【正文】 如下： （詳見評(píng)估主表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 萬元； 內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％，所得稅后）：按全部投資計(jì)為 萬元； 動(dòng)態(tài)投資回收期（還原利率 10%）：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按建設(shè)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。 公司現(xiàn)有員工 30 人，其中碩士生 2 名、本科生 9 名，大專生 15 名，高級(jí)工程師2 名，工程師 5 名，助理工程師 2 名，高級(jí)會(huì)計(jì)師 1 名，會(huì)計(jì)師 1 名，經(jīng)濟(jì)師 2 名，房地產(chǎn)高級(jí)策劃師 2 名。公司借款均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。地理位置優(yōu)越，交通便利。 盛華投資公司 多年來在 房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”是 A 市 中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場(chǎng)及精品住宅，也是決心在 A 市 樹立的樣板工程。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。商業(yè) 基本沿市府路與 文明廣場(chǎng) 布置，最大化利用 文明廣場(chǎng) 的資源來提升商業(yè)價(jià)值。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制造一種富有動(dòng)態(tài)的空間效果。 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 ? 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 發(fā)展?jié)摿薮? 按計(jì)劃 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 、人 商擴(kuò)建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等，到 2020 年， 人民路 將有實(shí)力成為 A 市 “第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。廣場(chǎng)集公交車站、巴士站、停車場(chǎng)、的士站、直通火車站站點(diǎn)五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。 廣場(chǎng)負(fù)五層在商場(chǎng)出口設(shè)有室內(nèi)出租車，并通過負(fù)二層完全開放，挑高至負(fù)二層的中庭觀光電梯，為全場(chǎng)人群提供便利的出租車接送服務(wù)。） 圖： A 市 歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） ? 2020 年人均 GDP 達(dá)到 1328 美元 按照聯(lián)合國(guó)對(duì) 40 多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均 GDP800 美元左右時(shí)，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 ， 1300 美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，達(dá)到 8000 美元時(shí)增長(zhǎng)速度趨緩。一定程度上反映了 A 市 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達(dá)城市方向前進(jìn)。 社會(huì)消費(fèi)品零售情況 ? 城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速 5 3 . 0 56 3 . 5 37 8 . 4 78 6 . 3 29 5 . 8 11 0 8 . 7 51 2 5 . 0 61 4 4 . 76 8 . 4 56 5 . 6 75 7 . 6 51 0 . 2 %3 . 4 %4 . 2 %1 4 . 6 %8 . 7 %1 0 . 0 %1 1 . 0 %1 3 . 5 %1 5 . 7 %1 5 . 0 %0501001502002501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增幅 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2020 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％，是“九五”以來增幅最快的一年。全年成交額過億元的市場(chǎng) 10 家，成交額達(dá) 億元，增長(zhǎng) ％。近年來，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響， A 市 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)較大。 而就在“十一五”期間，我市將重點(diǎn)提升中部組團(tuán)，在北京路、天津路、東風(fēng)大道等沿線建設(shè) 5 平方公里城市新區(qū)，分散中心城區(qū)人口增長(zhǎng)壓力，同時(shí)要穩(wěn)步發(fā)展東部組團(tuán)。 二、 A市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重 ? 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟(jì)比重明顯提高 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25 億元，比上年增長(zhǎng) 20%。 十堰市固定資產(chǎn)投資3 5 . 3 52 9 . 1 63 3 . 0 9 3 0 . 2 0 3 0 . 8 13 7 . 1 75 0 . 7 06 2 . 7 17 7 . 5 31 0 3 . 6 01 2 2 . 1 00204060801001201401996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資（億元） 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年 固定資產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 歷年房地產(chǎn)投資狀況 ? A 市 房地產(chǎn)開發(fā)投資 6 年時(shí)間保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì) A 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2000 年后走出低谷，至今已連續(xù) 6 年保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 6年間全市共完成房地產(chǎn)投資 億元，年均增長(zhǎng)超過 30%%，目前逐漸走穩(wěn)。在確保劃定的基本農(nóng)田面積 公頃得以實(shí)施的前提下，大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，通過對(duì)農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。房屋建筑竣工面積 萬平方米，下降 %。 供求趨勢(shì)圖0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年 2020年萬平方米批準(zhǔn)上市銷售面積城區(qū)商品房交易面積 圖： A 市 城區(qū)歷年商品房供求量 （數(shù)據(jù)來源： A 市 房地產(chǎn)網(wǎng)、估計(jì)值） ? 商品房建設(shè)主要集中在北京路沿線 ? 商品房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，房屋竣工面積略有增長(zhǎng) 2020 年，全市商品房施工面積 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng) %。 十堰市城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖3555 357535893398 34453530 36283656 36753790375737243822157715671587149214711579160916601631 1672 1692 171121005001000150020002500300035004000450050001Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 110月2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020元/平方米商品房?jī)r(jià)格 住宅價(jià)格 ? 2020 年價(jià)格上漲開始提速，商品住宅均價(jià)突破 2000 元 /平方米 價(jià)格提高的原因主要有 2 個(gè)： 一是土地價(jià)格的自然增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)未來發(fā)展空間 我市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，還將以較快的速度發(fā)展：如今，隨著 A 市 中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價(jià)相對(duì)便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。同時(shí)，北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。 樓盤概念提出的原則： ? 形成樓盤的獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。 ? 概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過品牌積累形成企業(yè)文化。整個(gè)推導(dǎo)思路屬于市場(chǎng)導(dǎo)向型。 從目前的商戶組合來看，入駐商戶必須是老字號(hào)的品牌商戶，或者是以個(gè)性特色獨(dú)樹一幟的魅力商戶。因此，其目標(biāo)消費(fèi)群定位是： 主力消費(fèi)層： 2050 歲的新時(shí)代家庭 次主力消費(fèi)層： A 市 城區(qū)和來自外省市的消費(fèi)群體。購(gòu)物中心是一個(gè)無差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費(fèi)者。 經(jīng)營(yíng)功能定位 ① 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 總功能布局 在國(guó)外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，購(gòu)物中心最大的特點(diǎn)就是休閑?？偟膩碚f，廣場(chǎng)由零售、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、休閑六大功能組成。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對(duì)發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客，迪斯尼的娛樂做的最好，但 95%的游客只去過一次。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。具體數(shù)據(jù)見下表： 編號(hào) 項(xiàng)目 分類項(xiàng)目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計(jì)（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場(chǎng) 商鋪 3 車庫(kù)（位） 車位（出售） 停車場(chǎng) 合計(jì) （ 三）銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按半年測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表： 銷售比例表： 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入 (萬元 ) 合計(jì) （萬元） 項(xiàng)目 比例 銷售面積 （ ㎡ ） 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 商場(chǎng)（銷售） 100% 1000 33854 第一批住宅 20% 4880 第二批住宅 25% 6569 第三批住宅 35% 9853 第四批住宅 20% 6006 第一批商鋪 20% 2880 第二批商鋪 25% 4050 第三批商鋪 35% 6300 第一批車 位 10% 500 第二批車位 20% 1000 第三批車位 20% 1000 第四批車位 35% 1750 1000 2880 16001 13869 20709 24183 78642 累計(jì) 銷售收入 1000 2880 18881 32749 53459 78642 累計(jì) 銷售進(jìn)度 % % % % % 注：詳細(xì)計(jì)算見第六章 （四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目 順利開發(fā)。 ② 從 A 市 樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買力，以及合理的市場(chǎng)占有率角度，我們暫定為開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3 年，其中銷售期為 年。 ②根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工 程進(jìn)度周期如下。 （表：項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表） 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目工程計(jì)劃表（ 季度 Q） 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 2020年1Q 2020年2Q 2020年3Q 2020年4Q 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備 ■■■ ■■■ 初步及施工圖設(shè)計(jì) ■■■ ■■■ 三通一平 ■■■ ■■■ 報(bào)建 ■■■ 招標(biāo) ■■ ■■ 主體建筑 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ 基礎(chǔ) ■■■ ■■■ ■■ 住宅主體 ■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■ ■■ ■■■ 外裝及設(shè)備 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 室外環(huán)境配套 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 道路、管網(wǎng) ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 環(huán)藝 ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ 驗(yàn)收、備案 ■■■ ■■■ 辦大產(chǎn)證 ■■■ ■■■ 本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。 （一）住宅銷售價(jià)格 根據(jù)目前 A 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)，目前市場(chǎng)上同類住宅價(jià)格在 25003000元 /平方米之間，考慮價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來本項(xiàng)目住宅商品房?jī)r(jià)格可達(dá)到 3000 元 /平方米以上。 （三）車位銷售價(jià)格 車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分四批進(jìn)行（與住宅基本同步）車位部分分別為： 10%， 20%， 20%、 35%，平均價(jià)格為： 2500 元 /平方米，銷售率 8