【正文】 匹配的，能夠形成規(guī)模 效應，建成后形成獨立的商圈； ㈢ 定位和業(yè)態(tài)：以市場為導向，貼近周邊市場消費水平，沒有一味的去追求高端品牌； ㈣ 商圈經(jīng)營：形成一個整體，整體在推萬達廣場。同時，五角場萬達廣場品牌也在不斷更新?lián)Q代進行調(diào)整。 萬達在一個地方選址時，關注城市副中心的建設，萬達推出第三代產(chǎn)品，憑借自身商業(yè)優(yōu)勢實施“城市副中心 +城市綜合體”開發(fā)展略。連鎖百貨業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，通過支持商業(yè)項目開業(yè)，成為國內(nèi)最大連鎖商業(yè)。 萬達的“中國新城市計劃” 以新城市主義為理論基礎，萬達積極參與中國城市新規(guī)劃和城市再造、改造基礎上產(chǎn)生的，一種通過集中式、綜合型、規(guī)?；?城市地產(chǎn)投資方式，促進城市整體功能化、空間轉化和地產(chǎn)市場發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營和投資運營。 萬達與沃爾瑪最初是采取捆綁式，目前更多的都是戰(zhàn)略合作。 優(yōu)質的合作商家增強萬達的商業(yè)競爭力 發(fā)展項目時，保護合作伙伴的利益，萬達到任何地方，任何一個萬達廣場都有 80%以上的租賃面積。 （ 4） 目標是做中國最大的不動產(chǎn)商 萬科一直做減法，萬達就是一個“加”出來的商業(yè)帝國。萬千百貨定位是要做中國最著名的連鎖百貨集團，力爭成為百 貨零售業(yè)在國內(nèi)龍頭，并具備成為上市公司的條件。 萬達的企業(yè)文化戰(zhàn)略 （ 1） 萬達集團企業(yè)文化面面觀 萬達的企業(yè)愿景是：國際萬達，百年企業(yè)。 企業(yè)文化活動： 向員工推薦一本書，要求每個員工寫讀書筆記，進行演講比賽；每年舉辦五次以上文體活動，每年舉辦 員工才藝大賽。 300 萬字操作性極強的企業(yè)經(jīng)營管 理制度匯編，擁有自主知識產(chǎn)權的獨創(chuàng)制度，萬達建設了全國首個房企 ERP 系統(tǒng)，將制度流程信息化。 高度財務集權 : 所有融資和分配均是通過集團財務中心完成的，全國所有公司財務人員都是集團財務部的編制，績效評估由總部負責，實行輪崗制。萬達在全國首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”商業(yè)模式，打造商業(yè)地產(chǎn)垂直鏈條上的產(chǎn)業(yè)體系，都是屬于商業(yè)模式上的創(chuàng)新。 （ 4） 理想境界是百年萬達 企業(yè)文化是百年企業(yè)的基礎 做百年企業(yè)需要具備物質、制度、文化三個方面的條件： ? 做百年企業(yè)要有強大的物質基礎； ? 要有現(xiàn)代企業(yè)制度作保證； ? 要有優(yōu)秀的企業(yè)文化?！坝唵蔚禺a(chǎn)”是先租后建，避免了租不出去的現(xiàn)象； 減少金融風險。成立了國內(nèi)首家商業(yè)管理公司，專門管理全國的購物中心。 萬達的外在內(nèi)在競爭力評價 ? 外在競爭力 企業(yè)規(guī)模、品牌的 聚合效應，在商業(yè)地產(chǎn)領域位于行業(yè)領先地位； 目標投資區(qū)域市場優(yōu)勢及已實現(xiàn)程度； 項目數(shù)量、產(chǎn)品體量、業(yè)態(tài)組合、已建成運營項目的外在觀感、對政府、投資者、商家的說服力； 大型城市綜合體和商業(yè)項目開發(fā)經(jīng)驗、運作能力； 國際、國內(nèi)品牌商業(yè)資源體系對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的支持程度； 自主投資的商業(yè)產(chǎn)業(yè)的運營水平。 中國未來的發(fā)展模式將以內(nèi)需增長型發(fā)展為重點，未來商業(yè)發(fā)展將持續(xù)增長。因此，在未來個人英雄主義色彩將逐步褪色 ，取而代之將是一個個類似美國西 蒙集團的商業(yè)地產(chǎn)投資集團的興 起，個人作用在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條當中不是非常重要，重要的是團隊、制度與體系。 萬達一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結成了戰(zhàn)略合作的伙伴關系，形成了萬達獨特的 “訂單地產(chǎn) ”模式。另外，盡管萬達在同這些國際巨頭的結盟合作過程中，在租金上 做 出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良 好經(jīng)營和品牌影響力，萬達在獲取有限租金之 外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達的資本實力日益增強，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎。專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)如何提升價值并最終與資本市場取得連接價值最大化才是跟本，其核心就是在于運營所帶來的價值提升。王健林從軍經(jīng)歷以及他所貫徹的“萬達是一支軍隊”的文化，是具有良好執(zhí)行力的前提。 ? 提高團隊執(zhí)行力，組織能力 有效發(fā)揮 營造良好的執(zhí)行環(huán)境是提高執(zhí)行力的基礎和保障，萬達從上到下，從高層到基層，上下同心協(xié)力，目標一致，良好的執(zhí)行環(huán)境影響每位員工的行為！ 