【正文】 也能凸顯她的深刻性。這樣可使本商街產(chǎn)生深度感與別致感，就像一個(gè)人有了別名就會(huì)給人一種深度感與別致感一樣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。由于現(xiàn)代西方音樂(lè) 7個(gè)音階中的 7都是半音，因此， “ 升 3” 也就是 “4” ，“ 降 1” 就是 “7” ，而變徵即 “ 降 5” 是 “ 升 4” 而不是 “4” ，但因 “ 清角 ”諧音 “ 清剿 ” ，故此組團(tuán)命名用 “ 變徵 ” ，而不用 “ 清角 ” ，且此二組團(tuán)同為第三波谷區(qū)，統(tǒng)一為 “ 變 ” ，叫起來(lái)更方便些。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這就使商業(yè)地產(chǎn)操作形成遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)操作復(fù)雜得多的流程與環(huán)節(jié)，如下表所示： 本地市場(chǎng) 異地市場(chǎng) 本地市場(chǎng) +異 地市場(chǎng) 投資客戶 經(jīng)營(yíng)客戶 消費(fèi)客戶 顯然，項(xiàng)目成功運(yùn)作的第一重心是資金回籠，即銷售去化，即針對(duì)的是投資客戶；雖然鹽城本地的投資傾向也比較強(qiáng)勁，但如此大的項(xiàng)目決不可能在本地迅速去化，因此銷售主戰(zhàn)場(chǎng)仍然在異地。當(dāng)然，這一點(diǎn)需要細(xì)文的支持，但此廣告語(yǔ) “ 黃金與白銀之子 ” 、 “7 街 ” 都帶有新奇性與神秘性，足可以促使人們?nèi)ラ喿x細(xì)文。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同時(shí)， “ 黃海 ” 、 “ 少女 ” 兩個(gè)概念也傳達(dá)鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。 （ 2）著名品牌廠商加盟 任何成功經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)都有一批核心名牌廠商的支持，這不僅有利于強(qiáng)化現(xiàn)在投資客戶的信任度，也有利于后續(xù)經(jīng)營(yíng)。 新聞及事 件策劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1） 50 萬(wàn)元獎(jiǎng)金征集鹽城城市及地區(qū)文化建設(shè)方案及金點(diǎn)子 此策劃既是市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要組成部分，又是本案一次大規(guī)模的市場(chǎng)炒作及預(yù)熱。 打造鹽城形象工程 謀求與政府聯(lián)動(dòng)炒作該項(xiàng)目 市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)題名或題辭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分傳播推廣（商業(yè)部分） 一、價(jià)格策略 價(jià)格策略 二層商場(chǎng)均價(jià)： 6000 元 /㎡ 回報(bào)率： 812% 我們一向主張欲增加利潤(rùn)，向策劃要向項(xiàng)目本身要，而不是向我們的商業(yè)伙伴投資者與經(jīng)營(yíng)者要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因此，我們采用了再 建一條商街，把商業(yè)建筑面積成倍擴(kuò)容的方式，向市場(chǎng)要利潤(rùn)。 價(jià)格升幅周期：兩周 ? 鹽城試運(yùn)作 ? 溫臺(tái)正式重點(diǎn)運(yùn)作 ? 上海、浙北深度運(yùn)作 ? 蘇南、南京、珠三角預(yù)備補(bǔ)充運(yùn)作 運(yùn)作策略 本地市場(chǎng) 以媒體大眾傳播為主，外地市場(chǎng)以參與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四、廣告策略 廣告主題 總主題： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 b、黃海少女，欲嫁 溫州 商人 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 （略） 五、展會(huì)策劃 展 會(huì)策劃是營(yíng)銷戰(zhàn)略的縱深。這對(duì)全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)很好的平臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 媒體選擇 報(bào)媒選擇：鹽城鹽城晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、鹽城廣播電視報(bào)、 溫州溫州日?qǐng)?bào)、溫州晚報(bào)、溫州都市報(bào)、溫州商報(bào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。