【正文】 序的方式，也有用幾顆★表達(dá)。現(xiàn)在我們要做的是，用數(shù)學(xué)模型方法，確定哪個(gè)業(yè)態(tài)可選性最高，哪個(gè)次之，哪個(gè)又次。 租金。假設(shè)A業(yè)態(tài)5%、B7%、C10%；a10%、b10%、c12%。假設(shè)：；； 租費(fèi)比 ★數(shù)1/2★★2★3★4★5★④前景特別好5★、好4★、比較好3★；一般2★。 招商首年成功率（建筑面積出租率）ABC三種業(yè)態(tài)是整租，只要招商成功，出租率即達(dá)100%（5★）；小商家是零租，不可能百分之百招滿，預(yù)測(cè)a業(yè)態(tài)能達(dá)到85%（3★）；b90%（4★）；c80%（3★）2) 列表比較業(yè)態(tài)租金租金增長(zhǎng)率租金費(fèi)用比發(fā)展前景出租率綜合A1/2★2★1/2★5★5★2★半B★3★★4★5★3★C2★4★2★3★5★3★a3★4★3★5★3★3★半b4★4★4★4★4★4★c5★5★5★3★3★4★由上表見：只從價(jià)值考，先擇招租小商家比整租大商家價(jià)值高，并且，首選業(yè)態(tài)c，次選b，又次a。5.如：商場(chǎng)盡可能縱橫比接近1；辦公、醫(yī)院、酒店、學(xué)校等，進(jìn)深以走廊在中間，兩側(cè)各一個(gè)開間，窗子對(duì)向室外。 要有足量的停車場(chǎng)，車道最好為進(jìn)出雙向。立項(xiàng)后，必須在以下兩個(gè)選擇中決定一種：①現(xiàn)今國(guó)內(nèi)實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，對(duì)占地較大，位置優(yōu)勢(shì)顯見，土地及物業(yè)增值前景好的項(xiàng)目多選擇不賣，自己保留土地及物業(yè)所有權(quán)，好處是：①二看增值，經(jīng)過分析認(rèn)為增值空間不是特別大，選擇銷售。選擇什么樣的方案賣房子不重要，重要的是銷售方案必須確保滿意的售出率。通常在兩種情況下選擇出租：一是房屋短期內(nèi)售出合理的比例難度大，這是不得已情勢(shì)下的選擇；二是可以輕而易舉完成出租，且租金較高，是舒服的選擇。出租策劃要注意的是，物業(yè)很大時(shí)，分成大塊整體出租，如果策劃不好，發(fā)生大面積租不出去，而租不出去的大塊部分改成小塊也租不出，就麻煩了。 自營(yíng)在物業(yè)體量較大，20000㎡以上，樓層35層，立體結(jié)構(gòu)，非常適合于做大型商業(yè)時(shí)考慮。 經(jīng)常有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要自己的商業(yè)人才儲(chǔ)備。4)4.聯(lián)營(yíng)是自營(yíng)的變形，本質(zhì)也屬于自營(yíng)。 自己不需要在商業(yè)管理方面投入較多精力。③八、 商業(yè)定位策劃商業(yè)定向策劃是研究哪種業(yè)態(tài)與項(xiàng)目最適配，商業(yè)定位策劃是研究如何做好這個(gè)業(yè)態(tài)。定位策劃的內(nèi)容主要有：消費(fèi)人群；輻射區(qū)域；商品內(nèi)容及檔次；目標(biāo)商家；競(jìng)爭(zhēng)；租金價(jià)位；裝修檔次及形象；業(yè)績(jī)目標(biāo)；社會(huì)形象等。②特殊性：①③⑤ 發(fā)展變化意識(shí)運(yùn)作一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通常需要一年，甚至兩年、三年時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)，外界情況會(huì)發(fā)生變化，有時(shí)幾乎是逆轉(zhuǎn)性的。3)但市場(chǎng)有與無、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)與弱永遠(yuǎn)是相對(duì)的。 局部與全局的關(guān)系①某種業(yè)態(tài)在小市場(chǎng)中過剩，在大市場(chǎng)中不一定過剩。②包括互補(bǔ)關(guān)系、替代關(guān)系、交叉關(guān)系、不相干關(guān)系、業(yè)態(tài)之間的發(fā)展變化方向關(guān)系等。 