【正文】 先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理?！　∪缡袌?chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。　　四是整合營(yíng)銷(xiāo)?！　≡趥鞑シ矫?，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型。　　總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間。交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子?！　∪绻韵鹿ぷ魅坑煞康禺a(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃?！　∪?xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)。 項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)?！　〉麄円廊粫?huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn)：策劃師或咨詢顧問(wèn)有什么用如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢顧問(wèn)就是出主意的，未免太過(guò)簡(jiǎn)單。　　而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位?！　∑涫侄沃饕皇峭ㄟ^(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上?！　《幼^(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)。整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等，制定策劃方案?！　〈伺l(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的?！　X年12月15日，由房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教承辦的“首屆房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行?！　》康禺a(chǎn)策劃的地位和作用 地位 第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。　　智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量?！　∑浯危康禺a(chǎn)策劃的案例精彩、手段多?！　∵@些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益?！　》康禺a(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。　　在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位?！　〉谒?、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目，使之形成優(yōu)勢(shì)。　　此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用?！　≡诜康禺a(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況和區(qū)位情況。在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)?；诖?，我們小組對(duì)選出的三篇房地產(chǎn)策劃書(shū)進(jìn)行了如下分析：　　案例：《天河花園》　　市場(chǎng)分析　　、區(qū)域市場(chǎng)分析　　天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園?！　?、定向市場(chǎng)分析　　員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越?！　∥挥趶V州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮??！　?2)劣勢(shì)分析　　珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。　　、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析　　對(duì)手一　　項(xiàng)目名稱：僑穎苑　　項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成　　推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層　　宣傳主題：新天河、新市民、新文化　　價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2　　優(yōu)劣勢(shì)分析　?、艃?yōu)勢(shì)分析　?、僭摌潜P(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入住?！　、跇潜P(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次?！　、墼摌潜P(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助。　　、項(xiàng)目周邊配套狀況　　社區(qū)配套　?、俅髮W(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)?！　、谥袑W(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)　?、坌W(xué)：昌樂(lè)小學(xué)　?、茔y行：建設(shè)銀行　　⑤康體：天河體育中心、羽毛球館　　、項(xiàng)目企劃思路　　由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件?！　I(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)　　在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)健。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來(lái)新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：　　區(qū)內(nèi)的買(mǎi)家　　分析：?jiǎn)T村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低?！　⊥鈦?lái)人口在該地置業(yè)　　分析：此類(lèi)在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周?chē)淖匀画h(huán)境以及周?chē)呐涮自O(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮?！　?)投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標(biāo)買(mǎi)家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶外媒體?！　、菫闃潜P(pán)造勢(shì)　　形式一：軟性廣告宣傳?！　　⒋黉N(xiāo)手段建議　　增加銷(xiāo)售點(diǎn)　　敝司建議本項(xiàng)目銷(xiāo)售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng)、設(shè)促銷(xiāo)點(diǎn)，并設(shè)專車(chē)接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤(pán)銷(xiāo)售點(diǎn)的聯(lián)合促銷(xiāo)力?！　√峁╊~外優(yōu)惠　　展銷(xiāo)會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：　　付款方式　　手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款　　折扣88折9折91折93折　　簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付　　定金10000　　簽認(rèn)購(gòu)書(shū)七天內(nèi)　　(扣除定金)30%10%　　即辦理最高七成三十年銀行按揭10%　　即辦理最高七成三十年銀行按揭30%　　(扣除定金)　　發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭　　一個(gè)月35%10%　　二個(gè)月30%　　三個(gè)月10%　　辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%　　宣傳策略　　建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征的概念，待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?！　r(jià)格低，聽(tīng)眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度?！　『＞爸行乃诘狞S埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開(kāi)始。1. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒(méi)有限制你發(fā)揮的藩籬。有時(shí)候覺(jué)得自己像個(gè)神經(jīng)病。歲月是有情的，假如你奉獻(xiàn)給她的是一些色彩，它奉獻(xiàn)給你的也是一些