【正文】 立會所的寥寥無幾，而本案“2670平方米的會所”將是我們在今后的銷售、宣傳推廣方面的一個大賣點，引導(dǎo)消費(fèi)者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。我們的很多事情都是服務(wù)與它。）我們在此也進(jìn)行了提煉和提升，對今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。但我們預(yù)計來自競爭個案的負(fù)面因素最大，所以將其定為30%。同時通過對房型需求的分析，三房式房型將會是未來市場所需求的主力房型，所以可以確信通過對本案房型的進(jìn)一步合理優(yōu)化，一定會是本案在今后銷售中的一大有利點。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對小區(qū)的整體形象提高乃至價格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場的根基是由購房消費(fèi)者組成的。解析： 一）、客戶來源：徐匯區(qū)、長寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費(fèi)動機(jī)：結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；較高的月收入，使其對居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；在事業(yè)上小有成就，想通過購置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點——高雅的居住環(huán)境五）、客戶來源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T工等年齡段：3050歲之間消費(fèi)動機(jī)：改善居住環(huán)境； 考慮到工作便利等因素；戶型需求：此類購房者通常會分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會以大三房為主。訴求點——新華路的文化底蘊(yùn)六、推廣案名的緣起 一個好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通過廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受?！拔嗤┘竟?jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時希望通過對新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費(fèi)者對幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。新華路上的最后貴族優(yōu)揚(yáng)時代——新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式： 通過對新華路寧靜的生活環(huán)境進(jìn)行描述 通過廣告等推廣形式點綴出新華路獨(dú)有的景觀特色 突出作為文化街的深厚文化底蘊(yùn) 借鑒上海國際電影節(jié)展辦地的渲染來突出本案區(qū)域的優(yōu)勢 營造一種高雅時尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式 季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂迎送您在每一天 高雅的VIP小區(qū)會所您全家的唯一 個性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù) 多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天 合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間 智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您 八、廣告總精神廣告總精神是對樓盤的所有賣點進(jìn)行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號樓前，同時配合各個組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個11000平方米，覆蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化。本項目總戶數(shù)382戶，總停車位269個，%。但我們從中也不難看出，1號樓、2號樓、3號樓和5號樓的位置相對于另外三個樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。窗要透入陽光、引入景色。本項目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。窗臺的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開裂和漏水。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。腰線腰線的高度可以考慮兩種方式：1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細(xì)推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽臺上，雖然對外立面美觀有一定的貢獻(xiàn)，但是對于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實現(xiàn)陽臺真正的作用。建議空調(diào)數(shù)目的估計上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時采用的三角支架極易生銹，影響外觀。概念提煉：自然和諧的生活空間！ （三）環(huán)境規(guī)劃概念總提煉在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。總的概念提煉：新華路上的唯一擁有超過40%綠化的時尚都市?。ㄌ貏e建議：邀請專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計師來執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。這需要增加更多的細(xì)節(jié)的、人性化的服務(wù)項目支撐。小區(qū)智能化建議概念提煉：生活原來可以如此輕松安逸！A、安保系統(tǒng)項目一覽表：項 目確定實施部分待定部分紅外線周界報警確定實施出入口及重點區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實施訪客對講系統(tǒng)確定實施家庭緊急報警系統(tǒng)確定實施電子訓(xùn)更確定實施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項目一覽表：項 目確定實施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收費(fèi)管理（會所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂（包括緊急廣播）自動三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū)還沒有實施該項服務(wù)。2．社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)?？稍旃δ埽杭彝ッ簹猓ㄌ烊粴猓┻M(jìn)氣管設(shè)置自動開關(guān)，在發(fā)生泄漏時，能自動報警并切斷進(jìn)線，家庭報警和求助信息反映到管理中心的同時能夠自動撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員。可選功能：實現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)?？蛇x功能：對車輛出入控制與管理的同時，對車輛泊位實行聯(lián)動控制與管理。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲值IC卡的方式實現(xiàn)自動計費(fèi)?？蛇x功能：在小區(qū)內(nèi)部實行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。產(chǎn)品建議： 桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺十、建材及施工篇：概念提煉：沒有質(zhì)量美麗將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)到國家驗收評定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。開關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。建議及作用:燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對客戶尋找本案起到了好的作用；交通指示牌：在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶光臨“上海某住宅項目”；大型看板：樹“上海某住宅項目”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清晰的看到位置。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)， 同時以人性化設(shè)計呈現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。而我們的目的就是希望通過對售樓處的設(shè)置包裝來向市場傳遞一個信息。 展板： 購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。品位廊： 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 類似于后現(xiàn)代主義。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用： 樓書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點均是該樓盤的優(yōu)勢，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。名片：名片上的地址及電話號碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。特別建議： 一條龍的售后服務(wù)：簽約室律師到場，簽約現(xiàn)場銀行當(dāng)場辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強(qiáng)現(xiàn)場逼定，同時也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速決。從玄觀進(jìn)入一個色調(diào)極為干凈的空間，門邊的高墻由絲布和胡桃木建構(gòu)出質(zhì)感，挑高的長窗飾以精選的深色窗簾，在輕松之中鋪陳出優(yōu)雅的氣氛。 布藝之家 （備受矚目的混合樣式） 此種風(fēng)格是近來備受歡迎的混合風(fēng)格的室內(nèi)裝飾，人們不止?jié)M足一種樣式，而是根據(jù)自己的靈感，創(chuàng)造一個多種風(fēng)格相互協(xié)調(diào)的舒適空間。不同風(fēng)格，不同類型的裝飾毯將功能一一細(xì)分出來。為孩子隔出一個專屬的游戲間，您就不必?fù)?dān)心他們制造出來的混亂。書房里的MOLTENI amp。風(fēng)格：海派古典 中西融合 寬敞的客廳里，高亮度的白墻、沙發(fā)與幾件老式家具協(xié)調(diào)的搭配在一起，有種新古典的意境，用式樣簡潔的老式家具搭配高調(diào)色彩的新式家具，明快又不失內(nèi)涵，房間里沒有常見的裝修的痕跡，墻壁和家具的線條簡單，但很高雅。 特別建議： 樣板房必須設(shè)置各個房間功能說明牌。本項目樣板帶景觀應(yīng)由售樓處周邊景觀和樣板房周邊景觀兩部分組成。以硬地為主，引進(jìn)淺槽水系配以鵝