【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 30 頁 無煙客房 2層 女賓客房 1間 情侶客房 1間 退房時間 12： 00 內設：獨立控制的冷暖空調系統(tǒng)及新風系統(tǒng) /10M寬帶接口 /24小時衛(wèi)星電視節(jié)目/直接飲用水系統(tǒng) /冰柜及迷你酒吧 /自動噴淋、煙感報警、電子門鎖等安全消防系統(tǒng) /電子保險柜 /110V/220V 剃須刀插座 /化妝鏡 /電吹風。證明此酒店利用開 發(fā)區(qū)的品牌及開發(fā)區(qū)內入住企業(yè)關系，吸引外來商務旅客。硬件設施全。入住率一般為30％。酒店共有七層，內部有 76間客房。入住率一般，以短暫住宿人員為主要的客源。客人入住酒店主要是住標準間。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 30 頁 ? 客房規(guī)劃簡析： 酒店的客房是以標準間為主，相應的規(guī)劃一些豪華房，套房等。 ? 各區(qū)酒店賓館價格（優(yōu)惠價）對比： 馬塘區(qū) 鏡湖區(qū) 鳩江區(qū) 新蕪區(qū) 豪華 無 800 700 800 標準間 88 228 180 180 單人 60 200 120 120 四：在建酒店分析 該市在建的酒店有融匯房地產建筑開發(fā)的酒店（待建，五星級，中和路旁），中僑房地產在建的和平大酒店（五星，步行街），杰成房地產投資開發(fā)的酒店（待建，五星，奧林匹克體育館附近），深圳華強投資的夢想家園（內含五星級酒店一家）。一般不是實際的入住價格 優(yōu)惠價：優(yōu)惠價即一般賓客入住酒店的價格，即打完折扣后的價格，一般是門市價的 7折 協(xié)議價：協(xié)議價即酒店和某公司有長期的合作伙伴關系，在優(yōu)惠價的基礎上給與更大幅度的折扣，一般 為 5折左右。 ， 出租率也可以達到 60%— 80%， 且換手率很低。其一到三層為商場因為它的業(yè)態(tài)已經對租戶進行了選擇，而內部的物業(yè)管理要求了工作時間： 9： 00～ 18： 00，且每個租戶的加班時間不得超過四次，這無形給租戶帶來了極大的不方便。由于所處的地段剛好在步行街上，物業(yè)的升值飛快，造成一部分投資者先將其房屋用于出租，但租戶不全是以公司為主體的，這勢必會造成管理不專業(yè)，所面對的群體不單一、混雜。綜上，中山大廈也是辦公的理想之選。但由于所處位置位于步行街，再加上目前該市的寫字樓供不應求，造成其租住率也相對較高。因業(yè)態(tài)單一，管理相對較容易。 5：三泰大廈 寫字樓名 三泰大廈寫字樓 寫字樓位置 步行街三泰大廈 物業(yè)公司 租金 15元 /㎡ /月 物業(yè)管理費 元 /㎡ /月 /㎡ /月 總層數(shù) 9層 剩余數(shù)量 無剩余 水電費用 另記 剩余房間面積 無 租賃周期 一年 工作時間 無限制 租金支付方式 半年付 電梯數(shù)量 兩部 是否有獨立衛(wèi)生間 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 30 頁 點評：三泰大廈寫字樓位于步行街中間部位，位置好，共九層，其中一層部分為沿步行街及中和路的商鋪，世紀聯(lián)華租賃三泰國際大廈的除沿街商鋪部位的其余一到三層面積，上面的六層為三泰大廈寫字樓，因位置好，出租率高，目前 所有的房間全部出租完畢，沒有剩余，據(jù)一樓的保安介紹，租金為17. 5 元 /月 /平米。因保安不讓上樓，不能確定內部設施是否完善。 