【正文】 就目前情況看，開發(fā)企業(yè)相對集中在東山鎮(zhèn)，開發(fā)區(qū)、岔路一帶，總體規(guī)劃合理，整體布局疏密有致，開發(fā)有度，開發(fā)商充分保留利用了自然景觀，樓盤建設(shè)多考慮地勢地貌的特點，以湖為中心，以綠化為景觀，以科技為特色，分層次開發(fā)，對整個XX縣城的發(fā)展起到了相輔相成的作用。受XX撤縣設(shè)區(qū)的利好消息刺激，XX成為南京樓市的一個新熱點。 XX房地產(chǎn)開發(fā)以突出科技、文化、教育為主題，加大生態(tài)景觀，智能化設(shè)施的建設(shè)，提高房地產(chǎn)業(yè)的科技含量，高起點，高水平規(guī)劃，力求形成一個科技化、藝術(shù)化、人性化的完美融合。 XX經(jīng)濟快速發(fā)展，無論從投資環(huán)境的改善，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量也明顯提高，各項基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，具備了XX做大做強的條件。市場體系逐步完善，為市場消費鋪設(shè)了一個理想的平臺、客觀上也使投資有更多的選擇余地并實現(xiàn)其投資價值。該案依托近千畝的百家湖，以湖景山色為最主要的賣點，頗具吸引力。 小區(qū)內(nèi)備有大型會所，各項設(shè)施一應(yīng)俱全，在XX整體配套尚不完善的情況下，得以讓業(yè)主足不出戶，就能享受各類生活便利?？們r千萬以上。 營銷包裝上，主打具有一定特色的社區(qū)文化品牌，96年至今，成功舉行了“外企網(wǎng)球大賽”、“中秋賞月晚會”、“百家湖筆會”、“冰島室內(nèi)樂園訪華音樂會”等一系列活動。 江南文樞苑占地270畝，以中南湖為中心呈擴散狀分布，規(guī)劃總建筑面積120020㎡。主推房型為躍層及錯層，產(chǎn)品類型相當(dāng)新穎，面積在210—130㎡。建筑形態(tài)無明顯風(fēng)格取向。n 天地新城位 置：XX金盛路發(fā)展商：南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計：李祖原建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計：美國著名設(shè)計師Robert Egan占地面積：56萬㎡總建筑面積：52萬㎡容積率：綠化率：60%總戶數(shù)：約4500戶產(chǎn)品類型：多層、小高層、別墅單 價：2800元/㎡簡 析：252。252。綠化景觀，湖景，超大會所，智能化是支持如此大規(guī)模物業(yè)的最大賣點?，F(xiàn)已通過相關(guān)部門的審批，成為全國首批國家級康居示范工程智能化系統(tǒng)示范小區(qū)。因此在前階段一段旺銷結(jié)束后，近期一直處于“叫好不叫座”的尷尬地位。252。252。 一品嘉園位于南京主城區(qū)內(nèi)景著名的人文景區(qū)——夫子廟景區(qū)內(nèi)，與“中國人家”一樣，也是一個中式園林林概念的社區(qū)，但與“中國人家”不同的是，它的中式風(fēng)格更多的是局限于地塊區(qū)位的特殊性，拋去一切產(chǎn)品的本質(zhì)，它的中式風(fēng)格就顯得蒼白、單薄，雖有一些模仿，但整體風(fēng)格的營建僅留滯于產(chǎn)品的每個細(xì)部和純粹的包裝上，它所力推的物業(yè)尊貴感、所體現(xiàn)的值得客戶典藏，把玩的價值屬性，亦只是更多的依賴于它特殊的地段上。 