【正文】 也進行了調(diào)整，如在新增項目中加大了住宅的比例，注重在成熟的地段拿地并利用萬達品牌控制土地成本。 （ 2） 自主品牌 2020 年開始，在萬達第三代城市綜合體風靡之時，萬達已開始建立自主品牌。反過來又進一步加強了萬達在 政府、銀行心目中的分量，鞏固與國際巨頭的結(jié)盟，進一步促進萬達品牌優(yōu)勢。 （ 5） 宣傳策略 萬達在品牌宣傳定位上， 非常突出在集團品牌和項目品牌的宣傳，并 注重長期美譽度的打造 。一個領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)就是企業(yè)的素質(zhì)，個人眼光決定企業(yè)的發(fā)展方向，個人能力決定著企業(yè)的運作實力。注重員工道德水平的培養(yǎng)，增強企業(yè)財富承載能力。 訂單地產(chǎn)能有效規(guī)避規(guī)劃和設(shè)計中的失誤使產(chǎn)品錯位造成的風險，能有效為開發(fā)商提供良好的建議，環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的資金壓力。 （ 1）第二代產(chǎn)品 特征 多盒子純商業(yè)組合。同質(zhì)化競爭加劇和其他功能不足。 隨著諸多的 商業(yè)糾紛，萬達曾以 億元的代價全額退租并償息。 （ 1）第三代特征 城市綜合體由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或 SOHO） 、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。 （ 7） 招商與產(chǎn)品設(shè)計對接 招商周 期受開發(fā)周期制約，假設(shè)項目開發(fā)周期為 18 個月，招商周期為 68 個月。 （ 8） 重視物業(yè)管理運營 提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高，長期旺場良好的物業(yè)管理是長期旺場的保證。 （ 3）面積與租金 —— 萬達資金能運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵在于“以售養(yǎng)租 ”，以出售商業(yè)地產(chǎn)周邊附屬開發(fā)的住宅和部分寫字樓，培植商業(yè)地產(chǎn)的鋪位。運用信托方式融資。商場如戰(zhàn)場，“將道”即“商道”。因此，學(xué)習(xí)萬達的第一項任務(wù)就是它像軍隊一樣的執(zhí)行力，不僅是行動上執(zhí)行，而且是在思想上貫徹執(zhí)行，就像軍隊去執(zhí)行一項任務(wù)，要在思想上認 識到為什么要這樣做，從思想和行動上對執(zhí)行力進行統(tǒng)一，這樣就能保證達到一個良好的執(zhí)行力效果。 ? 于政府約定開業(yè)時間，以時間計表方式與政府相關(guān)部門形成對接機制，政府為萬達項目開辟綠色通道，以道計時方式讓各項報批獲得快速通過。 自覺執(zhí)行紀律要從細節(jié)開始做起，在萬達，比如員工必須要穿規(guī)定的工作制服，“作晚陪客戶喝酒到凌晨 3 點”從不構(gòu)成理由，對于萬達員工來講，就是按要求完成任務(wù)，沒有 什么理由可以講。 “快”政治性 快有什么好處？快能不能建設(shè)一個好的廣場？快，加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，可以更快獲得租金收入，更短時間搶占更多的地盤。 （ 3）紀律 +作風 +訓(xùn)練 萬達的執(zhí)行力文化 一個企業(yè)的成功， 30%靠策略， 40%靠執(zhí)行。其次，訂立了 300 萬字的企業(yè)經(jīng)營管理制度，舉辦了全集團員工參加的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并編制成系列教材。ⅰ投資決策文件：新項目發(fā)展投資先算后買，保證低成本獲得項目；ⅱ 項目決策文件：保證利潤和成本都在可控范圍內(nèi)；ⅲ 租賃決策文件：保證項目租金在項目開工前就做到心中有數(shù)。 良好的訓(xùn)練是完成任務(wù)的保障 萬達完成了各類培訓(xùn)教材。 商業(yè)管理公司建立培訓(xùn)基地，培訓(xùn)全國各地骨干。 （ 4）與立體協(xié)同 萬達的組織結(jié)構(gòu) 萬達組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 將原來三層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化為二層次結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)扁平化，清晰和強化了項目開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營兩類業(yè)務(wù)的運作流程和資源配置。 萬達商務(wù)部的協(xié)調(diào)部門功能 負責招商的商務(wù)部與規(guī)劃部門納入項目前期內(nèi)容，將招商前置，貫徹了訂單地產(chǎn)的概念。ⅱ、發(fā)展戰(zhàn)略：萬達選擇了商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)多元化戰(zhàn)略，要做中國商業(yè)地產(chǎn)老大并對產(chǎn)業(yè)鏈整合戰(zhàn)略，要求其構(gòu)建具有集中優(yōu)勢力量的管控模式。ⅴ、企 業(yè)文化：軍事化的企業(yè)文化讓萬達選擇了集權(quán)。 萬達的產(chǎn)品對地塊的要求：項目位置、交通體系、輔射人口、項目規(guī)模核心指標。把項目整體的商業(yè)經(jīng)營和競爭優(yōu)勢體現(xiàn)出來。 （ 2） 行業(yè)領(lǐng)先者的優(yōu)勢 制定規(guī)則 項目區(qū)域分布與選址標準：沿海和東部經(jīng)濟發(fā)達一、二線城市核心地段，發(fā)展重點轉(zhuǎn)向了中部和西部。 （ 3） 萬達的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 當前萬達支柱產(chǎn)業(yè)中，高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，通過不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，由“被動式成熟”最終形成了“全程運營商”的定位。