3：新時代商業(yè)街區(qū)域 7：新時代商業(yè)街東口南樓 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 30 頁 寫字樓名 新時代商業(yè)街東口寫字樓 寫字樓位置 新時代商業(yè)街 物業(yè)公司 租金 /㎡ /月 物業(yè)管理費 元 /㎡ /月 1元 /㎡ /月 總層數(shù) 9層 剩余數(shù)量 19間 水電費用 另計 剩余房間面積 42㎡ /間 租賃周期 一年 工作時間 無限制 租金 支付方式 半年付或是年付 電梯數(shù)量 2部 是否有獨立衛(wèi)生間 有 押金 一個月的房租 租住率 70％ 點評：該市城南區(qū)域是一個在剛剛發(fā)展的新新商業(yè)及住宅區(qū)，城南人口數(shù)量巨大，但是商業(yè)相對發(fā)展緩慢，整個城南的寫字樓的數(shù)量極少，只是在新時代商業(yè)街有一部分，租金價格從去年的 500－ 700 元 /間 /月，上漲到今年的 1000－ 1300 元 /間 /月，每個房間的面積為 42 平米左右，計算得出 元 /平米 /月。周邊有銀湖華庭，北城水岸等新建的居住區(qū)及正在建的銀湖 2：新蕪區(qū)： 杰成大廈租戶面臨的行業(yè)主要是建筑如星辰工程建設監(jiān)測公司與設計規(guī)劃公司、廣告公司還涉及船務、楊子航道公司。可見，其所面對的租戶涉及行業(yè)相當廣泛，市場空間較大，這也為寫字樓由目前的租賃情況部分轉為銷售，提供了一定的市場條件，奠定了良好的基礎。 五：寫字樓總體發(fā)展趨勢（相關資料） 我們 簡單回顧一下 2020年初到近幾月出臺的各項房地產市場宏觀調控政策：從上調個人住房公積金貸款利率，到《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，到國八條，再到控制二手房轉讓，不難看出政策是直接作用于過快增長的住宅市場的，而非針對包 括諸如商鋪、寫字樓等其他類型的物業(yè)市場。這種影響主要是，投資者會重新從整體上調整對該市房地產市場的風險評價，從而調整投資策略，寫字樓市場也不會獨善其身。第二，營銷模式不同。 最后，房地產市場是一個關聯(lián)度非常高的產業(yè)，也是一個隨經濟周期波動明顯的產業(yè)。經濟學常識告訴我們，任何經濟體的發(fā)展都是有周期起伏的。這就會影響到對寫字樓的需求。但是，中短期內，投入到每個行業(yè)的資金量規(guī)模是比較穩(wěn)定的。涉及到投資品種、投資方式等金融制度的全方位創(chuàng)新。越來越多的新建寫字樓提供的投資模式日趨靈活，出售取代只租不售。 所以小房型產權式寫字樓的市場潛力巨大。這就造成了寫字樓市場的供需都有等級差別。 六：目前寫字樓市場的機遇 寫字樓一直是商業(yè)地產的主角，它不僅代表了一個城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 30 頁 從投資角度，對該市房產消費者來說，在住宅樓、商鋪供應量巨大的區(qū)域市場，因為現(xiàn)階段住宅升值空間有限，商鋪投資風險較大，對上述兩種房產的投資者已經日趨減少，急需要一種新的投資產品來激活該市的房地產市場。 。 該市目前寫字樓建造水平不高，配套設施 較差，迫切需要新的標準形成來適應市場的需要。并且隨著該市經濟發(fā)展速度的加快，居民生活水平的不斷提高，這勢必會使房產市場傾向于商業(yè)地產，來適應市場發(fā)展的需要，其中寫字樓就是一種重要的業(yè)態(tài)。 所以，對開發(fā)商來說，要規(guī)避寫字樓市場的風險，就要在投資之初就充分了解企業(yè)的需求 ，地塊的區(qū)域特征，再結合這些因素，選準等級，相關物業(yè)的配套。 不同等級的寫字樓會與不同產業(yè)的不同企業(yè)相匹配?？梢晕皬淖≌袌錾铣殡x的個人投資資金。更何況，相對于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。這就是新政帶來的“擠出效應”。 正面影響 1. 新政的 “擠出效應” 其實，宏觀調控政策對該市寫字樓市場的影響是雙方面的。這樣一來，各行各業(yè)也都要經歷這個調整期。住宅市場 直接面對最終消費者。所以，相對于住宅市場，它和真實的需求方聯(lián)系更緊密，也就不容易快速積累出泡沫；第三，寫字樓的投資資金要大于住宅市場，投資周期也更長。第一，寫字樓市場是有產業(yè)支撐的，主要出租給 實體企業(yè)辦公。所以，宏觀調控政策對寫字樓市場雖然不會產生直接的影響，也值得認真分析?；旧铣鲎饴识荚?90％左右，如果有空閑的房間出來，馬上就能夠出租，一般空閑期不會超過一個月，從租金上來說步行街上的寫字樓價格相對余其它地方的租金低，其原因主要有以下