項(xiàng)目與周邊市場(chǎng)的關(guān)系項(xiàng)目定位必須適應(yīng)周邊市場(chǎng)環(huán)境，與周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，是良好生存的前提。①九龍都、金源世紀(jì)廣場(chǎng)5)因?yàn)榻^對(duì)不能等到策劃執(zhí)行結(jié)果出來了再論是非，失敗的后果責(zé)任誰也承擔(dān)不起，損失無法挽回。 經(jīng)驗(yàn)的重要商業(yè)地產(chǎn)策劃中，經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。所以，要注意多研究前人失敗的案例。消費(fèi)人群、輻射區(qū)域、商品檔次、招商對(duì)象、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象、租金價(jià)位、業(yè)績(jī)目標(biāo)、社會(huì)形象等都用這把尺子測(cè)量。 把握利益性原則一個(gè)項(xiàng)目成功，必須照顧好四方面利益：1) 開發(fā)商利益（物業(yè)長(zhǎng)期繁榮、穩(wěn)定增長(zhǎng)的收益）2) 入駐商家利益（理想的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、更多的發(fā)展空間）3) 消費(fèi)者利益（方便、更多選擇與更多消費(fèi)需求滿足）4) 社會(huì)利益（對(duì)周邊社會(huì)環(huán)境發(fā)展有增益作用）四方利益同時(shí)達(dá)到最佳化的策劃，才能確保項(xiàng)目成功，偏輕任何一方，都會(huì)給項(xiàng)目帶來無法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。 把握創(chuàng)新性原則每個(gè)新項(xiàng)目都是一個(gè)新課題，創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)策劃的突出特性。商業(yè)定位選擇專業(yè)化，需要規(guī)?；髑疤?。大家有否感覺到重慶商業(yè)形態(tài)陳舊、沉悶？創(chuàng)造新的經(jīng)營(yíng)形式在重慶有很大空間，各行業(yè)都需要新東西，現(xiàn)在就看誰能先一步脫穎而出。一種新生事物出現(xiàn)，總需要被認(rèn)知、理解、接受。 商業(yè)定位策劃基本流程圖②目標(biāo)業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查分析③ 基本商業(yè)定位④ 定位創(chuàng)意⑤ 定位設(shè)計(jì)目標(biāo)業(yè)態(tài)分類市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者定位消費(fèi)者定位商品定位理念定位模式定位形象定位商家定位理念創(chuàng)意模式創(chuàng)意形象創(chuàng)意租費(fèi)定位租費(fèi)政策①物業(yè)品質(zhì)及商用價(jià)值分析地理位置價(jià)值深入分析物業(yè)規(guī)劃品質(zhì)分析商業(yè)操作能力分析各項(xiàng)創(chuàng)意可行化過程語言表達(dá)、價(jià)值提煉、招商說詞⑥ 定位描述市場(chǎng)調(diào)研，是為了發(fā)現(xiàn)問題與機(jī)會(huì)。各類商業(yè)所共有的三個(gè)基本要素：商品、環(huán)境、服務(wù)。由此，定位策劃的內(nèi)容及目標(biāo)是兩件事：一、找出最大的消費(fèi)市場(chǎng)；二、打造最大的滿足能力，享有最大的消費(fèi)資源。（1） 物業(yè)品質(zhì)及商用價(jià)值分析① 物業(yè)規(guī)劃品質(zhì)分析。開發(fā)商組建的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)創(chuàng)意能力、策劃能力、招商能力、管理能力、促銷推廣能力可以將項(xiàng)目運(yùn)作的程度。調(diào)查方法以具體的競(jìng)爭(zhēng)者為對(duì)象，調(diào)查分析的主要內(nèi)容：?包括占有的地域、消費(fèi)者數(shù)量及比率、消費(fèi)額及比率、商家數(shù)量及比率。 目標(biāo)業(yè)態(tài)分類市場(chǎng)調(diào)查a) 商家深入調(diào)查? 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及實(shí)力。 開店計(jì)劃及對(duì)物業(yè)的要求。 商品的種類情況，搞清本地市場(chǎng)現(xiàn)有商品種類、檔次、特色及外地市場(chǎng)可見而本地市場(chǎng)沒有的同類商品情況。 調(diào)查商品的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布。 新商品及替代品。 租金費(fèi)用調(diào)查租金，商家付給物業(yè)方的房租，包括經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、倉(cāng)庫、辦公等。 商家在各個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的實(shí)際支出租金及費(fèi)用情況。（方法：了解商家的銷售額，按銷售額的1015%計(jì)算）③ 優(yōu)勢(shì)。?同時(shí)，按照自己的部分資源可能衰減及外部環(huán)境未來變化的必然性不利趨勢(shì)，提出劣勢(shì)延展預(yù)測(cè)，并且設(shè)計(jì)彌補(bǔ)或避開不利因素的做法。 機(jī)遇。策劃時(shí)對(duì)威脅的存在必須認(rèn)真對(duì)待，不可以回避，要分析透徹，要制定針對(duì)性的預(yù)案。主功能是商業(yè)的類別屬性，如：購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂功能、住宿功能、就醫(yī)功能、商務(wù)功能等。②③商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際是爭(zhēng)奪消費(fèi)者與商家，爭(zhēng)取消費(fèi)者的喜愛之心，爭(zhēng)取商家的支持心。原則就是將他人做得好的方面認(rèn)真分析總結(jié)，有針對(duì)性地逐一策劃比他人更好的策略。商品定位完整規(guī)劃了項(xiàng)目所提供的商品（服務(wù)）形象，要做出準(zhǔn)確、精煉的文字綜合表述。 商家定位根據(jù)商家資源調(diào)查情況，提出本土、外地目標(biāo)商家，有時(shí)開發(fā)商也可能出資自己代理若干主力品牌。 理念定位理念定位內(nèi)容有多方面，關(guān)乎做好整個(gè)商業(yè)的各個(gè)方面，是核心。管理理念：為兌現(xiàn)經(jīng)營(yíng)理念服務(wù)的針對(duì)內(nèi)部員工及商家的與企業(yè)關(guān)系的思想和態(tài)度。⑧主要是檔次與風(fēng)格。建筑物周邊的形象。 租費(fèi)定位兩種考慮方法：競(jìng)爭(zhēng)性定位。（4） 定位創(chuàng)意如果把商業(yè)定位看作是品牌策劃，創(chuàng)意的思路就比較容易清晰地打開。 理念創(chuàng)意在前述定位基礎(chǔ)上，再行深入討論，尋找更為突顯自身特色的經(jīng)營(yíng)思想準(zhǔn)則，加以深化提煉，并用最有力的文字表述出來。 模式創(chuàng)意在前述定位基礎(chǔ)上，進(jìn)一步控究是否還有更先進(jìn)、實(shí)用的經(jīng)營(yíng)、管理模式，使經(jīng)營(yíng)、管理達(dá)到更高的水平。 租費(fèi)政策特色性的政策體系會(huì)給項(xiàng)目帶來獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。如果說這時(shí)候會(huì)感到一點(diǎn)難，正常情況下多是“舍”的問題。 定位的文字表達(dá)這個(gè)步驟是前邊完成的設(shè)計(jì)進(jìn)行文字描述，要求精辟準(zhǔn)確。③①開發(fā)商這一點(diǎn)弄清楚開發(fā)商的需求是策劃的起點(diǎn)，也是方向。很少有開發(fā)商對(duì)商業(yè)策劃完全內(nèi)行的情況，他們對(duì)策劃過程及報(bào)告看中的不是引用了多少理論，講了多少道理，他們期待從方案中看到結(jié)果。最好把策劃報(bào)告像寫科普讀物那樣去寫，而不是一篇學(xué)術(shù)報(bào)告。