【正文】 03122等十余條公交線路，為居家出行帶來(lái)便利。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 劣勢(shì)（W）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定影響；2） 容積率限制，將導(dǎo)致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項(xiàng)目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內(nèi)有一幢居民回遷樓，將影響整個(gè)規(guī)劃布局；5） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)者較多，且對(duì)方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢(shì)，如世紀(jì)陽(yáng)光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會(huì)它可以將居住、商用、投資有機(jī)整合起來(lái)。本案要成為經(jīng)的住時(shí)間考驗(yàn)的建筑精品，成為改變和引領(lǐng)合肥未來(lái)住宅類項(xiàng)目的開發(fā)潮流，成為一個(gè)高檔的高利潤(rùn)的項(xiàng)目。商業(yè)活動(dòng)空間建議建造滿足商業(yè)活動(dòng)所需的小型商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)議中心、商業(yè)活動(dòng)發(fā)布中心等，將本案打造為一個(gè)真正的“一站式商務(wù)活動(dòng)空間”。建議市場(chǎng)定位為： 景觀商務(wù)合肥首個(gè)國(guó)際商務(wù)公寓 商務(wù)公寓新革命 五維商務(wù) 智能商務(wù) 一站式商務(wù) 投資型商務(wù)商務(wù)生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實(shí)現(xiàn)本案“一站式商務(wù)生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：amp。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間(服務(wù)于入住業(yè)主)；amp。 合肥“酒店式公寓”的代表之作；amp。 俯瞰周邊的氣勢(shì)、雄偉的身資、非凡的地位、國(guó)際化、都市化的生活享受空間；amp。作為建筑，我們必須能夠作到引領(lǐng)潮流。時(shí)代公館，引領(lǐng)合肥房產(chǎn)品潮流的領(lǐng)地，以“時(shí)代”宣言項(xiàng)目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時(shí)代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對(duì)自身生活有無(wú)限追求的時(shí)代精英。“時(shí)代”，是對(duì)城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時(shí)尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對(duì)這一階層對(duì)領(lǐng)域感，自己的空間的一種心理反映。本案抓住這個(gè)市場(chǎng)需求，針對(duì)這部分人建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂(lè)”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動(dòng)空間”。因此，許多樓盤戶型相對(duì)較小，就相對(duì)熱銷。同時(shí)，本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項(xiàng)目城市區(qū)域位置優(yōu)越。城市新興中產(chǎn)階層購(gòu)房用途：1）、70%自用2）、30%投資城市新興中產(chǎn)階層信息來(lái)源：1）合肥晚報(bào) 2）新安晚報(bào) 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺(tái)6）房展會(huì) 7）網(wǎng)絡(luò) 4）口碑傳告 客戶誘導(dǎo)方式：1） 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)；2） 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價(jià)值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價(jià)值的體現(xiàn)；4） 國(guó)際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導(dǎo)；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則房型原則本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場(chǎng)，而這樣的價(jià)格市場(chǎng)決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹戏适袌?chǎng)消費(fèi)者本身對(duì)高總價(jià)難以接受。 建議本案：1） 立面具有較強(qiáng)的識(shí)別性；2） 戶性設(shè)計(jì)上要有創(chuàng)新意識(shí)；3） 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結(jié)合上要有特色；4） 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤；5） 在物業(yè)服務(wù)上要先進(jìn)理念支持。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢(shì)，在日照間距、項(xiàng)目指標(biāo)的允許下，層高可以適當(dāng)加高，以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)車行主入口可以設(shè)在巢湖路。同時(shí)，中間可以利用地勢(shì)，在入口處做下沉式景觀廣場(chǎng)。物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。
標(biāo)準(zhǔn)層布線設(shè)計(jì)采用OA地板，創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間，并采用藍(lán)牙技術(shù)，強(qiáng)化信息通訊無(wú)線化功能。我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒安徽一帶的風(fēng)格，加以簡(jiǎn)約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽(yáng)臺(tái)等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對(duì)話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生?！?樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次；◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；（4）、建筑空間布局要盡量作好項(xiàng)目頂端的形態(tài)設(shè)計(jì)，形成豐富的天際線，凸顯項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)性；另外為體現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代感，在立面空間設(shè)計(jì)上要突出通透、靈動(dòng)的感覺(jué)。 