【正文】 席新派簡歐生活特區(qū)，位于石家莊第二迎賓大道——中華北大街與柏林路交叉口，項(xiàng)目包含4棟高層建筑，配套品牌商街，地處繁華中心，歐式生活特享。緊鄰2中、9中、38中、42中等學(xué)校及醫(yī)大二院、省人民醫(yī)院，教育、醫(yī)保再無后顧之憂。住宅簡潔、明亮。 華林國際以品質(zhì)著稱，而壓軸杰座——華林壹號(hào)則更是以全程智能安防系統(tǒng)、超豪華精裝入戶大堂、全面升級(jí)的南北雙庭院景觀、中央新風(fēng)系統(tǒng)以及直飲水系統(tǒng)5大升級(jí)品質(zhì)更加深入的為大家詮釋了現(xiàn)代都市的高品質(zhì)生活。地理位置：國瑞城位于勝利北大街以西、義西街以東，石紡路以南，義南路以北，北鄰滹沱河生態(tài)景區(qū)太平河公園，西接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，南部與全國十大小商品市場“南三條市場”接壤，東接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，商業(yè)繁榮，交通便捷。物業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理方面，為業(yè)主提供24小時(shí)全天候安保，同時(shí)借助現(xiàn)代科技，小區(qū)設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保區(qū)內(nèi)治安，財(cái)產(chǎn)安全，使業(yè)主生活怡然自得，高枕無憂，是城市理想生活模式，盡顯生活樂趣。 。因?yàn)榭箵艚鹑谖C(jī)還是漫長的，中央經(jīng)濟(jì)政策在09年的“保八”的過程當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，在明年的經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)中，雖然沒有明顯的列為重要的位置，但是這些政策還是輔導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。第二，向品牌化發(fā)展，要走品牌化道路。比如像卓達(dá)做的“文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)”等等，與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)，在未來的房地產(chǎn)開發(fā)上有更多的優(yōu)勢。我國的房地產(chǎn)市場形成較晚，卻經(jīng)歷了一輪曾一度異?！盎鸨钡膯芜吷蠐P(yáng)的發(fā)展階段，而有關(guān)房地產(chǎn)營銷的理論和營銷策劃實(shí)踐在我國本就相對滯后，在市場的非正常發(fā)展時(shí)期則更未得到充分、正確的重視和理解，甚至只是標(biāo)榜、曲解或異化。在項(xiàng)目前期，我們進(jìn)行了大量的市場調(diào)研、市場論證分析等工作，在此基礎(chǔ)上才撰寫的項(xiàng)目策劃書。我們希望通過準(zhǔn)確的市場定位及合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造一個(gè)涵蓋地理特性的當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤，為石家莊市中產(chǎn)以上階級(jí)提供一個(gè)表明自身品位與個(gè)性，強(qiáng)調(diào)生活格調(diào)的樓盤二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢（S）劣勢（W）l 位置優(yōu)越：周邊環(huán)境優(yōu)雅及享受項(xiàng)目X的配套設(shè)施；l 地塊合理：便于設(shè)計(jì)開發(fā)，住戶可以方便的享受自然風(fēng)光；l 交通便利：臨近京珠高速、石太高速、107國道，外出方便；多條道路連接市區(qū)，且道路暢通，工作方便；l 緊鄰河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、河北體育學(xué)院、河北政法大學(xué)等高等學(xué)府，可以使孩子受到文化熏陶；l 目前區(qū)域人氣不足，缺乏熱點(diǎn)商業(yè)等配套帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；l 政府的政策很難短期內(nèi)產(chǎn)生有效輻射；l 附近缺乏知名的小學(xué)和中學(xué)；l 臨近河流，容易造成安全隱患；機(jī)會(huì)（O）威脅（T）l 處于未來城市發(fā)展中心，l 本區(qū)域環(huán)境不斷受到改善l 基礎(chǔ)設(shè)施正在不斷建立l 市場產(chǎn)品有很大提升空間l 整體經(jīng)濟(jì)支持有力：GDP逐年持續(xù)增長，房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好l 居民消費(fèi)能力漸強(qiáng)：人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)l 商品住宅發(fā)展空間大：雖然人均住房面積不小，但優(yōu)質(zhì)商品住宅缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展前景 l 潛在供應(yīng)項(xiàng)目沖擊本項(xiàng)目：九中興達(dá)項(xiàng)目，客運(yùn)站鼎盛項(xiàng)目，東外環(huán)島城建項(xiàng)目l 市場容量及消費(fèi)特點(diǎn)的影響：市場容量小，直接影響銷售速度及售價(jià)水平；l 公司缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)避免出現(xiàn)關(guān)鍵性誤判誤行。