某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項(xiàng)目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項(xiàng)目現(xiàn)在重新包裝運(yùn)做，很多因素還未確定。9 / 32已售完項(xiàng)目?jī)r(jià)格表物業(yè)名稱 當(dāng)時(shí)售價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間 入住時(shí)間怡馨園 5900 粗裝修 1998 年 1998 年 11 月廣馨居 5770 毛坯房 1999 年 2022 年 4 月勁松嘉園 6800 毛坯房 1999 年 3 月 2022 年 10 月九龍家園 5700 精裝修 1998 年 9 月 2022 年 6 月東環(huán) 18 8300 精裝修 2022 年 3 月 2022 年 6 月（四）結(jié)論現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。對(duì)于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。以下我們對(duì)此加以分析。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。藍(lán)島、貴友、賽特等著名商廈和陽(yáng)光 100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設(shè)施，促進(jìn)了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質(zhì)，已成為外國(guó)在京人士最為集中的地區(qū)。開發(fā)商具有比較強(qiáng)的背景、實(shí)力優(yōu)勢(shì)工期完成，現(xiàn)房入住的優(yōu)勢(shì)相對(duì)于通惠河的水景優(yōu)勢(shì)（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的不足。? CBD 園區(qū)開始大規(guī)模建設(shè)? 本區(qū)域南面土地大規(guī)模開發(fā)，土地已經(jīng)升值(四)面臨的威脅 本項(xiàng)目會(huì)面臨如下的威脅。內(nèi)部裝修均采用了檔次較高的設(shè)施和配置，如 TOTO 潔具、富士電梯、森德散熱器等、樓宇對(duì)講設(shè)備等。小區(qū)內(nèi)部尚沒有充足的車位。 這兩個(gè)部分本次同時(shí)推出，在營(yíng)銷和宣傳推廣上要做到協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，解14 / 32決產(chǎn)品之間因差異而存在的問題，互相促進(jìn)，以達(dá)到同時(shí)銷售的目的。人群的職業(yè)多種多樣，工作地點(diǎn)不拘泥于本區(qū)域周邊，虛榮心不強(qiáng)。 新樓的外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，居室設(shè)計(jì)合理，使用率高，而價(jià)格比舊樓低，客戶的選擇意向會(huì)向新樓傾斜。均好性對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體的銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項(xiàng)目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項(xiàng)目完全銷售的前提下達(dá)到利益最大化，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的最大效益。? 距離東二環(huán)、東三環(huán)和長(zhǎng)安街的距離均不超過 1 公里? 全新入市，現(xiàn)房開盤? 發(fā)展商實(shí)力與信心的強(qiáng)勢(shì)體現(xiàn)? 戶型面積合理? 物有所值的二環(huán)住宅 這樣的推廣主題直接、生動(dòng)，可以體現(xiàn)本項(xiàng)目在性能價(jià)格比、現(xiàn)房入住、物有所值、物超所值的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，用樸實(shí)無(wú)華的語(yǔ)言打動(dòng)客戶的心，畫面清新簡(jiǎn)潔。? 市場(chǎng)調(diào)研? 向身邊的潛在客戶傳播項(xiàng)目信息? 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項(xiàng)目信息 從而最大可能地與客戶溝通，進(jìn)而做到為客戶“量體裁衣” 。? 加強(qiáng)對(duì)銷售的有效反饋信息的分析? 對(duì)每一階段的營(yíng)銷策略進(jìn)行檢討修正以此達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目標(biāo)，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并降低項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。17 / 32 銷售周期（1）入市時(shí)機(jī) 在營(yíng)銷方案制定完成的基礎(chǔ)上，盡早入市。（3） 銷售周期及銷售目標(biāo) 本項(xiàng)目銷售周期從 5 月份正式開盤開始，到 2022 年底共 8 個(gè)月時(shí)間。我們建議如下。（3）有效選擇“窄告”渠道 盡可能地了解目標(biāo)客戶的生活方式，仔細(xì)調(diào)研多種媒體，比如在目標(biāo)客戶經(jīng)常出入的場(chǎng)所舉辦項(xiàng)目公關(guān)推廣活動(dòng)，在一些定向投遞的雜志上做廣告。