【正文】 心地產(chǎn)項(xiàng)目和主流地產(chǎn)投資，拉動(dòng)城市化速度和水準(zhǔn)，催生城市功能的完善和結(jié)構(gòu)優(yōu)化； ? 城市人居文化再造計(jì)劃：緊扣中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，全面提升人們的生活品質(zhì)和城市形象。五星酒店作為商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，通過(guò)自持物業(yè)，委托經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合重要部分。商業(yè)地產(chǎn)由商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)部分組成，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)走過(guò)了為了地產(chǎn)而商業(yè)階段，當(dāng)前萬(wàn)達(dá)真正核心在于商業(yè)。土地獲取方面仍然是與地方政府以招商形式，再通過(guò)“招拍掛”形式拿地，其樓面價(jià)格對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售產(chǎn)品價(jià)格明顯偏低。 在客群定位方面，萬(wàn)達(dá)偏時(shí)尚、年輕化，另外一個(gè)是家庭消費(fèi)。 案例剖析：上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址策略 五角場(chǎng)為上海東北區(qū)未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)部位，定位是上海城市副中心。 萬(wàn)達(dá)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 （ 1） 練就鷹眼 思想決定高度 萬(wàn)達(dá)的眼光：萬(wàn)達(dá)到任何一個(gè)城市，并不只看表面現(xiàn)象，但要形成一個(gè)科學(xué)的選址評(píng)估體系。ⅲ、組織規(guī)模：組織規(guī)模越大，管理難度越大。商務(wù)部 1∕ 3 的工作量在于集團(tuán)內(nèi)部協(xié)調(diào)工作，確保每一個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴入駐前符合需求。第一階 段：在總公司下面成立了住宅管理公司和商業(yè)管理部，業(yè)務(wù)重合和管理層級(jí)太多。規(guī)劃院邊寫(xiě)教材邊組織培訓(xùn)。規(guī)劃院完成了《萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)準(zhǔn) 則》《規(guī)劃業(yè)務(wù)操作手冊(cè)》 240 萬(wàn)字教材稿。 鐵血軍事管理之頑強(qiáng)作風(fēng)是打勝仗的基礎(chǔ) 萬(wàn)達(dá)在管理過(guò)程中“帶隊(duì)伍”主要是指帶作風(fēng)。再次，萬(wàn) 達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)和成本控制實(shí)行垂直管理，資金由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配。企業(yè)失敗的決定性因素也絕達(dá)多數(shù)是因?yàn)閳?zhí)行力不力。另外， 18個(gè)月開(kāi)業(yè)與中國(guó)政治環(huán)境存在緊密聯(lián)系，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)不僅是項(xiàng)目，也是一項(xiàng) 政績(jī)工程。高度執(zhí)行力的秘笈在于倡導(dǎo)了“一切服從命令聽(tīng)指揮”的文化。為搶工期、按時(shí)開(kāi)業(yè)提供條件。 （ 2） 18 個(gè)月開(kāi)業(yè) 萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力秘笈 萬(wàn)達(dá)所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，從拿地道開(kāi)業(yè)有 18 個(gè)月時(shí)間。企業(yè)家應(yīng)該向軍事學(xué)管理。 （ 1）“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式 —— 完成銷(xiāo)售指標(biāo)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的生命線，抓好銷(xiāo)售回款；重視工程付款（保證工程進(jìn)度）；科學(xué)安排現(xiàn)金流；提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。此外，萬(wàn)達(dá)還善于用商業(yè)地產(chǎn)作為杠桿向政府拿地，拿地價(jià)格比純住宅低，成本往銷(xiāo)售物業(yè)上攤。 三、萬(wàn)達(dá)的投融資戰(zhàn)略 （ 1）以品牌效應(yīng)取得政府和銀行資源 （ 2）銀行資金 （ 3）大力開(kāi)展資產(chǎn)抵押貸款和租約抵押貸款 500 強(qiáng)的房東 （ 1）訂單模式 —— 按客戶要求設(shè)計(jì)、建造，絕不浪費(fèi)。在施工圖完成前必須簽完一個(gè)超市、一個(gè)餐飲的業(yè)態(tài)合同。