方法是利用捆綁式銷售，比如每購(gòu) 200 ㎡優(yōu)惠 %，每購(gòu) 1000 ㎡優(yōu)惠 3%等等，以此鼓勵(lì)客戶在朋友熟人之間 “ 串聯(lián) ” ，進(jìn)行聯(lián)合購(gòu)買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 回報(bào)計(jì)劃 回報(bào)率 812%，由商管公司統(tǒng)一租賃，無(wú)論是否成功租賃，均定期返還。如果能迅速回款，投入其它項(xiàng)目，所生利潤(rùn)回購(gòu)所帶來(lái)的損失。 結(jié)論性測(cè)評(píng) 實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo) 品牌形象和企業(yè)形象 第四流程 招商第二跳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 如此大的商業(yè)項(xiàng)目，將涵蓋很寬的商業(yè)范圍，因此招商就變得比較復(fù)雜，因此，理出一個(gè)邏輯思路將是整個(gè)招商工作的基礎(chǔ)。 宮區(qū)：第一商業(yè)波峰，臨青年路的建筑，高級(jí)商務(wù)區(qū)。 角區(qū)：第二商業(yè)波峰，臨開(kāi)元路兩側(cè)的建筑，中檔主題 或?qū)I(yè)商業(yè)區(qū)。為配合東側(cè)餐飲一條街，西側(cè)建筑女人商城、青少年兒童商城可布置兩家著名餐飲連鎖店，比如肯德基等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。為配合東 側(cè)餐飲一條街，西側(cè)建筑可布置兩家著名餐飲連鎖店，比如麥當(dāng)勞、大娘水餃等。而且零散經(jīng)營(yíng)更適合商業(yè)步行街的性質(zhì)，因?yàn)椴徽撟叩侥膫€(gè)位置，都能找到自 己的需求才是理想的逛街環(huán)境，南邊累了，要跑到北邊吃東西一定不是逛街者的初衷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 商管公司盡可能及早確立，因?yàn)樯坦芄就瑫r(shí)也要承擔(dān)招商職能。但銷售的成功并不是項(xiàng)目的全部，甚至只能說(shuō)是剛走完項(xiàng)目萬(wàn)里長(zhǎng)征的一小部分，商業(yè)項(xiàng)目真正拼內(nèi)力的地方是招商與經(jīng)營(yíng)。 再精良的火車沒(méi)有能源動(dòng)力也是一堆廢鐵，再好的商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有足量的資金運(yùn)作也只是一堆建筑廢料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 數(shù)據(jù)的收集 如果 只針對(duì)有限的幾家客戶招商，成功的概率并不大，如果能夠收集到足夠多的同類客戶資料，就有可能招商的偶然性導(dǎo)向或然性在導(dǎo)向必然性。首先集中中國(guó)的四大工業(yè)區(qū)，目的是集中人力物力集中搞定大量客戶，而面向中西部城市是為了搜索一些特色商戶以強(qiáng)化商街的人氣吸引力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此宣傳推廣的核心及思維傾向也要做出相應(yīng)改變。 前文說(shuō)過(guò)，這里是鹽城的未來(lái)潛力與項(xiàng)目現(xiàn) 下的人氣并重，即鹽城與項(xiàng)目同時(shí)出售，廣告主題增加了，即在原來(lái)市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上加上了產(chǎn)品定位： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 或 黃海少女，欲嫁 溫州 商人 b、鹽城商業(yè)的世界高度 或 締造浪漫鹽城 由于 “ 鹽城商業(yè)第一高 ” 產(chǎn)品定位中的 “ 第一 ” 違反廣告法，可能會(huì)在傳播推廣中帶來(lái)許多麻煩，因此，這里將 “ 第一高 ” 改成 “ 世界高度 ” ，如此更動(dòng)之后，不僅更高度地強(qiáng)化了原來(lái)的氣勢(shì)，同時(shí)也與我們界定的鹽城海洋化、國(guó)際化的文化傾向相吻合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 泛招商計(jì)劃 小經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行團(tuán)體租賃，達(dá)到一定面積給予優(yōu)惠。 ——————————————————————————————————————— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五流程 經(jīng)營(yíng)第三跳（略） ——————————————————————————————————————— 結(jié)束語(yǔ) 高度與深度 —— 千古紅樓 客有歌于郢中者，其始，曰《下里》、《巴人》，國(guó)中屬而和者數(shù)千人；其為《陽(yáng)陵》、《采薇》，國(guó)中屬而和者數(shù)百人；其為《陽(yáng)春》、《白雪》，國(guó)中屬而和者不 過(guò)數(shù)十人；引商刻羽，雜以流徵，國(guó)中屬而和者，不過(guò)數(shù)人而已；是其曲彌高，其和彌寡。 因此鹽城 7 街在消費(fèi)層面，融入夫子廟的成份，包容下里巴人；融入湖南路的成份，包容陽(yáng)春白雪。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。鹽城 7街，在生成著這片天堂的巔峰，從物質(zhì)到文化，從形兒上到形而下。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。融交易與休閑于一體，融生活與浪漫于一體，融淺顯與深刻于一體，創(chuàng)造千古紅樓夢(mèng)：你懂，它是曠世奇書(shū)，一個(gè)偉大的深刻；你不懂，它是愛(ài)情故事，一個(gè)偉大的浪漫。但是，我們同時(shí)也是商人，在做商業(yè)項(xiàng)目，如此龐大的商業(yè)項(xiàng)目必須有普通大眾的參與才能成勢(shì)，我們有必要設(shè)置普 通人皆可逾越的消費(fèi)人性及商業(yè)文化的思索低度與淺度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 九、招商會(huì) 在招商客戶比較集中的城市，在廣告?zhèn)鞑ゼ暗孛嫠阉鞴ぷ饔辛艘欢ǔ尚У幕A(chǔ)上，舉辦招商說(shuō)明會(huì)，夯實(shí)并擴(kuò)大招商戰(zhàn)績(jī)?？梢酝ㄟ^(guò)街上的觀察、網(wǎng)絡(luò)、工商等多種渠道搜尋數(shù)據(jù)并進(jìn)行主動(dòng)接觸。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。大眾傳播如同戰(zhàn)爭(zhēng)中的空襲，破襲消費(fèi)大眾的心理抗性防線。 同銷售相反，銷售以投資客戶為主，招商以自營(yíng)客戶為主。 ? 近距離客戶：鹽城 ? 中距離客戶：長(zhǎng)三角 ? 遠(yuǎn)距離客戶：珠三角、京津地區(qū)、遼中南地區(qū) ? 輔助客戶：中西部城市 七、中小客戶招商推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 但對(duì)大客戶的缺點(diǎn)也要有足夠的認(rèn)識(shí)，所謂客大欺店，大客戶的條件一般都比較苛刻，甚至有些大客戶于我們而言只有影響上的意義，而無(wú)利潤(rùn)上的意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。但了有足夠的資金加上正確的方法，商業(yè)項(xiàng)目就變成了不指望任何偶然性、或然性因素的必然性運(yùn)作。當(dāng)然這里不排除有些地產(chǎn)商只生不養(yǎng)始亂終棄的心態(tài)在起作用，對(duì)招商、經(jīng)營(yíng)的重要性認(rèn)識(shí)不足也是重要原因之一。因此必須設(shè)定進(jìn)入壁壘以過(guò)濾水平低下的經(jīng)營(yíng)者，對(duì)于大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，其水平與水準(zhǔn)無(wú)庸置疑，但對(duì)于零散經(jīng)營(yíng)戶來(lái)說(shuō)，每個(gè)進(jìn)入者必須提供闡明自己優(yōu)勢(shì)與經(jīng)營(yíng)理念的文字說(shuō)明，以證實(shí)其有進(jìn)入該商街的資力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、招商團(tuán)隊(duì)（商管公司）的確立 高水平的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司是商街的靈魂，甚至可以左右商街的興衰，尤其是對(duì)于一個(gè)新的商業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，尤為重要。 所有波谷區(qū)均為底二層商鋪，建議布置成自由經(jīng)營(yíng)區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部分說(shuō)過(guò)，由于本區(qū)型如 “ 羽 ” 字，地勢(shì)開(kāi)闊，有廣場(chǎng)，是本案商業(yè)的第一重心，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。本區(qū)計(jì)有臨開(kāi)元路兩側(cè)的六幢建筑，由西向東布置家電商城、家具及家居飾品商城；男人商城、超市；女人商城、青少年兒童商城。