【正文】 世紀廣場等，從而使東部成為濟南住宅市場的熱點供應區(qū)域；項目發(fā)展提供了機遇。西部區(qū)域和北部區(qū)域由于歷史原因北部區(qū)域在生活配套、交通條件等方面相對不占競爭優(yōu)勢，這些劣勢在短期內不能改善，該區(qū)域住宅多采用提高綠化率這一捷徑以達到提高樓盤品質，從而提高銷售價格，%%；南部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，該區(qū)域綠化主要依靠周邊山體，%，區(qū)域內有的樓盤的綠化率達45%，從而抬高了整個板塊的綠化率；%，該區(qū)域自2006年開始，區(qū)域住宅均價超過南部達到各區(qū)域最高值。隨著城市功能的外溢，東部區(qū)域的土地成本越來越高，為保證住宅項目開發(fā)利潤，只用通過增加容積率的方式。根據(jù)山東中原住宅數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示濟南住宅市場以兩室、三室為主，一室、四室也各占一定市場份額。市場對兩室、三室的需求量最大，所以濟南住宅市場的熱銷戶型多為處在80～130平方米之間的二居室和三居室。港澳花園。2007年8月南部住宅價格上漲幅度較小，南部區(qū)域住宅銷售均價為5003元/平米；西部的銷售價格為4756元/平米，%；北部區(qū)域住宅銷售價格上漲幅度較大，為4645元/平米。 各區(qū)域價格均保持穩(wěn)定增長趨勢，東部區(qū)域近期增長速度快各個區(qū)域價格均保持穩(wěn)定增長的趨勢，東部區(qū)域價格增長速度快，隨著區(qū)域市政配套設施的完善和房地產的開發(fā)，未來升值潛力有最大的空間。216。 小高層、高層建筑類型市場增加，消費者市場接受度增加當前濟南市場以小高層為主流建筑形式用地強度不斷增加，多層、別墅類低密度住宅越來越少，高層逐漸增多。根據(jù)項目所處地理位置、城市空間結構、區(qū)域經(jīng)濟水平和房地產開發(fā)成熟度，將項目所在區(qū)域住宅市場劃分為高新區(qū)板塊和項目周邊板塊。國際城市花園等。區(qū)域樓盤規(guī)模均差別較大，規(guī)模性開發(fā)是新區(qū)房地產開發(fā)的一大特點，利于形成居住氛圍，降低新區(qū)開發(fā)成本。隨著生活商業(yè)配套設施的完善和成熟，區(qū)域有一定發(fā)展?jié)摿Α 預計區(qū)域普通住宅主力面積為二室二廳90㎡左右和三室二廳130㎡左右預計區(qū)域二室二廳90㎡和三室二廳130㎡左右戶型有較大市場供應，主要集中在彩石山莊項目。l 區(qū)域樓盤綠化率高該板塊的樓盤綠化率基本上都在45%，保證了樓盤的綠化景觀，同時這比較符合該片區(qū)的樓盤定位。由于區(qū)域內產業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術性人員和政府事業(yè)機關單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內購房。由于區(qū)域內產業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內購房。2007年8月份火炬地產獲得唐冶第一宗掛牌出讓土地，土地面積為2650畝。但隨著彩石山莊等大盤的開發(fā)，政府支持力度的加大，預計區(qū)域內房地產開發(fā)將較為激烈，規(guī)模性開發(fā)改善東部發(fā)展的配套瓶頸問題，從而提升區(qū)域價值，拓展?jié)铣鞘锌臻g。區(qū)域樓盤規(guī)模均在10萬平方米以上，主要集中在20萬平方米左右。 區(qū)域樓盤價格集中在5000元/平方米左右 ，隨著生活商業(yè)配套設施的完善和成熟，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。216。216。