選址也從核心商圈演變成城市副中心、新區(qū)的中心，規(guī)格也從不超過(guò) 10 萬(wàn)平米擴(kuò)大到 50 到 100 萬(wàn)平米。萬(wàn)達(dá)深刻認(rèn)識(shí)到“商鋪再也不要亂賣(mài)了。 （ 2）調(diào)整 自第二代產(chǎn)品起，萬(wàn)達(dá)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將“只租不售” 、降低主力店比率（由 85%調(diào)整為 70%） 作為運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)基本原則 。 面積達(dá)到 1015 萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)有百貨、超市、影院。 （ 3） 第一代產(chǎn)品劣勢(shì) 但萬(wàn)達(dá)“訂單模式”初期 遭遇局限 —— 通過(guò)將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙?lái)影響力，而將成本壓力過(guò)大地轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)鋪面的小商戶，導(dǎo)致小商戶經(jīng)營(yíng)壓力 大。萬(wàn)達(dá)成立二十年來(lái)，始終堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的宗旨。王健林性格特點(diǎn)： 勤奮、勇于開(kāi)拓、敢于創(chuàng)新、個(gè)人英雄主義、自控能力和控制力，高調(diào)處事。一方面借重傳統(tǒng)媒體渠道的 投放，同時(shí)也利用營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的細(xì)節(jié)。 （ 3） 強(qiáng)力營(yíng)銷(xiāo) 萬(wàn)達(dá)通過(guò)占據(jù)核心商圈的項(xiàng)目圍板上震撼人心的廣告牌，當(dāng)?shù)孛襟w富有沖擊力的廣告語(yǔ)，鋪天蓋地的廣告，做足了賣(mài)點(diǎn)，賺足了眼球，也極大促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。萬(wàn)達(dá)自主品牌已經(jīng)成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中最中 堅(jiān)的后盾，保證了其經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和持久性 。 3. 品牌產(chǎn)生價(jià)值 （ 1） 品牌內(nèi)涵 萬(wàn)達(dá)自投身商業(yè)地產(chǎn)伊 始即與國(guó)際零售巨頭沃爾瑪、百勝等結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，形成萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。自 2002 年開(kāi)始由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌。萬(wàn)達(dá)通過(guò)這些付出使足球獲得巨大成功的同時(shí)，令萬(wàn)達(dá) 成為了大連市的名片 ；在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)打基礎(chǔ)的這些年，獲得了很多“地王級(jí)”的開(kāi)發(fā)用地；從一個(gè)知名度不高的地方性企業(yè)于 1998年成為全國(guó)知名度排名第五的企業(yè)品牌?? （ 3） 見(jiàn)好就收 商業(yè)的原則是：如果有利益要不惜忍辱負(fù)重， 如果認(rèn)為沒(méi)有利益或性價(jià)比太為懸殊，則必須堅(jiān)決放棄。這股力量支撐我百折不撓，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域硬生生闖出一片大天地。 我的幸福觀很簡(jiǎn)單，其中一條就是讓跟著我的兄弟們有飯吃，有錢(qián)賺。 萬(wàn)達(dá)的商鋪格局是主力店加散戶的模式。 萬(wàn)達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功 。（ 4）主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，及時(shí)掌握業(yè)態(tài)特點(diǎn)； 物業(yè)管理需要懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人； 做住宅開(kāi)發(fā)是小學(xué)，做寫(xiě)字樓、酒店等是中學(xué)，做購(gòu)物中心是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，需要 23 年的培育期。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后，要把開(kāi)發(fā)商的思維顛倒一下 ； 做好商業(yè)定位：（ 1）定地址 了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。與足球聯(lián)姻創(chuàng)經(jīng)典玩法，實(shí)現(xiàn)企業(yè)知名度提升 。 作為我們智富集團(tuán)，我們把萬(wàn)達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，我們首要學(xué)習(xí)的就是它 的 不折不扣的執(zhí)行力，充分理解企業(yè)戰(zhàn)略和目標(biāo)，并高效務(wù)實(shí)的堅(jiān)決進(jìn)行貫徹下去！ 