商業(yè)地產(chǎn)策劃流程-預(yù)覽頁
【正文】 通及區(qū)域形象提升，購買力增強，吸引多類經(jīng)營商戶進駐經(jīng)營?？? 結(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的環(huán)境優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用廣場項目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足的信心。，購物消費支出在150300元之間，主要購買服裝、鞋類、精品及飲食消費為主。，商場室內(nèi)鋪為輔助，面積主要集中在5080㎡，1020㎡兩類為主。商鋪檔次參差不齊，形成落差較大，尤其是大型商場的室內(nèi)鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴張力度及管理，形象有待提升。旅游文化立體花園街鋪特色經(jīng)營 + + 租賃使用商場的目標群分析品牌形象店 /連鎖店 /專業(yè)店 /傳統(tǒng)商戶 /個體工商戶目標群特性：所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費需求。，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。在經(jīng)營傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強調(diào)配套及特色服務(wù)。F1高檔品牌時尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品在商場街鋪利用騎樓及文化廣場建筑特色，設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊與二樓相連。F3（西）旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入清平市場，玉器街、十三行等特色經(jīng)營商戶，并吸納12間品牌旅游公司提供各類服務(wù)，同時對工藝品的展示、銷售、鑒定成立專業(yè)權(quán)威機構(gòu)，對其進行監(jiān)督管理、推廣，并成立藝術(shù)協(xié)會，吸引各地行專前來交流、交易提升經(jīng)營檔次。 全面導(dǎo)入園林綠化，強化休閑旅游功能。 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者豐富的嶺南風(fēng)情和歷史文化為主題，建設(shè)成集休閑購物旅游、飲食旅游、傳統(tǒng)民俗風(fēng)情旅游、觀賞、休閑、娛樂旅游為一體的多功能商業(yè)城，突出商場特有的文化旅游拉動商業(yè)經(jīng)營動作的新模式。 建議在東西座41層建造二道水簾瀑布，瀑布從4層飛瀉到首層，首層地面設(shè)置兩大儲水池，并連接一條流動水道，營造一道亮麗風(fēng)景線。每層窗上層采用拱形設(shè)計，讓陽光照射入室內(nèi)，增強采光和通透性，并在鋪位結(jié)構(gòu)上采用隔56間鋪中間就預(yù)留一條2米通道，落地玻璃圍蔽，可清晰見到街外景觀人物，增加立體空間。在玻璃之間銜接處用青磚，方型立柱作聯(lián)接，同時玻璃表面將配上多類傳統(tǒng)圖案，并作摩沙處理，要增加室內(nèi)外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。⑥整體裝飾風(fēng)格建議突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場使用設(shè)計特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級位置配上黃色泛光、聚光等照明；營造一種特色旅游文化與休閑購物的和諧氛圍。采用敞開式，半敞開式為主58㎡占20%810㎡占60%1020㎡占20%F1 F2中高檔 時尚用品體現(xiàn)現(xiàn)代時尚品牌商品經(jīng)營特色，公共部分用淺白色拋光磚鋪設(shè)，交匯部分用圖案搭配，石繭燈組成多種造型點綴開花，墻身以玻璃間隔為主。敞開式設(shè)計為主*100150㎡占20%*150250㎡占50%250㎡以上占30%F3東旅游工藝品、傳統(tǒng)藝術(shù)品體現(xiàn)工藝品特色，重點在公共部分進行裝飾設(shè)計?！? 商戶組合建議 主辦口散戶 樓層目標經(jīng)營商戶 商場名稱 比 例比例 流行前線狀元坊商戶日韓時尚用品商戶IT B1 前衛(wèi)快車 音像制品商戶 F1ESPRIT，G2000，U2，CK。先收緊后放松遵循“高品味，低門檻”策略，對目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級散戶，力求“滿場開業(yè)”效果。二層:250350元/m178。租金均價：470元/m178。抵償業(yè)主的回報總額同上例，多回籠7997萬元，約467萬元/㎡/月。返租銷售的設(shè)計從商場開業(yè)之月起，由發(fā)展商向業(yè)主提供5年年回報8%或10%。30%的回報不可能對發(fā)展商造成壓力和負擔。招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動推廣+直銷推廣”形式進行，同時與工程進度配合。飲食娛樂業(yè)1個月或商總額作押金，合同期滿無息退還。 操作步驟6：廣告推廣策略 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞文件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢。 通過塑造商場品牌形象 強化商場規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢 增強投資經(jīng)營信心及前景 全面成功招商 推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時間67月中旬79月下旬1012月下旬12月上旬招商部署項目認知階段公開招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開業(yè)階段推廣背景康王路5月1日啟用10000㎡藝術(shù)文化廣場即將興建，新聞媒體及社會各界高度重視步行街發(fā)展在建立項目形象后，逐步加強：“旅游購物”經(jīng)營優(yōu)勢與前景；開始全面公開招商商家、消費群對項目已深入認識。各類節(jié)假日慶典活動在前廣場舉辦，知名度提升。*旅游、休閑、鳳物、飲食、娛樂商場—荔城花道。經(jīng)營特色一原來飲茶都有粵劇看啊！原來購物是在花園里！原來旅游可以一站看齊！原來這里點止賣野甘簡單！*試業(yè)前一黃金經(jīng)商寶地，機遇豈容錯失。以“新、奇、特”帶出項目優(yōu)勢，吸引市場注意，在眾多商場中脫穎而出，擴大項目知名度。項目持續(xù)招商階段的炒作點——“地段+人流+經(jīng)營模式”商場致勝元素。總結(jié)：各階段主要主題炒作中，事件營銷結(jié)合公關(guān)活動為主，利用各種節(jié)假日及慶典活動，對項目主要優(yōu)勢全面推廣，促進招商。購物停車優(yōu)惠
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