【正文】 就目前情況看，開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)集中在東山鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)區(qū)、岔路一帶，總體規(guī)劃合理，整體布局疏密有致，開(kāi)發(fā)有度，開(kāi)發(fā)商充分保留利用了自然景觀，樓盤建設(shè)多考慮地勢(shì)地貌的特點(diǎn)，以湖為中心，以綠化為景觀，以科技為特色，分層次開(kāi)發(fā)，對(duì)整個(gè)XX縣城的發(fā)展起到了相輔相成的作用。受XX撤縣設(shè)區(qū)的利好消息刺激，XX成為南京樓市的一個(gè)新熱點(diǎn)。 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以突出科技、文化、教育為主題，加大生態(tài)景觀，智能化設(shè)施的建設(shè)，提高房地產(chǎn)業(yè)的科技含量，高起點(diǎn)，高水平規(guī)劃，力求形成一個(gè)科技化、藝術(shù)化、人性化的完美融合。 XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，無(wú)論從投資環(huán)境的改善，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量也明顯提高，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，具備了XX做大做強(qiáng)的條件。市場(chǎng)體系逐步完善，為市場(chǎng)消費(fèi)鋪設(shè)了一個(gè)理想的平臺(tái)、客觀上也使投資有更多的選擇余地并實(shí)現(xiàn)其投資價(jià)值。該案依托近千畝的百家湖，以湖景山色為最主要的賣點(diǎn)，頗具吸引力。 小區(qū)內(nèi)備有大型會(huì)所，各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，在XX整體配套尚不完善的情況下，得以讓業(yè)主足不出戶，就能享受各類生活便利?？們r(jià)千萬(wàn)以上。 營(yíng)銷包裝上，主打具有一定特色的社區(qū)文化品牌，96年至今，成功舉行了“外企網(wǎng)球大賽”、“中秋賞月晚會(huì)”、“百家湖筆會(huì)”、“冰島室內(nèi)樂(lè)園訪華音樂(lè)會(huì)”等一系列活動(dòng)。 江南文樞苑占地270畝，以中南湖為中心呈擴(kuò)散狀分布，規(guī)劃總建筑面積120020㎡。主推房型為躍層及錯(cuò)層，產(chǎn)品類型相當(dāng)新穎，面積在210—130㎡。建筑形態(tài)無(wú)明顯風(fēng)格取向。n 天地新城位 置：XX金盛路發(fā)展商：南京天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：李祖原建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)著名設(shè)計(jì)師Robert Egan占地面積：56萬(wàn)㎡總建筑面積：52萬(wàn)㎡容積率：綠化率：60%總戶數(shù)：約4500戶產(chǎn)品類型：多層、小高層、別墅單 價(jià)：2800元/㎡簡(jiǎn) 析：252。252。綠化景觀，湖景，超大會(huì)所，智能化是支持如此大規(guī)模物業(yè)的最大賣點(diǎn)?，F(xiàn)已通過(guò)相關(guān)部門的審批，成為全國(guó)首批國(guó)家級(jí)康居示范工程智能化系統(tǒng)示范小區(qū)。因此在前階段一段旺銷結(jié)束后，近期一直處于“叫好不叫座”的尷尬地位。252。252。 一品嘉園位于南京主城區(qū)內(nèi)景著名的人文景區(qū)——夫子廟景區(qū)內(nèi)，與“中國(guó)人家”一樣，也是一個(gè)中式園林林概念的社區(qū)，但與“中國(guó)人家”不同的是，它的中式風(fēng)格更多的是局限于地塊區(qū)位的特殊性，拋去一切產(chǎn)品的本質(zhì)，它的中式風(fēng)格就顯得蒼白、單薄，雖有一些模仿，但整體風(fēng)格的營(yíng)建僅留滯于產(chǎn)品的每個(gè)細(xì)部和純粹的包裝上，它所力推的物業(yè)尊貴感、所體現(xiàn)的值得客戶典藏，把玩的價(jià)值屬性，亦只是更多的依賴于它特殊的地段上。 其他個(gè)案案名地址規(guī)模均價(jià)主力面積主力總價(jià)工程進(jìn)度一品嘉園夫子廟琵琶東街69000㎡4800120150㎡60萬(wàn)期 房金陵家天下亞?wèn)|花園城內(nèi)10萬(wàn)㎡排屋3000元/㎡別墅5000元/㎡排屋220㎡別墅300㎡排屋66萬(wàn)別墅150萬(wàn)期 房聽(tīng)泉山莊亞?wèn)|一號(hào)路6萬(wàn)㎡排屋2400元/㎡排屋160200㎡40萬(wàn)部分期房盛世華庭龍?bào)绰?