【正文】 名稱(chēng) 租金 入住率 萬(wàn)隆太平洋大廈 68% 天星河畔廣場(chǎng) 70% 區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的租金在 3元以?xún)?nèi)，入住率比較一般。 各區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)狀況 區(qū)域 大廈名稱(chēng) 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平米） 小白樓 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 10600 文華中心 7000 信達(dá)廣場(chǎng) 16000 凱旋門(mén) 900010000 亞太大廈 7500 泛小白樓 恒華大廈 8400 國(guó)華大廈 7800 十一經(jīng)路 萬(wàn)隆太平洋大廈 6000 天星河畔廣場(chǎng) 8500 三聯(lián)廣場(chǎng) 7000 鞍山西道 百腦匯科技大廈 6100 電子科技中心 6600 榮華時(shí)代廣場(chǎng) 6500 友誼路 峰匯廣場(chǎng) 9510 友誼大廈 8600 嘉利中心 5800 其 它 HOMO海河之子 8800 注：由于寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的特殊性，分析中僅統(tǒng)計(jì)了報(bào)價(jià)。 相對(duì)而言，寫(xiě)字樓的整體銷(xiāo)售速度慢于住宅類(lèi)產(chǎn)品，一方面，天津市民對(duì)寫(xiě)字樓的投資意識(shí)相對(duì)冷淡，另一方面，部分次 中心區(qū)域的寫(xiě)字樓售價(jià)過(guò)高，預(yù)支了未來(lái)價(jià)格上漲空間，降低了投資價(jià)值，也是銷(xiāo)售相對(duì)冷淡的原因。其中， 100— 200平米的占總面積的 %，比重最高。而貨運(yùn)物流、地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)類(lèi)公司也占有一定比重。泛 CBD區(qū)域恒華大廈、國(guó) 華大廈 SOHO性質(zhì)較強(qiáng)，租戶(hù)租用面積也相對(duì)較小，以 200平米以下為主。通訊、電子類(lèi)以及廣告、服務(wù)類(lèi)也占一定的比例，分別為 %和 %。 區(qū)域內(nèi)的入住的公司性質(zhì)相對(duì)單一，主要以電子科技類(lèi)為主，比例占到 80%。 區(qū)域?qū)懽謽强蛻?hù)無(wú)明顯的核心類(lèi)型，主要以小型貨代、船務(wù)、物流類(lèi)公司或該類(lèi)公司的辦事處及小型金融投資公司為主，此外，科貿(mào)化工企業(yè)辦事處及小型貿(mào)易公司、旅行社也有一定比例。 東站區(qū)域 東站周邊的 甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是遠(yuǎn)洋大廈。其余主要為半層以上大客戶(hù)使用。 客群分布及面積上，除十一經(jīng)路等極少數(shù)區(qū)域外，各區(qū)域隨著特點(diǎn)不同，均有相對(duì)集中的行業(yè)作為主力。整體看，銷(xiāo)售速度難以得到保證是天津市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的普遍難題。 目前市場(chǎng)存量寫(xiě)字樓出租狀況尚可，但銷(xiāo)售則面臨了銷(xiāo)售速度緩慢的困境，考慮到寫(xiě)字樓的供應(yīng)增加速度遠(yuǎn)超過(guò)需求的增長(zhǎng)速度，未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目必將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)環(huán)境不利于寫(xiě)字樓產(chǎn)品，尤其是邊緣區(qū)域，缺乏足夠競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品的推出。 而在中央商務(wù)區(qū)的延長(zhǎng)線 —— 鞍山西道以及中央商務(wù)帶南北兩翼 —— 河西友誼路與河北東站前廣場(chǎng)區(qū)域，也將有部分寫(xiě)字樓入市，從而進(jìn)一步擴(kuò)散天津?qū)懽謽堑姆植紖^(qū)域，形成一線為主，兩翼聯(lián)動(dòng)的格局。在這幾個(gè)商務(wù)區(qū)之外，目前還不具備成熟的辦公氛圍，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，特別是高端寫(xiě)字樓的條件不成熟，預(yù)計(jì) 3— 5年內(nèi)，大規(guī)模、高檔次寫(xiě)字樓主要在以上區(qū)域推出，在其他區(qū)域?qū)?huì)有明顯的市場(chǎng)抗性。加之友誼路商務(wù)區(qū)對(duì)客戶(hù)的阻截，市場(chǎng)大勢(shì)對(duì)本案相當(dāng)不利。 可以看出，未來(lái)三年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)中，友誼路北部是天津市商務(wù)中心區(qū)的最南端。而南北兩側(cè)的友誼路與前廣場(chǎng)區(qū)域，寫(xiě)字樓啟動(dòng)與入市時(shí)間相對(duì)較早，預(yù)期在明年可以逐漸入市，形成未來(lái)一到兩年的新興市場(chǎng)熱點(diǎn)。 即未來(lái)高端寫(xiě)字樓沿地鐵分布的趨勢(shì)越來(lái)越 明顯，在當(dāng)前寫(xiě)字樓最集中，商務(wù)氛圍最濃厚的中央商務(wù)區(qū)小白樓 —— 南京路一線將成為甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要聚集區(qū)。