根據(jù)以上樣本計算得高新板塊的市場吸納速度為11599平方米/月，高新區(qū)板塊是借著“東拓”政策影響發(fā)展起來的一個片區(qū)，由于地理位置欠佳，以及板塊內生活配套和交通設施的滯后，在消費者心中認知度較低，本板塊內早期推出的兩個大型社區(qū)雅居園和黃金時代雖然具備大盤優(yōu)勢以及相對于東部其他樓盤價格略低，但是銷售情況一直是不溫不火，隨著東部生活商業(yè)配套設施的完善，近期上市的盛世花城銷售速度高達18500平方米/月，香格里拉由于新開盤小戶型項目，開盤期內銷售速度較快，黃金時代項目開發(fā)周期長，拉底了其整體銷售速度。216。較早推出的黃金時代的主力戶型都偏大，以三室和四室為主，主力戶型面積為100—160平方米，戶型設計比較傳統(tǒng)，結構不緊湊，后期戶型設計逐步改善。公寓暢銷戶型集中在3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡，其中四室二廳160㎡左右暢銷戶型主要集中在存在政府企業(yè)機關團購的樓盤中。216。216。盛世花城項目位于高新區(qū)，屬于濟南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時距離老城區(qū)相對較遠，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。萊茵小鎮(zhèn)受項目所處區(qū)位及整體定位的影響，項目的普通住宅部分主要客戶來自東部區(qū)域的中產階層，如IT精英、城市白領以及企業(yè)中高層管理者，購買本項目作為第一居所。購買客群多為30歲左右的已婚人士為主，購房目的以過渡性自用為主，其比例約占購房總體的70%。隨著東部發(fā)展步伐的加快，政府性單位團購一些產品滿足政府機關單位人員居住需求。近兩年成交土地市場供應量約130萬平方米，市場競爭激烈。 擬將上市項目分析已知擬將上市項目情況地塊名稱項目名稱開發(fā)商容積率綠化率預計建筑類型建筑面積（萬㎡）2006G026建大項目山東建大教育置業(yè)有限公司35%多層、小高層2007G005海信項目青島海信房地產股份有限公司35%小高層、高層322007G006鑫苑地塊名稱項目名稱建筑面積（萬㎡）預計推出時間預計價格（元/㎡）預計主力戶型及面積預計主力目標客戶群2006G026建大項目2008年初5000——建大學校及關系單位團購約20萬㎡，對外銷售約5萬㎡，主力目標客戶群為周邊從業(yè)人員2007G005海信項目322008年500090平方米左右戶型高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內的青年人，打造青年社區(qū)2007G006鑫苑 預計主力戶型面積：以中小戶型為主預計區(qū)域樓盤以中小戶型為主，其中一室二廳60㎡左右、二室二廳8090㎡；三室二廳92120㎡。 板塊發(fā)展趨勢預測分析板塊的現(xiàn)狀是按照“南科北商”的格局建設，其框架已初步形成。上述規(guī)劃是高新區(qū)未來的發(fā)展重點，隨著區(qū)域規(guī)劃的實施將會對高新區(qū)的城市基礎設施建設、房地產發(fā)展布局帶來深遠的影響；高新區(qū)目前缺乏各種生活配套的局面也將會得到徹底的改善，板塊內部居民的生活質量將得到大幅度的提高，區(qū)域土地價格也會升值，板塊的房地產市場將會迎來一個發(fā)展的高峰。此外，周邊板塊樓盤數(shù)量少，高新區(qū)樓盤數(shù)量多，但整體規(guī)模高于高新區(qū)，表明項目周邊板塊以大盤開發(fā)為主，市場競爭激烈度高于高新區(qū)。 疊拼聯(lián)排別墅暢銷，大眾戶型加快上市步伐板塊項目周邊板塊高新區(qū)板塊主力戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右和三室二廳130㎡左右公寓主力面積集中在3050㎡，住宅主力戶型為二室二廳7595㎡，三室二廳118150㎡，別墅集中在174250㎡暢銷戶型及面積疊拼別墅152267㎡二室二廳90㎡左右　公寓3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡滯銷戶型及面積頂層復式及170㎡平層　頂層復式及塔樓戶型銷售速度慢。