【正文】 世紀(jì)廣場等，從而使東部成為濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域；項(xiàng)目發(fā)展提供了機(jī)遇。西部區(qū)域和北部區(qū)域由于歷史原因北部區(qū)域在生活配套、交通條件等方面相對不占競爭優(yōu)勢，這些劣勢在短期內(nèi)不能改善，該區(qū)域住宅多采用提高綠化率這一捷徑以達(dá)到提高樓盤品質(zhì)，從而提高銷售價(jià)格，%%；南部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，該區(qū)域綠化主要依靠周邊山體，%，區(qū)域內(nèi)有的樓盤的綠化率達(dá)45%，從而抬高了整個(gè)板塊的綠化率；%，該區(qū)域自2006年開始，區(qū)域住宅均價(jià)超過南部達(dá)到各區(qū)域最高值。隨著城市功能的外溢，東部區(qū)域的土地成本越來越高，為保證住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤，只用通過增加容積率的方式。根據(jù)山東中原住宅數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示濟(jì)南住宅市場以兩室、三室為主，一室、四室也各占一定市場份額。市場對兩室、三室的需求量最大，所以濟(jì)南住宅市場的熱銷戶型多為處在80～130平方米之間的二居室和三居室。港澳花園。2007年8月南部住宅價(jià)格上漲幅度較小，南部區(qū)域住宅銷售均價(jià)為5003元/平米；西部的銷售價(jià)格為4756元/平米，%；北部區(qū)域住宅銷售價(jià)格上漲幅度較大，為4645元/平米。 各區(qū)域價(jià)格均保持穩(wěn)定增長趨勢，東部區(qū)域近期增長速度快各個(gè)區(qū)域價(jià)格均保持穩(wěn)定增長的趨勢，東部區(qū)域價(jià)格增長速度快，隨著區(qū)域市政配套設(shè)施的完善和房地產(chǎn)的開發(fā)，未來升值潛力有最大的空間。216。 小高層、高層建筑類型市場增加，消費(fèi)者市場接受度增加當(dāng)前濟(jì)南市場以小高層為主流建筑形式用地強(qiáng)度不斷增加，多層、別墅類低密度住宅越來越少，高層逐漸增多。根據(jù)項(xiàng)目所處地理位置、城市空間結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)開發(fā)成熟度，將項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場劃分為高新區(qū)板塊和項(xiàng)目周邊板塊。國際城市花園等。區(qū)域樓盤規(guī)模均差別較大，規(guī)模性開發(fā)是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)，利于形成居住氛圍，降低新區(qū)開發(fā)成本。隨著生活商業(yè)配套設(shè)施的完善和成熟，區(qū)域有一定發(fā)展?jié)摿?。l 預(yù)計(jì)區(qū)域普通住宅主力面積為二室二廳90㎡左右和三室二廳130㎡左右預(yù)計(jì)區(qū)域二室二廳90㎡和三室二廳130㎡左右戶型有較大市場供應(yīng)，主要集中在彩石山莊項(xiàng)目。l 區(qū)域樓盤綠化率高該板塊的樓盤綠化率基本上都在45%，保證了樓盤的綠化景觀，同時(shí)這比較符合該片區(qū)的樓盤定位。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機(jī)關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。2007年8月份火炬地產(chǎn)獲得唐冶第一宗掛牌出讓土地，土地面積為2650畝。但隨著彩石山莊等大盤的開發(fā)，政府支持力度的加大，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將較為激烈，規(guī)模性開發(fā)改善東部發(fā)展的配套瓶頸問題，從而提升區(qū)域價(jià)值，拓展?jié)铣鞘锌臻g。區(qū)域樓盤規(guī)模均在10萬平方米以上，主要集中在20萬平方米左右。 區(qū)域樓盤價(jià)格集中在5000元/平方米左右 ，隨著生活商業(yè)配套設(shè)施的完善和成熟，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。216。216。根據(jù)以上樣本計(jì)算得高新板塊的市場吸納速度為11599平方米/月，高新區(qū)板塊是借著“東拓”政策影響發(fā)展起來的一個(gè)片區(qū)，由于地理位置欠佳，以及板塊內(nèi)生活配套和交通設(shè)施的滯后，在消費(fèi)者心中認(rèn)知度較低，本板塊內(nèi)早期推出的兩個(gè)大型社區(qū)雅居園和黃金時(shí)代雖然具備大盤優(yōu)勢以及相對于東部其他樓盤價(jià)格略低，但是銷售情況一直是不溫不火，隨著東部生活商業(yè)配套設(shè)施的完善，近期上市的盛世花城銷售速度高達(dá)18500平方米/月，香格里拉由于新開盤小戶型項(xiàng)目，開盤期內(nèi)銷售速度較快，黃金時(shí)代項(xiàng)目開發(fā)周期長，拉底了其整體銷售速度。