三級(jí)綠化——以宅間綠化及組團(tuán)綠化構(gòu)成的點(diǎn)線結(jié)合的綠化體系。廣場(chǎng)以綠化為主題，增加草坪面積，內(nèi)設(shè)置歐式雕塑群體，廣場(chǎng)周邊設(shè)置浮雕墻。設(shè)置在廣場(chǎng)最外全、醒目大氣l 雕塑群：可設(shè)置在下沉廣場(chǎng)的邊緣處；l 噴泉：廣場(chǎng)中心處，噴泉中心設(shè)置標(biāo)志性的藝術(shù)品。面向長(zhǎng)廊的兩面的建筑立面上可設(shè)置綠化植物等。形成相對(duì)私密的空間，方便聊天、談事?！?供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)2套供水管道，自來(lái)水、純凈水、純凈水以經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)； ◇ 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。五、戶型建議面積、戶型比建議面積房型比例120—140三房?jī)蓮d一衛(wèi)或兩衛(wèi)50%90—120兩房?jī)蓮d一衛(wèi)或兩衛(wèi)30%復(fù)式或SOHO一房一廳一衛(wèi)或四房20%戶型功能建議◆ 所有戶型在設(shè)計(jì)時(shí)建議參考建設(shè)部小康住宅的十大標(biāo)準(zhǔn)的要求；◇ 滿足六種性能：實(shí)用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性；◇ 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開；◇ 滿足8個(gè)健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)；◇ —，—，衛(wèi)生間面積控制在4—6平米，廚房不低于7平米，南陽(yáng)臺(tái)面積控制在6—8米；設(shè)計(jì)兩個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，客衛(wèi)要做到干濕分離，廚房面積不得低于7平米，可考慮設(shè)計(jì)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，南陽(yáng)臺(tái)采用落地玻璃，加大采光面積。二、廣告促銷策略“行銷手法獨(dú)到，與眾不同廣告”——這是本企劃的總策略。如果趁開盤熱銷，在達(dá)到高潮時(shí)適時(shí)拋出難賣房，定時(shí)定期薄利銷售，既能解決困難房的銷售，又能輔助熱銷成果，達(dá)到旺銷階段。建議位置設(shè)在會(huì)所大堂，現(xiàn)場(chǎng)配置專業(yè)服務(wù)人員（如會(huì)所服務(wù)人員等），利用高雅的裝修、舒適的格調(diào)與以客戶為尊、全員為您的服務(wù)方式打動(dòng)客戶。銷售時(shí)，我們不急于正面介紹物業(yè)的情況，而重在和他們溝通對(duì)休閑生活的看法與體會(huì)，首先我們會(huì)帶客戶參觀我們的會(huì)所，分享我們對(duì)各藝術(shù)品、對(duì)周邊環(huán)境的體會(huì)，待客戶認(rèn)可后我們?cè)傧蛩麄兺平榻B我們的產(chǎn)品說(shuō)明書，從認(rèn)可高層的生活模式、藝術(shù)氛圍再達(dá)致認(rèn)可我們的高層、購(gòu)買高層。時(shí)代公寓的高端定位、地段、品質(zhì)及成本，商務(wù)公寓起價(jià)為 4000元/平方米，均價(jià) 4200 元/平方米；商鋪一層8000元/平方米，二層12000元/平方米，基本符合市場(chǎng)情況。三、 論質(zhì)定價(jià)根據(jù)不同房源，進(jìn)行論質(zhì)定價(jià)，即差別定價(jià)。出通過(guò)利益催促法，如贈(zèng)禮、折扣優(yōu)惠等一般性的促銷方法外，下面列舉幾個(gè)行之有效的促銷手段：一、 在開盤前精心策劃能激發(fā)人們興趣的活動(dòng)，配以廣告宣傳以引起大眾對(duì)明佳（具體策劃見后）二、 開展“21世紀(jì)住宅新概念”社會(huì)討論，請(qǐng)專家、城市中產(chǎn)階層代表從不同角度來(lái)闡明高層住宅是下一世紀(jì)居住新概念。二、廣告?zhèn)鬟_(dá)之戰(zhàn)略設(shè)定 在開盤前精心策劃事件，通過(guò)廣告（主要是報(bào)紙、電臺(tái)為輔）使之具有極高的注意率，引起目標(biāo)對(duì)象對(duì)項(xiàng)目開盤產(chǎn)生極大興趣。電臺(tái)廣告可靈活多樣，電視廣告主要放在新聞節(jié)目中進(jìn)行，戶外廣告以廣告語(yǔ)和醒目圖案沖擊目標(biāo)受眾。它交通便捷、配套完善，完全符合商務(wù)辦公的外圍環(huán)境。它所提供的服務(wù)和功能是一站式的。以上賣點(diǎn)將是廣告宣傳中主要向消費(fèi)者傳達(dá)的內(nèi)容，也是消費(fèi)者最直接的購(gòu)房利益。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 推廣內(nèi)容：項(xiàng)目品牌形象塑造，項(xiàng)目概念的推廣及相關(guān)活動(dòng)，認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布 方法：宣傳資：資料、樓書、海報(bào)、紀(jì)念品 、電子樓書大型戶外廣告牌引發(fā)全民關(guān)注。 廣告語(yǔ)：無(wú)論何時(shí)何地，您總是領(lǐng)先一步。 消息傳播：大型戶外廣告牌（X年X月X日，時(shí)代公館特別邀請(qǐng)您與商界名人《對(duì) 話》，具體內(nèi)容略） 電視廣告：活動(dòng)的前一個(gè)月前，將消息插播到廣告后。我們通過(guò)軟文報(bào)道形式，通過(guò)地塊的未來(lái)潛力，來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的升值潛力。 方法： 售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置 地址：會(huì)所內(nèi) 風(fēng)格：現(xiàn)代的具國(guó)際風(fēng)尚 主要設(shè)備：音響、樓體模型、戶型模型、展板、家具、項(xiàng)目資料、咨詢臺(tái)。實(shí)施：發(fā)邀請(qǐng)函。時(shí)代公館注：現(xiàn)場(chǎng)布置項(xiàng)目廣告宣傳主要體現(xiàn)在視覺(jué)表現(xiàn)上；在節(jié)目前與結(jié)束由主持人宣布此次活 動(dòng)的贊助是本項(xiàng)目發(fā)展商等有關(guān)口頭宣傳 。宣傳原則：主要以口碑傳播銷售；社區(qū)活動(dòng)的全面開展，項(xiàng)目后期的服務(wù)得到業(yè)主的好評(píng)； 通過(guò)老客戶帶到新客戶，最后將達(dá)到銷售完全的目的。唯有此時(shí)，此刻，時(shí)代公館凝固了時(shí)間，定格人生精彩。角色變換，心隨之起伏不定。)
可售車位(共600個(gè)，單價(jià)70000/個(gè))
則商鋪可得:12000*4150+8000*4150=83’000’000元
則住宅可得:45544*4200=191’284’800元
則車位可得:70000*600=42’000’000元
最后可得預(yù)收益總額:
83000000+191284800+42000000=316284800
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