國際城市花園、海信項目的擬將上市，普通住宅適合大眾的戶型將加快上市步伐。 目標客群為東部企業(yè)高管成功人士及周邊工作人員項目周邊板塊購房者主要來自于主城區(qū)成功人士和周邊企業(yè)事業(yè)單位中高層管理人員。 政府建房和企業(yè)建房產生客戶分流項目所在區(qū)域，存在一些政府機關及濟南大型企業(yè)的集資建房。 高新區(qū)的開發(fā)建設，產生客戶分流高新區(qū)當前為濟南市開發(fā)的熱點區(qū)域之一，近年來開發(fā)建設節(jié)奏有所加快，但依舊較為緩慢。 東部企業(yè)、事業(yè)單位、it從業(yè)人員為主要客群 綜合區(qū)域市場主力總價、房地產市場開發(fā)成熟度，主力客源依舊來源于東部區(qū)域客戶群。216。 高新區(qū)快速發(fā)展，利于項目所在區(qū)域發(fā)展高新區(qū)的快速發(fā)展和生活商業(yè)配套設施的完善有助于加快東部的開發(fā)建設，縮小城市生活圈和消費者空間距離感，加強區(qū)域認知度和產品價值提升。國際城市花園、彩石山莊、海信項目、火炬項目作為競爭樣本樓盤。遠郊區(qū)彩石山莊項目和火炬項目拉底了區(qū)域銷售均價。 競爭樓盤多采用多物業(yè)組合形態(tài)競爭樓盤多采用多物業(yè)組合形態(tài)，一方面利于形成較好的天際線，另一方面可形成較高的性價比。 滯銷戶型：頂層復式及塔樓戶型銷售速度慢。其中，有濟鋼等大型企業(yè)的職工。尚層E墅部分為高新區(qū)第一個小戶型產品，主要為高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及投資性客戶。彩石山莊目標客戶群為東部區(qū)域的個體老板等成功人士。 競爭樓盤個案分析 盛世花城 項目概況在售在售酒店式公寓項目由山東天業(yè)房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，山東天業(yè)房地產開發(fā)有限公司成立于1999年，注冊資金3000萬，總資產10億余元，具有房地產開發(fā)二級資質，從單一房產企業(yè)向地產、能源、投資、金融、餐飲等綜合性企業(yè)轉變。盛世花城總占地173畝，總建筑面積達37萬平方米，綠化率35%，共有20棟高層、小高層，其中18棟住宅（土地使用年限70年）、2棟公寓（土地使用年限50年），最低11層，最高22層，住宅共有1649戶，車位配比1：1，地上車位280多個，整個小區(qū)采用人車分流的規(guī)劃設計。 產品配比建筑類型棟數(shù)規(guī)模占總規(guī)模比例小高層5616%高層153184% 戶型分析戶型面積所占比例42216015%42318232214131313140%321111121210815%2218109515%21187515%標準層戶型面積區(qū)間為75160平方米，復式面積一般在200平方米以上。2006815開始內部認購，未公布銷售均價舉辦置業(yè)會，買卡2萬抵3萬，并可享受優(yōu)先選房。銷售率到70%。位于小區(qū)西南角的兩棟15層、面積在4580平米之間、該部分為商業(yè)用地。首付6萬元，總價21萬元起，從5月26號開始認籌，實施交5000塊錢優(yōu)惠10000的措施，層差價2030元/平米。主流面積在50平米左右，它是以50平米左右的戶型為核心，主要是43平米至48平米，很少一部分是80平米，主要是一室一廳一廚一衛(wèi)為主。 客群分析項目位于高新區(qū)，屬于濟南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時距離老城區(qū)相對較遠，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。 