萬(wàn)㎡6500元/㎡230㎡150萬(wàn)現(xiàn) 房碧水華庭淡山溫泉24000㎡別墅3000元/㎡250300㎡100萬(wàn)部分現(xiàn)房三、綜述本案所處的XX開(kāi)發(fā)區(qū)，是近幾年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。如地段位置、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀特色、產(chǎn)品形態(tài)、立面風(fēng)格、建材選用，甚至是物業(yè)管理、生活配套、智能化等各個(gè)層面。 橫軸位置是指?jìng)€(gè)案距離XX中心區(qū)域的位置，右向?yàn)楦拷?。區(qū)域內(nèi)許多個(gè)案，規(guī)模大，現(xiàn)階段已具備不錯(cuò)的物業(yè)形象，并有良好的品牌實(shí)力為基礎(chǔ)。再?gòu)哪暇鞘锌傮w發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，排屋類產(chǎn)品正在悄然崛起，“TOWN　HOUSE”概念的物業(yè)，在以多層，高層為主的主流市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，正越來(lái)越受客戶的關(guān)注和喜愛(ài)。因此，“中國(guó)人家”要立足市場(chǎng)，取得成功，所應(yīng)堅(jiān)持的最大的特色在于“中式風(fēng)格園林”和“聯(lián)體排屋”這二大產(chǎn)品基礎(chǔ)結(jié)合定位。附：周邊主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案五月廣告投放總量分析（總額）住宅樓盤總體： %附表：主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案廣告訴求（五月）樓 盤主 要 媒 體主 要 訴 求21世紀(jì)花園現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)系出各門、地愧精品、XX“小外灘”，樓市新景觀百家湖花園揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、服務(wù)導(dǎo)報(bào)南京的歐洲小鎮(zhèn)；百家湖的夏天比南京少20天碧 水 灣南京晨報(bào)、金陵晚報(bào)低價(jià)高質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型別墅高尚別墅區(qū)江南文樞苑揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、南京晨報(bào)本科學(xué)歷，購(gòu)房每套優(yōu)惠一萬(wàn)，把居家景觀上升到公園的水平金陵家天下?lián)P子晚報(bào)、金陵晚報(bào)激情演繹金陵家天下，森林景觀別墅區(qū)武夷花園現(xiàn)代快報(bào)“武夷風(fēng)采”擋不住一品嘉園現(xiàn)代快報(bào)、金陵晚報(bào)5月20日開(kāi)盤，城市黑馬，一品嘉園第二部分產(chǎn) 品 篇一、 項(xiàng)目各要素解析 基地狀況概評(píng)本項(xiàng)目地塊基本呈方正格局，東面與北面各臨兩條次干道，分別設(shè)有二個(gè)入口，西面與南面都被小河所環(huán)繞。不過(guò)根據(jù)現(xiàn)有之條件，并無(wú)優(yōu)勢(shì)化的自然景觀（如湖泊、山林、緩坡等）可以利用，因此地塊仍是在天然的小河、小叢林的基礎(chǔ)上，配以大量人工營(yíng)造的景觀進(jìn)行主體規(guī)劃、構(gòu)建。另外，由于本項(xiàng)目西面設(shè)有飛行航道，故存在一定的飛機(jī)噪音污染。隨著機(jī)場(chǎng)路與城東干道的相連，以及將軍路與中山南路的不日貫通，將構(gòu)成支撐XX發(fā)展的交通動(dòng)脈。因此真正的意義上的社區(qū)品質(zhì)、居住質(zhì)量的全面提升，尚須時(shí)日。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中尤為出挑。B．強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、實(shí)力打造整個(gè)小區(qū)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建設(shè)，都聘請(qǐng)了各方專家參與如：聘請(qǐng)葉菊華教授做建筑園林總顧問(wèn)，嚴(yán)格把控從總體到細(xì)節(jié)的處理；蘇州“香山幫”做特色建筑商；香港華藝建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司做設(shè)計(jì)；中國(guó)智能化建設(shè)兩大權(quán)威之一的陸偉良教授做智能顧問(wèn)等。