【正文】 序的方式，也有用幾顆★表達?，F(xiàn)在我們要做的是，用數(shù)學模型方法，確定哪個業(yè)態(tài)可選性最高，哪個次之，哪個又次。 租金。假設A業(yè)態(tài)5%、B7%、C10%；a10%、b10%、c12%。假設：；； 租費比 ★數(shù)1/2★★2★3★4★5★④前景特別好5★、好4★、比較好3★；一般2★。 招商首年成功率（建筑面積出租率）ABC三種業(yè)態(tài)是整租，只要招商成功，出租率即達100%（5★）；小商家是零租，不可能百分之百招滿，預測a業(yè)態(tài)能達到85%（3★）；b90%（4★）；c80%（3★）2) 列表比較業(yè)態(tài)租金租金增長率租金費用比發(fā)展前景出租率綜合A1/2★2★1/2★5★5★2★半B★3★★4★5★3★C2★4★2★3★5★3★a3★4★3★5★3★3★半b4★4★4★4★4★4★c5★5★5★3★3★4★由上表見：只從價值考，先擇招租小商家比整租大商家價值高，并且，首選業(yè)態(tài)c，次選b，又次a。5.如：商場盡可能縱橫比接近1；辦公、醫(yī)院、酒店、學校等，進深以走廊在中間，兩側各一個開間，窗子對向室外。 要有足量的停車場，車道最好為進出雙向。立項后，必須在以下兩個選擇中決定一種：①現(xiàn)今國內(nèi)實力較強的開發(fā)商，對占地較大，位置優(yōu)勢顯見，土地及物業(yè)增值前景好的項目多選擇不賣，自己保留土地及物業(yè)所有權，好處是：①二看增值，經(jīng)過分析認為增值空間不是特別大，選擇銷售。選擇什么樣的方案賣房子不重要，重要的是銷售方案必須確保滿意的售出率。通常在兩種情況下選擇出租：一是房屋短期內(nèi)售出合理的比例難度大，這是不得已情勢下的選擇；二是可以輕而易舉完成出租，且租金較高，是舒服的選擇。出租策劃要注意的是，物業(yè)很大時，分成大塊整體出租，如果策劃不好，發(fā)生大面積租不出去，而租不出去的大塊部分改成小塊也租不出，就麻煩了。 自營在物業(yè)體量較大，20000㎡以上，樓層35層，立體結構，非常適合于做大型商業(yè)時考慮。 經(jīng)常有商業(yè)地產(chǎn)項目，需要自己的商業(yè)人才儲備。4)4.聯(lián)營是自營的變形，本質(zhì)也屬于自營。 自己不需要在商業(yè)管理方面投入較多精力。③八、 商業(yè)定位策劃商業(yè)定向策劃是研究哪種業(yè)態(tài)與項目最適配，商業(yè)定位策劃是研究如何做好這個業(yè)態(tài)。定位策劃的內(nèi)容主要有：消費人群；輻射區(qū)域；商品內(nèi)容及檔次；目標商家；競爭；租金價位；裝修檔次及形象；業(yè)績目標；社會形象等。②特殊性：①③⑤ 發(fā)展變化意識運作一個商業(yè)地產(chǎn)項目，通常需要一年，甚至兩年、三年時間，這段時間內(nèi)，外界情況會發(fā)生變化，有時幾乎是逆轉(zhuǎn)性的。3)但市場有與無、競爭強與弱永遠是相對的。 局部與全局的關系①某種業(yè)態(tài)在小市場中過剩，在大市場中不一定過剩。②包括互補關系、替代關系、交叉關系、不相干關系、業(yè)態(tài)之間的發(fā)展變化方向關系等。 項目與周邊市場的關系項目定位必須適應周邊市場環(huán)境，與周邊業(yè)態(tài)形成互補，是良好生存的前提。①九龍都、金源世紀廣場5)因為絕對不能等到策劃執(zhí)行結果出來了再論是非，失敗的后果責任誰也承擔不起，損失無法挽回。 經(jīng)驗的重要商業(yè)地產(chǎn)策劃中，經(jīng)驗顯得尤為重要。所以，要注意多研究前人失敗的案例。消費人群、輻射區(qū)域、商品檔次、招商對象、競爭對象、租金價位、業(yè)績目標、社會形象等都用這把尺子測量。 把握利益性原則一個項目成功，必須照顧好四方面利益：1) 開發(fā)商利益（物業(yè)長期繁榮、穩(wěn)定增長的收益）2) 入駐商家利益（理想的經(jīng)營業(yè)績、更多的發(fā)展空間）3) 消費者利益（方便、更多選擇與更多消費需求滿足）4) 社會利益（對周邊社會環(huán)境發(fā)展有增益作用）四方利益同時達到最佳化的策劃，才能確保項目成功，偏輕任何一方，都會給項目帶來無法預估的風險。 把握創(chuàng)新性原則每個新項目都是一個新課題，創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)策劃的突出特性。商業(yè)定位選擇專業(yè)化，需要規(guī)模化作前提。大家有否感覺到重慶商業(yè)形態(tài)陳舊、沉悶？創(chuàng)造新的經(jīng)營形式在重慶有很大空間，各行業(yè)都需要新東西，現(xiàn)在就看誰能先一步脫穎而出。一種新生事物出現(xiàn)，總需要被認知、理解、接受。 商業(yè)定位策劃基本流程圖②目標業(yè)態(tài)市場調(diào)查分析③ 基本商業(yè)定位④ 定位創(chuàng)意⑤ 定位設計目標業(yè)態(tài)分類市場調(diào)查目標業(yè)態(tài)競爭者調(diào)查競爭者定位消費者定位商品定位理念定位模式定位形象定位商家定位理念創(chuàng)意模式創(chuàng)意形象創(chuàng)意租費定位租費政策①物業(yè)品質(zhì)及商用價值分析地理位置價值深入分析物業(yè)規(guī)劃品質(zhì)分析商業(yè)操作能力分析各項創(chuàng)意可行化過程語言表達、價值提煉、招商說詞⑥ 定位描述市場調(diào)研，是為了發(fā)現(xiàn)問題與機會。各類商業(yè)所共有的三個基本要素：商品、環(huán)境、服務。由此，定位策劃的內(nèi)容及目標是兩件事：一、找出最大的消費市場；二、打造最大的滿足能力，享有最大的消費資源。（1） 物業(yè)品質(zhì)及商用價值分析① 物業(yè)規(guī)劃品質(zhì)分析。開發(fā)商組建的商業(yè)管理團隊創(chuàng)意能力、策劃能力、招商能力、管理能力、促銷推廣能力可以將項目運作的程度。調(diào)查方法以具體的競爭者為對象，調(diào)查分析的主要內(nèi)容：?包括占有的地域、消費者數(shù)量及比率、消費額及比率、商家數(shù)量及比率。 目標業(yè)態(tài)分類市場調(diào)查a) 商家深入調(diào)查? 經(jīng)營內(nèi)容及實力。 開店計劃及對物業(yè)的要求。 商品的種類情況，搞清本地市場現(xiàn)有商品種類、檔次、特色及外地市場可見而本地市場沒有的同類商品情況。 調(diào)查商品的經(jīng)營場所分布。 新商品及替代品。 租金費用調(diào)查租金，商家付給物業(yè)方的房租，包括經(jīng)營場地、倉庫、辦公等。 商家在各個經(jīng)營場所的實際支出租金及費用情況。（方法：了解商家的銷售額，按銷售額的1015%計算）③ 優(yōu)勢。?同時，按照自己的部分資源可能衰減及外部環(huán)境未來變化的必然性不利趨勢，提出劣勢延展預測，并且設計彌補或避開不利因素的做法。 機遇。策劃時對威脅的存在必須認真對待，不可以回避，要分析透徹，要制定針對性的預案。主功能是商業(yè)的類別屬性，如：購物功能、餐飲功能、娛樂功能、住宿功能、就醫(yī)功能、商務功能等。②③商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的商業(yè)競爭實際是爭奪消費者與商家，爭取消費者的喜愛之心，爭取商家的支持心。原則就是將他人做得好的方面認真分析總結，有針對性地逐一策劃比他人更好的策略。商品定位完整規(guī)劃了項目所提供的商品（服務）形象，要做出準確、精煉的文字綜合表述。 商家定位根據(jù)商家資源調(diào)查情況，提出本土、外地目標商家，有時開發(fā)商也可能出資自己代理若干主力品牌。 理念定位理念定位內(nèi)容有多方面，關乎做好整個商業(yè)的各個方面，是核心。