【正文】 ，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬㎡，同比增長 %，金額 億元，同比增長%。土地開發(fā)投資額達(dá) 億元，增長 10%。其次，重慶未來的城市發(fā)展前景遼闊。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬㎡左右。（三） 冷靜反思 市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。同時，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！進(jìn)入 2022 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團(tuán)、融僑集團(tuán)、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨”，本地實力企業(yè)（重鋼集團(tuán)、長安集團(tuán)等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備條件。在去年秋季房交會上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計，南岸房交會分會場共有 11 / 70萬人次參加展會，成交金額達(dá) 億元，其中，房屋成交額為 億元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。12 / 70（2） 投資環(huán)境日益完善南岸房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境、政策的進(jìn)一步完善，對此南岸區(qū)政府與開發(fā)商已達(dá)成共識，所以在項目選址、規(guī)劃設(shè)計、政策導(dǎo)向等方面都有了很大的改進(jìn)，這些都將成為南岸區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐點。值得一提是，13 / 70中國西南地區(qū)唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內(nèi)。毫無疑問，隨著我國入世和國家政策進(jìn)一步向中西部傾斜以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢必有大批的國內(nèi)外企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。路橋，對南岸區(qū)的重要性不言而喻。因此從更高的角度分析，整個南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會大大縮短。 渝中區(qū)（1） 總體特征物業(yè)集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。名仕閣；同時以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)類住宅也以其高品質(zhì)、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進(jìn)入市場，并很快成為領(lǐng)導(dǎo)渝中區(qū)住宅市場的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中17 / 70區(qū)住宅市場將以城市改造為主，走小規(guī)模的開發(fā)并結(jié)合市場需求做有特色的產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時間內(nèi)的主導(dǎo)；戶型面積設(shè)定：目前渝中區(qū)的住宅戶型設(shè)計以一室一廳（60 平方米）和三室兩廳（130 平方米）為主導(dǎo)；三室兩廳面積在 130 平方米左右的住宅主要分布在以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產(chǎn)市場炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補(bǔ)充的形式（約占 10%的比例）大量出現(xiàn)在各個樓盤中；而 60 平方米左右的一室一廳設(shè)計所考慮的因素主要和個案所在區(qū)位密切相關(guān)，處于中心地段的物業(yè)相對較偏遠(yuǎn)的物業(yè)在面積上一般會有所控制，主要出發(fā)點是為了控制總價，吸引投資客，從而有效的擴(kuò)大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時代天驕把戶型面積做到了 38平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務(wù)方面做得相當(dāng)完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應(yīng)俱全的生活設(shè)施是短時間內(nèi)其它地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢；18 / 70價格(渝中區(qū)各片區(qū)價格為統(tǒng)計的平均價格，以各片區(qū)樓盤均價計算:)片區(qū) 解放碑片區(qū) 上清寺兩路口片區(qū) 大坪片區(qū)住宅均價(元/㎡)3500 2500 2022目前渝中區(qū)的房價分為兩個檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價位在 3500 元/m 2，最高單價達(dá)到了 7000 元/m 2以上，最典型的代表是時代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價位在20223000 元之間，之所以與解放碑的價格差有 1000元左右，最主要的原因是區(qū)位的價差。名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。巴渝世家銷售持續(xù)穩(wěn)定，平均每個月銷售金額達(dá)到 600 萬，其賣點是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強(qiáng)大的會所及渝海品牌。銷售狀況良好，目前銷售率直逼 70%。 江北區(qū) 江北區(qū)房地產(chǎn)起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車增強(qiáng)了江北區(qū)房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達(dá)到主城各區(qū)。21 / 70因此我司認(rèn)為江北區(qū)對本項目的潛在客戶的分流作用并不突出。? 物業(yè)類型：（定義：多于 2 棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。? 上市時間：（注：以本次報告劃定的 36 個項目為統(tǒng)計對象）。戶型配比： 評述：目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤大多沒有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的25 / 70戶型占有 %的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比： 評述：81100 平方米的二房占了近五成的比例，是市場的主流，6080 平方米的小二房較 101120 平方米的大二房供應(yīng)量大，從供應(yīng)上看二房有向小面積經(jīng)濟(jì)實用型發(fā)展的趨勢；三房面積配比：評述：101140 平方米的三房是主力，供應(yīng)量合計占近九成的比例；101120 平方米的小三房和 121140 平方米的三房供應(yīng)量相當(dāng)，反映出開發(fā)商在產(chǎn)品定位時已將實用型小三房作為重要部分，以吸引消費群最廣的大眾型購房者。如騎龍山莊的萬科物管、陽光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。騎龍山莊最低為 。 價格：從價格來看，小區(qū)高于單體樓，均價在 18002200 元/㎡， 付款方式：一次性付款基本為 折，銀行提供 7 成 20 年按揭。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 2022 年 12月 30 日竣工。（三） 市場機(jī)會點分析 政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)30 / 70南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。這必將增強(qiáng)本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 挖掘細(xì)分市場潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080 平方米（20%）和三房：80100 平方米（35%）為主力戶型，經(jīng)濟(jì)實用總價低，具有競爭優(yōu)勢。