周邊配套分析交通狀況：緊鄰新宇路和工業(yè)南路、經(jīng)十路、繞成高速近在咫尺、交通網(wǎng)絡四通八達，4891112123路等公交車直達。 營銷推廣分析2006年9月10日，聘請魯能泰山球員李金羽作為形象代言人，成為盛世花城名譽業(yè)主。產品自身規(guī)劃先進合理，注重景觀設計和小區(qū)的人性化設計，采用人車分流的道路系統(tǒng)，打造區(qū)域內高品質生活。開發(fā)商：山東世通房地產有限公司規(guī)劃設計：澳洲U/A集團，中國城市規(guī)劃設計研究院建筑設計：香港中元設計國際有限公司電話：88680666 88680777萊茵小鎮(zhèn)，由小高層及別墅構成。5月27日正式開盤，推出36套，銷售情況良好。建筑風格有美式、現(xiàn)代簡約、現(xiàn)代中式、德式、英式風格迥異的別墅。小高層戶型分析戶型面積所占比例三室兩廳11115080%兩室兩廳9520%兩室兩廳103兩室兩廳91萊茵小鎮(zhèn)11棟小高層建筑面積約11萬平方米，擁有純美水體景觀和32000平方米的綠化面積，11棟小高層選用了巧克力色的外立面，呈“L”形建筑陳列。 價格分析別墅價格監(jiān)測調研日期均價（元/平方米）主力總價（萬元）銷售率（開盤）700010015015%700010015027%710011016050%2006年11月底720011016055%2007年9月9000元/平米70%與一期悉尼花鄉(xiāng)2004年開盤均價5500元/平方米左右有了較大的提升，從而看出該區(qū)域的市場發(fā)展?jié)摿Α?006年11月4200均價4200元/平方米，預計2007年年底交房。這些客戶對該區(qū)位具有較高的認同感。德式風格。周邊配套：項目所處東部新城會展經(jīng)濟圈，廣場經(jīng)濟圈、高尚生活圈?？傮w而言：項目的周邊配套齊全，包括中小學、幼兒園、綜合商場、郵局、銀行、醫(yī)院等。2006年5月27日，傾情開盤。既有凱迪拉克、高爾夫推桿展示，又有紅酒、巴西烤肉、德國啤酒品鑒，還有英式、德式、美式、現(xiàn)代、中式五種純美樣板間展示欣賞。但目前項目周邊配套還不完善，整體規(guī)劃過于擁擠，影響了項目的整體形象，在一定程度上制約了項目的銷售。開發(fā)商：山東黃金置業(yè)有限公司規(guī)劃設計：深圳市建筑設計研究總院第一設計院建筑設計：濟南三力設計公司代理商：深圳市黑馬房地產經(jīng)紀有限公司山東黃金置業(yè)房地產開發(fā)有限公司是黃金集團有限公司控股的子公司，于2002年7月6日經(jīng)山東省工商行政管理局批準成立，注冊資本金1000萬元人民幣，二級開發(fā)資質，主營房地產開發(fā)業(yè)務。戶型整體功能完備，動靜分區(qū)，干濕分離、潔污分離，確保舒適性、方便性的同時，更能保證臥室的私密性。三期主要客戶為高新區(qū)工作的企事業(yè)單位職工及其中層管理人員，小戶型公寓客戶主要面向首次置業(yè)的年輕人，三期團購客戶為發(fā)改委。物業(yè)管理公司：深圳市深圳萬廈居業(yè)有限公司物業(yè)管理費：，地下室：一二期地下室均價為1000元/平方米，三期2000元/平方米車位：10萬元/個 動態(tài)銷售情況一、二期價格增長較快，從最初的2555元/平方米上漲到2006年5月份的3800元/平方米。2007年9月整體銷售率約80%。 政府東拓，省政府的東遷，促進和加快區(qū)域發(fā)展項目劣勢：178。規(guī)劃建筑面積180萬平方米，居住人口近2萬人。北區(qū)以花園洋房、聯(lián)排和雙拼住宅為主，南區(qū)以獨立別墅、雙拼別墅為主。居住組團采用院落布局模式。預計2007年10月份中旬開盤銷售，首推5棟多層，4棟別墅。內部員工團購及關系人員購買別墅。通過前期高強度推廣、長時間推廣宣傳，確立市場知名度和美譽度，積累客戶資源。該項目2007年4月獲得土地，