【正文】 （一）住宅銷售價(jià)格 根據(jù)目前 A 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)，目前市場(chǎng)上同類住宅價(jià)格在 25003000元 /平方米之間，考慮價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)本項(xiàng)目住宅商品房?jī)r(jià)格可達(dá)到 3000 元 /平方米以上。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目 順利開發(fā)。總的來(lái)說(shuō)，廣場(chǎng)由零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑六大功能組成。 從目前的商戶組合來(lái)看，入駐商戶必須是老字號(hào)的品牌商戶，或者是以個(gè)性特色獨(dú)樹一幟的魅力商戶。同時(shí)，北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %。 二、 A市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重 ? 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟(jì)比重明顯提高 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25 億元，比上年增長(zhǎng) 20%。 社會(huì)消費(fèi)品零售情況 ? 城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速 5 3 . 0 56 3 . 5 37 8 . 4 78 6 . 3 29 5 . 8 11 0 8 . 7 51 2 5 . 0 61 4 4 . 76 8 . 4 56 5 . 6 75 7 . 6 51 0 . 2 %3 . 4 %4 . 2 %1 4 . 6 %8 . 7 %1 0 . 0 %1 1 . 0 %1 3 . 5 %1 5 . 7 %1 5 . 0 %0501001502002501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增幅 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2020 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％，是“九五”以來(lái)增幅最快的一年。廣場(chǎng)集公交車站、巴士站、停車場(chǎng)、的士站、直通火車站站點(diǎn)五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。商業(yè) 基本沿市府路與 文明廣場(chǎng) 布置，最大化利用 文明廣場(chǎng) 的資源來(lái)提升商業(yè)價(jià)值。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專款專用，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。企業(yè)無(wú)不良信用記錄。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益 、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于 2020 年 12 月 30 日完成評(píng)估工作。 本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，單位樓面成本為 元 /平方米。 公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平 。 A 市 政府通過(guò)對(duì)舊城改造和新城的開發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合 A 市 舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 （一 ） A 市 經(jīng)濟(jì)格局 ? A 市 第一商圈的形成 A 市 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以 人民中路 、 人民路 為頂點(diǎn)，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線， 人民中路 、 人民路 為中心，各經(jīng)濟(jì)因子點(diǎn)狀散布著城市空間的經(jīng)濟(jì)格局。 截止 2020 年末 A 市 人均 GDP 為 9965 元即 1328 美元，現(xiàn) A 市 的住房消費(fèi)已處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市城市居民可支配收入達(dá)到 10944 元，同比增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出 8616 元，同比增長(zhǎng) %.今年上半年，城市居民人均可支配收入 6506 元，支出為 元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動(dòng)了房地產(chǎn)的火爆。計(jì)劃新增 灌溉耕地 4 萬(wàn)公頃，改造中低產(chǎn)田 8 萬(wàn)公頃。 二是主城區(qū)內(nèi)一些高檔樓盤的大量推出整體上抬高了全市的均價(jià)，如錦繡華庭、武當(dāng)國(guó)際園及金地廣場(chǎng)等。 （二）市場(chǎng)定位 開發(fā)概念的指導(dǎo)思路 a、基于消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)（自上而下引領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)調(diào)檔次、功能、個(gè)性、價(jià)值取向和生活方式等）。 因此， 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 自然層首層、二層定位為綜合性、大眾化的購(gòu)物中心。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和 6 棟 22 層的住宅樓。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。通過(guò)計(jì)算匯總得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)、面積、收入如下： 銷售項(xiàng)目 名稱 單價(jià) （元 /㎡） 建筑面積 （㎡） 可售 比例 可售面積 （㎡） 實(shí)際 銷售比例 實(shí)際 銷售面積 銷售收入(。 （三）進(jìn)度安排 項(xiàng)目擬用三年進(jìn)行，根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定 的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 6個(gè)月 B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 15 個(gè)月 C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 （四）項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。地理位置優(yōu)越，交通便利。 檔次定位 在定位上，堅(jiān)持以中檔為主，兼顧高檔。 ? 考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面。 房地產(chǎn)價(jià)格狀況 ? 2020 年以前 A 市 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)平緩 2020 年以前 A 市 區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格緩慢增長(zhǎng)，商品住宅平均每季度增幅為 %。 具體目標(biāo)：到 2020 年，補(bǔ)充耕地 11000 公頃，其中耕地整理增加耕地 公頃，農(nóng)村居民點(diǎn)新增耕地 公頃，土地復(fù)墾新增耕地 公頃，土地開發(fā)新增耕地 公頃。 A 市 是一個(gè)以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，曾位居全國(guó)小康城市第 6 名、綜合實(shí)力第22 名。 （其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，是 1996 年以來(lái)最快的一年。 四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)完成。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場(chǎng) 平方米），停車場(chǎng)為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部。 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目位于 A 市中心位置，山東 路與江蘇路入口處，連通 1 萬(wàn)余平方米的 文明廣場(chǎng) ，位于城市中軸黃金核心地段。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬(wàn)元人民幣。 