您家庭每月的收入： A、3000元以下B、3000—6000元C、6000—9000元D、9000元以上202131此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。您現(xiàn)在所居住的房屋里人口有A、2個(gè)或以下B、3個(gè)C、4—5個(gè)D、6—7個(gè)E、7個(gè)以上6231231數(shù)據(jù)中3個(gè)人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。您現(xiàn)在住房的來源：A、商品房B、單位福利房C、自建房D、自租房27693 數(shù)據(jù)中60%的居民的現(xiàn)有房產(chǎn)來源于商品房，而單位福利和自建稍少，因此商品房的市場需求量大。1 您近期購買住宅的目的是什么？A、結(jié)婚B、自購居住C、饋贈(zèng)子女D、投資E、解決住房需求F、改善居住環(huán)境G、投資自住皆可6136686數(shù)據(jù)顯示在購房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。1您想購買的住宅面積為多少平米？A、60m2以下B、6090m2C、90120m2D、120150m2E、150200m2F、200m2以上2220165居民現(xiàn)有住房面積與理想住房面積對比圖表數(shù)據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。1你理想的臥室是多大面積？A、810㎡B、1115㎡C、1620㎡D、2025㎡110277數(shù)據(jù)顯示對臥室面積要求在16至20m2的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的60%，而16%的人甚至希望面積在20㎡以上。可見人們在物質(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問題以及家人的醫(yī)療健康。通過對比表明石家莊地區(qū)人們能承受房價(jià)普遍偏中低水平，不過也有相當(dāng)一部分具有對高價(jià)房的支付能力。五、您對在項(xiàng)目X附近建設(shè)住宅區(qū)的看法：2您認(rèn)為如果要在項(xiàng)目X附近建住宅區(qū)最吸引您的地方將是？A、環(huán)境好，近水樓臺(tái)先得月 15 B遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，一種靜謐 20 C、臨近眾多高校，文化熏陶4D、政府發(fā)展趨勢，投資需求 5 E、臨近高速公路 G、其他________1數(shù)據(jù)表明差不多45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠(yuǎn)離喧鬧的地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域?？梢娙藗冊谫彿繒r(shí)，不僅關(guān)注房子本身的質(zhì)量，而且更為關(guān)注住房周邊的環(huán)境，尤其是孩子的上學(xué)問題。（三）、該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報(bào)紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報(bào)紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系，通過已有的顧客進(jìn)行口碑傳播。（五）、人、在購房時(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費(fèi)者的購買行為）。（七）、從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，絕大多數(shù)人是比較認(rèn)可我們的房產(chǎn)項(xiàng)目，雖然我們項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。通過項(xiàng)目名稱對這些亮點(diǎn)予以強(qiáng)化則能夠更好地凸顯項(xiàng)目的價(jià)值和品味。當(dāng)然我們的目標(biāo)顧客也會(huì)存有一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來源主要是商品房，也再次說明他們對住房的需求是比較旺盛的。說明更多的是用于改善環(huán)境。因而我們在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場，學(xué)校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。項(xiàng)目價(jià)格定位采取以市場比較法為主，同時(shí)參照需求價(jià)格定位的方法。62%的人覺得能夠接受的住房總價(jià)為50萬元左右，22%的人為100萬元及其以上，而也有16%的人只能接受的總價(jià)在30萬元以下。結(jié)合上述分析，采用以市場比較法為主，同時(shí)參照需求價(jià)格定位的方法。戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例 戶型面積設(shè)定。