最嚴(yán)格的土地管理制度 ” ，再加上房地產(chǎn)項目與工業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地強(qiáng)烈需求的拉動作用，土地市場供求關(guān)系日趨緊張，價格不斷攀升。在實際操作中，土地出讓價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價，因此用地成本的提高不會對地價產(chǎn)生太大影 響。 ” 這位負(fù)責(zé)人指出，今后統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，使其不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)實際用地價格上漲已成定局。成都工業(yè)地產(chǎn)的供求目前均處于高速增長狀態(tài)，據(jù)估計， “ 微型工業(yè) ” 每年廠房需求以 300 萬平方米的速度遞增。 工業(yè)地產(chǎn)完全可以像商業(yè)地產(chǎn)一樣進(jìn)入投資市場。 工業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，它的招商十分依賴政府的稅收優(yōu)惠、政策傾斜力度。更重要的是，巨大的資金投入，實力不夠的開發(fā)商很難承受。目前中國的制造業(yè)僅占全球的 7％， 因此工業(yè)地產(chǎn)在目前來說還有很大的上升空間。這意味著，只 有具備雄厚資金實力和管理能力的企業(yè)才能搞工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大，動輒幾千畝，如果采取租賃形式，少則十多年，多則 20 年以上才能產(chǎn)生利潤。而且，工業(yè)地產(chǎn)屬于新興投資行業(yè)，了解的人相對較少。高新區(qū)對區(qū)屬駐外企業(yè)的調(diào)查表明： 40％左右的企業(yè)愿意回到高新區(qū)，有近 20％的企業(yè)需要高科技的標(biāo)準(zhǔn)廠房。 一般而言，工業(yè)城都有良好的生活、休閑配套，還可以為企業(yè)搭建銷售渠道。目前，工業(yè)用地出讓最低價是按基準(zhǔn)地價的 70％確