其他個案案名地址規(guī)模均價主力面積主力總價工程進(jìn)度一品嘉園夫子廟琵琶東街69000㎡4800120150㎡60萬期 房金陵家天下亞東花園城內(nèi)10萬㎡排屋3000元/㎡別墅5000元/㎡排屋220㎡別墅300㎡排屋66萬別墅150萬期 房聽泉山莊亞東一號路6萬㎡排屋2400元/㎡排屋160200㎡40萬部分期房盛世華庭龍蟠路3萬㎡6500元/㎡230㎡150萬現(xiàn) 房碧水華庭淡山溫泉24000㎡別墅3000元/㎡250300㎡100萬部分現(xiàn)房三、綜述本案所處的XX開發(fā)區(qū)，是近幾年南京房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。如地段位置、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、景觀特色、產(chǎn)品形態(tài)、立面風(fēng)格、建材選用，甚至是物業(yè)管理、生活配套、智能化等各個層面。 橫軸位置是指個案距離XX中心區(qū)域的位置，右向為更靠近。區(qū)域內(nèi)許多個案，規(guī)模大，現(xiàn)階段已具備不錯的物業(yè)形象，并有良好的品牌實力為基礎(chǔ)。再從南京樓市總體發(fā)展趨勢來看，排屋類產(chǎn)品正在悄然崛起，“TOWN　HOUSE”概念的物業(yè)，在以多層，高層為主的主流市場迅速發(fā)展的同時，正越來越受客戶的關(guān)注和喜愛。因此，“中國人家”要立足市場，取得成功，所應(yīng)堅持的最大的特色在于“中式風(fēng)格園林”和“聯(lián)體排屋”這二大產(chǎn)品基礎(chǔ)結(jié)合定位。附：周邊主要競爭個案五月廣告投放總量分析（總額）住宅樓盤總體： %附表：主要競爭個案廣告訴求（五月）樓 盤主 要 媒 體主 要 訴 求21世紀(jì)花園現(xiàn)代快報、揚子晚報系出各門、地愧精品、XX“小外灘”，樓市新景觀百家湖花園揚子晚報、現(xiàn)代快報、服務(wù)導(dǎo)報南京的歐洲小鎮(zhèn)；百家湖的夏天比南京少20天碧 水 灣南京晨報、金陵晚報低價高質(zhì)的經(jīng)濟型別墅高尚別墅區(qū)江南文樞苑揚子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報本科學(xué)歷，購房每套優(yōu)惠一萬，把居家景觀上升到公園的水平金陵家天下?lián)P子晚報、金陵晚報激情演繹金陵家天下，森林景觀別墅區(qū)武夷花園現(xiàn)代快報“武夷風(fēng)采”擋不住一品嘉園現(xiàn)代快報、金陵晚報5月20日開盤，城市黑馬，一品嘉園第二部分產(chǎn) 品 篇一、 項目各要素解析 基地狀況概評本項目地塊基本呈方正格局，東面與北面各臨兩條次干道，分別設(shè)有二個入口，西面與南面都被小河所環(huán)繞。不過根據(jù)現(xiàn)有之條件，并無優(yōu)勢化的自然景觀（如湖泊、山林、緩坡等）可以利用，因此地塊仍是在天然的小河、小叢林的基礎(chǔ)上，配以大量人工營造的景觀進(jìn)行主體規(guī)劃、構(gòu)建。另外，由于本項目西面設(shè)有飛行航道，故存在一定的飛機噪音污染。隨著機場路與城東干道的相連，以及將軍路與中山南路的不日貫通，將構(gòu)成支撐XX發(fā)展的交通動脈。因此真正的意義上的社區(qū)品質(zhì)、居住質(zhì)量的全面提升，尚須時日。在競爭日趨激烈的市場中尤為出挑。B．強強聯(lián)手、實力打造整個小區(qū)從規(guī)劃設(shè)計到施工建設(shè)，都聘請了各方專家參與如：聘請葉菊華教授做建筑園林總顧問，嚴(yán)格把控從總體到細(xì)節(jié)的處理；蘇州“香山幫”做特色建筑商；香港華藝建筑設(shè)計顧問有限公司做設(shè)計；中國智能化建設(shè)兩大權(quán)威之一的陸偉良教授做智能顧問等。