但是，開發(fā)商卻被錯(cuò)綜復(fù)雜的分析論證及大量不熟悉的術(shù)語弄的頭暈眼花，不知所云。開發(fā)商最想知道的，是他們現(xiàn)在應(yīng)該做什么，以后應(yīng)該做什么，結(jié)果會(huì)怎樣。 消費(fèi)者這一點(diǎn)消費(fèi)者即市場(chǎng)需求。策劃人只能代表自己或與自己有類似經(jīng)歷、狀況的人群，這不能成為策劃的依據(jù)，要做到真正了解市場(chǎng)才行，這是經(jīng)驗(yàn)策劃與科學(xué)策劃在實(shí)際工作中的一項(xiàng)重要區(qū)別。了解商家也要做扎實(shí)的調(diào)查分析，要通過科學(xué)的方法了解商家的心理，了解商家的真實(shí)需求，了解商家的思維方式及決策方式。3)記住，不要策劃一個(gè)需要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行教育才會(huì)令其接受的特色，而是去迎合。差異有兩方面：一是消費(fèi)層面不同，你做富人的生意，我做工薪階層的生意，你做常住人口的生意，我做旅游者的生意之類；二是個(gè)性不同。新世紀(jì)的個(gè)性是她為消費(fèi)者高度負(fù)責(zé)的思想，消費(fèi)者信賴。瑞典的宜家家居，國(guó)內(nèi)商業(yè)誰都難以模仿，港臺(tái)、乃至日本的商業(yè)也模仿不了，原因是宜家家居與眾不同的差異在每件商品的細(xì)微末節(jié)之上。 領(lǐng)先半步與遲人半步多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃都會(huì)伴隨一些創(chuàng)新，而把新東西推上市場(chǎng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，也有成本。如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)意識(shí)到，消費(fèi)需求也已表現(xiàn)出來，很多人已準(zhǔn)備行動(dòng)了，我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候首先將新東西推上市場(chǎng)，搶到了頭彩，搶到了先機(jī)，就是領(lǐng)先半步，這時(shí)候的風(fēng)險(xiǎn)及成本都最低，并且仍然確立了我們的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先地位。 集思廣益、反復(fù)推敲任何情況下，僅憑一個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和智慧都不足以做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)策劃。只要有人提出，這個(gè)人就在某個(gè)方面反映了某種現(xiàn)實(shí)，他的想法或是代表著開發(fā)商的某種顧慮，或是消費(fèi)者，或是置業(yè)者，或是商家。規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)的好辦法就是集思廣益，反復(fù)推敲，反復(fù)論征。 柱距④不要大門正對(duì)自動(dòng)扶梯⑦ 招牌位③ 預(yù)設(shè)臨時(shí)安裝部件3. 消防② 給、排水⑥ 墻面④ 鋪位③ 倉(cāng)庫⑦這里說的問題不包括執(zhí)行行為不正確，只講策劃案中可能存在的不足。在實(shí)踐中加深對(duì)事物的了解、認(rèn)識(shí)，在實(shí)踐中不斷完善、提高，是正確的哲學(xué)觀點(diǎn)。即便僥幸達(dá)到一定的招商率，可以認(rèn)作基本完成招商，物業(yè)價(jià)值肯定打折扣，留下更多后續(xù)問題。 審慎做好執(zhí)行中的完善在策劃執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)了問題，一定審視清楚問題的歸屬，看清楚是屬于執(zhí)行人員沒有理解好策劃而發(fā)生的執(zhí)行行為問題，還是策劃本身存在的遺漏或偏差。很多時(shí)候，確實(shí)有執(zhí)行當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了策劃時(shí)沒有認(rèn)識(shí)清楚的好點(diǎn)，局布的完善使整個(gè)策劃更為