【正文】 市民的收入水平、消費水平與消費結構、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。 工作內容： 工作一：市場調研報告 通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－ 5 年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導性意見。通過這種方法取得的信息往往比較可信。咨詢調查要注意對象的選擇， 要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有 代表性。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。 項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ① 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調查分析 針對本區(qū)域即項目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進行調研與分析。理論上是由當?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。 第 一種分類： 此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構成。 居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。 FIP 認為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應該有新的計量標準。 第三步： 對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。 第 七步： 根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內營業(yè) 最后要確定項目的區(qū)域和具體地點 ⑶ 商圈分析的內容 Ⅰ、 城市發(fā)展狀況： 包括 GDP 指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結構等等。 ⑷ 商圈容量測算 在一定經(jīng)濟區(qū)域內，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。 110＝ 15909 元 /平方米 那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近 5000 元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。 目標客戶商圈內經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等； 目標客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析 目標客戶品牌分級研究 四、消費者總體研究分析 消費水平調研 ● 消費習慣：考慮南北地域的差異性， 不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵； ● 偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因； ● 對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等； 消費結構調研 消費水平的提升必然導致消費結構發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費結構的變化。 競爭商業(yè)項目總體分析 包括資金實力、性質、優(yōu)劣、劣勢等的調研； 項目所處區(qū)域市場價格鳳險分析 ① 最低價格分析 按邊際理論，當供應過大，價格跌破成本后，即停止供應，直至價格回升； ② 最低鳳險價格選擇 A、成本價的張力分析（見下表） 成本定價 元 /平方米 成本 價折算最低租金 元 /平方米 /日 購買人均支付額 元 /人 進入商場人均購買比例 商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 人 /平方米 /日 張力構成比＝實際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 /可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比 B、最低慣性的張力分析 最低租金價格慣＝構成比 日成本租金價 30 天 六、項目的 SWOT 分析 本項目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析 本項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 本項目所在街區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況及商業(yè)機會分析 地塊工、地理位置、地貌特點 地塊基礎設施及交通條件 地塊區(qū)域商業(yè)開 發(fā)的特點 周邊生活及商業(yè)配套研究 項目地塊的優(yōu)勢分析 項目地塊劣勢分析 項目地塊的鳳險分析 1 項目地塊的機會把握 1 項目 SWOT 綜合分析 七、未來 3－ 5 年商業(yè)走勢預測分析 FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。 附商業(yè)項目市場調查問巻 廣州某項目商業(yè)市場調查問卷 尊敬的先生小姐： 您好！我是 的訪問員。 請記錄： 人 宏策劃第二步 商業(yè)項目戰(zhàn)略 一、戰(zhàn)略性總體定位 二、商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 主題定位 目標市場定位 功能定位 檔次定位 價格定位 經(jīng)營方式定位 形象定位 定位是商業(yè)項目及產(chǎn)品成敗的關鍵。一、戰(zhàn)略定位 項目商業(yè)定位 項目市場定位 項目主題定位 項目業(yè)態(tài)定位 項目價格定位 項目檔次定位 項目形象定位 經(jīng)營方式定位 項目功能定位 二、商業(yè)定位 （一）、業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費需求 而形成的不同的零售經(jīng)營形式。 超級市場（ SUPER MARKET） 指自選銷售方式，以銷售生鮮 商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。 專賣店（ EXCLUSIVE SHOP） 專門 經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 中國的購物中心 有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。如北方購物中心 FIP 業(yè)態(tài)定位 模式 項目整體功能組合設計、單層功能組合設計； 從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配 從項目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位 從控制內耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定 從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調整 從各商家經(jīng)營特點上對業(yè)態(tài)合理調整 FIP 以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式： 從經(jīng)營商家需求界定 業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)； （二）、主題定位 確定獨特的主題理念，是項目后期招商的靈魂。 （四）、功能定位 商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。