盛世長江商業(yè)地產(chǎn)項目方案新鴻泰地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 作過程中處于不敗之地。 四、武漢市場環(huán)境 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟強勢開局，武漢大城經(jīng)濟崛起，無論是中心城區(qū) “向心力 ”作用進一步加強 ，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野 ， 武漢市場除了具備上述全國的市場特點外，還有其自身的獨特的特點： 市場供應(yīng)量過剩 2020 年資本市場帶動房地產(chǎn)企業(yè)超速增長， 2020 年武漢市場整體供應(yīng)量過大，市場消化過大的供應(yīng)量需要一段較長的時間 ， 08 全市可售商品房突破 12 萬套 。 投資趨勢弱化 五、陽邏房地產(chǎn)市場環(huán)境 陽邏區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量上升，相應(yīng)成交量下滑 。 距離問題 由于項目區(qū)域 特點，以及區(qū)域的發(fā)展速度與狀況， “距離問題 ”始終伴隨項目全程，物理距離是我們無法改變的現(xiàn)實，我們只有盡可能縮短客戶對于項目的心理距離才能從基礎(chǔ)層面解決銷售的問題。 良好的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 ，戶型在本區(qū)域內(nèi)屬熱銷 戶型 。 交房時間 晚 。 營銷團隊的管理及執(zhí)行力 不夠 。 優(yōu)異的產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計 。在營銷環(huán)節(jié)我們需要擴大項目優(yōu)勢，樹立項目自身的品牌號召力，采用豐富且精準的營銷手段組合沖擊市場，同時規(guī)避市場風(fēng)險。 ，兒女教育及置業(yè)的保值。 陸續(xù)入駐陽邏的企業(yè)員工 ，其中高管人員具有剛性的購房需求； ，會考慮企業(yè)團購。 棚戶改造區(qū)的中高收入者 ，目前青山的經(jīng)濟 適 用 房不能滿足其居住要求 。 向往良好的居住環(huán)境及品質(zhì)。 房產(chǎn)投資客 多次置業(yè)，看好陽邏的未來交通前景及升值前景； 認可陽邏，具有敏銳的投資眼光。 三 、 08 年營銷策略核心 通過對營銷目標的理解，對市場趨勢及現(xiàn)實情況的判斷 ， 我們認為 營銷思想的核心應(yīng)是 “ 采用靈活的價格杠桿來撬動低迷的市場 ， 以良好的產(chǎn)品品質(zhì)與工程形象贏得客戶 ”。 需海量到訪客戶 面臨銷售周期短、區(qū)域距中心城區(qū)偏遠的現(xiàn)實，按照成交客戶、意向客戶、來訪客戶 1:3:10 的常規(guī)比率，要完成 目標 所需的客戶到訪量是極其巨大的。 市區(qū)外展 特殊行業(yè)聯(lián)合營銷 （陽邏、新洲各大銀行、政府、 協(xié)會 舉行產(chǎn)品說明酒會或文化沙龍，一來可以促銷，二是可以積累客戶資源及行業(yè)關(guān)系。圓夢城開盤均價 2700 元 /㎡ ，是本項目較大的 競爭對手 ， 結(jié)合 項目 區(qū)位及產(chǎn)品現(xiàn)狀 ， 建議 均價 在 2600元 /㎡ 五、 促銷策略 這里的促銷完全是除開傳統(tǒng)推廣、活動等促銷之外的，與經(jīng)濟利益掛鉤非常緊密的促銷計劃。其中延期付款、返契稅是貫穿全程的促 銷，其余是分階段促銷措施 六、推廣策略 思路： 高舉 密打 高舉 ：舉高 項目 品質(zhì)形象，透過全新的 產(chǎn)品定位 ， 深度挖掘項目核心價值， 極具深度和聯(lián)想空間的廣告形象設(shè)計推廣高品質(zhì)形象。圓夢城開盤情況 首次開盤： 推出棟號 房源統(tǒng)計 總計 戶型 面積（㎡） 數(shù)量 面 積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 517 棟 2 2 89 136 12104 512 58956 3 2 118 136 16048 3 2 123 228 28044 復(fù)式 230 12 2760 別墅 別墅 288 40 11520 40 11520 總計 552 70476 首期推盤銷售金額預(yù)算： 普通住宅： 58956 ㎡ 2700 元 /㎡＝ 159181200 元 別 墅： 11520 ㎡ 4800 元 /㎡＝ 55296000 元 總 計： 214477200 元 說明： 別墅暫不推，均價為 2700 元 /㎡ ，實際成交均價為 25002600 元 /㎡ ，團購價為 2400 元 /㎡ （客戶主要集中在新洲一中教師、陽邏水電廠職工、武鋼職工、政府機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)） 開盤成交量：約 45 套左右 客戶來訪量：約 200 人左右， 客戶類型：主要以陽邏、新洲、青山、二七為主 成交主力戶型 ： 87 ㎡ 兩房、 114 ㎡ 兩房、 123 ㎡ 三房 。 與價格策略、營銷活動、現(xiàn)場體驗緊密結(jié)合，以產(chǎn)品賣點推廣為主，重點釋放實效信息。有利于打破銷售僵局，加快銷售速度。 ? 產(chǎn)品 按區(qū)位分為高、中、低三檔配合銷售階段適時投放。 第 五 部分 營銷策略的制定與 分解 通過上述對市場狀況發(fā)展的分析以及項目自身的剖析， 項目 面臨的 市場 營銷環(huán)境 不好 ， 區(qū)域市場發(fā)展短期仍處于冷淡階段 ， 項目啟動壓力大 ， 面對本年度的營銷 目標，在當(dāng)今的市場 環(huán)境 下 ， 任務(wù)極其艱巨，因此 唯有突破價格瓶頸，采取 “實現(xiàn) 快速銷售、快速回款的 快 速現(xiàn)金流 ” 操盤手法，才能支持本年度的營銷目標。 四、 今 年營銷工作難點及解決策略 銷售周期短 項目 08 年僅有 2 個月 銷售周期，其中進入 12 月 份 以后，市場隨之也進入到了全年最為冷淡的階段，最佳的銷售周期 已過。 一、 08 年項目營銷目標 根據(jù)市場發(fā)展狀況 分析 ， 2020 年下半 年，武漢 房地產(chǎn)市場 將 持續(xù)萎靡， 在此市場狀況下， 項目今 年底回款 1000 萬，剩下 2 個 月 時間，時間短 、壓力大， 營銷策略上必須 出奇守正，在市場上獲取具備高度競爭階段性價格優(yōu)勢， 從而獲取較高的成交量，支持項目在今年的市場狀況下
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