建立網(wǎng)絡(luò)銷售大致有以下幾個(gè)作用：? 體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)代氣息? 可以讓一些先進(jìn)的人士，從網(wǎng)上了解本項(xiàng)目? 嘗試網(wǎng)上售房的方式 促銷策略（1） 項(xiàng)目的營(yíng)銷主張 為了更好的做好營(yíng)銷工作，必須讓項(xiàng)目有一個(gè)新鮮而有力的主張，以使項(xiàng)目的推廣銷售更連貫、更有影響力。（3） 其它對(duì)目標(biāo)客戶的吸引 由前面所分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特質(zhì)，我們認(rèn)為，如果本項(xiàng)目的首付款能降得較低，會(huì)對(duì)他們有很大的吸引力。（4） 項(xiàng)目宣傳方式的選擇 項(xiàng)目推廣初期，以大眾媒體為主，如報(bào)紙、電視、廣播等，同時(shí)配合一些軟性新聞炒做，以灌輸方式，快速提高項(xiàng)目知名度。這是給予購(gòu)房者信心的保證。（3）文件資料 售樓處應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)奈恢脭[放有關(guān)項(xiàng)目的法律文件和相關(guān)資料如：五證、售樓書、質(zhì)量保證書、房屋使用說(shuō)明書、物業(yè)管理公約、客戶通訊錄、小區(qū)生活指南等。（6）沙盤模型 需要做一個(gè)能全面反映社區(qū)規(guī)模和環(huán)境建設(shè)的沙盤模型，特別注意景觀設(shè)計(jì)，模擬真實(shí)的景觀效果，讓客戶感覺到社區(qū)將來(lái)的發(fā)展和規(guī)劃。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。同時(shí)，避免浮華造作。在樣板間內(nèi)播放一些柔和舒緩的音樂。（3）在每種戶型的入口處用標(biāo)牌注明其為幾房幾廳幾衛(wèi)、建筑面積、使用面積等；（4）有關(guān)樣板間裝修、裝飾的一些示例? 廚房設(shè)備 在洗菜池配備粉碎機(jī)，這樣廚房下水管道經(jīng)常堵塞的問題得到了很好的解決；另外在水龍頭上安裝家庭純水機(jī)，這樣就可以使自來(lái)水變成純凈水。? 房間邊角的藝術(shù)處理 不管多么經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)都會(huì)有邊角存在，為了弱化這些地方可以進(jìn)行一些藝術(shù)的處理如：立式噴霧盆景、形象藝術(shù)雕塑、懸掛式木制年歷等等。種類有：氣球、彩旗等等?，F(xiàn)場(chǎng)綠化及小品等（1）綠化 在北方地區(qū)綠化應(yīng)特別考慮植物品種的選用，以保證一年四季景色怡人。B、 缺點(diǎn) 費(fèi)用較高，且由于各項(xiàng)目廣告“扎堆” ，將造成有可能被淹沒在大量廣告中。? 精品購(gòu)物指南 精品購(gòu)物指南是老牌房地產(chǎn)專業(yè)媒體，目前在選擇房產(chǎn)的人群中仍有很大的影響。供參考的廣告語(yǔ)如下。（2） 設(shè)置地點(diǎn) 可以設(shè)立在目前小區(qū)入口上方。互聯(lián)網(wǎng)（1）為本項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立網(wǎng)站 網(wǎng)站的設(shè)計(jì)要符合項(xiàng)目的定位，頁(yè)面制作力圖美觀，方便實(shí)用，具有發(fā)展商介紹、社區(qū)介紹、戶型介紹、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、工程進(jìn)度報(bào)告等功能，方便客戶上網(wǎng)查閱。軟性新聞（1）原則 軟性新聞對(duì)項(xiàng)目前期宣傳、烘托銷售氣氛起著很重要的作用，在項(xiàng)目推廣前期就應(yīng)該不斷地尋找話題進(jìn)行連續(xù)報(bào)道，讓項(xiàng)目的賣點(diǎn)在目標(biāo)客戶心中不斷加深，促使他們關(guān)注本項(xiàng)目，這樣在正式開盤時(shí)可以形成熱銷的局面。 DM 單的制作要體現(xiàn)風(fēng)格和定位，畫面簡(jiǎn)明，成本適中。（2） 流動(dòng)展示到一些目標(biāo)客戶相對(duì)集中的寫字樓、商場(chǎng)作項(xiàng)目展示活動(dòng)。30 / 32五、公司優(yōu)勢(shì) 操作力量雄厚 公司目前人員數(shù)量近 200 人，其中策劃部配備了各專業(yè)的人員，他們?cè)诟髯缘膶I(yè)領(lǐng)域都有獨(dú)道的見解；代理部員工銷售經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和客戶心理都非常熟悉。特別是首次將“綠色”概念引入北京，使該樓盤一連幾年成為北京市的明星樓盤。31 / 32 經(jīng)過我公司各部門的通力合作及與發(fā)展商的充分交流，只經(jīng)過 20 天的周密策劃和精心準(zhǔn)備，便于 99 年 11 月 22 日在紫竹院公園舉行了隆重的開盤活動(dòng)，當(dāng)天參與人數(shù)達(dá) 2022 余人，并出現(xiàn)了排隊(duì)交認(rèn)購(gòu)金的搶購(gòu)場(chǎng)面。（2）經(jīng)紀(jì)部協(xié)助 五個(gè)經(jīng)紀(jì)部在與外圍接觸客戶時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，為本項(xiàng)目的銷售提供有力的
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