【正文】 內(nèi)購房。小區(qū)特色配套為幼兒園。截止到2006年9月13日，售卡數(shù)量達(dá)到300多張。具體價格未定。2007年9月整體均價5000元/平米在售部分為項目一期西側(cè)及東側(cè)樓棟，普通住宅最小戶型為80平米，57005900元/平米。中小學(xué)：都很齊全，幼兒園：多所，綜合商場：多家，郵局：有銀行：有醫(yī)院：比較方便。項目周邊生活商業(yè)配套設(shè)施相對不完善，生活、商業(yè)、休閑、娛樂等公共配套設(shè)施仍較為缺乏，大量的潛在市場供應(yīng)，使得區(qū)域內(nèi)競爭相對較為激烈。萊茵小鎮(zhèn)小高層部分建筑面積11萬平米。該11棟小高層位于整個社區(qū)的最北、西、東面，由9幢一梯兩戶的板樓和2幢一梯四戶的塔樓組成，均為11層帶閣樓的戶型，購買11層贈送閣樓。2007年3月4200現(xiàn)正銷售5幢小高層，共931套，至3月15日銷售511套，銷售率達(dá)54%。衛(wèi)生間內(nèi)有胡桃木的洗面臺和浴缸臺面。有國際會展中心購物超市等生活配套。打造城市別墅概念，主題廣告語為：戀上城市別墅，戀上萊茵小鎮(zhèn)。該公司的成立，是山東黃金集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要標(biāo)志。 小戶型公寓底商1樓小戶型公寓底商，共8套，為上下兩層式布局，8套建筑面積分別為：、17171919273平方米。 點評項目優(yōu)勢：178。 住宅主要有兩種：一是多層花園洋房，二是低層雙拼、聯(lián)排住宅。建筑形式以六層電梯花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為主力，建筑風(fēng)格為北美典型現(xiàn)代主義山地特征。 點評彩石山莊處于規(guī)劃中的東部新城區(qū)內(nèi)，生活商業(yè)配套設(shè)施缺乏，主要依靠優(yōu)美的自然環(huán)境、周邊產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和未來的升值潛力，吸引客戶的關(guān)注。碧水尚景的成功運作，企業(yè)已經(jīng)樹立了較高的知名度和美譽(yù)度。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機(jī)關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。建筑密度22%，綠地率40%，停車率100%。 戶型設(shè)計有待完善 彩石山莊 項目概況彩石山莊由三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，設(shè)計為以多層花園洋房和低層雙拼、聯(lián)排住宅為主體的大型山水園林住區(qū)，總占地面積2700畝，包含山體。2007年7月份調(diào)研，銷售率約50%。典型戶型圖：公寓50平方米、90平方米二室二廳115平方米三室二廳152平方米，四室二廳164平方米、183平方米 價格分析時間均價總價范圍主力總價層差價255020402535100左右380035603550100左右480045804565多層100左右，小高層3050公寓4800（裝修標(biāo)準(zhǔn)200300元/平方米）155520452050住宅5150（多層4900，小高層5200）401155585多層100左右，小高層30505200401205585多層100左右，小高層3050 客戶群分析黃金時代一、二、三期主要是以團(tuán)購為主，團(tuán)購單位基本為政府機(jī)關(guān)，有少量的散客戶，購房目的主要是為了居住，二期全部為省統(tǒng)計局團(tuán)購。小區(qū)規(guī)劃：黃金時代三期總建筑面積達(dá)28萬平方米，占地220畝，綠化率為40%，屬于后現(xiàn)代式建筑風(fēng)格。此外，萊茵小鎮(zhèn)還延續(xù)了一直以來的“品質(zhì)”路線，精心籌辦了“純美生活，精品展現(xiàn)”主題活動。中小學(xué)：都很齊全，幼兒園：多所，綜合商場：多家，郵局：有銀行：有，醫(yī)院：比較方便。