擁有一套自己獨(dú)門獨(dú)戶的別墅型物業(yè)，而非傳統(tǒng)的多層住房，能夠充分滿足業(yè)主對(duì)于物業(yè)層次、自身心態(tài)等多方面要求的提升。B．生活與商業(yè)配套設(shè)施不足，影響生活所需客戶對(duì)于所居住區(qū)域的周邊生活和商業(yè)配套設(shè)施有著相當(dāng)?shù)囊蕾囆?，尤其體現(xiàn)在基本生活需求（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)），購(gòu)物需求（便利店）、幼兒教育、醫(yī)療設(shè)施等方面。D．遺留的幾幢西式建筑與小區(qū)風(fēng)格極不協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)的幾幢西式建筑與小區(qū)總體風(fēng)格出入很大。同時(shí)XX區(qū)域各不同樓盤的共同炒作，對(duì)于激活區(qū)域市場(chǎng)和提升該區(qū)域的市場(chǎng)地位也起到了相當(dāng)?shù)淖饔茫瑸榇吮景干禎摿薮?。B. 以中式風(fēng)格為宣傳基調(diào)的社區(qū)已在市場(chǎng)出現(xiàn)以中式推廣風(fēng)格為主線的物業(yè)（如一品嘉園、金基唐城、江南文樞苑等）已在市場(chǎng)陸續(xù)出現(xiàn)。C．聯(lián)排別墅還未被市場(chǎng)所完全接受短期內(nèi)南京市場(chǎng)上聯(lián)排別墅需求量和購(gòu)買力不足的狀況還不會(huì)改變。為此對(duì)產(chǎn)品也相應(yīng)提出了更高的要求。l 在規(guī)劃車行道的時(shí)候，應(yīng)考慮到各組團(tuán)之間的融匯貫通，形成自然的分融，并使其對(duì)社區(qū)綜合環(huán)境的影響降低到最低程度。 立面可以取得兩重效果：一是美觀，二是具有可識(shí)別性；252。達(dá)到上下、左右、前后的錯(cuò)落有致，體現(xiàn)設(shè)計(jì)者精雕細(xì)琢的巧妙構(gòu)思，使物業(yè)更具觀賞性，強(qiáng)化產(chǎn)品的價(jià)值感和珍藏的歸屬感216。 廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)上綜合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)備的布置，有必要添加儲(chǔ)藏室、會(huì)客室、家庭活動(dòng)室的設(shè)置216。 注重主臥與書(shū)房、更衣室、衛(wèi)生間、露臺(tái)間的綜合運(yùn)用216。為此中原建議“中國(guó)人家”應(yīng)加大社區(qū)環(huán)境的投入，并且可以先將小區(qū)內(nèi)景觀進(jìn)一步完善，這將有利于營(yíng)造出一個(gè)高品質(zhì)樓盤的形象。以下將對(duì)前期營(yíng)銷過(guò)程中存在的問(wèn)題作深度分析，以吸取經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)保證下階段工作的正確進(jìn)行。客戶買房畢竟不是單單買一個(gè)創(chuàng)意概念，尋求與眾不同就可以的，而是要實(shí)實(shí)在在的生活、居住，長(zhǎng)期享用的。多為二次或多次消費(fèi)者，有著良好的經(jīng)濟(jì)積累和生活積累，年齡結(jié)構(gòu)偏大，經(jīng)驗(yàn)豐富，事業(yè)有成。為此建議本案在推廣中能傳達(dá)出“高檔品質(zhì)，合理價(jià)位”的概念，所謂“退一步海闊天空”，擴(kuò)大客源面是取得良好銷售業(yè)績(jī)的上佳辦法。雖然，物業(yè)在開(kāi)盤時(shí)壓低銷售價(jià)格以求短期內(nèi)積累買氣無(wú)可厚非，但是從上述一期、二期的售價(jià)差異中反映出價(jià)格上浮過(guò)于急切。A．戶外廣告的正確引導(dǎo)目前已設(shè)立的戶外廣告都未能起到指示樓盤位置的作用，客戶第一次去現(xiàn)場(chǎng)看房很難正確、迅速的找到本案。 售樓處需要重新設(shè)立、布置目前放置在外貿(mào)大樓大堂中的模型、由于沒(méi)有安排銷售人員配合講解，因此幾乎沒(méi)能產(chǎn)生任何的銷售推動(dòng)作用。 現(xiàn)場(chǎng)售樓處重新安排252。 燈火通明、內(nèi)外通透252。 盡快解決一期中的部分客戶按老面積簽約，未攤?cè)牍珨偯娣e，現(xiàn)在又突然增大面積，以致客戶無(wú)法理解，影響后期銷售的事實(shí)252。 一期即將交付，須物業(yè)公司盡快明確定點(diǎn)班車問(wèn)題