【正文】 片區(qū)作為車城的西大門，穿境而過的 316 國道，使該區(qū)域的交通條件十分便利。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張，同時也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產開發(fā)新熱點， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進的態(tài)勢。 二是主城區(qū)內一些高檔樓盤的大量推出整體上抬高了全市的均價，如錦繡華庭、武當國際園及金地廣場等。其中住宅 萬平方米，同比增長 %，占全部商品房施 工面積的 %。房地產開發(fā)企業(yè)由 1993 年前中房集團 A 市 公司一家發(fā)展到 2020 年的 200 多家。具有資質等級的建筑企業(yè) 121 家，實現(xiàn)利潤 億元，上繳稅金 億元。計劃新增 灌溉耕地 4 萬公頃，改造中低產田 8 萬公頃。 十堰市房地產開發(fā)投資1 . 1 0 0 . 7 3 0 . 9 5 0 . 7 5 0 . 6 53 . 6 86 . 2 79 . 4 71 1 . 7 52 1 . 0 02 5 . 2 0y = 0 . 4 1 x2 2 . 5 8 3 3 x + 4 . 0 5 3 3R2 = 0 . 9 8 5 70510152025301996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020房地產開發(fā)投資（億元） 趨勢線 圖： A 市 歷年房地產開發(fā) 投資總額 （數(shù)據來源：統(tǒng)計公報） ? 2020~2020 年房地產投資急劇增加 ? 宏觀調控， 2020 年房地產開發(fā)投資增幅理性回落，與國民經濟發(fā)展相協(xié)調 進入 2020 年以來， A 市 土地開發(fā)投資開始減少，同時在國家宏觀調控房產新政的指導下，房地產市場運行進入了合理調整期，主要表現(xiàn)為：房地產投資增幅理性回落，開始低速增長，與國民經濟發(fā)展水平相協(xié)調。占全市 GDP 比重的 %，占全社會固定資產投資規(guī)模的 %。 人民路 是 A 市 商住密集區(qū)，據了解現(xiàn)總人口約 20 余萬人，遠遠超過一般大型購物中心市場份額，覆蓋面必須不少于 20 萬人的固定消費群的標準 。據統(tǒng)計， 2020 年全市城市居民可支配收入達到 10944 元，同比增長 %，人均消費性支出 8616 元，同比增長 %.今年上半年，城市居民人均可支配收入 6506 元，支出為 元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動了房地產的火爆。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車類零售額比上年增長 %，石油及制品類增長 %，書報雜志類增長 %，電子出版物音像制品類增長 %，家用電器和音像器材類增長 %，日用品類增長 %，家具類增長 %，食品、飲料、煙酒類增長 %，服裝類增長 %，化妝品類增長 %，金銀珠寶類增長 %。 ? 分城鄉(xiāng)看 城市市場消費品零售額為 億元，增長 ％，占全部零售額比重達 ％；縣及縣以下農村消費品零售額 億元，增長 ％。 人民生活水平 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快， 2020 年以后已經突破萬元大關 4887627095201094410413540466529 . 6 %1 3 . 8 %5 . 7 %3 0 . 1 %8 . 6 %4 . 9 %200040006000800010000120002000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%城市人均可支配收入（元） 增幅 趨勢線 圖： A 市 歷年 城市居民可支配收入 （數(shù)據來源：統(tǒng)計公報） 在 2020 年以前， A 市 人均可支配收入都在一萬元以內， 2020 年以后開始突破萬 元大關。 截止 2020 年末 A 市 人均 GDP 為 9965 元即 1328 美元，現(xiàn) A 市 的住房消費已處于穩(wěn)定增長的發(fā)展階段。 廣場地下二層至負四層，設有 700 個停車位的大型停車場，全面滿足廣場和居住自駕車的停車需求。 盛華國際廣場 三面環(huán)路，有 5 條公交線路在廣場前設站，公交線路覆蓋 A 市 三大區(qū)，在 A 市 的任何地方都可以輕松到達廣場。 盛華國際廣場 處于目前 A 市 第一大商圈核心地，位于廣場前的城市主干道人民路車流量日均達一萬輛以上，人流量在 30 萬以上，在以其為中心 5 公里半徑內人口達50 余萬人， 2 公里內半徑內有 20 萬人的強大消費群體支持。 第四章 項目市場情況評估 一、宏觀經濟狀況 （一 ） A 市 經濟格局 ? A 市 第一商圈的形成 A 市 經過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經逐步形成以 人民中路 、 人民路 為頂點，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線， 人民中路 、 人民路 為中心，各經濟因子點狀散布著城市空間的經濟格局。 整個小區(qū)三表出戶，配備光纖 網絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 在交通組織上，采用人車分流，在西南與市府路銜接處西側與人民路銜接處及北側各設一個車庫入口，這樣車輛能直接便捷地進出車庫，消減停車對周圍的影響。 二、項目建設內容、規(guī)模和建設方案 （表：項目主要技術經濟指標） 序 號 項 目 指 標 備 注 1 總用地面積（平方米） 2 總建筑面積（平方米） 3 地上建筑面積（平方米） 其中 商場 高層住宅 車庫 4 地下建筑面積 其中 商場 停車場 5 建筑層數(shù) 地上 13 層， 422層 地下 4 層 6 建筑總高 80米 7 建筑層 高 地上 — 4 米 地下 4 米 8 總戶數(shù) 836 9 建筑容積率 10 綠地率 30％以上 11 車位 828個 本次評估計算項目分為住宅、商業(yè)及車庫三部分，其中考慮商業(yè)和車庫含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約 18000 平方米，可銷售車庫約 20000 平方米，具體見下表： 編號 項目 分類項目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場 商鋪 3 車庫（位） 車位（出售） 停車場 合計 該項目建筑設計方案由 深圳市 ABC 建筑師事務所有限公司設計，并報 A 市 規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下： “ 盛華國際廣場 ”項目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場和六棟高層及會所等組成。 