【導(dǎo)讀】盛華國際廣場房地產(chǎn)貸款項目評估報告

　　

【正文】 平方米。擬建大型商業(yè)廣場和 6 棟 22 層的住宅樓。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場 平方 米），車庫為 平方米，共 828 個地下車位。 （二）項目經(jīng)營方式 本項目為大型商場與住宅為一體的綜合性樓盤，經(jīng)營方式上采用銷售方式。具體數(shù)據(jù)見下表： 編號 項目 分類項目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場 商鋪 3 車庫（位） 車位（出售） 停車場 合計 （ 三）銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時間因素，本次按半年測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表： 銷售計劃 建設(shè)經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計 （萬元） 項目 比例 銷售面積 （ ㎡ ） 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 商場（銷售） 100% 1000 33854 第一批住宅 20% 4880 第二批住宅 25% 6569 第三批住宅 35% 9853 第四批住宅 20% 6006 第一批商鋪 20% 2880 第二批商鋪 25% 4050 第三批商鋪 35% 6300 第一批車 位 10% 500 第二批車位 20% 1000 第三批車位 20% 1000 第四批車位 35% 1750 1000 2880 16001 13869 20709 24183 78642 累計 銷售收入 1000 2880 18881 32749 53459 78642 累計 銷售進(jìn)度 % % % % % 注：詳細(xì)計算見第六章 （四）實現(xiàn)銷售計劃風(fēng)險評價 要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 （一）項目總投資的構(gòu)成 本項目總投資估算為 44927 萬元，單位樓面成本為 元 /平方米。 具體見下表：開發(fā)投資估算表 序號 工程 項目（費用）名稱 造價或費用 (元 ) 樓面造價 (元 /㎡ ) 百分比 (%) 1 一、征地費及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設(shè)計和前期費 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費 8295000 % 5 五、管理費 13269130 % 6 六、開發(fā)期稅費 672670 % 7 七、利息（財務(wù)費） 40932398 % 8 八、不可預(yù)見費 3904972 % 合計 總投資造價 449276405 % 注：詳細(xì)計算見附件：成本計算明細(xì)表 二、投資來源及籌資評價 本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為 3 年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目 順利開發(fā)。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行申請項目貸款，三是預(yù)售滾動收入中用于投資的部分。 資金動作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公 司資金 10000 萬元）； ? 銀行貸款 15000 萬元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，總收入為 9928 萬元。 三、項目投資計劃評價 （一）開發(fā)計劃擬定的原則 ① 本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的高檔住宅項目，在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場對接時 機(jī)與購買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 ② 從 A 市 樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力，以及合理的市場占有率角度，我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為 3 年，其中銷售期為 年。 ③ 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 （二）建設(shè)方式 采用公開招標(biāo)方式選擇國家一級建筑施工單位，并聘請國家甲級工程監(jiān)理公司，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。 （三）進(jìn)度安排 項目擬用三年進(jìn)行，根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定 的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等）： 6個月 B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 15 個月 C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）： 15 個月 （四）項目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間 ,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 ②根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工 程進(jìn)度周期如下。 ③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。 （五）分段周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時，設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 ② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。 （表：項目實施計劃表） 盛華國際廣場 項目工程計劃表（ 季度 Q） 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 項目開發(fā)計劃 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備 ■■■ ■■■ 初步及施工圖設(shè)計 ■■■ ■■■ 三通一平 ■■■ ■■■ 報建 ■■■ 招標(biāo) ■■ ■■ 主體建筑 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ 基礎(chǔ) ■■■ ■■■ ■■ 住宅主體 ■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ ■■ ■■■ 外裝及設(shè)備 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 室外環(huán)境配套 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 道路、管網(wǎng) ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 環(huán)藝 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 驗收、備案 ■■■ ■■■ 辦大產(chǎn)證 ■■■ ■■■ 本次評估認(rèn)為該項目的建設(shè)工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。 （六）投資計劃與資金 籌措表 表：投資計劃與資金籌措表（單位：萬元） 序號 項目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 44928 2701 9207 12876 5942 6857 3131 4213 建設(shè)投資 39050 2701 9013 11421 5655 4943 2845 1． 1． 1 土地成本 11397 2279 5699 3419 1． 1． 2 斟察、設(shè)計和前期費 2107 421 843 421 421 1． 1． 3 建安工程費 24716 2472 7415 4943 4943 2472 2472 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費 830 166 290 373 管理費 1327 129 326 208 287 208 169 1． 2． 1 建設(shè)管理費 390 65 65 65 65 65 65 1． 2． 2 辦公費用 150 25 25 25 25 25 25 1． 2． 3 銷售推廣與管理費 786 39 236 118 197 118 79 開發(fā)期間稅費 67 13 13 13 13 13 不可預(yù)見費 390 65 65 65 65 65 65 財務(wù)費用 4093 1051 1549 1494 利息 1310 524 459 328 貸款利息 527 1090 1166 流動資金 2 資金籌措 44928 10000 13500 9500 6964 4964 自有 資金 20000 10000 6000 2000 2000 其他融資 借款 15000 7500 7500 銷售收入再投入 9928 4964 4964 第六章 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 一、項目開發(fā)周期 項目開發(fā)建設(shè)期 3 年。 二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪? 表：投資成本費用估算分?jǐn)倕R總表 成本項目 總額（元） 得房成本（元 /平方米） 高層住宅 商鋪 車位 一、征地費及土地契稅等 113971313 二、斟察、設(shè)計和前期費 21067332 三、建筑安裝工程費 247163589 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費 8295000 五、管理費 13269130 六、稅費 672670 七、利息（財務(wù)費） 40932398 八、不可預(yù)見費 3904972 總投資造價 449276405 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則： 1. 所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去； 2. 商業(yè)與住宅用地價格分別計算分?jǐn)偂? 細(xì)則：（ 1）按計算投資的各項成本來分?jǐn)? （ 2）各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)? （ 4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)? 三、項目銷售價格估算 本次項目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。 （一）住宅銷售價格 根據(jù)目前 A 市 房地產(chǎn)市場價格走勢預(yù)測，目前市場上同類住宅價格在 25003000元 /平方米之間，考慮價格增長趨勢，未來本項目住宅商品房價格可達(dá)到 3000 元 /平方米以上。 為了方便計算本項目的銷售總額，同時按照最低保守原則，我們以 2600 元 /平方米起價，最高為 3200 元 /平方米。住宅分期銷售分別為 20%、 25%、 35%、 20%，價格分別為： 2600、 2800、 3000、 3200，銷售率 100%；經(jīng)計算，平均銷售價格為 2910元 /平方米。 （二）商鋪銷售價格 商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分三批進(jìn)行，保守銷售率為 80%，分別為： 20%、 25%， 35%，價格分別為： 8000、 9000， 10000；平均價格為 9188 元 /平方米。 （三）車位銷售價格 車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分四批進(jìn)行（與住宅基本同步）車位部分分別為： 10%， 20%， 20%、 35%，平均價格為： 2500 元 /平方米，銷售率 85%。 （四）商場銷 售價格 商場按整體出售計算，按成本加利潤法計算保守銷售價格為 5500 元 /平方米，銷售面積為 平方米，首期付款為 1000 萬元，其余部分按 20%、 30%和 50%的比例進(jìn)行分期付款。 四、預(yù)期收入測算結(jié)果 根據(jù)有關(guān)項目規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測全部銷售收入為 萬元。通過計算匯總得出評估對象各平均銷售單價、面積、收入如下： 銷售項目 名稱 單價 （元 /㎡） 建筑面積 （㎡） 可售 比例 可售面積 （㎡） 實際 銷售比例 實際 銷售面積 銷售收入(