【正文】 片區(qū)作為車城的西大門，穿境而過(guò)的 316 國(guó)道，使該區(qū)域的交通條件十分便利。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來(lái)的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張，同時(shí)也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新熱點(diǎn)， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。 二是主城區(qū)內(nèi)一些高檔樓盤的大量推出整體上抬高了全市的均價(jià)，如錦繡華庭、武當(dāng)國(guó)際園及金地廣場(chǎng)等。其中住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占全部商品房施 工面積的 %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由 1993 年前中房集團(tuán) A 市 公司一家發(fā)展到 2020 年的 200 多家。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè) 121 家，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，上繳稅金 億元。計(jì)劃新增 灌溉耕地 4 萬(wàn)公頃，改造中低產(chǎn)田 8 萬(wàn)公頃。 十堰市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1 . 1 0 0 . 7 3 0 . 9 5 0 . 7 5 0 . 6 53 . 6 86 . 2 79 . 4 71 1 . 7 52 1 . 0 02 5 . 2 0y = 0 . 4 1 x2 2 . 5 8 3 3 x + 4 . 0 5 3 3R2 = 0 . 9 8 5 70510152025301996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資總額 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） ? 2020~2020 年房地產(chǎn)投資急劇增加 ? 宏觀調(diào)控， 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅理性回落，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào) 進(jìn)入 2020 年以來(lái)， A 市 土地開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始減少，同時(shí)在國(guó)家宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)入了合理調(diào)整期，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅理性回落，開(kāi)始低速增長(zhǎng)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。占全市 GDP 比重的 %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的 %。 人民路 是 A 市 商住密集區(qū)，據(jù)了解現(xiàn)總?cè)丝诩s 20 余萬(wàn)人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般大型購(gòu)物中心市場(chǎng)份額，覆蓋面必須不少于 20 萬(wàn)人的固定消費(fèi)群的標(biāo)準(zhǔn) 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市城市居民可支配收入達(dá)到 10944 元，同比增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出 8616 元，同比增長(zhǎng) %.今年上半年，城市居民人均可支配收入 6506 元，支出為 元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動(dòng)了房地產(chǎn)的火爆。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車類零售額比上年增長(zhǎng) %，石油及制品類增長(zhǎng) %，書(shū)報(bào)雜志類增長(zhǎng) %，電子出版物音像制品類增長(zhǎng) %，家用電器和音像器材類增長(zhǎng) %，日用品類增長(zhǎng) %，家具類增長(zhǎng) %，食品、飲料、煙酒類增長(zhǎng) %，服裝類增長(zhǎng) %，化妝品類增長(zhǎng) %，金銀珠寶類增長(zhǎng) %。 ? 分城鄉(xiāng)看 城市市場(chǎng)消費(fèi)品零售額為 億元，增長(zhǎng) ％，占全部零售額比重達(dá) ％；縣及縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) ％。 人民生活水平 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快， 2020 年以后已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān) 4887627095201094410413540466529 . 6 %1 3 . 8 %5 . 7 %3 0 . 1 %8 . 6 %4 . 9 %200040006000800010000120002000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%城市人均可支配收入（元） 增幅 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年 城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 在 2020 年以前， A 市 人均可支配收入都在一萬(wàn)元以內(nèi)， 2020 年以后開(kāi)始突破萬(wàn) 元大關(guān)。 截止 2020 年末 A 市 人均 GDP 為 9965 元即 1328 美元，現(xiàn) A 市 的住房消費(fèi)已處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段。 廣場(chǎng)地下二層至負(fù)四層，設(shè)有 700 個(gè)停車位的大型停車場(chǎng)，全面滿足廣場(chǎng)和居住自駕車的停車需求。 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 三面環(huán)路，有 5 條公交線路在廣場(chǎng)前設(shè)站，公交線路覆蓋 A 市 三大區(qū)，在 A 市 的任何地方都可以輕松到達(dá)廣場(chǎng)。 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 處于目前 A 市 第一大商圈核心地，位于廣場(chǎng)前的城市主干道人民路車流量日均達(dá)一萬(wàn)輛以上，人流量在 30 萬(wàn)以上，在以其為中心 5 公里半徑內(nèi)人口達(dá)50 余萬(wàn)人， 2 公里內(nèi)半徑內(nèi)有 20 萬(wàn)人的強(qiáng)大消費(fèi)群體支持。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 （一 ） A 市 經(jīng)濟(jì)格局 ? A 市 第一商圈的形成 A 市 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以 人民中路 、 人民路 為頂點(diǎn)，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線， 人民中路 、 人民路 為中心，各經(jīng)濟(jì)因子點(diǎn)狀散布著城市空間的經(jīng)濟(jì)格局。 整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 在交通組織上，采用人車分流，在西南與市府路銜接處西側(cè)與人民路銜接處及北側(cè)各設(shè)一個(gè)車庫(kù)入口，這樣車輛能直接便捷地進(jìn)出車庫(kù)，消減停車對(duì)周圍的影響。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 （表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 1 總用地面積（平方米） 2 總建筑面積（平方米） 3 地上建筑面積（平方米） 其中 商場(chǎng) 高層住宅 車庫(kù) 4 地下建筑面積 其中 商場(chǎng) 停車場(chǎng) 5 建筑層數(shù) 地上 13 層， 422層 地下 4 層 6 建筑總高 80米 7 建筑層 高 地上 — 4 米 地下 4 米 8 總戶數(shù) 836 9 建筑容積率 10 綠地率 30％以上 11 車位 828個(gè) 本次評(píng)估計(jì)算項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)及車庫(kù)三部分，其中考慮商業(yè)和車庫(kù)含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約 18000 平方米，可銷售車庫(kù)約 20000 平方米，具體見(jiàn)下表： 編號(hào) 項(xiàng)目 分類項(xiàng)目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計(jì)（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場(chǎng) 商鋪 3 車庫(kù)（位） 車位（出售） 停車場(chǎng) 合計(jì) 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)，并報(bào) A 市 規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下： “ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和六棟高層及會(huì)所等組成。 A 市 政府通過(guò)對(duì)舊城改造和新城的開(kāi)發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合 A 市 舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。在 A 市 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“紅山 新城一期工程”累計(jì)開(kāi)發(fā)門面房、倉(cāng)儲(chǔ)、商品房 萬(wàn)平方米 。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其 2020 年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平 。在 A 市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“ 紅山 新城一期工程”累計(jì)開(kāi)發(fā)門面房、倉(cāng)儲(chǔ)、商品房 萬(wàn)平方米 。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，單位樓面成本為 元 /平方米。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場(chǎng) 平方米），停車場(chǎng)為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。 通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。 截止 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額為 17146 萬(wàn)元，負(fù)債總額為 5315 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為 11831 萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益 、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于 2020 年 12 月 30 日完成評(píng)估工作。 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 目 錄 第一章 概 要 ....................................................................................................................1 一、借款人評(píng)價(jià) ...........................................................................................................1 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) ...............................................................................................................1 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) ...............................................................................................................2 四、投資籌資評(píng)價(jià) ........................................................................................................2 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ...............................................................................................................3 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ........................................................................................................3 七、評(píng)估結(jié)論 ...............................................................................................................3 第二章 借款人評(píng)價(jià) ...........................................................................................................4 一、借款人概況 ...........................................................................................................4 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 ..........................................................................................4 三、信用狀況評(píng)價(jià) ........................................................................................................4 四、企業(yè)前景評(píng)價(jià) ........................................................................................................5 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) .................................................................................................6 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 ....................................................................................................6 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 ............................................................................7 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) ...........................................................................