西安某某房地產(chǎn)營銷策劃方案分析-預覽頁
【正文】 小區(qū)的人文的社區(qū)文化建設(shè)，增強目標客戶群的認同感。 在市場定位為西高新中檔偏高常住型人文領(lǐng)地，其產(chǎn)品方面要匹配其市場的定位，在產(chǎn)品方面，建議找出市場的空白點，作出市場差異化的產(chǎn)品。整體的朝向盡可能南北朝向設(shè)計。小3房的85100平方米之間，占45%。在產(chǎn)品的功能方面：大3房的95110平方米，考慮觀景和工作陽臺的雙陽臺，可以考慮雙衛(wèi)的設(shè)計。大2房的6585平方米，至少考慮觀景陽臺，考慮1衛(wèi)的設(shè)計。 形象定位：融合項目的市場定位和項目的特征，在整體的形象方面，充分顯現(xiàn)個性，建議：西高新在小區(qū)內(nèi)多設(shè)置些休閑運動的場所，園林小品多采用些現(xiàn)代抽象的雕塑，或版畫，讓居住可以和藝術(shù)對話，心靈可以和藝術(shù)相通，在休憩中體驗生活，在生活中感悟氣息。而商務(wù)部分，則會有部分的教職員工的小企業(yè)，工作室是購買的首選之地。 周圍的居住小區(qū)的二次置業(yè)人群：如新科花園居住小區(qū)，西安質(zhì)檢居住小區(qū)，太白小區(qū)，還有如政府機關(guān)部門小區(qū)，土地管理局、機電信息管理研究所、市肝病研究所、市交警支隊，另外西安電子科技大學，及其附屬中學，西安培華學院、西安幼兒師范學校、西安公關(guān)學院、西安石油大學、西安美術(shù)學院等大專院校，市53中等中小學，環(huán)繞項目四周的居住小區(qū)。 在西高新的高級寫字樓里的白領(lǐng)階層，以及在西高新的大型企業(yè)工作的管理階層，對項目的地段，戶型面積，交通等綜合方面都會考慮是首選之地。 同樣考慮市場置業(yè)保值和升值性，生活的方便性，許多的生意人會在這里置業(yè)，另外，由于項目的產(chǎn)品面積適中，間隔實用，而且總價相對來說控制在32萬以下，大部分是30萬以下的單位，首期低，月供款低，易接受。 由于項目有小戶面積，總價較低，加上地優(yōu)越段，交通方便，是投資首選之地。 附近的大專院校多，出租房的市場活躍，有較豐厚的租戶市場，而且租金相對來說理想，是投資的好途徑。 價格是最牽動每一位開發(fā)商與買家的心靈，是項目的“必爭點”。水晶島（區(qū)域成功個案）、要注意的是，價格的實施是有賴于開售前工程進度情況及市場營銷策略等方面的配合，而上述價格之評估乃是按現(xiàn)時市場水平及項目現(xiàn)狀而制定，還將受屆時市場的變化而隨時影響價格的制定，并且尚未深入考慮本項目之成本，利潤比例分配等。修正率=待估房產(chǎn)得分數(shù)/比較房產(chǎn)得分數(shù) = 待估房產(chǎn)單價（3366+3332+4040+3112+3333）/5=3436元/㎡注： 雅風小筑 盈彩雅居尚書派社龍騰主題口號語:A、“構(gòu)筑姿彩生活”（建議用此條）電梯有音樂系統(tǒng)及停層提示語，小區(qū)內(nèi)有電子天氣預告牌，增加園林內(nèi)小品中的趣味性。 抽象的藝術(shù)雕塑不但可以增加樓盤的視覺藝術(shù)享受，而且還隱藏著深厚的文化底蘊。尚域 姿彩紛呈，和諧共奏的社區(qū)文化 彩色動感會所等多項配套 至臻完善的物管服務(wù) 項目支撐點圖示（一）銷售策略入市時機主要考慮到工程進度，與其倉促在黃金周前推出，倒不如在別人廝殺后入市，五一過后相信各大發(fā)展商都在點兵掂量五一推廣的得失，如果在此時推出市場相信是一個市場空擋，在報紙廣告投放上也可能因為對手少而格外被買家關(guān)注。開盤策略建議開盤采用輪籌的方式操作，主要分四步走：第一步是只公開項目的一些基本情況，只公布均價，開始收集誠意金；第二步根據(jù)誠意金的收集情況，分析熱銷或冷銷單位，然后再具體確定每套單位的價格，誠意金的收集高峰期；第三步是公開發(fā)售，采取有序的輪籌手法，制造讓買家看得見的優(yōu)惠外還得渲染緊張的現(xiàn)場氣氛，盡量煽動客戶的沖動購買；第四步是后期的跟進銷售階段，根據(jù)誠意金客戶登記得資料采取各個擊破的銷售手法，盡量促進成交。低收——項目開發(fā)已至現(xiàn)樓狀態(tài)，各項工程都相繼完成，銷售上好、平、靚的單位都相繼賣出，剩余單位是難、差、貴的單位，讓利促銷在所難免，此階段價格將維持在較低的水平。個性化裝修套餐現(xiàn)場設(shè)材料展示區(qū)，以供客戶擇用。項目出入口的包裝（僅供參考，實際運用時會走唯美、現(xiàn)代的路線演繹）現(xiàn)場指示標識牌參考建議樣板房展示牌（三）整合傳播策略建議（開盤推廣策略） 市場導入階段（開盤前兩個月）提前滲透、循序漸進的新聞炒作如通過與媒體的合作強勢炒作概念，在社會買家的耳聞目睹中慢慢地揭開面紗，并不時在公眾中發(fā)布項目進展情況，直到開盤前的一刻再集中火力進行轟炸，全面增強殺傷力。 在媒介運用方面建議大小不同媒體多方面、多角度進行炒作，包括《華商報》《西安晚報》等媒體進行交叉式的立體宣傳，真正做到目標客戶只要接觸媒介都可以看到項目的有關(guān)信息，在短期內(nèi)引起轟動。 硬廣的投放如果通過新聞炒作來預熱相信會有事半功倍的效果，項目從現(xiàn)在開始就應(yīng)該積極尋找機會不斷制造新聞點。 根據(jù)放閘—蓄水—泄洪的原理，制造看盤前的宣傳品牌攻勢，旨在最短的時間內(nèi)樹立最強大的形象，并為銷售做好鋪墊，確保開盤的成功銷售。 此階段除了在以上媒體發(fā)布廣告外，還應(yīng)在影視、電臺、戶外廣告等配合宣傳，另硬廣與軟文同時宣傳。尚域（開啟色彩指導生活的先河）推廣的核心利益點 廣告策略與計劃建議項目以報廣為主，其他渠道形式為輔，整合采用。開盤懸念廣告參考建議 開盤前務(wù)虛，看盤后務(wù)實。（四）公關(guān)活動活動主題建議如下：216。姿彩生活影展（備用） 開盤階段影視廣告宜形象與促銷結(jié)合，開盤后慎投。26 / 26
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