【房地產(chǎn)】金都廣場項(xiàng)目策劃報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 香洲城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工。熙郡吉大園林路2700077512504世航中心景山路與吉大路交匯處4900多正進(jìn)行地下室和人防建設(shè)，10月封頂160景山茗園吉大水庫旁1682780多戶拱北中庭居拱北粵華路279號4000多6000左右148簡美城市中心拱北粵海中路10031009號2000多11000多建至3層，預(yù)計(jì)8月可拿預(yù)售證172頤清園拱北聯(lián)安路102號25887已全部封頂，高層正在裝修360金桂軒九洲大道西1043號桂花村內(nèi)已建至14層，8月可封頂146夏灣中珠三期目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅銷售率老香洲新香洲樓盤名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期幸福時光金河灣銷售率35%一期90%（3） 價格溫和上漲，%，%，全年銷售商品住宅均價3233元/m2，%。三好名苑寶地康泰萬和國際公館均價（元/m2）3800370036503200460047003300340060007000吉大前山樓盤名稱華景山居園林錦繡閣卓雅苑鑫北名苑香都目前在建在售樓盤從開工接受認(rèn)購忽視對項(xiàng)目的市場推廣。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的市場化程度更高，競爭相對更為激烈。②土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生由于土地拍賣制度的實(shí)施，拿到地塊的開發(fā)商都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和嚴(yán)密的項(xiàng)目開發(fā)流程，項(xiàng)目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。 小結(jié)：目前珠海房地產(chǎn)市場處于良性循環(huán)狀態(tài)，在商品住宅的交易中，供求關(guān)系開始發(fā)揮價格杠桿的作用。 （2）產(chǎn)品發(fā)展特征①戶型創(chuàng)新是成為競爭焦點(diǎn)綜觀中國房地產(chǎn)發(fā)展水平較高的廣州、深圳等城市，市場競爭大致經(jīng)歷了“地段—戶型—環(huán)境—服務(wù)管理—文化生活方式”等幾個階段。戶型設(shè)計(jì)樓 盤陽光花房嶺南世家、華南名宇、五洲花城、錦繡檸溪二期三錯層華南名宇、南廈豐澤園坡屋頂鳴翠谷、銀石雅苑小復(fù)式西海名苑躍式君怡花園、嶺南世家、華南名宇、美麗灣等TOWNHOUSE美麗灣、海怡灣畔、旭日灣②園林綠化開始受重視珠海早期樓盤的園林綠化設(shè)計(jì)很粗糙，隨著海怡灣畔以其出色的園林環(huán)境吸引了大批的消費(fèi)者后，打造成精品適應(yīng)市場，已成為開發(fā)商的實(shí)際行動要求，很多發(fā)展商不惜重金聘請國內(nèi)外著名的專業(yè)公司進(jìn)行規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)。而在其功能上，往往只是為了最原始的防水、隔熱功能。市場發(fā)育程度的不高使機(jī)會突顯，鳳凰花園、海怡灣畔、粵海國際等一批物業(yè)管理優(yōu)秀的樓盤大受追求高品質(zhì)生活人士的歡迎。1． 價格分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊住宅均價（元/m2）35003150330035003050325033003260368038003700二手樓均價（元/m2）320033003500380031503500 （1）普通戶型最高均價3800元/m2，最低均價3050元/m2。 （3）銀樺新村三期與本項(xiàng)目同屬老香洲南坑板塊。b． 銀樺新村三期屬2003年解凍項(xiàng)目，在城中村改造關(guān)就進(jìn)行了規(guī)劃和一定渠道的推廣，積累了一定數(shù)量的客戶。c． 小區(qū)物業(yè)管理良好，提升小區(qū)品質(zhì)。2． 面積分析小面積統(tǒng)計(jì)表（見附表一）。（2）分析： ①三房戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤中為主力戶型，共2106套，%，四房戶型為次主力戶型，共892套，%。②一房、三房銷售率高，二房次之。（2）現(xiàn)代風(fēng)格樓盤顏色多采用白色系列或淺黃色配藍(lán)色、橙色線條，總體追求簡潔、時尚。③周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少，但市場需求較大。