【導(dǎo)讀】盛華國(guó)際廣場(chǎng)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

　　

【正文】 平方米。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和 6 棟 22 層的住宅樓。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場(chǎng) 平方 米），車庫(kù)為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。 （二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式 本項(xiàng)目為大型商場(chǎng)與住宅為一體的綜合性樓盤，經(jīng)營(yíng)方式上采用銷售方式。具體數(shù)據(jù)見下表： 編號(hào) 項(xiàng)目 分類項(xiàng)目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計(jì)（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場(chǎng) 商鋪 3 車庫(kù)（位） 車位（出售） 停車場(chǎng) 合計(jì) （ 三）銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按半年測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表： 銷售比例表： 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入 (萬元 ) 合計(jì) （萬元） 項(xiàng)目 比例 銷售面積 （ ㎡ ） 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 商場(chǎng)（銷售） 100% 1000 33854 第一批住宅 20% 4880 第二批住宅 25% 6569 第三批住宅 35% 9853 第四批住宅 20% 6006 第一批商鋪 20% 2880 第二批商鋪 25% 4050 第三批商鋪 35% 6300 第一批車 位 10% 500 第二批車位 20% 1000 第三批車位 20% 1000 第四批車位 35% 1750 1000 2880 16001 13869 20709 24183 78642 累計(jì) 銷售收入 1000 2880 18881 32749 53459 78642 累計(jì) 銷售進(jìn)度 % % % % % 注：詳細(xì)計(jì)算見第六章 （四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 （一）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 本項(xiàng)目總投資估算為 44927 萬元，單位樓面成本為 元 /平方米。 具體見下表：開發(fā)投資估算表 序號(hào) 工程 項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 (元 ) 樓面造價(jià) (元 /㎡ ) 百分比 (%) 1 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 % 5 五、管理費(fèi) 13269130 % 6 六、開發(fā)期稅費(fèi) 672670 % 7 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 % 8 八、不可預(yù)見費(fèi) 3904972 % 合計(jì) 總投資造價(jià) 449276405 % 注：詳細(xì)計(jì)算見附件：成本計(jì)算明細(xì)表 二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3 年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目 順利開發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公 司資金 10000 萬元）； ? 銀行貸款 15000 萬元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬元。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) （一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高檔住宅項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí) 機(jī)與購(gòu)買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 ② 從 A 市 樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買力，以及合理的市場(chǎng)占有率角度，我們暫定為開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3 年，其中銷售期為 年。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 （二）建設(shè)方式 采用公開招標(biāo)方式選擇國(guó)家一級(jí)建筑施工單位，并聘請(qǐng)國(guó)家甲級(jí)工程監(jiān)理公司，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 （三）進(jìn)度安排 項(xiàng)目擬用三年進(jìn)行，根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定 的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 6個(gè)月 B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 15 個(gè)月 C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 （四）項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 ②根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工 程進(jìn)度周期如下。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。 （五）分段周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)，設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 ② 開發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。 （表：項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表） 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目工程計(jì)劃表（ 季度 Q） 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備 ■■■ ■■■ 初步及施工圖設(shè)計(jì) ■■■ ■■■ 三通一平 ■■■ ■■■ 報(bào)建 ■■■ 招標(biāo) ■■ ■■ 主體建筑 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ 基礎(chǔ) ■■■ ■■■ ■■ 住宅主體 ■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ ■■ ■■■ 外裝及設(shè)備 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 室外環(huán)境配套 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 道路、管網(wǎng) ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 環(huán)藝 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 驗(yàn)收、備案 ■■■ ■■■ 辦大產(chǎn)證 ■■■ ■■■ 本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。 （六）投資計(jì)劃與資金 籌措表 表：投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 44928 2701 9207 12876 5942 6857 3131 4213 建設(shè)投資 39050 2701 9013 11421 5655 4943 2845 1． 1． 1 土地成本 11397 2279 5699 3419 1． 1． 2 斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 2107 421 843 421 421 1． 1． 3 建安工程費(fèi) 24716 2472 7415 4943 4943 2472 2472 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 830 166 290 373 管理費(fèi) 1327 129 326 208 287 208 169 1． 2． 1 建設(shè)管理費(fèi) 390 65 65 65 65 65 65 1． 2． 2 辦公費(fèi)用 150 25 25 25 25 25 25 1． 2． 3 銷售推廣與管理費(fèi) 786 39 236 118 197 118 79 開發(fā)期間稅費(fèi) 67 13 13 13 13 13 不可預(yù)見費(fèi) 390 65 65 65 65 65 65 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4093 1051 1549 1494 利息 1310 524 459 328 貸款利息 527 1090 1166 流動(dòng)資金 2 資金籌措 44928 10000 13500 9500 6964 4964 自有 資金 20000 10000 6000 2000 2000 其他融資 借款 15000 7500 7500 銷售收入再投入 9928 4964 4964 第六章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 一、項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期 3 年。 二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪? 表：投資成本費(fèi)用估算分?jǐn)倕R總表 成本項(xiàng)目 總額（元） 得房成本（元 /平方米） 高層住宅 商鋪 車位 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 五、管理費(fèi) 13269130 六、稅費(fèi) 672670 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 八、不可預(yù)見費(fèi) 3904972 總投資造價(jià) 449276405 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則： 1. 所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去； 2. 商業(yè)與住宅用地價(jià)格分別計(jì)算分?jǐn)偂? 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算 本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。 （一）住宅銷售價(jià)格 根據(jù)目前 A 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)，目前市場(chǎng)上同類住宅價(jià)格在 25003000元 /平方米之間，考慮價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來本項(xiàng)目住宅商品房?jī)r(jià)格可達(dá)到 3000 元 /平方米以上。 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，同時(shí)按照最低保守原則，我們以 2600 元 /平方米起價(jià)，最高為 3200 元 /平方米。住宅分期銷售分別為 20%、 25%、 35%、 20%，價(jià)格分別為： 2600、 2800、 3000、 3200，銷售率 100%；經(jīng)計(jì)算，平均銷售價(jià)格為 2910元 /平方米。 （二）商鋪銷售價(jià)格 商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分三批進(jìn)行，保守銷售率為 80%，分別為： 20%、 25%， 35%，價(jià)格分別為： 8000、 9000， 10000；平均價(jià)格為 9188 元 /平方米。 （三）車位銷售價(jià)格 車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分四批進(jìn)行（與住宅基本同步）車位部分分別為： 10%， 20%， 20%、 35%，平均價(jià)格為： 2500 元 /平方米，銷售率 85%。 （四）商場(chǎng)銷 售價(jià)格 商場(chǎng)按整體出售計(jì)算，按成本加利潤(rùn)法計(jì)算保守銷售價(jià)格為 5500 元 /平方米，銷售面積為 平方米，首期付款為 1000 萬元，其余部分按 20%、 30%和 50%的比例進(jìn)行分期付款。 四、預(yù)期收入測(cè)算結(jié)果 根據(jù)有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為 萬元。通過計(jì)算匯總得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)、面積、收入如下： 銷售項(xiàng)目 名稱 單價(jià) （元 /㎡） 建筑面積 （㎡） 可售 比例 可售面積 （㎡） 實(shí)際 銷售比例 實(shí)際 銷售面積 銷售收入(