216。較早推出的黃金時(shí)代的主力戶型都偏大，以三室和四室為主，主力戶型面積為100—160平方米，戶型設(shè)計(jì)比較傳統(tǒng)，結(jié)構(gòu)不緊湊，后期戶型設(shè)計(jì)逐步改善。公寓暢銷戶型集中在3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡，其中四室二廳160㎡左右暢銷戶型主要集中在存在政府企業(yè)機(jī)關(guān)團(tuán)購的樓盤中。216。216。盛世花城項(xiàng)目位于高新區(qū)，屬于濟(jì)南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)距離老城區(qū)相對較遠(yuǎn)，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。萊茵小鎮(zhèn)受項(xiàng)目所處區(qū)位及整體定位的影響，項(xiàng)目的普通住宅部分主要客戶來自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如IT精英、城市白領(lǐng)以及企業(yè)中高層管理者，購買本項(xiàng)目作為第一居所。購買客群多為30歲左右的已婚人士為主，購房目的以過渡性自用為主，其比例約占購房總體的70%。隨著東部發(fā)展步伐的加快，政府性單位團(tuán)購一些產(chǎn)品滿足政府機(jī)關(guān)單位人員居住需求。近兩年成交土地市場供應(yīng)量約130萬平方米，市場競爭激烈。 擬將上市項(xiàng)目分析已知擬將上市項(xiàng)目情況地塊名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商容積率綠化率預(yù)計(jì)建筑類型建筑面積（萬㎡）2006G026建大項(xiàng)目山東建大教育置業(yè)有限公司35%多層、小高層2007G005海信項(xiàng)目青島海信房地產(chǎn)股份有限公司35%小高層、高層322007G006鑫苑地塊名稱項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)主力戶型及面積預(yù)計(jì)主力目標(biāo)客戶群2006G026建大項(xiàng)目2008年初5000——建大學(xué)校及關(guān)系單位團(tuán)購約20萬㎡，對外銷售約5萬㎡，主力目標(biāo)客戶群為周邊從業(yè)人員2007G005海信項(xiàng)目322008年500090平方米左右戶型高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人，打造青年社區(qū)2007G006鑫苑 預(yù)計(jì)主力戶型面積：以中小戶型為主預(yù)計(jì)區(qū)域樓盤以中小戶型為主，其中一室二廳60㎡左右、二室二廳8090㎡；三室二廳92120㎡。 板塊發(fā)展趨勢預(yù)測分析板塊的現(xiàn)狀是按照“南科北商”的格局建設(shè)，其框架已初步形成。上述規(guī)劃是高新區(qū)未來的發(fā)展重點(diǎn)，隨著區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施將會(huì)對高新區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展布局帶來深遠(yuǎn)的影響；高新區(qū)目前缺乏各種生活配套的局面也將會(huì)得到徹底的改善，板塊內(nèi)部居民的生活質(zhì)量將得到大幅度的提高，區(qū)域土地價(jià)格也會(huì)升值，板塊的房地產(chǎn)市場將會(huì)迎來一個(gè)發(fā)展的高峰。此外，周邊板塊樓盤數(shù)量少，高新區(qū)樓盤數(shù)量多，但整體規(guī)模高于高新區(qū)，表明項(xiàng)目周邊板塊以大盤開發(fā)為主，市場競爭激烈度高于高新區(qū)。 疊拼聯(lián)排別墅暢銷，大眾戶型加快上市步伐板塊項(xiàng)目周邊板塊高新區(qū)板塊主力戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右和三室二廳130㎡左右公寓主力面積集中在3050㎡，住宅主力戶型為二室二廳7595㎡，三室二廳118150㎡，別墅集中在174250㎡暢銷戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右　公寓3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡滯銷戶型及面積頂層復(fù)式及170㎡平層　頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢。國際城市花園、海信項(xiàng)目的擬將上市，普通住宅適合大眾的戶型將加快上市步伐。 