縱論商業(yè)地產(chǎn)(doc14)-商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 多家經(jīng)營(yíng)四川小吃的品牌餐飲商家，有了租用店鋪的商家之后，再進(jìn)行商鋪的市場(chǎng)銷售。當(dāng) 配套的大型超市普爾斯瑪特進(jìn)去之后，商業(yè)環(huán)境被營(yíng)造出來，我們才進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)銷售，售價(jià)就翻了一番，提高到１２，０００元。 置信資產(chǎn)管理公司進(jìn)行的是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，已開始與號(hào)稱上海房地產(chǎn)三劍客之一的一個(gè)開發(fā)公司合作，接手其位于南京路口、總投資達(dá)２２億元的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。香港大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)博士、四川師范大學(xué)環(huán)資學(xué)院副院長(zhǎng)鄒高祿如是說。同一個(gè)城市的不同區(qū)位，具有不同的級(jí)差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。 裝修：裝修造價(jià)越來越高，成為商業(yè)物業(yè)的重要組成部份。 “運(yùn)用之妙，存乎一心”。商業(yè)地產(chǎn)有４個(gè)權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。 商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。 選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題：一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。四、投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營(yíng)管理的錢一起賺，是賺最大化利潤(rùn)，還是賺平均利潤(rùn)，是賺短期利潤(rùn)還是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。商業(yè)地產(chǎn)除要看是否 有投資者把物業(yè)買走以外，更重要的是看他的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理怎么樣。如果今天開發(fā)商賺了大筆錢走了，明天投資者一個(gè)接一個(gè)地“死”掉了。僅就成都而言，成功和失敗的正反案例就有很多，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真反思。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是由專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理公司來包裝，來經(jīng)營(yíng)管理，以形成品牌效應(yīng)。第一個(gè)是開發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤(rùn)最大化，但不能把利潤(rùn)空間都占完了，不給第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)留下利潤(rùn)空間，第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)沒有利潤(rùn)空間，經(jīng)營(yíng)管理不成功，往往會(huì)對(duì)開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。商業(yè)地產(chǎn)不能單純以是否賣出去論成敗、論英雄。這不利于城市商業(yè)的良性發(fā)展，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。 鄒玉珊直言不諱地說，我不同意“搞地產(chǎn)賣完就是硬道理”的說法。二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。作為開發(fā)商最關(guān)心的是如何賺取開發(fā)投資利潤(rùn)；而兼有住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，則是把獲取利潤(rùn)的重點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)上。 選擇最佳贏利模式 置信商 業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理唐名璉認(rèn)為：如何選擇
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