【正文】 通過計算匯總得出評估對象各平均銷售單價、面積、收入如下： 銷售項目 名稱 單價 （元 /㎡） 建筑面積 （㎡） 可售 比例 可售面積 （㎡） 實際 銷售比例 實際 銷售面積 銷售收入(。 （四）商場銷 售價格 商場按整體出售計算，按成本加利潤法計算保守銷售價格為 5500 元 /平方米，銷售面積為 平方米，首期付款為 1000 萬元，其余部分按 20%、 30%和 50%的比例進行分期付款。 （二）商鋪銷售價格 商鋪部分從建設經營期第三年中開始出售，整個銷售過程分三批進行，保守銷售率為 80%，分別為： 20%、 25%， 35%，價格分別為： 8000、 9000， 10000；平均價格為 9188 元 /平方米。 為了方便計算本項目的銷售總額，同時按照最低保守原則，我們以 2600 元 /平方米起價，最高為 3200 元 /平方米。 細則：（ 1）按計算投資的各項成本來分攤 （ 2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （ 3）若不能按使用數量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （ 4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關按功能面積比例分攤 （ 5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤 三、項目銷售價格估算 本次項目評估預期售價的確定，采用房地產估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業(yè)實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。 （六）投資計劃與資金 籌措表 表：投資計劃與資金籌措表（單位：萬元） 序號 項目 合 計 建 設 經 營 期 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 44928 2701 9207 12876 5942 6857 3131 4213 建設投資 39050 2701 9013 11421 5655 4943 2845 1． 1． 1 土地成本 11397 2279 5699 3419 1． 1． 2 斟察、設計和前期費 2107 421 843 421 421 1． 1． 3 建安工程費 24716 2472 7415 4943 4943 2472 2472 1． 1． 5 公建配套設施費 830 166 290 373 管理費 1327 129 326 208 287 208 169 1． 2． 1 建設管理費 390 65 65 65 65 65 65 1． 2． 2 辦公費用 150 25 25 25 25 25 25 1． 2． 3 銷售推廣與管理費 786 39 236 118 197 118 79 開發(fā)期間稅費 67 13 13 13 13 13 不可預見費 390 65 65 65 65 65 65 財務費用 4093 1051 1549 1494 利息 1310 524 459 328 貸款利息 527 1090 1166 流動資金 2 資金籌措 44928 10000 13500 9500 6964 4964 自有 資金 20000 10000 6000 2000 2000 其他融資 借款 15000 7500 7500 銷售收入再投入 9928 4964 4964 第六章 財務基礎數據確定 一、項目開發(fā)周期 項目開發(fā)建設期 3 年。 ② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。 ③根據項目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設中設清晰的分期，形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。 （三）進度安排 項目擬用三年進行，根據 A 市 可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定 的各主要分段工程進度周期如下： A 項目的設計及開工準備（初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等）： 6個月 B 商業(yè)的主體建筑（基礎、主體、外裝及設備）： 15 個月 C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網、環(huán)藝、驗收等）： 15 個月 （四）項目周期設定 ①開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間 ,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 ③ 根據項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經營。 三、項目投資計劃評價 （一）開發(fā)計劃擬定的原則 ① 本項目作為一個以市場為導向的高檔住宅項目，在擬定項目的開發(fā)建設計劃時，我們主要依據大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場對接時 機與購買力適應 ,以及按基地的成熟條件漸進的原則。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行申請項目貸款，三是預售滾動收入中用于投資的部分。 具體見下表：開發(fā)投資估算表 序號 工程 項目（費用）名稱 造價或費用 (元 ) 樓面造價 (元 /㎡ ) 百分比 (%) 1 一、征地費及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設計和前期費 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設費 8295000 % 5 五、管理費 13269130 % 6 六、開發(fā)期稅費 672670 % 7 七、利息（財務費） 40932398 % 8 八、不可預見費 3904972 % 合計 總投資造價 449276405 % 注：詳細計算見附件：成本計算明細表 二、投資來源及籌資評價 本項目總投資（含貸款建設期利息）為 萬元，整個建設經營期為 3 年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現。 （二）項目經營方式 本項目為大型商場與住宅為一體的綜合性樓盤，經營方式上采用銷售方式。擬建大型商業(yè)廣場和 6 棟 22 層的住宅樓。地理位置優(yōu)越，交通便利。所以，購物中心首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，就不能稱之為購物 中心。 ② 業(yè)態(tài)組合 一般認為大型購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為 52： 18： 30，并稱之為黃金比例，業(yè)內人士也都比較認同。餐飲總面積達 5000 平方米。