【正文】 立會(huì)所的寥寥無(wú)幾，而本案“2670平方米的會(huì)所”將是我們?cè)诮窈蟮匿N售、宣傳推廣方面的一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。我們的很多事情都是服務(wù)與它。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。但我們預(yù)計(jì)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的負(fù)面因素最大，所以將其定為30%。同時(shí)通過(guò)對(duì)房型需求的分析，三房式房型將會(huì)是未來(lái)市場(chǎng)所需求的主力房型，所以可以確信通過(guò)對(duì)本案房型的進(jìn)一步合理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對(duì)小區(qū)的整體形象提高乃至價(jià)格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。解析： 一）、客戶來(lái)源：徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)（虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；較高的月收入，使其對(duì)居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；在事業(yè)上小有成就，想通過(guò)購(gòu)置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實(shí)力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點(diǎn)——高雅的居住環(huán)境五）、客戶來(lái)源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T工等年齡段：3050歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境； 考慮到工作便利等因素；戶型需求：此類購(gòu)房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會(huì)以大三房為主。訴求點(diǎn)——新華路的文化底蘊(yùn)六、推廣案名的緣起 一個(gè)好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個(gè)樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通過(guò)廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受?！拔嗤┘竟?jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望通過(guò)對(duì)新華路上梧桐這一特色的渲染來(lái)引起消費(fèi)者對(duì)幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對(duì)本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。新華路上的最后貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式： 通過(guò)對(duì)新華路寧?kù)o的生活環(huán)境進(jìn)行描述 通過(guò)廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特色 突出作為文化街的深厚文化底蘊(yùn) 借鑒上海國(guó)際電影節(jié)展辦地的渲染來(lái)突出本案區(qū)域的優(yōu)勢(shì) 營(yíng)造一種高雅時(shí)尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式 季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂(lè)迎送您在每一天 高雅的VIP小區(qū)會(huì)所您全家的唯一 個(gè)性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù) 多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天 合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間 智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您 八、廣告總精神廣告總精神是對(duì)樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號(hào)樓前，同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個(gè)11000平方米，覆蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化。本項(xiàng)目總戶數(shù)382戶，總停車位269個(gè)，%。但我們從中也不難看出，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓和5號(hào)樓的位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤來(lái)講，無(wú)論是日照還是視覺(jué)都將受到一定的影響。窗要透入陽(yáng)光、引入景色。本項(xiàng)目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。窗臺(tái)的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開(kāi)裂和漏水。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。腰線腰線的高度可以考慮兩種方式：1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細(xì)推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽(yáng)臺(tái)上，雖然對(duì)外立面美觀有一定的貢獻(xiàn)，但是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)真正的作用。建議空調(diào)數(shù)目的估計(jì)上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)采用的三角支架極易生銹，影響外觀。概念提煉：自然和諧的生活空間！ （三）環(huán)境規(guī)劃概念總提煉在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康?？偟母拍钐釤挘盒氯A路上的唯一擁有超過(guò)40%綠化的時(shí)尚都市?。ㄌ貏e建議：邀請(qǐng)專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計(jì)師來(lái)執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢(shì)：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時(shí)又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢(shì)，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。這需要增加更多的細(xì)節(jié)的、人性化的服務(wù)項(xiàng)目支撐。小區(qū)智能化建議概念提煉：生活原來(lái)可以如此輕松安逸！A、安保系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表：項(xiàng) 目確定實(shí)施部分待定部分紅外線周界報(bào)警確定實(shí)施出入口及重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實(shí)施訪客對(duì)講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表：項(xiàng) 目確定實(shí)施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收費(fèi)管理（會(huì)所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂(lè)（包括緊急廣播）自動(dòng)三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū)還沒(méi)有實(shí)施該項(xiàng)服務(wù)。2．社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)?？稍旃δ埽杭彝ッ簹猓ㄌ烊粴猓┻M(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開(kāi)關(guān)，在發(fā)生泄漏時(shí)，能自動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線，家庭報(bào)警和求助信息反映到管理中心的同時(shí)能夠自動(dòng)撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員?？蛇x功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)?？蛇x功能：對(duì)車輛出入控制與管理的同時(shí)，對(duì)車輛泊位實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制與管理。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲(chǔ)值IC卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。可選功能：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。網(wǎng)上購(gòu)物與網(wǎng)上閱讀。產(chǎn)品建議： 桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺(tái)十、建材及施工篇：概念提煉：沒(méi)有質(zhì)量美麗將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。開(kāi)關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。建議及作用:燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶尋找本案起到了好的作用；交通指示牌：在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶光臨“新華世紀(jì)園”；大型看板：樹(shù)“新華世紀(jì)園”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清晰的看到位置。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)， 同時(shí)以人性化設(shè)計(jì)呈現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對(duì)樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。而我們的目的就是希望通過(guò)對(duì)售樓處的設(shè)置包裝來(lái)向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信息。 展板： 購(gòu)房流程圖銀行按揭流程圖購(gòu)房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥(niǎo)瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)，能夠向客戶解釋。品位廊： 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 類似于后現(xiàn)代主義。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用： 樓書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點(diǎn)均是該樓盤的優(yōu)勢(shì)，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使其對(duì)樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購(gòu)買。名片：名片上的地址及電話號(hào)碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。特別建議： 一條龍的售后服務(wù)：簽約室律師到場(chǎng)，簽約現(xiàn)場(chǎng)銀行當(dāng)場(chǎng)辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)逼定，同時(shí)也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速?zèng)Q。從玄觀進(jìn)入一個(gè)色調(diào)極為干凈的空間，門邊的高墻由絲布和胡桃木建構(gòu)出質(zhì)感，挑高的長(zhǎng)窗飾以精選的深色窗簾，在輕松之中鋪陳出優(yōu)雅的氣氛。 布藝之家 （備受矚目的混合樣式） 此種風(fēng)格是近來(lái)備受歡迎的混合風(fēng)格的室內(nèi)裝飾，人們不止?jié)M足一種樣式，而是根據(jù)自己的靈感，創(chuàng)造一個(gè)多種風(fēng)格相互協(xié)調(diào)的舒適空間。不同風(fēng)格，不同類型的裝飾毯將功能一一細(xì)分出來(lái)。為孩子隔出一個(gè)專屬的游戲間，您就不必?fù)?dān)心他們制造出來(lái)的混亂。書房里的MOLTENI amp。風(fēng)格：海派古典 中西融合 寬敞的客廳里，高亮度的白墻、沙發(fā)與幾件老式家具協(xié)調(diào)的搭配在一起，有種新古典的意境，用式樣簡(jiǎn)潔的老式家具搭配高調(diào)色彩的新式家具，明快又不失內(nèi)涵，房間里沒(méi)有常見(jiàn)的裝修的痕跡，墻壁和家具的線條簡(jiǎn)單，但很高雅。 特別建議： 樣板房必須設(shè)置各個(gè)房間功能說(shuō)明牌。本項(xiàng)目樣板帶景觀應(yīng)由售樓處周邊景觀和樣板房周邊景觀兩部分組成。以硬地為主，引進(jìn)淺槽水系配以