【正文】 立會所的寥寥無幾，而本案“2670平方米的會所”將是我們在今后的銷售、宣傳推廣方面的一個大賣點，引導(dǎo)消費者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。我們的很多事情都是服務(wù)與它。）我們在此也進行了提煉和提升，對今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。但我們預(yù)計來自競爭個案的負(fù)面因素最大，所以將其定為30%。同時通過對房型需求的分析，三房式房型將會是未來市場所需求的主力房型，所以可以確信通過對本案房型的進一步合理優(yōu)化，一定會是本案在今后銷售中的一大有利點。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費者購置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對小區(qū)的整體形象提高乃至價格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。五、目標(biāo)客戶成分及消費動機分析緣起：房產(chǎn)市場的根基是由購房消費者組成的。解析： 一）、客戶來源：徐匯區(qū)、長寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費動機：結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；較高的月收入，使其對居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；在事業(yè)上小有成就，想通過購置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點——高雅的居住環(huán)境五）、客戶來源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T工等年齡段：3050歲之間消費動機：改善居住環(huán)境； 考慮到工作便利等因素；戶型需求：此類購房者通常會分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會以大三房為主。訴求點——新華路的文化底蘊六、推廣案名的緣起 一個好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通過廣告的推廣能很快被消費者認(rèn)可和接受?！拔嗤┘竟?jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時希望通過對新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費者對幽雅生活的一種向往，借此進一步加深對本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。新華路上的最后貴族優(yōu)揚時代——新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式： 通過對新華路寧靜的生活環(huán)境進行描述 通過廣告等推廣形式點綴出新華路獨有的景觀特色 突出作為文化街的深厚文化底蘊 借鑒上海國際電影節(jié)展辦地的渲染來突出本案區(qū)域的優(yōu)勢 營造一種高雅時尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式 季節(jié)的變換中有悠揚的音樂迎送您在每一天 高雅的VIP小區(qū)會所您全家的唯一 個性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù) 多重保安系統(tǒng)，保護您全家在每一天 合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間 智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您 八、廣告總精神廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號樓前，同時配合各個組團式綠化景觀構(gòu)成了一個11000平方米，覆蓋率達40%的小區(qū)綠化。本項目總戶數(shù)382戶，總停車位269個，%。但我們從中也不難看出，1號樓、2號樓、3號樓和5號樓的位置相對于另外三個樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。窗要透入陽光、引入景色。本項目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。窗臺的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開裂和漏水。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。腰線腰線的高度可以考慮兩種方式：1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。建議盡可能不要將空調(diào)機放在各家的陽臺上，雖然對外立面美觀有一定的貢獻，但是對于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實現(xiàn)陽臺真正的作用。建議空調(diào)數(shù)目的估計上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時采用的三角支架極易生銹，影響外觀。概念提煉：自然和諧的生活空間！ （三）環(huán)境規(guī)劃概念總提煉在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。總的概念提煉：新華路上的唯一擁有超過40%綠化的時尚都市?。ㄌ貏e建議：邀請專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計師來執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。這需要增加更多的細節(jié)的、人性化的服務(wù)項目支撐。小區(qū)智能化建議概念提煉：生活原來可以如此輕松安逸！A、安保系統(tǒng)項目一覽表：項 目確定實施部分待定部分紅外線周界報警確定實施出入口及重點區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實施訪客對講系統(tǒng)確定實施家庭緊急報警系統(tǒng)確定實施電子訓(xùn)更確定實施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項目一覽表：項 目確定實施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收費管理（會所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂（包括緊急廣播）自動三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū)還沒有實施該項服務(wù)。2．社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)?？稍旃δ埽杭彝ッ簹猓ㄌ烊粴猓┻M氣管設(shè)置自動開關(guān)，在發(fā)生泄漏時，能自動報警并切斷進線，家庭報警和求助信息反映到管理中心的同時能夠自動撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員?？蛇x功能：實現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)?？蛇x功能：對車輛出入控制與管理的同時，對車輛泊位實行聯(lián)動控制與管理。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲值IC卡的方式實現(xiàn)自動計費?？蛇x功能：在小區(qū)內(nèi)部實行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。產(chǎn)品建議： 桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺十、建材及施工篇：概念提煉：沒有質(zhì)量美麗將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達到國家驗收評定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。開關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。建議及作用:燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對客戶尋找本案起到了好的作用；交通指示牌：在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶光臨“新華世紀(jì)園”；大型看板：樹“新華世紀(jì)園”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清晰的看到位置。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進入樣板區(qū)， 同時以人性化設(shè)計呈現(xiàn)，使消費者產(chǎn)生親切感，對樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的促進銷售作用。而我們的目的就是希望通過對售樓處的設(shè)置包裝來向市場傳遞一個信息。 展板： 購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。品位廊： 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 類似于后現(xiàn)代主義。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用： 樓書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點均是該樓盤的優(yōu)勢，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。名片：名片上的地址及電話號碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。特別建議： 一條龍的售后服務(wù)：簽約室律師到場，簽約現(xiàn)場銀行當(dāng)場辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強現(xiàn)場逼定，同時也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速決。從玄觀進入一個色調(diào)極為干凈的空間，門邊的高墻由絲布和胡桃木建構(gòu)出質(zhì)感，挑高的長窗飾以精選的深色窗簾，在輕松之中鋪陳出優(yōu)雅的氣氛。 布藝之家 （備受矚目的混合樣式） 此種風(fēng)格是近來備受歡迎的混合風(fēng)格的室內(nèi)裝飾，人們不止?jié)M足一種樣式，而是根據(jù)自己的靈感，創(chuàng)造一個多種風(fēng)格相互協(xié)調(diào)的舒適空間。不同風(fēng)格，不同類型的裝飾毯將功能一一細分出來。為孩子隔出一個專屬的游戲間，您就不必?fù)?dān)心他們制造出來的混亂。書房里的MOLTENI amp。風(fēng)格：海派古典 中西融合 寬敞的客廳里，高亮度的白墻、沙發(fā)與幾件老式家具協(xié)調(diào)的搭配在一起，有種新古典的意境，用式樣簡潔的老式家具搭配高調(diào)色彩的新式家具，明快又不失內(nèi)涵，房間里沒有常見的裝修的痕跡，墻壁和家具的線條簡單，但很高雅。 特別建議： 樣板房必須設(shè)置各個房間功能說明牌。本項目樣板帶景觀應(yīng)由售樓處周邊景觀和樣板房周邊景觀兩部分組成。以硬地為主，引進淺槽水系配以