在一期悉尼花鄉(xiāng)建有基督教堂、幼兒園等。開盤當(dāng)日為到訪客戶準(zhǔn)備三份大禮：每平米3600元震撼起價；；另外，當(dāng)日選房、購房攜VIP貴賓卡，享受1萬元現(xiàn)金優(yōu)惠。作為一個復(fù)合型的社區(qū)，萊茵小鎮(zhèn)先開發(fā)其別墅部分主要基于兩方面的考慮，一是通過別墅的開發(fā)提升整個小區(qū)的品質(zhì)和檔次，以為后期小高層的做好高價出售的準(zhǔn)備；二是與附近的新東方花園和盛世花城打一個入市時間差，避免直接競爭。目前項目推出別墅部分，產(chǎn)品形式有雙拼、疊加、聯(lián)排，總體規(guī)模約5萬平方米，共計約182套。東部新城的重點打造以及奧體中心等基礎(chǔ)設(shè)施的開工建設(shè)，眾多企業(yè)的入住，為項目提供了客源保障。公寓的主力客群為齊魯軟件園等附近寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)。50公寓主要針對首次置業(yè)者，具有低首付與低總價的特點，是一款適合年輕人的公寓。2007630均價4600元/平米2030元/平米總價范圍5575萬元，主力總價5570萬元/套七幢高層75平米小戶型已售完。戶型圖：四室二廳152平方米、775平方米二室二廳101平方米三室二廳D戶型143平方米、E戶型141平方米、136平方米 價格分析時間均價層差價總價范圍及主力總價備注2006年4月春季房展會無定價盛世花城項目攜手天業(yè)開發(fā)的其他項目首次亮相，進(jìn)行前期的形象宣傳。項目位于濟(jì)南高新區(qū)國際會展中心東鄰，由山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，營銷代理信立怡高，由博思堂整合推廣。新區(qū)內(nèi)部各大企業(yè)中層以上購買者較多，三期公寓目標(biāo)客群為高新區(qū)從業(yè)的年輕人。 目標(biāo)客戶群分析項目名稱目標(biāo)客戶群盛世花城項目位于高新區(qū)，屬于濟(jì)南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時距離老城區(qū)相對較遠(yuǎn)，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。 產(chǎn)品分析項目名稱建筑類型主力戶型暢銷戶型滯銷戶型盛世花城小高層、高層二室75105㎡三室108143㎡公寓50㎡二室7595㎡三室二廳120130㎡公寓4350㎡復(fù)式及四室二廳180㎡以上，公寓80萊茵小鎮(zhèn)小高層、別墅別墅174245㎡三室118150㎡別墅190245㎡三室118140㎡二室9095㎡復(fù)式及塔樓戶型鑫苑國際城市花園小高層、高層一室二廳60㎡；二室二廳78㎡；三室二廳92120㎡————黃金時代多層、小高層兩室兩廳兩衛(wèi) 105㎡；三室、四室110190㎡；公寓3050㎡兩室兩廳兩衛(wèi) 105㎡；三室兩廳兩衛(wèi) 155160㎡；四室兩廳兩衛(wèi) 164㎡；公寓3050㎡四室二廳180㎡以上；兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡；公寓60116㎡彩石山莊多層、別墅三室二廳130㎡，復(fù)式200㎡左右；別墅260㎡左右別墅260㎡左右，二室二廳90㎡，三室二廳130㎡復(fù)式海信項目小高層、高層90平方米左右戶型————火炬項目多層、小高層、高層——————216。選擇盛世花城、萊茵小鎮(zhèn)、黃金時代、鑫苑 土地潛在供應(yīng)量大，潛在競爭激烈作為熱點發(fā)展區(qū)域，高新區(qū)及項目周邊均具有大量的潛在供應(yīng)土地，這使得區(qū)域周邊潛在市場供應(yīng)較為激烈，但可以通過專業(yè)化運作，有效規(guī)避潛在市場風(fēng)險。216。216。216。規(guī)劃中的金融商貿(mào)區(qū)位于新宇路西側(cè)，總占地22公頃，,建筑面積43萬平方米，是高新區(qū)板塊今后發(fā)展的重點之一。 