有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來了。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。 一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人?！?02”號(hào)房和“602”號(hào)房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）　而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。示67%的消費(fèi)者都渴望有30m2左右的客廳，另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上。數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說明在石家莊地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。南岸：由南向北依次為別墅、多層、小高層、北岸：由南向北依次為別墅、多層、小高層建筑類型簡介： 小區(qū)以別墅 （3層）、多層（6層）、小高層住宅（15層）組合構(gòu)成，其中多層、小高層設(shè)計(jì)為一梯2—3戶，錯(cuò)落有致。小區(qū)配電房應(yīng)放在公共地方，隱蔽、外觀造型好。走園林精致化、人性化的道路。植被：項(xiàng)目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。采用灌木與喬木相結(jié)合，注重植被平面和立體的層次感，力求作到豐富多彩，同時(shí)考慮植物色彩與建筑物風(fēng)格的和諧、植被的季節(jié)性等。由于項(xiàng)目整個(gè)被水隔成南北兩個(gè)區(qū)域，建設(shè)很規(guī)整，談不上復(fù)雜，所以交通路線是很好設(shè)計(jì)的。副線路以項(xiàng)目X的小路為主，同時(shí)在湖上建橋溝通南北兩塊住宅區(qū)。主要包括健身房、棋牌室、臺(tái)球室、壁球室、咖啡屋、商務(wù)會(huì)客中心等。本項(xiàng)目可設(shè)入口報(bào)警及室內(nèi)報(bào)警。4)煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)：由智能型的煤氣泄漏探測與防盜報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)機(jī)組成，對煤氣泄漏實(shí)行自動(dòng)報(bào)警。引入小區(qū)寬帶網(wǎng)，營造新一代信息化社區(qū)，方便其業(yè)主及其子女等之上網(wǎng)需求，并把這一點(diǎn)作為社區(qū)買點(diǎn)之一。依山傍水，公園中的家。另外結(jié)合項(xiàng)目X自身的特點(diǎn)，還有生態(tài)、綠色、健康、私密的空間越來越成為人們購房所追求，因此我們此次宣傳主要圍繞地塊本身的生態(tài)、綠色、安靜等特點(diǎn)，加之住宅本身的生態(tài)環(huán)保、構(gòu)造設(shè)計(jì)的舒適，輔之以附近高校的文化氛圍和人們希望得到的恬然的心態(tài)，著重從這三方面進(jìn)行宣傳。所以項(xiàng)目X無論從設(shè)計(jì)、建造，還是廣告宣傳上也要體現(xiàn)“藏”的特點(diǎn)，通過宣傳項(xiàng)目X，來宣傳項(xiàng)目X。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設(shè)，看板的制作以及大量的海報(bào)、說明書的定稿印刷等等。2．“橫”的方面廣告媒體在“橫”的方面的安排，其實(shí)也貫穿于廣告周期的四個(gè)階段，且于產(chǎn)品強(qiáng)銷期的要求特別高。同時(shí)，宜在報(bào)紙上大力推廣，并附上平面圖及每套單元房的面積，以供準(zhǔn)客戶們計(jì)議盤算。成本低，到達(dá)率高，針對性強(qiáng)。思路：選擇目標(biāo)消費(fèi)群較常閱讀的報(bào)刊(如：燕趙都市報(bào))，集中一定容量的版面，全面而詳盡地介紹項(xiàng)目X的項(xiàng)目情況，同時(shí)渲染生態(tài)生活的格調(diào)品質(zhì)(如生態(tài)生活的24個(gè)細(xì)節(jié)等)，與競爭對手形成價(jià)值性區(qū)隔。思路：促銷的本質(zhì)是讓利，直接的購樓優(yōu)惠對買家將具有很大的誘惑力。下表是詳細(xì)的預(yù)算費(fèi)用：廣告費(fèi)用預(yù)算金額（萬）活動(dòng)推廣費(fèi)用預(yù)算金額（萬）其他營銷費(fèi)用預(yù)算金額（萬）DM郵遞10現(xiàn)場搖號(hào)費(fèi)用12售樓處優(yōu)化費(fèi)用30廣播媒體50售樓競猜活動(dòng)5建議宣傳看房車40樓盤工地周遍廣告15業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)30其他不可預(yù)見費(fèi)用130樓書（2000）10活動(dòng)所需獎(jiǎng)品費(fèi)用100單張夾報(bào)5戶外廣告、車體廣告60宣傳折頁（4000）3報(bào)紙廣告27橫幅、街道旗10合計(jì)190合計(jì)147合計(jì)200預(yù)計(jì)營銷費(fèi)用：537萬元35 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