以下是本司統(tǒng)計(jì)的可能推向市場(chǎng)的寫(xiě)字樓潛在項(xiàng)目： 所在區(qū)域 大廈 名稱(chēng) 建筑規(guī)模 開(kāi)發(fā)商 和平區(qū) 和記黃埔寫(xiě)字樓 和記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司 北洋鋼鐵大廈 北京復(fù)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 津匯廣場(chǎng)二期 天津澳中發(fā)展有限公司 人才大廈 天津北方人才港股份有限公司 鞍山道項(xiàng)目 2萬(wàn)平方米 大通建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 金融街海河廣場(chǎng)項(xiàng)目 20萬(wàn)平方米 北京金融街 河西區(qū) 云頂大廈 16萬(wàn)平方米 集賢房地產(chǎn)公司 君誼大廈 天津建工集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 萬(wàn)順大廈 天津萬(wàn)順置業(yè) 有限公司 冶金大廈 （復(fù)工） 國(guó)貿(mào)中心 23萬(wàn)平方米 （停工） 龍都商務(wù)大廈 天津龍都置業(yè)投資集團(tuán)有限公司 創(chuàng)展大廈 天津廣達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 南開(kāi)區(qū) 地鐵大廈 天津地鐵總公司 榮華時(shí)代廣場(chǎng)二期 天津信誠(chéng)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 南方科技廣場(chǎng) 華洋實(shí)業(yè)公司 賽德廣場(chǎng) 天津協(xié)恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 天津金橋物業(yè)科技有限公司 世貿(mào)中心 11萬(wàn)平方米 天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司 河?xùn)|區(qū) 冠福大廈 天津美東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 鼎泰大廈 天津河?xùn)|區(qū)建委 河北區(qū) 海河大道 天津樂(lè)康置業(yè) 奧式商務(wù)區(qū) 天津開(kāi)發(fā)區(qū)天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 紅橋區(qū) 泰達(dá)城 7萬(wàn)平方米 天津泰達(dá)城市開(kāi)發(fā)有限公司 預(yù)計(jì)今年，天津市寫(xiě)字樓的推出量在 40 萬(wàn)平米左右，未來(lái)兩年內(nèi)，天津市將要?jiǎng)庸さ膶?xiě)字樓或以寫(xiě)字樓為主的大型綜合體項(xiàng)目將超過(guò) 121萬(wàn)平米，仍以寫(xiě)字樓部分占總建 %統(tǒng)計(jì)，則預(yù)估 08— 09年，大型寫(xiě)字樓推出量為 67萬(wàn)平米。 從銷(xiāo)售情況看，除信達(dá)廣場(chǎng)售價(jià) 16000 元 /平米外，目前在售的大部分核心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目均價(jià)在 10000 元 /平米左右，次級(jí)區(qū)域?qū)懽謽窃?6000— 8000元 /平米之間。綜合考慮租金和入住率狀況 發(fā)現(xiàn)，南京路沿線和小白樓區(qū)域的項(xiàng)目租金水平最高，并在此基礎(chǔ)上保持了較高的入住水平。由于它的帶動(dòng)，本案所處區(qū)域也形成了以化工類(lèi)公司辦事處及中小型貿(mào)易、運(yùn)輸公司為需求主體的客戶(hù)需求格局。 十一經(jīng)路區(qū)域的寫(xiě)字樓客群以中小型公司為主，大多租用 300平米以下，即 1— 2個(gè)柱距為主，占公司總數(shù)的 74%。 由于區(qū)域內(nèi)的公司基本上以電子通訊類(lèi)為主，規(guī)模、人員均較少，所以所使用的面積也以 100平米以下為主，比例為 69%，而 200平米以上的僅占不到 5%。而 500平米以上所占比例較少，不足 10%。因此，在數(shù)量上，仍以貿(mào)易類(lèi)公司比重最高，面積上， 100— 300平米同樣是區(qū)域的主流。 小白樓區(qū)域公司租用一般在 100— 300平米之間，一般均為有一定支付能力的知名公司租用。 小白樓 CBD、泛 CBD區(qū)域 CBD、泛 CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓主要以貿(mào)易和服務(wù)類(lèi)公 司為客戶(hù)群體，面積上， 300平米以下占據(jù)了絕對(duì)主流。此外，金融保險(xiǎn)類(lèi)企業(yè)也占有 %的比例。而中心區(qū)項(xiàng)目單價(jià)如位于小白樓 CBD的國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心和信達(dá)廣場(chǎng)售價(jià)則突破了 10000元，其中信達(dá)廣場(chǎng)的叫價(jià)達(dá)到 16000元 /平米，但銷(xiāo)售速度較慢，可見(jiàn)該價(jià)格已超過(guò)了購(gòu)買(mǎi)者的市場(chǎng)預(yù)期。 東站區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金 入住率 遠(yuǎn)洋大廈 72% 該區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓只有遠(yuǎn)洋大廈，其租金為 /天 ?平米，遠(yuǎn)洋大廈距離天津站近，處于市中心的地理位置，配套齊備并且已形成相當(dāng)?shù)挠绊懥Α? 泛 CBD區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金 入住率 恒華大廈 60% 國(guó)華大廈 60% 泛 CBD區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹚?