【房地產(chǎn)】金都廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 香洲城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工。熙郡吉大園林路2700077512504世航中心景山路與吉大路交匯處4900多正進(jìn)行地下室和人防建設(shè)，10月封頂160景山茗園吉大水庫(kù)旁1682780多戶拱北中庭居拱北粵華路279號(hào)4000多6000左右148簡(jiǎn)美城市中心拱北粵海中路10031009號(hào)2000多11000多建至3層，預(yù)計(jì)8月可拿預(yù)售證172頤清園拱北聯(lián)安路102號(hào)25887已全部封頂，高層正在裝修360金桂軒九洲大道西1043號(hào)桂花村內(nèi)已建至14層，8月可封頂146夏灣中珠三期目前在售（接受認(rèn)購(gòu)）樓盤(pán)住宅銷售率老香洲新香洲樓盤(pán)名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期幸福時(shí)光金河灣銷售率35%一期90%（3） 價(jià)格溫和上漲，%，%，全年銷售商品住宅均價(jià)3233元/m2，%。三好名苑寶地康泰萬(wàn)和國(guó)際公館均價(jià)（元/m2）3800370036503200460047003300340060007000吉大前山樓盤(pán)名稱華景山居園林錦繡閣卓雅苑鑫北名苑香都目前在建在售樓盤(pán)從開(kāi)工接受認(rèn)購(gòu)忽視對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的市場(chǎng)化程度更高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更為激烈。②土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生由于土地拍賣制度的實(shí)施，拿到地塊的開(kāi)發(fā)商都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和嚴(yán)密的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，項(xiàng)目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。 小結(jié)：目前珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，在商品住宅的交易中，供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用。 （2）產(chǎn)品發(fā)展特征①戶型創(chuàng)新是成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)綜觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展水平較高的廣州、深圳等城市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大致經(jīng)歷了“地段—戶型—環(huán)境—服務(wù)管理—文化生活方式”等幾個(gè)階段。戶型設(shè)計(jì)樓 盤(pán)陽(yáng)光花房嶺南世家、華南名宇、五洲花城、錦繡檸溪二期三錯(cuò)層華南名宇、南廈豐澤園坡屋頂鳴翠谷、銀石雅苑小復(fù)式西海名苑躍式君怡花園、嶺南世家、華南名宇、美麗灣等TOWNHOUSE美麗灣、海怡灣畔、旭日灣②園林綠化開(kāi)始受重視珠海早期樓盤(pán)的園林綠化設(shè)計(jì)很粗糙，隨著海怡灣畔以其出色的園林環(huán)境吸引了大批的消費(fèi)者后，打造成精品適應(yīng)市場(chǎng)，已成為開(kāi)發(fā)商的實(shí)際行動(dòng)要求，很多發(fā)展商不惜重金聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的專業(yè)公司進(jìn)行規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)。而在其功能上，往往只是為了最原始的防水、隔熱功能。市場(chǎng)發(fā)育程度的不高使機(jī)會(huì)突顯，鳳凰花園、海怡灣畔、粵海國(guó)際等一批物業(yè)管理優(yōu)秀的樓盤(pán)大受追求高品質(zhì)生活人士的歡迎。1． 價(jià)格分析樓盤(pán)名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽(yáng)光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊住宅均價(jià)（元/m2）35003150330035003050325033003260368038003700二手樓均價(jià)（元/m2）320033003500380031503500 （1）普通戶型最高均價(jià)3800元/m2，最低均價(jià)3050元/m2。 （3）銀樺新村三期與本項(xiàng)目同屬老香洲南坑板塊。b． 銀樺新村三期屬2003年解凍項(xiàng)目，在城中村改造關(guān)就進(jìn)行了規(guī)劃和一定渠道的推廣，積累了一定數(shù)量的客戶。c． 小區(qū)物業(yè)管理良好，提升小區(qū)品質(zhì)。2． 面積分析小面積統(tǒng)計(jì)表（見(jiàn)附表一）。（2）分析： ①三房戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)中為主力戶型，共2106套，%，四房戶型為次主力戶型，共892套，%。②一房、三房銷售率高，二房次之。（2）現(xiàn)代風(fēng)格樓盤(pán)顏色多采用白色系列或淺黃色配藍(lán)色、橙色線條，總體追求簡(jiǎn)潔、時(shí)尚。③周邊在售樓盤(pán)以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對(duì)較少，但市場(chǎng)需求較大。迎和客戶需求。香洲金都廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告書(shū)第二部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況1．總用地面積：2．總建筑面積：188000 m23．住宅總建筑面積：148000m24． 商鋪總建筑面積：40000 m25． 車位：1100個(gè)6． 容積率：7． 密度：31%8． 綠化率：35%9． 地下室：33000 m2二、項(xiàng)目SWOT分析（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1．地理位置佳：項(xiàng)目位于老香洲中心，人民西路與紫荊路交匯點(diǎn)，屬于傳統(tǒng)的老香洲居住密集生活區(qū)。大量商業(yè)物業(yè)占用密度指標(biāo)，使住宅被迫建25層以上超高層，加大項(xiàng)目建安成本，影響相對(duì)利潤(rùn)及營(yíng)銷周期。 考慮到未來(lái)小區(qū)人口密度過(guò)大的特點(diǎn)（㎡住宅按120㎡/戶計(jì)都有1234戶近5000人的大社區(qū)），設(shè)人車分流、局部架空層設(shè)計(jì)等，騰出更多中庭休閑空間，將顯得格外重要；市場(chǎng)定位：成熟配套+個(gè)性產(chǎn)品+高品質(zhì)+優(yōu)質(zhì)高價(jià)+高級(jí)住宅小區(qū)。B．二次或以上置業(yè)：（1）年齡：3555歲（2）心理特征：A．非常熟悉南坑、檸溪區(qū)域生活，二次或以上置業(yè)不愿離開(kāi)這一區(qū)域；B．由于是二次或以上置業(yè)，對(duì)小區(qū)規(guī)模、檔次有一定要求；對(duì)住宅的朝向、景觀、戶型、管理和環(huán)保指數(shù)等各方面指標(biāo)的要求較高；C．購(gòu)房行為理智，對(duì)產(chǎn)品要求更全面、更細(xì)致；D．對(duì)小區(qū)整體形象、園林景觀和物業(yè)管理的要求尤為突出。 小結(jié)：本項(xiàng)目的客戶共同的特征是具有老香洲情結(jié)，看中本區(qū)域生活成本較低，喜歡項(xiàng)目所在的檸溪、南坑生活圈的便利生活，結(jié)合項(xiàng)目戶型定位的吸納性較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為：喜歡在香洲檸溪、南坑生活圈便利生活的終極置業(yè)客戶。因此建議：先期1：1榜樣房、公共區(qū)域及示范景觀等，配以合適定價(jià)，將成為開(kāi)盤(pán)的必需，等首期示范區(qū)取悅消費(fèi)者后，提升價(jià)格標(biāo)桿再發(fā)售后期物業(yè)，是住宅推廣成功的最佳途徑；六、項(xiàng)目營(yíng)銷建議（一）、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略：做好品質(zhì)、拔高形象、搶占時(shí)機(jī)、提升價(jià)值項(xiàng)目規(guī)模較大，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目品牌的樹(shù)立，營(yíng)造熱烈的銷售氛圍；周邊市場(chǎng)供應(yīng)出空檔，項(xiàng)目應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，搶占良機(jī)，加快銷售進(jìn)度及提升銷售價(jià)格。（四）、營(yíng)銷渠道組合策略：考慮目標(biāo)客戶工作、生活區(qū)域相對(duì)集中于老香洲，并且項(xiàng)目緊臨的人民西路、紫荊路，人流、車流較旺，以節(jié)約推廣成本原則，營(yíng)銷渠道選擇動(dòng)靜組合，以靜為主，以動(dòng)為輔并結(jié)合一定公關(guān)活動(dòng)。②樣板房：樣板房可以讓客戶直接了解產(chǎn)品的戶型特點(diǎn)和使用功能，并且樣板房富有個(gè)性的裝修，可以對(duì)客戶起到煽情作用，刺激客戶購(gòu)買欲望。設(shè)立廣告牌的位置：** 工地現(xiàn)場(chǎng)售樓部的外立面、正對(duì)2000年酒店的路口包裝等； ** 技術(shù)監(jiān)督局樓頂戶外廣告。C、電視：在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)階段，制作15″的電視廣告，在收視率較高的本港臺(tái)、翡翠臺(tái)和珠海一臺(tái)晚上6：3010：00集中發(fā)布，廣泛傳播項(xiàng)目信息，積累意向客戶。目前，國(guó)內(nèi)知名品牌的物業(yè)管理公司有：戴德梁行、萬(wàn)科、中海、中房、金地、華僑城、富力、金茂等。建立一支強(qiáng)有力的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)定期培訓(xùn)成為提高現(xiàn)場(chǎng)一對(duì)一促銷效率的重要因素。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)精裝修成品房接受度越來(lái)越高。七、開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作（一）、銷售資料的準(zhǔn)備樓書(shū)戶型手冊(cè)海報(bào)DM折頁(yè)價(jià)格表、計(jì)價(jià)單銷售百問(wèn)認(rèn)購(gòu)文書(shū)（二）、銷售工具整體模型：34M，高1M單體模型：除示范單位外的戶型模型，含復(fù)式， 示范單位：主力戶型各一套，確定裝修方案；裝修風(fēng)格以時(shí)尚、輕松、自然的現(xiàn)代風(fēng)格為主；中等戶型按精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。安誠(chéng)物業(yè)顧問(wèn)有限公司二00四年七月十八日29 / 2
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