預(yù)計銷售價格：集中在5000元/平方米左右，主力總價約4055萬元/套216?？腿悍矫嬉愿咝聟^(qū)工作的企事業(yè)單位人員為主。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。主要滿足區(qū)域消費者享受型居住需求。但近年來，通過招拍掛方式上市的土地成本加大，容積率有增加的趨勢。 暢銷戶型：公寓3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡由于消費者購買能力所限，熱銷戶型集中在總價為50萬左右戶型設(shè)計，偏大和太小的戶型設(shè)計都不能很好的滿足消費者的需求。 建筑類型多樣，小高層、高層為區(qū)域主流建筑類型區(qū)域樓盤建筑類型有別墅、多層、小高層、高層等多種建筑類型，別墅、多層建筑類型多為早期開樓盤中建筑類型，隨著區(qū)域的發(fā)展，小高層、高層建筑類型逐漸增多，成為區(qū)域樓盤的主流建筑類型。該板塊區(qū)域價格的提升，有利于促進(jìn)項目區(qū)域價格的提升。 價格及銷售216。當(dāng)前房地產(chǎn)市場開發(fā)成熟度較低，消費者區(qū)域認(rèn)知度相對較為偏遠(yuǎn)。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板等成功人士。l 容積率低，具有形成高品質(zhì)居住生活的客觀條件，密度較低，具有可形成較高的生活居住客觀條件。 價格分析 注：彩石山莊加權(quán)均價約 4450元/平方米（包含別墅類低密度產(chǎn)品）該板塊加權(quán)銷售均價約4590元/平方米（包含別墅類低密度產(chǎn)品），普通住宅均價約3600元/平方米。香格里拉、盛世花城、黃金時代，擬將銷售的項目有鑫苑216。 在售樓盤供應(yīng)量主要集中在南部和西部216。群盛華城、金聯(lián)居、匯展香格里拉。 戶型特征區(qū)域主力戶型熱銷戶型中部三室120160㎡二室、三室100140㎡東部三室120150㎡二室、三室85130㎡南部兩室90110㎡三室二廳120160㎡三室120140㎡西部兩室、三室100120兩室、三室80120北部兩室、三室90140二室和三室80㎡—110㎡數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫目前濟(jì)南市的家庭結(jié)構(gòu)多為3口之家，對二室和三室的需求量最大。 住宅產(chǎn)品特征 綠化率從圖表中可以看出，濟(jì)南各區(qū)域的綠化率都較高，都在40%左右，提高綠化率已經(jīng)成為開發(fā)商提高樓盤品質(zhì)的重要手段之一。南部區(qū)域成為濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)新的熱點區(qū)域西部東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路區(qū)域大盤項目較多，此區(qū)域原來工廠搬遷，大規(guī)模的土地用來做房地產(chǎn)開發(fā)，以住宅為主道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達(dá)，出行比較方便具備區(qū)域性商圈、能滿足大多數(shù)人購物需求大型醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)院并存，能滿足基本就醫(yī)以初級教育為主，具備師資力量較強(qiáng)的學(xué)校擁有一定銀行、證券、保險等金融機(jī)構(gòu)，基本能滿足居民金融需求少量中小規(guī)模娛樂場所隨著政府對西部城區(qū)的整體規(guī)劃和建設(shè)，及一些大盤、新盤的出現(xiàn)，如今西部新城區(qū)的雛形已逐漸形成。而這也預(yù)示著一個較大的市場供應(yīng)即將到來。孫村、郭店、彩石等片區(qū)：定位：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車制造、化學(xué)加工等，規(guī)劃用地面積70平方公里，人口70萬人。