四川成都置信三環(huán)華陽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 是真正意義上的成功人士，“有錢”而且“有閑”，現(xiàn)有住宅已能滿足居住的一般舒適要求，對郊區(qū)住宅的需求為真正意義的山水別墅，要求 項(xiàng)目地塊占有的自然環(huán)境資源具有極強(qiáng)的唯一性。但近期戛納印象（ 10 萬平方米商業(yè)項(xiàng)目）、荷蘭水街商業(yè)項(xiàng)目、華陽電廠等啟動以及交通線路的增多，華陽將更快融入城市 第一居 所的居住圈層 。本案多層洋房區(qū)的 4＋ 1 花園洋房以高性價(jià)比產(chǎn)品、優(yōu)良的社區(qū)服務(wù)、良好的社區(qū)鄰里氛圍實(shí)現(xiàn)對這部分客群的吸引。 ? 愿意以犧牲一定的經(jīng)濟(jì)成本為代價(jià)，換取近郊良好的居住環(huán)境和居住品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)品的社區(qū)規(guī)劃和園林景觀設(shè)計(jì)。 ? 愿意以犧牲一定的時(shí)間成本為代價(jià)，換取近郊良好的居住環(huán)境和高性價(jià)比住宅產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)住宅面積舒適性和園林景觀。 我們認(rèn)為項(xiàng)目定位應(yīng)走居住高品質(zhì)，價(jià)位 偏 高端樓盤路線，而項(xiàng)目的核心競爭力應(yīng)體現(xiàn)于項(xiàng)目建筑產(chǎn)品、環(huán)境、居住文化內(nèi)涵和營銷的差異化上，在形象與概念的塑造上應(yīng)具有獨(dú)特性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目不僅具備最佳的居住生活環(huán)境，同時(shí)更要賦予其價(jià)值增值空間（針對中長期投資客群）。 —— 產(chǎn)品的創(chuàng)新性、過渡性和模糊性。 —— 產(chǎn)品性價(jià)比相對較高，可創(chuàng)新空間較大。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)：（可適當(dāng)借鑒萬科－彩域） —— 大開窗、多向開窗、較大面積觀景陽臺實(shí)現(xiàn)了外部自然景觀 與人 無障礙 的 交流和接觸。 —— 適合愿意以犧牲一定的時(shí)間成本為代價(jià)，換取近郊良好的居住環(huán)境和高性價(jià)比住宅產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)住宅面積舒適性和園林景觀的城區(qū)一次置業(yè)者以及看好華陽地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客群。 ? 目前市場供給的產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)是花園洋房戶型類別設(shè)置的重要依據(jù)。 ? 花園洋房戶型設(shè)置建議 戶型結(jié)構(gòu)：以 32 422 為主，以 433 為輔。面積在 140~190 平方米之間的聯(lián)排別墅主要以第二居所形式而存在 ，多在度假區(qū)；聯(lián)排別墅的主力戶型結(jié)構(gòu)是四居室和六居室兩種，對應(yīng)的面積比較分散，特別是四居室的面積跨 度較大。其次就是開發(fā)策略和時(shí)機(jī)的把控。已開發(fā)的一期 占地 140 畝 ， 一期產(chǎn)品形態(tài)較多，包括多層花園洋房、疊加別墅及電梯公寓。而 寬景電梯多層（暫定）市場接受度和成熟度還有待培育 。 。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 ? 類別墅區(qū)：以川西民居風(fēng)格、私密性院落，給人以懷舊、清幽、尊貴、榮耀之感。以上個(gè)案以花園 洋房類高密度產(chǎn)品啟動大盤，再在后期啟動聯(lián)排等亞別墅產(chǎn)品，以吸引人氣，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，也符合大盤低開高走的開發(fā)模式。一期多層輔以部分5+1 形式的花園洋房；二期 5+1 形式的花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、及少量的多層公寓；三期主要以 4+1 形式的花園洋房為主，配以一棟電梯公寓、部分多層公寓；四期以花園洋房、小高層電梯公寓、小戶型為主。 ? 建議 寬景電梯多層 戶型設(shè)置 90 ㎡－ 150 ㎡，實(shí)用性三居室為主 建筑形態(tài) 主力戶型 設(shè)計(jì)戶型種類 面積區(qū)間（平方米） 聯(lián)排別墅 四居室 2 種，含： 434， 443 160~260 六居室 2 種，含： 622， 633 240~300 項(xiàng)目開發(fā)策略建議 房地產(chǎn)大盤開發(fā)（本項(xiàng)目已經(jīng)基本具備大盤開發(fā)特征）最重要的一點(diǎn)是品牌的塑造，由于大盤的規(guī)模大，銷售周期長，產(chǎn)品形態(tài)比較豐富，這就要求有品牌的支撐。 亞別墅（如聯(lián)排別墅） ? 