如下三種形式表現(xiàn)商場形象： 通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結構、顏色等； 通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、 POP廣告等； POP 廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場 形象的重要手段。 （七）、價格定位 項目在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。 一層、二層價格相差 2－ 5 倍 一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。 （八）、經(jīng)營方式定位 對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等特點； 營業(yè)時間長，一般在 16小時以上，甚至 24 小時，終年無休息，價格高于別的店 選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院 較窄，居民徒步購物圈內 面積在100平米，面積利用率高 店堂明亮，清潔，貨 物豐富 主要為居民、單身者年輕人，80% 顧客為有目的購買 專業(yè)店 定價銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營 商品結構體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營的商品有著自己的特色，一般為高利潤 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨 多樣化，大多設在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內 商圈范圍不定 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定 目標市場多為流動顧客，滿足消費者對某類商品的選擇性需求 專賣店 定價銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質優(yōu)，高毛利 注重品牌聲譽從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識并提供知識性服務 在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內 商圈范圍不定 FIP 宏策劃第三步 商業(yè)項目規(guī)劃設計分析 一、規(guī)劃的市場依據(jù) 二、市場總體形象 產(chǎn)口功能 產(chǎn)品檔次 主題形象 三、規(guī)劃理念設計 四、規(guī)劃概念設計 整體布局 建筑鳳格 交通組織 配套安裝 五、環(huán)境景觀概念設計 六、建筑產(chǎn)品概念設計 立面處理 商鋪設計 面積配比 任何商業(yè)地產(chǎn)項目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對話上來，因此，好的 產(chǎn)品才是最具有市場說服力的。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。因為缺乏定向設計的依據(jù)，所做設計看似通 用性強，實則無的放矢。 消費不是單方面的，因此設計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學習和成長的渴求，在這一設計中，故事性是設計必不可少的要素――設計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。但不能脫離消費者的消費習慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。它的形象設計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。商場設計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。 增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的 30%來自廣告及展示空間。根 據(jù)經(jīng)驗進深一般在 18－ 35 米比較合適。 A、中庭空間的功能組合 B、中庭空間的造型與交流 C、從不同的層面同時引 入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 購 物 中 心 空 間 設 計 空間類型 空間設計特點 經(jīng)典設計借鑒模式 平面型 突出整體性、文化性和時代性，其結構設計分為內環(huán)室內步行街和外環(huán)室外步行街 新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積 26 萬平方米，其中商務面積 20 萬平方米，餐飲面積 5 萬，旅游面積 1 萬平方米 立體型 突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設計的焦點是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果 北京新安東：商業(yè)建筑面積 22 萬多平方米，其中商業(yè)零售面積 89377 平方米，餐飲面積 7889 平方米 ，娛樂面積 6445 平方米，服務面積 3077 平方米。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設施物的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動； 思路二：以人為本 步行空間的尺度在設計時采用建筑、建筑小品、更質景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到個性化設計和貼近人的親切的尺度； 灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構成步行空間； 思路三：設計流暢空間 現(xiàn)代步行空間 設計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的； 設計中應采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題； 在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應設商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作； 步行動線的安排應盡是以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中 穿越性 動線的出現(xiàn)： 步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（ 3 米 6 米），其他附屬設施（燈柱、廣告、招牌立柱）設置于步行空間旁約 米的空間范圍內，以達到步 行空間的流暢性； 思路四：自然導入 現(xiàn)代步行空間在注重硬質元素設計的同時，更應引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。 采用相對剛性的建筑邊緣界面； 采用自然的、跌落柔性構件的建筑界面； 思路八：強化 四維空間設計 商場經(jīng)營外延導入 廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設置半戶外商業(yè)休恬空間（ COFFEE SHOP），或將商場的活動借助走廊道的設計與廣場活動結合，達到商場與廣場良好的互動關系。城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動流程中。 建筑細節(jié)設計 ⑴ 內墻、地面設計技巧 要點一：注重與燈飾、天花的協(xié)調 商場內墻、地面的色調、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調，達到鳳格統(tǒng)一的視覺效果。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質地板（防火功能）；墻面 材料，要防潮、防霉，選用防火材