一、 優(yōu)勢（S）? 位于南坪商圈中心位置及商業(yè)步行街二期工程環(huán)繞本項目，區(qū)位有絕對優(yōu)勢。? 完善的周邊配套，休閑、購物可足不出戶。? 卓越的智能化系統(tǒng)。? 作為住宅，價格、綠化環(huán)境與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)34 / 70相比，競爭優(yōu)勢不明顯。? 鵝公巖長江大橋的通車，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復(fù)線橋的擬建，正逐步改善南岸區(qū)的交通環(huán)境，拉近了與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)的距離，將有效吸引更多的人群來置業(yè)。? 怎樣打破潛在客戶群“落戶”解放碑的思維定勢，如何引導(dǎo) CBD 南移，將決定本項目的成敗。（一）項目名稱定位 項目名稱總體貫徹 CBD 商務(wù)公寓的思路，我司綜合考慮后，推薦以下幾個名稱供貴公司參考： 正揚 正揚 這是萬科從 1990 年至 1997 年這七年中艱苦培育的企業(yè)品牌發(fā)揮的作用。本項目的售樓書、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統(tǒng)一的設(shè)計。云鼎國際公寓以小戶型（最大 ㎡）填補(bǔ)渝中區(qū)的市場空白，銷售率直逼 70%；女人廣場的成功運作，帶動天倫華苑（大戶型）的暢銷；提出酒店式商務(wù)公寓概念的帝豪名都（面積在 58168㎡之間，配套服務(wù)齊全）“走”得很俏。而擁有“地利” （經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于境內(nèi)、緊臨渝中半島） 、 “人和” （經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、南岸區(qū)政府服務(wù)至上的務(wù)實態(tài)度）的南坪將成為其首選。這樣的調(diào)查結(jié)果令人堪憂。CBD 起源于二十世紀(jì)20 年代的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強(qiáng)度開發(fā)戰(zhàn)略——紐約曼哈頓，軸線發(fā)展戰(zhàn)略——巴黎德方斯，自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略——倫敦道克蘭，多核心城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略——東京。三、 目標(biāo)市場定位（一） 主力市場 ——居家人士（60%） 本項目定位為 CBD 商務(wù)公寓，其目標(biāo)客戶群主要鎖定居家人士。這類客戶群將消化掉本項目的所有躍層和部分大戶型。 區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士。 渝中半島的新生代。因此我們估計此群體將占購買總數(shù)的 5%。 國內(nèi)外大機(jī)構(gòu)的辦公樓。所以，本項目極具投資價值，升值潛力大。如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本項目的升值潛力。四、 價格定位（一） 定價原則 我們通過對目前渝中區(qū)和南岸區(qū)主要樓盤的調(diào)查分析和本項目目標(biāo)市場的研究，以及對房市走向的預(yù)測，認(rèn)為本項目價格體系擬定首先應(yīng)遵循以下原則：入市關(guān)注原則入市價格應(yīng)有一定的吸引力。優(yōu)劣檔次拉開原則制定出具有一定價差幅度的單位單價，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據(jù)其相應(yīng)的價值比制定出對應(yīng)的價格。我們選擇市場比較法和收益還原法來綜合確定其價格。 綜合分析為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準(zhǔn)價格賦予 的權(quán)重值，而收益價格取 的權(quán)重值，計算出本項目的售價為 2022 元/㎡。47 / 70第四章 規(guī)劃建議做什么樣的產(chǎn)品？才能符合目標(biāo)客戶群體，是本項目必須回答的問題。該地塊的地質(zhì)初步勘察。突出產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。最低市場風(fēng)險原則。49 / 70在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應(yīng)，大樓氣勢恢弘，定能成為區(qū)域標(biāo)志性建筑。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋?qū)⒛媳彼怯袡C(jī)的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。方案二： 由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，兩座塔樓相錯配置在北端，分 A、B 座，主要理由如下：50 / 70其理由是：◆ 布局在項目裙樓上的東北角，緊湊、合理，同時也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應(yīng)。◆ 產(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等。 前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進(jìn)行標(biāo)新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與大樓有機(jī)的結(jié)合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。鑒于熱銷樓盤（知音閣、恒通? 戶與戶之間的安全性和私密性問題。（四） 建筑配置的說明 關(guān)于空中花園配置說明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門前盡享人生樂趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個至親至善活動的交流場所。本來，硬件上的缺陷還可以用軟件來彌補(bǔ)，但物業(yè)管理的不精心更加劇了這類情況的發(fā)生。不久的將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種時尚，車位數(shù)量將成為客戶選擇商務(wù)公寓/寫字樓的重要指標(biāo)。 關(guān)于智能化配置客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)已投入了相當(dāng)大的興趣，隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，客戶希望新的商務(wù)公寓/ 寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理機(jī)、副管理機(jī)、門口機(jī)、分機(jī)互聯(lián)通話。三表遠(yuǎn)程計量系統(tǒng)電表、水表、氣表采用 IC 卡智能表。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，57 / 70方便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實現(xiàn)集中、高效管理。三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議（一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 塔樓外墻：高級材料配置。（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。 窗：優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，品牌產(chǎn)品。 通訊：預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)接口入戶。本項目物業(yè)管理的運作模式可采取兩種方式：一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，聘請先進(jìn)物業(yè)管理公司作為顧問公司，推廣時可將顧問公司推出以增加賣點；二是項目物業(yè)管理委托專業(yè)物業(yè)管理公司，可以競標(biāo)方式選擇物業(yè)管理，通過競標(biāo)也可增加目標(biāo)客戶的置業(yè)信心，樹立項目口碑形象。公司被評為全國、省、市先進(jìn)物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