【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 30 頁(yè) 無(wú)煙客房 2層 女賓客房 1間 情侶客房 1間 退房時(shí)間 12： 00 內(nèi)設(shè)：獨(dú)立控制的冷暖空調(diào)系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng) /10M寬帶接口 /24小時(shí)衛(wèi)星電視節(jié)目/直接飲用水系統(tǒng) /冰柜及迷你酒吧 /自動(dòng)噴淋、煙感報(bào)警、電子門鎖等安全消防系統(tǒng) /電子保險(xiǎn)柜 /110V/220V 剃須刀插座 /化妝鏡 /電吹風(fēng)。證明此酒店利用開(kāi) 發(fā)區(qū)的品牌及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)入住企業(yè)關(guān)系，吸引外來(lái)商務(wù)旅客。硬件設(shè)施全。入住率一般為30％。酒店共有七層，內(nèi)部有 76間客房。入住率一般，以短暫住宿人員為主要的客源?？腿巳胱【频曛饕亲?biāo)準(zhǔn)間。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 30 頁(yè) ? 客房規(guī)劃簡(jiǎn)析： 酒店的客房是以標(biāo)準(zhǔn)間為主，相應(yīng)的規(guī)劃一些豪華房，套房等。 ? 各區(qū)酒店賓館價(jià)格（優(yōu)惠價(jià)）對(duì)比： 馬塘區(qū) 鏡湖區(qū) 鳩江區(qū) 新蕪區(qū) 豪華 無(wú) 800 700 800 標(biāo)準(zhǔn)間 88 228 180 180 單人 60 200 120 120 四：在建酒店分析 該市在建的酒店有融匯房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)的酒店（待建，五星級(jí)，中和路旁），中僑房地產(chǎn)在建的和平大酒店（五星，步行街），杰成房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的酒店（待建，五星，奧林匹克體育館附近），深圳華強(qiáng)投資的夢(mèng)想家園（內(nèi)含五星級(jí)酒店一家）。一般不是實(shí)際的入住價(jià)格 優(yōu)惠價(jià)：優(yōu)惠價(jià)即一般賓客入住酒店的價(jià)格，即打完折扣后的價(jià)格，一般是門市價(jià)的 7折 協(xié)議價(jià)：協(xié)議價(jià)即酒店和某公司有長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系，在優(yōu)惠價(jià)的基礎(chǔ)上給與更大幅度的折扣，一般 為 5折左右。 ， 出租率也可以達(dá)到 60%— 80%， 且換手率很低。其一到三層為商場(chǎng)因?yàn)樗臉I(yè)態(tài)已經(jīng)對(duì)租戶進(jìn)行了選擇，而內(nèi)部的物業(yè)管理要求了工作時(shí)間： 9： 00～ 18： 00，且每個(gè)租戶的加班時(shí)間不得超過(guò)四次，這無(wú)形給租戶帶來(lái)了極大的不方便。由于所處的地段剛好在步行街上，物業(yè)的升值飛快，造成一部分投資者先將其房屋用于出租，但租戶不全是以公司為主體的，這勢(shì)必會(huì)造成管理不專業(yè)，所面對(duì)的群體不單一、混雜。綜上，中山大廈也是辦公的理想之選。但由于所處位置位于步行街，再加上目前該市的寫字樓供不應(yīng)求，造成其租住率也相對(duì)較高。因業(yè)態(tài)單一，管理相對(duì)較容易。 5：三泰大廈 寫字樓名 三泰大廈寫字樓 寫字樓位置 步行街三泰大廈 物業(yè)公司 租金 15元 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 /㎡ /月 總層數(shù) 9層 剩余數(shù)量 無(wú)剩余 水電費(fèi)用 另記 剩余房間面積 無(wú) 租賃周期 一年 工作時(shí)間 無(wú)限制 租金支付方式 半年付 電梯數(shù)量 兩部 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 30 頁(yè) 點(diǎn)評(píng)：三泰大廈寫字樓位于步行街中間部位，位置好，共九層，其中一層部分為沿步行街及中和路的商鋪，世紀(jì)聯(lián)華租賃三泰國(guó)際大廈的除沿街商鋪部位的其余一到三層面積，上面的六層為三泰大廈寫字樓，因位置好，出租率高，目前 所有的房間全部出租完畢，沒(méi)有剩余，據(jù)一樓的保安介紹，租金為17. 5 元 /月 /平米。因保安不讓上樓，不能確定內(nèi)部設(shè)施是否完善。 3：新時(shí)代商業(yè)街區(qū)域 7：新時(shí)代商業(yè)街東口南樓 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 30 頁(yè) 寫字樓名 新時(shí)代商業(yè)街東口寫字樓 寫字樓位置 新時(shí)代商業(yè)街 物業(yè)公司 租金 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 1元 /㎡ /月 總層數(shù) 9層 剩余數(shù)量 19間 水電費(fèi)用 另計(jì) 剩余房間面積 42㎡ /間 租賃周期 一年 工作時(shí)間 無(wú)限制 租金 支付方式 半年付或是年付 電梯數(shù)量 2部 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 有 押金 一個(gè)月的房租 租住率 70％ 點(diǎn)評(píng)：該市城南區(qū)域是一個(gè)在剛剛發(fā)展的新新商業(yè)及住宅區(qū)，城南人口數(shù)量巨大，但是商業(yè)相對(duì)發(fā)展緩慢，整個(gè)城南的寫字樓的數(shù)量極少，只是在新時(shí)代商業(yè)街有一部分，租金價(jià)格從去年的 500－ 700 元 /間 /月，上漲到今年的 1000－ 1300 元 /間 /月，每個(gè)房間的面積為 42 平米左右，計(jì)算得出 元 /平米 /月。周邊有銀湖華庭，北城水岸等新建的居住區(qū)及正在建的銀湖 2：新蕪區(qū)： 杰成大廈租戶面臨的行業(yè)主要是建筑如星辰工程建設(shè)監(jiān)測(cè)公司與設(shè)計(jì)規(guī)劃公司、廣告公司還涉及船務(wù)、楊子航道公司?？