因此大唐 盛華 自身具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣 闊。人行主入口設(shè)置在南側(cè)，次入口設(shè)置在北側(cè)，減少商業(yè)及車輛對(duì)人行的干擾。 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 西面是連成一體的大型 文明廣場(chǎng) 。 ? 分行業(yè)看 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；其他行業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 ? 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資投資逐年提高為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力支持 2001 年以來(lái)， A 市 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資明顯提高，并且增速逐年加大，其中主要有十漫高速公路和南水北 調(diào)工程等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有利地推動(dòng)了城市建設(shè)步伐，改善了城市面貌與經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境，提高了居民的居住水平，而且?guī)?dòng)和促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也改變了居民的消費(fèi)觀念與 投資觀念，影響并推動(dòng)了整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 三、市場(chǎng)定位分析 （一）項(xiàng)目開發(fā)主題定位 將 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 定位為 “鄂西北首個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物樂(lè)園”，以巨無(wú)霸姿態(tài)扛起體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的大旗，強(qiáng)化零售娛樂(lè)化和娛樂(lè)零售化。 ② 目標(biāo)投資者定位 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 只將位于商業(yè)步行街出售，步行街規(guī)劃為一定面積的商鋪，每個(gè)商鋪的價(jià)位都在百萬(wàn)元左右，哪些人會(huì)買百萬(wàn)元以上的商鋪？通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，得出以下吸引投資的策略。這個(gè)比例并不是絕對(duì)的，但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守，那就是：購(gòu)物中心首先是一個(gè)賣場(chǎng)，購(gòu)物功能應(yīng)占到 50%的比例。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬(wàn)元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公 司資金 10000 萬(wàn)元）； ? 銀行貸款 15000 萬(wàn)元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬(wàn)元。住宅分期銷售分別為 20%、 25%、 35%、 20%，價(jià)格分別為： 2600、 2800、 3000、 3200，銷售率 100%；經(jīng)計(jì)算，平均銷售價(jià)格為 2910元 /平方米。 二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪? 表：投資成本費(fèi)用估算分?jǐn)倕R總表 成本項(xiàng)目 總額（元） 得房成本（元 /平方米） 高層住宅 商鋪 車位 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 五、管理費(fèi) 13269130 六、稅費(fèi) 672670 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3904972 總投資造價(jià) 449276405 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則： 1. 所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去； 2. 商業(yè)與住宅用地價(jià)格分別計(jì)算分?jǐn)偂? 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 （一）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 本項(xiàng)目總投資估算為 44927 萬(wàn)元，單位樓面成本為 元 /平方米。娛樂(lè)設(shè)施有 5000 多平方米的游樂(lè)中心，還有電影播放廳，同 時(shí)將不少室外的游樂(lè)設(shè)施搬進(jìn)了室內(nèi)。 目標(biāo)客戶群定位 ① 目標(biāo)商戶定位 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 在目標(biāo)商戶定位時(shí)堅(jiān)持招“好租戶”，而不是付最高租金的租戶。東邊的主要發(fā)展方向，隨著 北京路規(guī)劃有 18 處停車場(chǎng)， 7 處集貿(mào)市場(chǎng)， 14 處活動(dòng)中心， 11 所學(xué)校， 4 個(gè)幼兒園， 8 家社區(qū)醫(yī)院等 的開工建設(shè) 。房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟(jì)條件比較好。 ? 恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，已接近 30%～ 40%的富裕水平 歷年恩格爾系數(shù)3 1 . 3 %3 1 . 5 %3 9 . 3 %3 2 . 0 %3 3 . 5 %10%20%30%40%50%2002 2020 2020 2020 2020恩格爾系數(shù) 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年 恩格爾系 數(shù) （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從 2002 年至 2020 年 5 年間， A 市 恩格爾系數(shù)從 %降到 %，已達(dá)到 30%～40%的富裕標(biāo)準(zhǔn)。 ? 交通成熟 —— 五位一體交通網(wǎng)點(diǎn) 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。綠化率達(dá) 30%以上。 在人行查詢系統(tǒng)查詢， 盛華投資公司 無(wú)任何不良記錄，信譽(yù)良好。 通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 的界限值。大唐 盛華 在建設(shè)銀行 A 市 支行開有基本結(jié)算帳戶。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬(wàn)元人民幣。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬(wàn)元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金 10000 萬(wàn)元）； ? 銀行貸款 15000 萬(wàn)元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬(wàn)元。截止 2020 年 12 月末，該公司在建行存款余額為 1520 萬(wàn)元；信用社存款余額為 500 萬(wàn)元。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。 在 A 市 510 年發(fā)展藍(lán)圖上，將會(huì)形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以 人民路 、人民中路 為軸心約 10 平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為 A 市 的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。 %%% %%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì) 圖： A 市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好 從發(fā)展速度來(lái)看，隨著各個(gè)產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長(zhǎng)， A 市 第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明 A 市 的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。此