打造 學習型團隊，不斷提高團隊素質是提高執(zhí)行力的關 鍵。 ? 學習萬達做加減法，有所為、有所不為 在中國，萬科不斷做減法，最終做大做強專業(yè)化房地產(chǎn)。 萬達的加減法，有所為，有所不為都是圍繞核 心商業(yè)地產(chǎn)進行的，是使城市綜合體的業(yè)態(tài)更完善及滿足擴張速度的需要。 最重要加法就是萬千百貨，發(fā)展自己的連鎖品牌，遵循并 確保自己的開發(fā)節(jié)奏。 ? 學習萬達的“城市副中心 +城市綜合體”開發(fā)戰(zhàn)略 萬達關注城市副中心建設，一座大中型城市商業(yè)中心絕不會是只有一個，而是有好幾個，萬達率先嗅到了其商業(yè)機會。 每一個新項目從拿地 18 個月建成開業(yè)與當前中國政治環(huán)境有密切聯(lián)系的，中國當前政治環(huán)境下，一個商業(yè)項目不僅是個房地產(chǎn)項目，也是一項政績工程。萬達內(nèi)部定位 完成銷售指標是萬達生命線，通過快速的城市化和高速的土地增值。不用就租金進行曠日持久的談判，重點進行業(yè)態(tài)組合，有利用快速發(fā)展； 先租后建： 面積、租金確認后 ，先簽租約，交一部分保證金，才開工建設，進行量身定做，使建設面積都是收租面積，保證所有投資都是有效投資。 “訂單 ”模式是萬達的獨特優(yōu)勢。 ? 訂單地產(chǎn)幫助萬達解決了轉型期的商業(yè)模式問題 一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功開發(fā)，并不僅僅是一個生產(chǎn)與銷售的簡單過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)持有和商業(yè)運營來實現(xiàn)增值。 商業(yè)地產(chǎn)早期，融資通道和人才體系欠缺之時，個人發(fā)揮著舉足輕重作用， 一個人決定企業(yè)興衰，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的鏈條當中起著決定性作用。 萬達長板與短板 萬達重點借鑒要素 商業(yè)地產(chǎn)技術層面 ： ? 商業(yè)地產(chǎn)領域“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的可行性； ? “土地、資金、資源體系”前置對競爭力形成的促進作用； ? 萬達項目商業(yè)價值挖掘不足的可彌補性，是商業(yè)地產(chǎn)新競爭力可關注領域； ? 萬達在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的探索過程中，形成 的產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品組合、商業(yè)資源體系、商業(yè)經(jīng)營等經(jīng)營細節(jié)的可借鑒性； ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系經(jīng)營、管理制度化建設；創(chuàng)新思維；知識沉淀對企業(yè)發(fā)展的實質促進作用。 ? 強大的執(zhí)行力 企業(yè)文化作為企業(yè)最核心的競爭力。 ? 全程產(chǎn)業(yè)鏈 城市綜合體的開發(fā)能力成為萬達的核心競爭優(yōu)勢，并且能夠給城市帶來就業(yè)、稅收、品牌等綜合效益。 對行業(yè)的貢獻： 引導行業(yè)減少盲目投資 。 萬達員工的核心文化觀： ⅰ、簡單的人際關系是留住人才的一個重要因素，萬達堅決反對公司政治，一直致力于鏟除內(nèi)部團體幫派； ⅱ、待遇比較好也是留住人的關鍵； ⅲ、形成萬達獨特優(yōu)秀的企業(yè)文化。 萬達集中招投標： 所有超過 10萬設備采購，投資超過 20萬以上工程都必須招投標，實行總部招投為主，當?shù)毓緸檩o。集權管理符合萬達集團跨區(qū)域發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)成功的關鍵在于執(zhí)行力和控 制力。注重持續(xù)創(chuàng)新能力，已經(jīng)成為萬達的企業(yè)文化基因之一。 萬達企業(yè)文化形成三大體系： ? 完善的組織制度； ? 完整的企業(yè)文化內(nèi)容； ? 豐富多彩的企業(yè)文化活動。 （ 7） 萬達酒店之路 萬達正在成為全球領先的酒店投資企業(yè)，是自身持有響當當?shù)钠放啤? （ 5） 先蓋房子，后開店子 萬千百貨之路 萬達引以為豪的“訂單模式”，通過自主百貨的建立，可以增加談判籌碼，提高后續(xù)商業(yè)經(jīng)營的利潤。為了保證合作伙伴能賺錢，萬達也會充分聽取各個主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益。 （ 2） 與世界 500 強共舞 戰(zhàn)略合作 萬達兩種合作伙伴 ? 緊密型合作伙伴：主力店和萬達簽訂“生死契約”，萬達會為商業(yè)伙伴預先設計規(guī)劃經(jīng)營場所； ? 戰(zhàn)略合作伙伴：項目信息發(fā)出后，戰(zhàn)略合作伙伴下訂單。 （ 5） 萬達的新城市計劃是商業(yè)地產(chǎn)未來區(qū)域發(fā)展的趨勢 ? 城市形象工程計劃：重塑城市形象為高度和標準，體現(xiàn)超前開發(fā)理念、融合一流建筑設計、生態(tài)環(huán)境和精細物管的大中型地產(chǎn)項目； ? 城市土地增值計劃：通過對城市舊城的改造和新城區(qū)的建設，優(yōu)化城市 區(qū)域功能，完善城市基礎配套，實現(xiàn)區(qū)域土地增值； ? 城市化杠桿計劃：通過核