梢?jiàn)，其所面對(duì)的租戶涉及行業(yè)相當(dāng)廣泛，市場(chǎng)空間較大，這也為寫字樓由目前的租賃情況部分轉(zhuǎn)為銷售，提供了一定的市場(chǎng)條件，奠定了良好的基礎(chǔ)。 五：寫字樓總體發(fā)展趨勢(shì)（相關(guān)資料） 我們 簡(jiǎn)單回顧一下 2020年初到近幾月出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策：從上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，到《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，到國(guó)八條，再到控制二手房轉(zhuǎn)讓，不難看出政策是直接作用于過(guò)快增長(zhǎng)的住宅市場(chǎng)的，而非針對(duì)包 括諸如商鋪、寫字樓等其他類型的物業(yè)市場(chǎng)。這種影響主要是，投資者會(huì)重新從整體上調(diào)整對(duì)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，從而調(diào)整投資策略，寫字樓市場(chǎng)也不會(huì)獨(dú)善其身。第二，營(yíng)銷模式不同。 最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度非常高的產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)隨經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)明顯的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，任何經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展都是有周期起伏的。這就會(huì)影響到對(duì)寫字樓的需求。但是，中短期內(nèi)，投入到每個(gè)行業(yè)的資金量規(guī)模是比較穩(wěn)定的。涉及到投資品種、投資方式等金融制度的全方位創(chuàng)新。越來(lái)越多的新建寫字樓提供的投資模式日趨靈活，出售取代只租不售。 所以小房型產(chǎn)權(quán)式寫字樓的市場(chǎng)潛力巨大。這就造成了寫字樓市場(chǎng)的供需都有等級(jí)差別。 六：目前寫字樓市場(chǎng)的機(jī)遇 寫字樓一直是商業(yè)地產(chǎn)的主角，它不僅代表了一個(gè)城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個(gè)城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁(yè) 共 30 頁(yè) 從投資角度，對(duì)該市房產(chǎn)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在住宅樓、商鋪供應(yīng)量巨大的區(qū)域市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)階段住宅升值空間有限，商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)上述兩種房產(chǎn)的投資者已經(jīng)日趨減少，急需要一種新的投資產(chǎn)品來(lái)激活該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 。 該市目前寫字樓建造水平不高，配套設(shè)施 較差，迫切需要新的標(biāo)準(zhǔn)形成來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需要。并且隨著該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，居民生活水平的不斷提高，這勢(shì)必會(huì)使房產(chǎn)市場(chǎng)傾向于商業(yè)地產(chǎn)，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，其中寫字樓就是一種重要的業(yè)態(tài)。 所以，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要規(guī)避寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，就要在投資之初就充分了解企業(yè)的需求 ，地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準(zhǔn)等級(jí)，相關(guān)物業(yè)的配套。 不同等級(jí)的寫字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。可以吸引之前從住宅市場(chǎng)上抽離的個(gè)人投資資金。更何況，相對(duì)于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。這就是新政帶來(lái)的“擠出效應(yīng)”。 正面影響 1. 新政的 “擠出效應(yīng)” 其實(shí)，宏觀調(diào)控政策對(duì)該市寫字樓市場(chǎng)的影響是雙方面的。這樣一來(lái)，各行各業(yè)也都要經(jīng)歷這個(gè)調(diào)整期。住宅市場(chǎng) 直接面對(duì)最終消費(fèi)者。所以，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，它和真實(shí)的需求方聯(lián)系更緊密，也就不容易快速積累出泡沫；第三，寫字樓的投資資金要大于住宅市場(chǎng)，投資周期也更長(zhǎng)。第一，寫字樓市場(chǎng)是有產(chǎn)業(yè)支撐的，主要出租給 實(shí)體企業(yè)辦公。所以，宏觀調(diào)控政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)雖然不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，也值得認(rèn)真分析。基本上出租率都在 90％左右，如果有空閑的房間出來(lái)，馬上就能夠出租，一般空閑期不會(huì)超過(guò)一個(gè)月，從租金上來(lái)說(shuō)步行街上的寫字樓價(jià)格相對(duì)余其它地方的租金低，其原因主要有以下