目標(biāo)客群為東部企業(yè)高管成功人士及周邊工作人員項(xiàng)目周邊板塊購房者主要來自于主城區(qū)成功人士和周邊企業(yè)事業(yè)單位中高層管理人員。 政府建房和企業(yè)建房產(chǎn)生客戶分流項(xiàng)目所在區(qū)域，存在一些政府機(jī)關(guān)及濟(jì)南大型企業(yè)的集資建房。 高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)生客戶分流高新區(qū)當(dāng)前為濟(jì)南市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，近年來開發(fā)建設(shè)節(jié)奏有所加快，但依舊較為緩慢。 東部企業(yè)、事業(yè)單位、it從業(yè)人員為主要客群 綜合區(qū)域市場主力總價(jià)、房地產(chǎn)市場開發(fā)成熟度，主力客源依舊來源于東部區(qū)域客戶群。216。 高新區(qū)快速發(fā)展，利于項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展高新區(qū)的快速發(fā)展和生活商業(yè)配套設(shè)施的完善有助于加快東部的開發(fā)建設(shè)，縮小城市生活圈和消費(fèi)者空間距離感，加強(qiáng)區(qū)域認(rèn)知度和產(chǎn)品價(jià)值提升。國際城市花園、彩石山莊、海信項(xiàng)目、火炬項(xiàng)目作為競爭樣本樓盤。遠(yuǎn)郊區(qū)彩石山莊項(xiàng)目和火炬項(xiàng)目拉底了區(qū)域銷售均價(jià)。 競爭樓盤多采用多物業(yè)組合形態(tài)競爭樓盤多采用多物業(yè)組合形態(tài)，一方面利于形成較好的天際線，另一方面可形成較高的性價(jià)比。 滯銷戶型：頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢。其中，有濟(jì)鋼等大型企業(yè)的職工。尚層E墅部分為高新區(qū)第一個(gè)小戶型產(chǎn)品，主要為高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及投資性客戶。彩石山莊目標(biāo)客戶群為東部區(qū)域的個(gè)體老板等成功人士。 競爭樓盤個(gè)案分析 盛世花城 項(xiàng)目概況在售在售酒店式公寓項(xiàng)目由山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1999年，注冊資金3000萬，總資產(chǎn)10億余元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，從單一房產(chǎn)企業(yè)向地產(chǎn)、能源、投資、金融、餐飲等綜合性企業(yè)轉(zhuǎn)變。盛世花城總占地173畝，總建筑面積達(dá)37萬平方米，綠化率35%，共有20棟高層、小高層，其中18棟住宅（土地使用年限70年）、2棟公寓（土地使用年限50年），最低11層，最高22層，住宅共有1649戶，車位配比1：1，地上車位280多個(gè)，整個(gè)小區(qū)采用人車分流的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品配比建筑類型棟數(shù)規(guī)模占總規(guī)模比例小高層5616%高層153184% 戶型分析戶型面積所占比例42216015%42318232214131313140%321111121210815%2218109515%21187515%標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積區(qū)間為75160平方米，復(fù)式面積一般在200平方米以上。2006815開始內(nèi)部認(rèn)購，未公布銷售均價(jià)舉辦置業(yè)會(huì)，買卡2萬抵3萬，并可享受優(yōu)先選房。銷售率到70%。位于小區(qū)西南角的兩棟15層、面積在4580平米之間、該部分為商業(yè)用地。首付6萬元，總價(jià)21萬元起，從5月26號開始認(rèn)籌，實(shí)施交5000塊錢優(yōu)惠10000的措施，層差價(jià)2030元/平米。主流面積在50平米左右，它是以50平米左右的戶型為核心，主要是43平米至48平米，很少一部分是80平米，主要是一室一廳一廚一衛(wèi)為主。 客群分析項(xiàng)目位于高新區(qū)，屬于濟(jì)南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)距離老城區(qū)相對較遠(yuǎn)，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。 周邊配套分析交通狀況：緊鄰新宇路和工業(yè)南路、經(jīng)十路、繞成高速近在咫尺、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，4891112123路等公交車直達(dá)。 營銷推廣分析2006年9月10日，聘請魯能泰山球員李金羽作為形象代言人，成為盛世花城名譽(yù)業(yè)主。