文化產(chǎn)業(yè)提高經(jīng)營利潤，產(chǎn)業(yè)鏈向電影業(yè)上游延伸，成為國內(nèi)最大影院。新城市地產(chǎn)的特點： ? 規(guī)模地產(chǎn)：目標為大中型項目，規(guī)?；_發(fā)控制成本，提高品質(zhì)，形成市場群體效應(yīng)； ? 新城地產(chǎn)：通過該造或建造新的城市住區(qū)，打造具有城市形象代表性項目，優(yōu)化城市區(qū)域功能，利用城市的土地資源。如 今，萬達與大量商戶資源都是戰(zhàn)略合作，借助沃爾瑪這樣世界知名品牌的影響力，萬達“借船出?！?，引來各地政府和各家銀行紛紛急著向萬達去拋去橄欖枝。 洞悉合作商家的需求 萬達商業(yè)規(guī)劃研究院匯集一流人才，在每一個萬達廣場招商開始后，就迅速為簽約主力店規(guī)劃每一個商鋪、每一個細節(jié)。除了規(guī)劃院外，萬達成立了商業(yè)管理公司，酒店管理公司等，都是萬達為全產(chǎn)業(yè)鏈打造的利器。 （ 6） 自主經(jīng)營之萬達國際影院之路 萬達影院成為萬達集團首個自主經(jīng)營的商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)，作為大型商業(yè)的“吸客”業(yè)態(tài)組合，萬達影院不光是一個效益不錯的行業(yè)， 同時，萬達院線結(jié)合其他地產(chǎn)開發(fā)和影院資源優(yōu)勢，向上游發(fā)展，如萬達全資興建德金石國際文化產(chǎn)業(yè)基地，建成后將成為世界一流的影視制作基地。核心價值觀是：人的價值高于物的價值、企業(yè)價值高于個人價值、社會價值高于企業(yè)價值。 萬達企業(yè)文化鮮明特色 以誠信為萬達核心價值觀，把誠信經(jīng)營和工程質(zhì)量作為立足點。 （ 2） 創(chuàng)新和學(xué)習(xí) 萬達發(fā)展的動力 萬達制度文化的核心就是：集權(quán)管理。 萬達成本控制： 對現(xiàn)金流實行統(tǒng)一管理，對成本控制是萬達特色，其人員也是總公司委派的。 （ 3） 萬達人文關(guān)懷 萬達優(yōu)才計劃的核心，提出五個方面吸引和保留人才： ? 良好的企業(yè)發(fā)展前景； ? 廣闊的個人事業(yè)平臺； ? 和諧簡單的人際關(guān)系； ? 優(yōu)厚的物質(zhì)待遇； ? 獨特優(yōu)秀的企業(yè)文化。 萬達的核心競爭力 ? 訂單地產(chǎn)與商業(yè)合作伙伴 四大社會效益： 一個商業(yè)廣場能為社會新增近萬個就業(yè)崗位； 一個商業(yè)廣場能為項目所在城市每年增加幾千萬到超億元的稅收； 一站式綜合購物中心，能全方位滿足群眾購物需求 ； 每個萬達廣場均成為城市標志性建筑?！坝唵蔚禺a(chǎn)”使得現(xiàn)金流有保證，容易做信托基金，走直接融資的道路，減少對銀行的依賴 。 萬達擁有著國內(nèi)唯一的完整商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 鏈。 ? 內(nèi)在競爭力 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”商業(yè)模式和盈利模式的可行型； 企業(yè)的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力； 資源體系、產(chǎn)品系列不斷 優(yōu)化 在土地資源上贏得優(yōu)勢； 具備多元化融 資渠道，資金獲取能力擴展空間大； 企業(yè)資金鏈運轉(zhuǎn)進入良性狀態(tài)，雖然也存在壓力，但資金調(diào)配空間較大； 企業(yè)制度化建設(shè)和經(jīng)驗沉淀取得實質(zhì)性成效； 項目前期啟動資金壓力小，后期資金壓力小，投資回報率高。當前中國已經(jīng)重點加強城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，未來 10 年城市必將是從事商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭中心所在。 面向未來，應(yīng)以創(chuàng)新的理念來從事商業(yè)地產(chǎn)，包括理念、模式、設(shè)計、發(fā)展等各個方面的創(chuàng)新，隨著中國要做大做強商業(yè)流通業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將是中國未來最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)之一。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達的第三個優(yōu)勢。 四大核心理念： 共同選址： 大家提前排定想去哪個城市發(fā)展，目標城市選好后，再共同選好一個地塊； 技術(shù)對接： 根據(jù)零售商的意見和不同要求，進行技術(shù)對接，從而進行規(guī)劃設(shè)計； 平均租金：把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確。 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價雙重利潤。 萬達把拿地后 18 個月開業(yè)提高到講政治高度！ 快速拿地、快速開發(fā)、快速開業(yè)，第一可以加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，更快獲得租金收入，時間搶占控間，短時間搶占更多地盤，展現(xiàn)經(jīng)濟效益是顯而易見的。萬達從培養(yǎng)愛崗敬業(yè)團隊，培養(yǎng)和建立有組織能力的團隊，打造務(wù)實奮進的團隊三個方面去做的。但是萬達做了一個又一個加法，走了一條截然不同的道路，縱向整合了一條商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，鍛造出屬于萬達自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的核心競爭力。