本區(qū)的主旋律是商務(wù)部分，去化模式是出售而后經(jīng)營(yíng)。 組團(tuán)的布局與命名已為商業(yè)形態(tài)的組團(tuán)分布確立了一個(gè)良好的前提。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè)利潤(rùn) 十一、營(yíng)銷推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正 效果測(cè)評(píng)形式 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)然回購(gòu)期限越長(zhǎng)越好；但對(duì)于業(yè) 主來(lái)說(shuō)則越短越好，一旦發(fā)現(xiàn)投資失誤，可在最短的時(shí)間內(nèi)全身而退。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商場(chǎng)、市場(chǎng)卻不同，經(jīng)營(yíng)者已由個(gè)人行為變成集體行為，元素概念變成集合概念，集合的好壞，元素只能起微不足道的作用，個(gè)人無(wú)力左右市場(chǎng)，因而投資等于受柄于人，有極大風(fēng)險(xiǎn)。 七、促銷活動(dòng) 廣告附加券； 折扣； 附加交易； 禮品； 戶外廣告活動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。（見(jiàn)上面入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作） 展板策劃設(shè)計(jì) 主題：（見(jiàn)三大營(yíng)銷主題 及營(yíng)銷總概念） 展位展場(chǎng)活動(dòng)策劃 展位：形象新娘 展場(chǎng)：移動(dòng)廣告 展會(huì)入口：形象新娘 展會(huì)時(shí)間的掌握 通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體及時(shí)掌握溫州、臺(tái)州、杭州、上海、廣州等地舉辦的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)情況，包括時(shí)間、地點(diǎn)、規(guī)模、檔次、媒體支持情況等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此參與商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)及展會(huì)策劃就成為營(yíng)銷戰(zhàn)略的重要一環(huán)。雖然商業(yè)地產(chǎn)出售的是利益與商機(jī)，季節(jié)的影響比住宅弱一點(diǎn)，但還是存在的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制 二、推廣基本策略 區(qū)域策略 以本地市場(chǎng)為先導(dǎo)，以異地市場(chǎng)為深入，最終達(dá)成以異地市場(chǎng)為主導(dǎo)，以本地市場(chǎng)為輔助的區(qū)域運(yùn)作戰(zhàn)略。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：另議 這是目前中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)走入困境的根本癥結(jié)所在。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 優(yōu)惠條款：一次性、分期、按揭、團(tuán)購(gòu)的不同優(yōu)惠方式。 四層商場(chǎng)均價(jià)： 3000 元 /㎡ 最高價(jià)： 14500 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。與政府協(xié)同聲音，爭(zhēng)取成為 “ 政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目 ” ，是解決企業(yè) 誠(chéng)信的一個(gè)好辦法，包括項(xiàng)目的政府規(guī)劃、支持等，市政府領(lǐng)導(dǎo)題名合影、相關(guān)的錄像等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5）開(kāi)發(fā)公司背景實(shí)力展示 要對(duì)發(fā)展商的實(shí)力背景進(jìn)行一定程度的包裝，以取得投資客戶的信任度。 支撐點(diǎn)策劃 （ 1）品牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)商加盟 如有大型的著名的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商加盟 會(huì)對(duì)投資及經(jīng)營(yíng)客戶產(chǎn)生重要影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其