產(chǎn)品自身規(guī)劃先進(jìn)合理，注重景觀設(shè)計(jì)和小區(qū)的人性化設(shè)計(jì)，采用人車分流的道路系統(tǒng)，打造區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)生活。開發(fā)商：山東世通房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳洲U/A集團(tuán)，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)：香港中元設(shè)計(jì)國際有限公司電話：88680666 88680777萊茵小鎮(zhèn)，由小高層及別墅構(gòu)成。5月27日正式開盤，推出36套，銷售情況良好。建筑風(fēng)格有美式、現(xiàn)代簡約、現(xiàn)代中式、德式、英式風(fēng)格迥異的別墅。小高層戶型分析戶型面積所占比例三室兩廳11115080%兩室兩廳9520%兩室兩廳103兩室兩廳91萊茵小鎮(zhèn)11棟小高層建筑面積約11萬平方米，擁有純美水體景觀和32000平方米的綠化面積，11棟小高層選用了巧克力色的外立面，呈“L”形建筑陳列。 價(jià)格分析別墅價(jià)格監(jiān)測調(diào)研日期均價(jià)（元/平方米）主力總價(jià)（萬元）銷售率（開盤）700010015015%700010015027%710011016050%2006年11月底720011016055%2007年9月9000元/平米70%與一期悉尼花鄉(xiāng)2004年開盤均價(jià)5500元/平方米左右有了較大的提升，從而看出該區(qū)域的市場發(fā)展?jié)摿Α?006年11月4200均價(jià)4200元/平方米，預(yù)計(jì)2007年年底交房。這些客戶對該區(qū)位具有較高的認(rèn)同感。德式風(fēng)格。周邊配套：項(xiàng)目所處東部新城會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈，廣場經(jīng)濟(jì)圈、高尚生活圈?？傮w而言：項(xiàng)目的周邊配套齊全，包括中小學(xué)、幼兒園、綜合商場、郵局、銀行、醫(yī)院等。2006年5月27日，傾情開盤。既有凱迪拉克、高爾夫推桿展示，又有紅酒、巴西烤肉、德國啤酒品鑒，還有英式、德式、美式、現(xiàn)代、中式五種純美樣板間展示欣賞。但目前項(xiàng)目周邊配套還不完善，整體規(guī)劃過于擁擠，影響了項(xiàng)目的整體形象，在一定程度上制約了項(xiàng)目的銷售。開發(fā)商：山東黃金置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院第一設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)：濟(jì)南三力設(shè)計(jì)公司代理商：深圳市黑馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司山東黃金置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是黃金集團(tuán)有限公司控股的子公司，于2002年7月6日經(jīng)山東省工商行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊資本金1000萬元人民幣，二級開發(fā)資質(zhì)，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。戶型整體功能完備，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離、潔污分離，確保舒適性、方便性的同時(shí)，更能保證臥室的私密性。三期主要客戶為高新區(qū)工作的企事業(yè)單位職工及其中層管理人員，小戶型公寓客戶主要面向首次置業(yè)的年輕人，三期團(tuán)購客戶為發(fā)改委。物業(yè)管理公司：深圳市深圳萬廈居業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)：，地下室：一二期地下室均價(jià)為1000元/平方米，三期2000元/平方米車位：10萬元/個(gè) 動(dòng)態(tài)銷售情況一、二期價(jià)格增長較快，從最初的2555元/平方米上漲到2006年5月份的3800元/平方米。2007年9月整體銷售率約80%。 政府東拓，省政府的東遷，促進(jìn)和加快區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目劣勢：178。規(guī)劃建筑面積180萬平方米，居住人口近2萬人。北區(qū)以花園洋房、聯(lián)排和雙拼住宅為主，南區(qū)以獨(dú)立別墅、雙拼別墅為主。居住組團(tuán)采用院落布局模式。預(yù)計(jì)2007年10月份中旬開盤銷售，首推5棟多層，4棟別墅。內(nèi)部員工團(tuán)購及關(guān)系人員購買別墅。通過前期高強(qiáng)度推廣、長時(shí)間推廣宣傳，確立市場知名度和美譽(yù)度，積累客戶資源。該項(xiàng)目2007年4月獲得土地，