商業(yè)建筑面積達 平方米的 盛華國際廣場 ，借鑒國外購物中心成功的經驗，增加了很多休閑配套設施，其購物設施的比例只占廣場總面積的 60%，剩下的 40%為娛樂及餐飲場所。因此，分出一部分來做綜合性、大眾化購物中心。 因此， 盛華國際廣場 自然層首層、二層定位為綜合性、大眾化的購物中心。 檔次定位 在定位上，堅持以中檔為主，兼顧高檔。 規(guī)模定位 建筑面積：純商業(yè)面積 61000 平方米，住宅約 11 萬平方米，地下車庫約 萬平方米。 目標消費群定位 盛華國際廣場 定位是具有國際知名度的、以時尚文化為主題的購物中心。 由于這些優(yōu)秀的商戶有品牌、有形象，因此他們所愿意承受的租金也是很 有限的，通常是地主方主動邀請他們來為自己的商業(yè)項目增添光彩，提高檔次，他們具備壓低租金入駐的條件。因此，在挑選目標商戶（經營商家）時應相當嚴格，所挑選租戶的經營內容是以國際化為標準，均應為國內、國外知名品牌。 盛華國際廣場 率先引進世界先進的體驗經濟模式，將購物與“體驗”融合，并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。 從消費者需求出發(fā)，綜合本項目的開發(fā)思路 ，指導項目的開發(fā)。 （二）市場定位 開發(fā)概念的指導思路 a、基于消費市場引導（自上而下引領競爭，強調檔次、功能、個性、價值取向和生活方式等）。 ? 考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產品中得以充分貫徹和實現，進而融入到業(yè)主生活中的方方面面。 ? 切合消費者心理為消費者營造理想的生活方式和居住環(huán)境。 盛華國際廣場 是 A 市 地區(qū)規(guī)劃最大的，當其他購物中心還停留在以購物為主題的第一代購物中心時， 盛華國際廣場 已向前先邁進了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗式購物樂園，強調購物中所獲得的休閑與娛樂，真正體驗到購物的樂趣。 西進的主要發(fā)展方向，紅衛(wèi)片區(qū)作為車城的西大門，穿境而過的 316 國道，使該區(qū)域的交通條件十分便利。根據即將出臺的 A 市 商業(yè)網點規(guī)劃顯示，北京路將是城區(qū)規(guī)劃的 9 個商業(yè)網點之一，并將在北京路立交橋處建一個 6000 平方米以上的百貨店或超市。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張，同時也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產開發(fā)新熱點， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現出東突西進的態(tài)勢。屆時將大大推動 A 市 商品房的價格趨勢。 二是主城區(qū)內一些高檔樓盤的大量推出整體上抬高了全市的均價，如錦繡華庭、武當國際園及金地廣場等。 房地產價格狀況 ? 2020 年以前 A 市 房地產價格增長平緩 2020 年以前 A 市 區(qū)房地產價格緩慢增長，商品住宅平均每季度增幅為 %。其中住宅 萬平方米，同比增長 %，占全部商品房施 工面積的 %。 房地產市場供求狀況 ? 城區(qū)商品房供求逐年擴大，總體供求平衡 2020 年到 2020 年五年時間里，城區(qū)房地產市場供求總量逐年增長，增長幅度較為緩慢平穩(wěn)，總體供求關系基本平衡。房地產開發(fā)企業(yè)由 1993 年前中房集團 A 市 公司一家發(fā)展到 2020 年的 200 多家。建筑企業(yè)勞動生產率為 萬元 /人，增長 %。具有資質等級的建筑企業(yè) 121 家，實現利潤 億元，上繳稅金 億元。 （二）項目所在地房地產市場狀況分析 房地產市場發(fā)展描述 自土地使用制度與住房分配制度改革以來， A 市 房地產業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，并逐步成為國民經濟的支柱產業(yè)之一。計劃新增 灌溉耕地 4 萬公頃，改造中低產田 8 萬公頃。 具體目標：到 2020 年，補充耕地 11000 公頃，其中耕地整理增加耕地 公頃，農村居民點新增耕地 公頃，土地復墾新增耕地 公頃，土地開發(fā)新增耕地 公頃。 十堰市房地產開發(fā)投資1 . 1 0 0 . 7 3 0 . 9 5 0 . 7 5 0 . 6 53 . 6 86 . 2 79 . 4 71 1 . 7 52 1 . 0 02 5 . 2 0y = 0 . 4 1 x2 2 . 5 8 3 3 x + 4 . 0 5 3 3R2 = 0 . 9 8 5 70510152025301996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020房地產開發(fā)投資（億元） 趨勢線 圖： A 市 歷年房地產開發(fā) 投資總額 （數據來源：統(tǒng)計公報） ? 2020~2020 年房地產投資急劇增加 ? 宏觀調控， 2020 年房地產開發(fā)投資增幅理性回落，與國民經濟發(fā)展相協(xié)調 進入 2020 年以來， A 市 土地開發(fā)投資開始減少，同時在國家宏觀調控房產新政的指導下，房地產市場運行進入了合理調整期，主要表現為：房地產投資增幅理性回落，開始低速增長，與國民經濟發(fā)展水平相協(xié)調。 社會基礎建設的發(fā)展必然為房地產業(yè)帶來良好的機遇，加上舊城改造等，房地產業(yè)逐漸成為 A 市 經濟發(fā)展的重要產業(yè)。占全市 GDP 比重的 %，占全社會固定資產投資規(guī)模的 %。這一居民結構，使廣場擁有一個相當數量的中高收入消費群體。 人民路 是 A 市 商住密集區(qū)，據了解現總人口約 20 余萬人，遠遠超過一般大型購物中心市場份額，覆蓋面必須不少于 20 萬人的固定消費群的標準 。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現出東突西進的態(tài)勢。據統(tǒng)計， 2020 年全市城市居民可支配收入達到 10944 元，同比增長 %，人均消費性支出 8616 元，同比增長 %.今年上半年，城市居民人均可支配收入 6506 元，支出為 元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動了房地產的火爆。 A 市 是一個以汽車產業(yè)為主導的城市，曾位居全國小康城市第 6 名、綜合實力第22 名。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車類零售額比上年增長 %，石油及制品類增長 %，書報雜志類增長 %，電子出版物音像制品類增長 %，家用電器和音像器材類增長 %，日用品類增長 %，家具類增長 %，食品、飲料、煙酒類增長 %，服裝類增長 %，化妝品類增長 %，金銀珠寶類增長 %。 連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以 上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè) 10 家，商品銷售額 億元，增長 %。 ? 分城鄉(xiāng)看 城市市場消費品零售額為 億元，增長 ％，占全部