迎和客戶需求。香洲金都廣場項(xiàng)目策劃報(bào)告書第二部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況1．總用地面積：2．總建筑面積：188000 m23．住宅總建筑面積：148000m24． 商鋪總建筑面積：40000 m25． 車位：1100個6． 容積率：7． 密度：31%8． 綠化率：35%9． 地下室：33000 m2二、項(xiàng)目SWOT分析（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢：1．地理位置佳：項(xiàng)目位于老香洲中心，人民西路與紫荊路交匯點(diǎn)，屬于傳統(tǒng)的老香洲居住密集生活區(qū)。大量商業(yè)物業(yè)占用密度指標(biāo)，使住宅被迫建25層以上超高層，加大項(xiàng)目建安成本，影響相對利潤及營銷周期。 考慮到未來小區(qū)人口密度過大的特點(diǎn)（㎡住宅按120㎡/戶計(jì)都有1234戶近5000人的大社區(qū)），設(shè)人車分流、局部架空層設(shè)計(jì)等，騰出更多中庭休閑空間，將顯得格外重要；市場定位：成熟配套+個性產(chǎn)品+高品質(zhì)+優(yōu)質(zhì)高價+高級住宅小區(qū)。B．二次或以上置業(yè)：（1）年齡：3555歲（2）心理特征：A．非常熟悉南坑、檸溪區(qū)域生活，二次或以上置業(yè)不愿離開這一區(qū)域；B．由于是二次或以上置業(yè)，對小區(qū)規(guī)模、檔次有一定要求；對住宅的朝向、景觀、戶型、管理和環(huán)保指數(shù)等各方面指標(biāo)的要求較高；C．購房行為理智，對產(chǎn)品要求更全面、更細(xì)致；D．對小區(qū)整體形象、園林景觀和物業(yè)管理的要求尤為突出。 小結(jié)：本項(xiàng)目的客戶共同的特征是具有老香洲情結(jié)，看中本區(qū)域生活成本較低，喜歡項(xiàng)目所在的檸溪、南坑生活圈的便利生活，結(jié)合項(xiàng)目戶型定位的吸納性較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為：喜歡在香洲檸溪、南坑生活圈便利生活的終極置業(yè)客戶。因此建議：先期1：1榜樣房、公共區(qū)域及示范景觀等，配以合適定價，將成為開盤的必需，等首期示范區(qū)取悅消費(fèi)者后，提升價格標(biāo)桿再發(fā)售后期物業(yè)，是住宅推廣成功的最佳途徑；六、項(xiàng)目營銷建議（一）、項(xiàng)目整體營銷策略：做好品質(zhì)、拔高形象、搶占時機(jī)、提升價值項(xiàng)目規(guī)模較大，通過對項(xiàng)目品牌的樹立，營造熱烈的銷售氛圍；周邊市場供應(yīng)出空檔，項(xiàng)目應(yīng)抓住時機(jī)，搶占良機(jī)，加快銷售進(jìn)度及提升銷售價格。（四）、營銷渠道組合策略：考慮目標(biāo)客戶工作、生活區(qū)域相對集中于老香洲，并且項(xiàng)目緊臨的人民西路、紫荊路，人流、車流較旺，以節(jié)約推廣成本原則，營銷渠道選擇動靜組合，以靜為主，以動為輔并結(jié)合一定公關(guān)活動。②樣板房：樣板房可以讓客戶直接了解產(chǎn)品的戶型特點(diǎn)和使用功能，并且樣板房富有個性的裝修，可以對客戶起到煽情作用，刺激客戶購買欲望。設(shè)立廣告牌的位置：** 工地現(xiàn)場售樓部的外立面、正對2000年酒店的路口包裝等； ** 技術(shù)監(jiān)督局樓頂戶外廣告。C、電視：在項(xiàng)目開盤階段，制作15″的電視廣告，在收視率較高的本港臺、翡翠臺和珠海一臺晚上6：3010：00集中發(fā)布，廣泛傳播項(xiàng)目信息，積累意向客戶。目前，國內(nèi)知名品牌的物業(yè)管理公司有：戴德梁行、萬科、中海、中房、金地、華僑城、富力、金茂等。建立一支強(qiáng)有力的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)定期培訓(xùn)成為提高現(xiàn)場一對一促銷效率的重要因素。經(jīng)過幾年的發(fā)展，消費(fèi)者對精裝修成品房接受度越來越高。七、開盤前的準(zhǔn)備工作（一）、銷售資料的準(zhǔn)備樓書戶型手冊海報(bào)DM折頁價格表、計(jì)價單銷售百問認(rèn)購文書（二）、銷售工具整體模型：34M，高1M單體模型：除示范單位外的戶型模型，含復(fù)式， 示范單位：主力戶型各一套，確定裝修方案；裝修風(fēng)格以時尚、輕松、自然的現(xiàn)代風(fēng)格為主；中等戶型按精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。安誠物業(yè)顧問有限公司二00四年七月十八日29 / 2
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