管理理念：為兌現(xiàn)經(jīng)營理念服務的針對內(nèi)部員工及商家的與企業(yè)關系的思想和態(tài)度。⑧主要是檔次與風格。建筑物周邊的形象。 租費定位兩種考慮方法：競爭性定位。（4） 定位創(chuàng)意如果把商業(yè)定位看作是品牌策劃，創(chuàng)意的思路就比較容易清晰地打開。 理念創(chuàng)意在前述定位基礎上，再行深入討論，尋找更為突顯自身特色的經(jīng)營思想準則，加以深化提煉，并用最有力的文字表述出來。 模式創(chuàng)意在前述定位基礎上，進一步控究是否還有更先進、實用的經(jīng)營、管理模式，使經(jīng)營、管理達到更高的水平。 租費政策特色性的政策體系會給項目帶來獨特的競爭力。如果說這時候會感到一點難，正常情況下多是“舍”的問題。 定位的文字表達這個步驟是前邊完成的設計進行文字描述，要求精辟準確。③①開發(fā)商這一點弄清楚開發(fā)商的需求是策劃的起點，也是方向。很少有開發(fā)商對商業(yè)策劃完全內(nèi)行的情況，他們對策劃過程及報告看中的不是引用了多少理論，講了多少道理，他們期待從方案中看到結果。最好把策劃報告像寫科普讀物那樣去寫，而不是一篇學術報告。但是，開發(fā)商卻被錯綜復雜的分析論證及大量不熟悉的術語弄的頭暈眼花，不知所云。開發(fā)商最想知道的，是他們現(xiàn)在應該做什么，以后應該做什么，結果會怎樣。 消費者這一點消費者即市場需求。策劃人只能代表自己或與自己有類似經(jīng)歷、狀況的人群，這不能成為策劃的依據(jù)，要做到真正了解市場才行，這是經(jīng)驗策劃與科學策劃在實際工作中的一項重要區(qū)別。了解商家也要做扎實的調(diào)查分析，要通過科學的方法了解商家的心理，了解商家的真實需求，了解商家的思維方式及決策方式。3)記住，不要策劃一個需要對消費者進行教育才會令其接受的特色，而是去迎合。差異有兩方面：一是消費層面不同，你做富人的生意，我做工薪階層的生意，你做常住人口的生意，我做旅游者的生意之類；二是個性不同。新世紀的個性是她為消費者高度負責的思想，消費者信賴。瑞典的宜家家居，國內(nèi)商業(yè)誰都難以模仿，港臺、乃至日本的商業(yè)也模仿不了，原因是宜家家居與眾不同的差異在每件商品的細微末節(jié)之上。 領先半步與遲人半步多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃都會伴隨一些創(chuàng)新，而把新東西推上市場是有風險的，也有成本。如果競爭對手已經(jīng)意識到，消費需求也已表現(xiàn)出來，很多人已準備行動了，我們在這個時候首先將新東西推上市場，搶到了頭彩，搶到了先機，就是領先半步，這時候的風險及成本都最低，并且仍然確立了我們的競爭領先地位。 集思廣益、反復推敲任何情況下，僅憑一個人的經(jīng)驗和智慧都不足以做好一個商業(yè)地產(chǎn)策劃。只要有人提出，這個人就在某個方面反映了某種現(xiàn)實，他的想法或是代表著開發(fā)商的某種顧慮，或是消費者，或是置業(yè)者，或是商家。規(guī)避或減少風險的好辦法就是集思廣益，反復推敲，反復論征。 柱距④不要大門正對自動扶梯⑦ 招牌位③ 預設臨時安裝部件3. 消防② 給、排水⑥ 墻面④ 鋪位③ 倉庫⑦這里說的問題不包括執(zhí)行行為不正確，只講策劃案中可能存在的不足。在實踐中加深對事物的了解、認識，在實踐中不斷完善、提高，是正確的哲學觀點。即便僥幸達到一定的招商率，可以認作基本完成招商，物業(yè)價值肯定打折扣，留下更多后續(xù)問題。 審慎做好執(zhí)行中的完善在策劃執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)了問題，一定審視清楚問題的歸屬，看清楚是屬于執(zhí)行人員沒有理解好策劃而發(fā)生的執(zhí)行行為問題，還是策劃本身存在的遺漏或偏差。很多時候，確實有執(zhí)行當中發(fā)現(xiàn)了策劃時沒有認識清楚的好點，局布的完善使整個策劃更為