擁有一套自己獨門獨戶的別墅型物業(yè)，而非傳統(tǒng)的多層住房，能夠充分滿足業(yè)主對于物業(yè)層次、自身心態(tài)等多方面要求的提升。B．生活與商業(yè)配套設(shè)施不足，影響生活所需客戶對于所居住區(qū)域的周邊生活和商業(yè)配套設(shè)施有著相當(dāng)?shù)囊蕾囆?，尤其體現(xiàn)在基本生活需求（農(nóng)貿(mào)市場），購物需求（便利店）、幼兒教育、醫(yī)療設(shè)施等方面。D．遺留的幾幢西式建筑與小區(qū)風(fēng)格極不協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)的幾幢西式建筑與小區(qū)總體風(fēng)格出入很大。同時XX區(qū)域各不同樓盤的共同炒作，對于激活區(qū)域市場和提升該區(qū)域的市場地位也起到了相當(dāng)?shù)淖饔?，為此本案升值潛力巨大。B. 以中式風(fēng)格為宣傳基調(diào)的社區(qū)已在市場出現(xiàn)以中式推廣風(fēng)格為主線的物業(yè)（如一品嘉園、金基唐城、江南文樞苑等）已在市場陸續(xù)出現(xiàn)。C．聯(lián)排別墅還未被市場所完全接受短期內(nèi)南京市場上聯(lián)排別墅需求量和購買力不足的狀況還不會改變。為此對產(chǎn)品也相應(yīng)提出了更高的要求。l 在規(guī)劃車行道的時候，應(yīng)考慮到各組團之間的融匯貫通，形成自然的分融，并使其對社區(qū)綜合環(huán)境的影響降低到最低程度。 立面可以取得兩重效果：一是美觀，二是具有可識別性；252。達(dá)到上下、左右、前后的錯落有致，體現(xiàn)設(shè)計者精雕細(xì)琢的巧妙構(gòu)思，使物業(yè)更具觀賞性，強化產(chǎn)品的價值感和珍藏的歸屬感216。 廚、衛(wèi)設(shè)計上綜合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)備的布置，有必要添加儲藏室、會客室、家庭活動室的設(shè)置216。 注重主臥與書房、更衣室、衛(wèi)生間、露臺間的綜合運用216。為此中原建議“中國人家”應(yīng)加大社區(qū)環(huán)境的投入，并且可以先將小區(qū)內(nèi)景觀進(jìn)一步完善，這將有利于營造出一個高品質(zhì)樓盤的形象。以下將對前期營銷過程中存在的問題作深度分析，以吸取經(jīng)驗、教訓(xùn)保證下階段工作的正確進(jìn)行?？蛻糍I房畢竟不是單單買一個創(chuàng)意概念，尋求與眾不同就可以的，而是要實實在在的生活、居住，長期享用的。多為二次或多次消費者，有著良好的經(jīng)濟積累和生活積累，年齡結(jié)構(gòu)偏大，經(jīng)驗豐富，事業(yè)有成。為此建議本案在推廣中能傳達(dá)出“高檔品質(zhì)，合理價位”的概念，所謂“退一步海闊天空”，擴大客源面是取得良好銷售業(yè)績的上佳辦法。雖然，物業(yè)在開盤時壓低銷售價格以求短期內(nèi)積累買氣無可厚非，但是從上述一期、二期的售價差異中反映出價格上浮過于急切。A．戶外廣告的正確引導(dǎo)目前已設(shè)立的戶外廣告都未能起到指示樓盤位置的作用，客戶第一次去現(xiàn)場看房很難正確、迅速的找到本案。 售樓處需要重新設(shè)立、布置目前放置在外貿(mào)大樓大堂中的模型、由于沒有安排銷售人員配合講解，因此幾乎沒能產(chǎn)生任何的銷售推動作用。 現(xiàn)場售樓處重新安排252。 燈火通明、內(nèi)外通透252。 盡快解決一期中的部分客戶按老面積簽約，未攤?cè)牍珨偯娣e，現(xiàn)在又突然增大面積，以致客戶無法理解，影響后期銷售的事實252。 一期即將交付，須物業(yè)公司盡快明確定點班車問題