A 市 政府通過對舊城改造和新城的開發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合 A 市 舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。該項目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。在 A 市 激烈的市場競爭中，“紅山 新城一期工程”累計開發(fā)門面房、倉儲、商品房 萬平方米 。企業(yè)無不良信用記錄，經省分行審核評定其 2020 年度信用等級為未評級。 公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質較高，具有一定的專業(yè)技術水平 。在 A 市激烈的市場競爭中，“ 紅山 新城一期工程”累計開發(fā)門面房、倉儲、商品房 萬平方米 。 第二章 借款人評價 一、借款人概況 盛華投資公司（以下簡稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產開發(fā)建設、經營銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。 六、貸款風險評價 通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。 本項目總投資估算為 萬元，單位樓面成本為 元 /平方米。 根據上述規(guī)劃經濟指標，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場 平方米），停車場為 平方米，共 828 個地下車位。 通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。 截止 2020 年 12 月，公司資產總額為 17146 萬元，負債總額為 5315 萬元，所有者權益為 11831 萬元。根據項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照“房地產開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益 、風險等多方面分析得出評估結論，并于 2020 年 12 月 30 日完成評估工作。 盛華國際廣場 房地產貸款項目評估報告 目 錄 第一章 概 要 ....................................................................................................................1 一、借款人評價 ...........................................................................................................1 二、項目評價 ...............................................................................................................1 三、市場評價 ...............................................................................................................2 四、投資籌資評價 ........................................................................................................2 五、財務評價 ...............................................................................................................3 六、貸款風險評價 ........................................................................................................3 七、評估結論 ...............................................................................................................3 第二章 借款人評價 ...........................................................................................................4 一、借款人概況 ...........................................................................................................4 二、經營者素質及管理水平 ..........................................................................................4 三、信用狀況評價 ........................................................................................................4 四、企業(yè)前景評價 ........................................................................................................5 第三章 項目建設條件評價 .................................................................................................6 一、項目建設必要性 ....................................................................................................6 二、項目建設內容、規(guī)模和建設方案 ............................................................................7 三、項目實施進程評價 ...........................................................................