【正文】 金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網(wǎng)球場、足球場、籃球場物業(yè)：萬科進行指導監(jiān)管，近期規(guī)劃：在復式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開發(fā)比例的40%強，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為復式；2003年3月初開始進行內部認購，2004年4月份交房；計劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自10:40——11：23沒有客戶，也無電話。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60—70平米；三居由原來的1140平米變成100—110平米上下，其居住的經濟性和舒適性并沒有降低。早在2000年底規(guī)劃一期多層時，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績。四、 調查樓盤概況 青年居易 a、 概況1） 總建筑面積：1910戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司3） 發(fā)展商：鄭州新世紀住宅建設有限公司4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商務咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6） 銷售情況：沒有銷售許可證，大定30%左右。4） 戶型優(yōu)點：頂層有閣樓設計；設計有壁櫥5） 戶型缺點：進深較大，采光不好；6樓層差價55元。小區(qū)內配套齊全，有大型購物超市、車庫、中西餐廳、室內恒溫游泳池等。得房率低（81%）；周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春PARTYa、 概況1） 占地面積：15畝2） 總建筑面積：500戶，3） 開發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司4） 銷售代理商：信證咨詢5） 物業(yè)形態(tài)：3棟多層6） 工程進度：剛建地面1層，4月開盤，5月封頂，12月交房7） 物業(yè)管理費：復式送露臺5） 戶型缺點：（實際一次性付款可優(yōu)惠5%）4） 實例報價：3號樓3單元5層04室戶型：一室一廳面積：總價：74948元 單價：2186元/平方米 按揭：優(yōu)惠1%，即74199元 一次性付款：72700元（優(yōu)惠3%）首付：15199元 貸款：貸款年限：20年 月供：391元稅費：契稅：（2%）1484元 維修基金（35元/平方米）1199元其他稅費：125元按揭費用：保險費：653元貸款公證費：59元抵押登記費：50元抵押管理費：59元服務費：200元小計：1021元首付共：17829元d、 綜合分析1） 賣點提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華2） 劣勢分析：東西朝向， 車位少 七彩時光 a、 概況1） 開發(fā)商：河南省宏光天地實業(yè)有限公司2） 銷售代理商：派普咨詢3） 物業(yè)形態(tài)：1棟多層b、 戶型1） 戶型范圍：—66平方米2） 戶型種類：平層3種3） 主力戶型及配比：（一室兩廳）共開發(fā)48套，62平米（一室兩廳）的開發(fā)48套，66平米（兩室一廳）的開發(fā)18套。位置不錯，政七街將和東風路打通；樓間距僅15米，戶型通風不好；4） 戶型優(yōu)點：設計有陽臺5） 戶型缺點：采光很次，工程粗糙；配有弧形飄窗設計5） 戶型缺點：暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：2953元/平方米（3樓）—4007元/平方米（26樓）2） 均價：3100元/平方米，每層差價30元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%4） 實例報價：10層建筑面積：，單價3178元/平方米，契稅：（2%）2438元維修基金（65元/平方米）2493元印花稅（%）36元 產權登記費：80元測繪費：（）13元首付款：31876元 貸款：9萬，月供：485元（30年）保險費：1700元抵押登記費：170元中介費：200元公證費：180元合計：129186元d、 綜合分析1） 賣點提煉：身份地位的象征廚房相對獨立5） 戶型缺點：公私不分明c、 價格（）1） 價格范圍：1888元/平方米—頂層2800元/平方米2） 均價：2500元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠3%4） 實例報價：面積； 4層 單價：2673元 總房款：102670元首付：20670元 貸款： 契稅；2054元 維修基金：2497元 配套5060元 工本費：10元 測量費：52元 產權登記費：80元 按揭保證金：500元首付合計：30923元d、 綜合分析1） 賣點提煉：戶型不方正 方正緊湊，南北通透，復式樓梯設計不合理，有面積浪費現(xiàn)象 地段較好，盡享繁華附近沒有公交站牌，出行不方便。南北朝向開間小，進深大，周邊配套齊全戶型開間小房地產市場在競爭日益激烈的情況下，產品結構發(fā)生蛻變，房地產市場開始有高檔市場向大眾市場轉移，小戶型應運而生。對于房地產而言，產品本身指產品的位置、形態(tài)、戶型、結構、質量等等；產品的軟包裝和產品的形象是指產品的外觀，產品的立面，產品的環(huán)境、產品的配套和由此產生出來的產品形象；產品的服務包括售前服務和售后服務，售前服務是營銷推廣中置業(yè)顧問服務，售后服務是簽約后的按揭貸款的辦理及房產證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。促銷可以使客戶得到心理上或物質上的的需求，但現(xiàn)在房地產市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產生心理共鳴，是一個值得深究的課題?，F(xiàn)代社會是崇尚個性發(fā)展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。人們購買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本。格林假日小戶型因為物業(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節(jié)省時間成本，但我們可以在產品的營銷期，給客戶以無微不至的關懷，盡可能為消費者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，網(wǎng)上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進行全程服務代理。 隨著社會的發(fā)展，人們消費變得越來越理智，人們的生活方式、生活習慣也發(fā)生了轉變，年輕人購房時，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費，這樣房地產的市場就放大了。七、 小戶型市場的前景 小戶型的弊端在開發(fā)商的宣傳中，小戶型千篇一律是“年輕的、時尚的、投資居住兩相宜的”，在總價、地段、簡單靈活等方面具有比較優(yōu)勢，而且投資回報率頗高。戶型設計，弊端重重：通風采光不好，功能不全，儲存空間不足從當前小戶型的走勢看，它已經從一般人的需求轉向了所有人。其四，家庭人口的變化推進小戶型的需求。 市場細分導致小戶型放量？小戶型是在房地產市場競爭日益激烈的背景中產生的，市場細分是競爭的必然結果，市場細分直接導致了小戶型的集中放量。激烈的競爭使得開發(fā)商不得不在考慮區(qū)域定位的同時，細分客戶群市場，尋求市場空白且需求量大的客戶群。從某種意義上說，小戶型和郊區(qū)物業(yè)的目標客戶群是接近的，都是中等收入的工薪階層。但鄭州具備這種消費水平的租房客戶群在哪里？這是其一；其二，大量小戶型項目的推出，必將減少租務市場的客戶群。63 / 63