亞別墅 （如聯(lián)排別墅） 定位于準(zhǔn)高端客群和中高端客群的第二居所，決定了戶型設(shè)計(jì)以追求舒適和大氣為目的。 ? 消費(fèi)者需求意向亦是本案戶型類別設(shè)置的重要參考依據(jù)。在規(guī)劃布局上應(yīng)考慮產(chǎn)品分區(qū)問題，避免出現(xiàn)不同客戶群體的相互干擾 ? 但本次研究過程中的結(jié)論并不支持產(chǎn)品定位中過多體量的亞別墅（如聯(lián)排別墅），應(yīng)以花園洋房為主，一是消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)果， 不論是從居 住，還是投資的角度，被訪者對花園洋房的選擇率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于聯(lián)排別墅，二是從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和銷售周期上看，花園洋房可以獲得更多的現(xiàn)金流和更大的開發(fā)利潤，更能實(shí)現(xiàn)雙方的經(jīng)濟(jì)利益，三是定位于花園洋房，可以吸引更多的人氣，為后續(xù)開發(fā)積蓄力量。 —— 以產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)和優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品相對較高性價(jià)比。 ? 寬景電梯多層組團(tuán)（暫定） ? 產(chǎn)品形態(tài)：通過 產(chǎn)品創(chuàng)新提升產(chǎn)品品質(zhì) ，形成較高性價(jià)比的多層住宅，如 6 躍 7 寬景電梯多層。 ? 通常指標(biāo)：容積率小于 ，通常在 ~ 左右。 低 密度區(qū)產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品形態(tài)：亞別墅類如聯(lián)排別墅、疊拼別墅 ? 通常指標(biāo)： —— 聯(lián)排別墅容積率 左右，面積介于 160~220 ㎡。 新政下房地產(chǎn)中長期投資客群有可能成為本案的目標(biāo)客戶群體 ? 對華陽區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、置信品牌影響力的高度認(rèn)同是投資客群對本案投資的重要依據(jù)； ? 項(xiàng)目的地段位置、開發(fā)規(guī)模和分期開發(fā)策略、置信在此類項(xiàng)目的專業(yè)運(yùn)作水平擴(kuò)展了項(xiàng)目的增值空間，確保了投資客群對本案投資的信心。 本案類多層洋房區(qū)主力目標(biāo)客戶群體描述 ? 中低端 客群或者部分中高端客群 ? 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不夠；喜歡城南－華陽板塊的居住氛圍或工作在城南的白領(lǐng)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)成本大于時(shí)間成本；有車一族或近期有購車意愿。 ? 兩類消費(fèi)群體都傾向于較低建筑密度的需求特征，以高品質(zhì)，適當(dāng)價(jià)位為主要購房決策依據(jù)的需求特征，符合華陽切入成都中高端主流消費(fèi)市場的發(fā)展方向。 ? 中低端客群對郊區(qū)住宅的選擇是源于郊區(qū)住宅的價(jià)格吸引力和郊區(qū)環(huán)境吸引力，本案多層洋房區(qū)的 6 躍 7 多層以創(chuàng)新高價(jià)值居住產(chǎn)品（如寬景電梯多層住宅）切入成都主流消費(fèi)市場是可能的。此外本案也不具備發(fā)展獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的條件。 ? 決策重點(diǎn)： —— 以相同總價(jià)為前提，郊區(qū)置業(yè)對自然環(huán)境、面積、形態(tài)需求的滿足。 —— 以相同總價(jià)為前提，郊區(qū)置業(yè)對面積、形態(tài)、環(huán)境需求的滿足。 中高端客群 ? 產(chǎn)品傾向：較高品質(zhì)及性價(jià)比的低層住宅，如 4~5F 的花園洋房、疊拼別墅產(chǎn)品。 第 四 章 項(xiàng)目開發(fā)定位建議 準(zhǔn)高端客群 ? 產(chǎn)品傾向：近郊獨(dú)棟別墅，類別墅如聯(lián)排。 ? 動機(jī)取向：二次以上置業(yè)，養(yǎng)生休閑。從國家房產(chǎn)新政的頒發(fā)與自新政頒發(fā)以來成都市場初步反映來看，投機(jī)需求以明顯被壓抑，自住需求比例顯著提高。其中，城南近郊（華陽）房產(chǎn)的增值潛力認(rèn)同度最高，其比例為 %。其中30013600 元 /㎡的價(jià)格占 41％。而由于此次被訪者年齡多在 2535 歲之間，家庭結(jié)構(gòu)無子女的居多，因此對幼兒園的需求較高。 ? 玻璃顏色的喜好以白玻為主，比例占七成以上。 ? 對本案感興趣的建筑形態(tài)：選擇花園洋房的比例最高 ? 以投資 /出租為主要置業(yè)目的的被訪者多數(shù)認(rèn)為
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1