本次萬(wàn)達(dá)研究作為我們智富人內(nèi)部學(xué)習(xí)資料使用！ 進(jìn) 行標(biāo)桿企業(yè)研究，充份挖掘萬(wàn)達(dá)成功的因素，進(jìn)行比較找出差距，進(jìn)行學(xué)習(xí)和彌補(bǔ)不足之處！ 萬(wàn)達(dá)發(fā)展歷程 王健林個(gè)人特征 王健林， 1954 年 10 月出生于四川省，高級(jí)工程師。 商 業(yè) 地 產(chǎn) 學(xué) 萬(wàn) 達(dá) 一、 前言 二、 萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程 三、 萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)板與短板 四、 王健林個(gè)人特征 五、 商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá) 萬(wàn)達(dá)的品牌發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的投融資戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化戰(zhàn)略 如何成為萬(wàn)達(dá) 六、 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 七、 萬(wàn)達(dá)成功關(guān)鍵因素分析 八、 與萬(wàn)達(dá)對(duì)比，智富人該學(xué)習(xí)什么 前言 在中國(guó)有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商不少，有想法的開(kāi)發(fā)商不少，但是真正具有良好的執(zhí)行力的開(kāi)發(fā)商卻很少！ 一個(gè)再好的發(fā)展戰(zhàn)略，都是要靠執(zhí)行團(tuán)隊(duì)去實(shí)現(xiàn)的， 不僅是行動(dòng)上的執(zhí)行， 而且是在思想上貫徹執(zhí)行。按照萬(wàn)達(dá)軍隊(duì)速度，從項(xiàng)目拿地到開(kāi)業(yè)只要 18 個(gè)月時(shí)間。 農(nóng)村走出來(lái)，革命軍隊(duì)中成長(zhǎng) ， 看準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)新戰(zhàn)場(chǎng)，借錢(qián)、 老城 改造掘首金。 個(gè)人 主要觀點(diǎn)： 做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金 最重要； 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，需要既懂商 業(yè)又懂地產(chǎn)再懂金融投資的綜合型人才，人才選育用留是成功的關(guān)鍵因素之一； 購(gòu)物中心只租不售，把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，做“大房東”； 做購(gòu)物中心，非常重要的是做對(duì)程序。（ 2）視覺(jué)通透 （ 3）交通 體系 卸貨區(qū)要盡量安排在地下。最高層次競(jìng)爭(zhēng)就是文化競(jìng)爭(zhēng)，它已經(jīng)脫離了產(chǎn)品類(lèi)型、品牌類(lèi)型，是深入人心的一種東西。沒(méi)有 REITS 的支持，就不可能有商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。萬(wàn)達(dá)將住宅出售獲得的現(xiàn)金流中的部分用來(lái)支持商業(yè)物業(yè)的持有，部分現(xiàn)金流用來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地資產(chǎn)，以支持?jǐn)U張，這種模式叫現(xiàn)金流滾動(dòng)資產(chǎn)。我最被人稱道的是不折不扣的執(zhí)行力。 （ 2） 一舉成名天下知 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)六年間每年向俱樂(lè)部投入五千萬(wàn)元為大連奪回了四個(gè)冠軍。 （ 4） 打造品牌 萬(wàn)達(dá)在擴(kuò)張成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型 企業(yè)集團(tuán)，成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)， 也著力建設(shè)擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的連鎖商業(yè)管理公司，打造自主品牌（萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星 KTV、大玩家游戲機(jī)中心），形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 定位與轉(zhuǎn)型 萬(wàn)達(dá) 對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)確預(yù)判，斷定住宅地產(chǎn)始終不是 長(zhǎng)久之計(jì)，而 看準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)的美好前景 。同時(shí)，在公司戰(zhàn)略上，萬(wàn)達(dá)