濟(jì)南市某房地產(chǎn)項目營銷策劃報告作者：日期：目 錄第1章 市場研究分析 4 項目背景分析 4 項目片區(qū)空間尺度 4 項目的交通優(yōu)勢 5 周邊產(chǎn)業(yè)片區(qū)的引導(dǎo)作用 6 住宅市場分析 7 住宅市場總體供應(yīng) 7 區(qū)域劃分依據(jù)及界線 9 住宅區(qū)域成熟度分析 10 在售項目供應(yīng)量 11 住宅產(chǎn)品特征 13 住宅價格走勢 16 整體市場總結(jié) 17 區(qū)域住宅市場分析 19 項目周邊板塊 19 高新區(qū)板塊 24 區(qū)域住宅市場研究結(jié)論 36 競爭樓盤分析 41 總體概況 41 競爭樓盤個案分析 45 競爭對手分析 80 研究結(jié)論 83第2章 項目分析及定位 89 項目SWOT分析 89 SWOT矩陣 89 SWOT分析結(jié)論 96 市場定位 96 定位詮釋： 96 目標(biāo)客群定位 97 項目價格定位 103 項目形象定位 107第3章 營銷推廣策略 116 推廣階段劃分 116 營銷推廣目標(biāo) 117 營銷推廣戰(zhàn)略 118 營銷策略組合 119 營銷推廣階段劃分 119 階段性推廣策略 120 預(yù)熱期（08/1/—08/3，約2個月） 120 認(rèn)籌期（2008/3/—2008/4，~2個月） 121 開盤期（2008/5中旬到下旬，） 122 強(qiáng)銷期（2008/5——2008/8，約3個月） 123 保溫期（2008/8—2008/12，4個月） 124 持續(xù)期（2008/12—2009/3，3個月） 125 尾盤期（2009/32009/5） 126 媒體策略 126 媒體選擇策略 126 大眾媒體 126 分眾媒體 129 階段性媒體組合策略 129 推廣費用 130 開盤前團(tuán)購策略 133 團(tuán)購目的 133 團(tuán)購對象 133 組織方式 134 團(tuán)購策略 134 操作流程 134 優(yōu)惠政策 136第4章 產(chǎn)品建議 136 規(guī)劃設(shè)計建議 136 整體規(guī)劃布局思路 137 設(shè)計要點建議 137 外部空間細(xì)節(jié)設(shè)計建議 138 建筑風(fēng)格建議 144 建筑風(fēng)格對住宅的重大意義 145 外立面色彩及材質(zhì)建議 146 建筑外立面細(xì)部建議 146 戶型設(shè)計建議 147 設(shè)計原則 147 戶型定位 148 戶型設(shè)計特色建議 149 建筑景觀建議 159 本案園林景觀的設(shè)計原則建議 160 本案園林景觀的設(shè)計手法建議 162 高層院落規(guī)劃用地面積2030平方公里，人口15萬。其中一次是2005年，受政府宏觀調(diào)控的影響，各開發(fā)商放慢了住宅開發(fā)的進(jìn)度，%。 住宅區(qū)域成熟度分析區(qū)域范圍界定區(qū)域特點區(qū)域配套房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀交通商業(yè)醫(yī)療教育金融娛樂東部西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉土地資源充沛，以住宅和寫字樓為主，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達(dá)，出行比較方便具備區(qū)域性商圈、能滿足大多數(shù)人購物需求大型醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)院并存，能滿足基本就醫(yī)大、中、小院校云集，并且集中了各級重點院校，文化氛圍濃厚擁有一定銀行、證券、保險等金融機(jī)構(gòu)，基本能滿足居民金融需求具備一定區(qū)域性娛樂場所經(jīng)十路兩側(cè)將有大量項目上馬，隨著濟(jì)南政府“東拓”計劃的開展，以及受到市政府、省政府東遷等利好消息的影響，東部房地產(chǎn)市場將進(jìn)入新一輪的增長南部北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南